Dobrovoľná Dražba Bytu: Práva a Povinnosti Vydražiteľa

Dražba nehnuteľnosti, najčastejšie bytu, je proces, ktorý môže byť pre obe strany - dlžníka aj kupujúceho - náročný. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na dobrovoľnú dražbu bytu, so zameraním na práva a povinnosti vydražiteľa.

Čo je Dobrovoľná Dražba?

Dobrovoľná dražba je verejné konanie mimosúdneho charakteru, iniciované navrhovateľom, ktorým je najčastejšie banka, ktorej dlžník nie je schopný splácať svoj hypotekárny úver. Účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Licitátor, poverená osoba, vyzýva účastníkov dražby na podávanie ponúk. Vlastnícke právo prechádza na účastníka, ktorý ponúkne najvyššiu cenu - vydražiteľa - príklepom licitátora.

Rozdiel medzi Dobrovoľnou a Nútenou Dražbou

Na rozdiel od nútenej (exekučnej) dražby, ktorá je spôsobom exekúcie voči dlžníkovi a vykonáva ju exekútor poverený súdom, dobrovoľnú dražbu vykonáva dražobník, podnikateľ s príslušným živnostenským oprávnením. Dobrovoľná dražba je jednoduchší a rýchlejší proces, kde navrhovateľ nemusí mať súdne rozhodnutie, postačí napríklad záložné právo k nehnuteľnosti. Rýchlosť a nižšie náklady sú hlavnými výhodami dobrovoľnej dražby.

Právny Rámec Dobrovoľných Dražieb

Dobrovoľné dražby sú upravené zákonom č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a dražobnými poriadkami jednotlivých dražobných spoločností.

Kto Môže Iniciovať Dobrovoľnú Dražbu?

Navrhovateľom môže byť vlastník predmetu dražby, osoba vykonávajúca záložné právo (napr. banka) alebo iná osoba oprávnená podľa osobitného zákona.

Prečítajte si tiež: Formy pomoci seniorom

Ako sa Dozvedieť o Dobrovoľnej Dražbe?

Informácie o dražbách sú verejne dostupné. Záujemca by mal osloviť dražobníka konkrétnej nehnuteľnosti. Zoznamy dražieb možno nájsť v notárskom centrálnom registri dražieb (www.notar.sk), v Obchodnom vestníku (www.justice.gov.sk) alebo na úradnej tabuli obce, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Oznámenie o dražbe sa uverejňuje v registri dražieb minimálne 15 dní pred jej otvorením, pri bytoch, domoch a nehnuteľnostiach s najnižším podaním nad 16 550 € najmenej 30 dní pred začatím dražby.

Účastníci Dobrovoľnej Dražby

Účastníkom dražby môže byť len osoba spôsobilá na právne úkony, s výnimkou maloletých alebo osôb s obmedzenou spôsobilosťou, ak dražia spoluvlastnícky podiel k veci, ktorú už spoluvlastnia, a sú zastúpené zákonným zástupcom. Dražiť môže každý účastník, ktorý nie je vylúčený zákonom a zložil dražobnú zábezpeku. Účastníkom môže byť aj štát.

Dražobná Zábezpeka

Dražobná zábezpeka, slúžiaca ako záloha, môže byť maximálne 30 % z ceny nehnuteľnosti. Ak záujemca dražbu nevyhrá, zábezpeka sa mu vráti. V prípade úspešného vydraženia musí do 15 dní doplatiť rozdiel medzi cenou a zábezpekou. Neuhradenie sumy v stanovenej lehote má za následok použitie zábezpeky na úhradu nákladov dražby a opakovanej dražby.

Priebeh Dobrovoľnej Dražby

Priestory dražby sa sprístupňujú účastníkom najmenej 30 minút a verejnosti 10 minút pred začiatkom. Meškanie môže znamenať nepripustenie na dražbu. Dražba sa otvára vyvolaním, ktoré oboznamuje s predmetom dražby, právami a záväzkami viaznucimi na ňom, cenou, najnižším podaním a prihodením.

Ukončenie Dražby

Dražba pokračuje, pokiaľ účastníci robia vyššie podania. Ak po poslednom podaní nenasleduje vyššie, licitátor dvakrát vyzve na ďalšie podanie. Ak nikto nereaguje, oznámi posledné podanie a po tretej výzve vykoná príklep. Účastník s najvyšším podaním sa stáva majiteľom nehnuteľnosti, ak v lehote zaplatí cenu.

Prečítajte si tiež: Starostlivosť o Zamestnancov na Slovensku

Neúspešná a Zmarená Dražba

Neúspešná dražba nastáva, ak sa nepodarí urobiť ani najnižšie podanie. Zmarená dražba je, ak vydražiteľ nezaplatí cenu. Neplatná dražba je v prípade nedodržania zákonného postupu. V takýchto prípadoch sa môže dražba opakovať.

Na Čo si Dať Pozor Ako Účastník Dražby?

Lehota 15 dní na splatenie ceny môže byť problematická, preto je potrebné mať voľné finančné prostriedky alebo zabezpečené financovanie. Dôležité je preveriť, či na nehnuteľnosti neviaznu ťarchy, ktoré prechádzajú na vydražiteľa. Problémom môže byť aj neochota pôvodných vlastníkov opustiť nehnuteľnosť, čo si vyžaduje návrh na vypratanie. Najväčším rizikom je trojmesačná lehota, počas ktorej môže pôvodný vlastník alebo účastník dražby napadnúť dražbu na súde.

Kontrola Dobrovoľných Dražieb

Dodržiavanie zákonnosti a správnosti postupov dražobníkov kontroluje poverený zamestnanec Ministerstva spravodlivosti SR prostredníctvom náhodných, účelových alebo pravidelných previerok alebo preskúmaním podnetov.

Nadobudnutie Vlastníctva a Zásada "Nemo Plus Iuris"

V právnej teórii existujú rôzne názory na nadobudnutie vlastníctva dražbou. Starší názor hovoril o originálnom nadobudnutí, kde sa na nadobúdateľa nevzťahujú právne spory a vady predmetu. Novší názor hovorí o príklepe ako o "inej právnej skutočnosti" v zmysle Občianskeho zákonníka. Judikatúra súdov rozlišuje medzi dobrovoľnou a exekučnou dražbou, pričom v exekučnej dražbe sa príklep považuje za originálny spôsob nadobudnutia vlastníctva dobromyseľným vydražiteľom. V dobrovoľnej dražbe súdy rozhodujú inak a nemožno nadobudnúť vec od nevlastníka, a to ani za stavu, že nebol podaný návrh na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby.

Princíp "Nemo Plus Iuris"

Všeobecne v občianskom práve platí zásada "nemo plus iuris" (nikto nemôže previesť viac práv, než sám má). Zákon o dobrovoľných dražbách nevyjadril vôľu pretrhnúť platnosť tejto zásady, preto sa vzťahuje aj na dobrovoľné dražby. Uprednostnenie výkladu, že vydražiteľ nadobúda vlastnícke právo aj vtedy, keď navrhovateľ dražby nebol vlastníkom, by znamenalo, že by sa bez ústavného dôvodu prihliadlo len na majetkový záujem vydražiteľa.

Prečítajte si tiež: Zákonné, zmluvné a dobrovoľné benefity pre zamestnancov

Odporúčanie pre Vydražiteľov

Pred urobením najvyššieho podania na dobrovoľnej dražbe je vhodné vykonať due diligence nehnuteľnosti, t.j. zistiť, či neexistujú právne spory o určenie vlastníckeho práva, ktoré by sa ho mohli dotknúť.

Pohľad z Oboch Strán

Dražba má dve strany mince. Pre vlastníka, ktorého nehnuteľnosť je predmetom dražby, je to ťažká situácia, často dôsledok dlhodobo neriešených problémov. Pre kupujúcich predstavuje možnosť získať nehnuteľnosť za výhodnejšiu cenu.

Povinnosti Pred Dražbou

Ešte predtým, ako sa pristúpi k realizácii samotnej dražby, zákon ustanovuje jednotlivým subjektom a osobám výkon viacerých povinností. Osoby a veci musia byť vždy označené spôsobom vylučujúcim ich zámenu. Dražobník je povinný umiestniť na predmet dražby najmenej 15 dní pred konaním dražby označenie podľa zákona. Zároveň je povinný v tejto lehote na viditeľné miesto na predmet dražby umiestniť oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe.

Konanie Dražby

Konanie dražby sa začína oznámením dražobníka, ktoré obsahuje základné údaje o prebiehajúcej dražbe a konkrétnych okolnostiach a podmienkach dražby v súlade s platnými a účinnými právnymi predpismi. Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, je dražobník povinný uverejniť takéto oznámenie o dražbe v registri dražieb najmenej 30 dní pred začatím dražby.

Nadobudnutie Práva

Ak vydražiteľ uhradil dosiahnutú cenu vydražením v ustanovenej lehote, prechádza na neho vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby už samotným udelením príklepu licitátora. Uvedené však neplatí, ak je vydražiteľom osoba, ktorá má v zmysle platnej a účinnej legislatívy povinnosť zapisovať sa do registra partnerov verejného sektora podľa zákona č. 325/2016 Z. z.

Alternatívne Riešenia

Akákoľvek dražba je svojím spôsobom konečným riešením dlhodobo neriešených problémov. Preto sa odporúča už pri prvých náznakoch ťažkostí so splácaním či iných finančných problémov začať komunikovať s príslušnými subjektmi a hľadať riešenia, ktoré sú pre dlžníka najpriaznivejšie.

Obavy Dražiteľov

Zrejme nie každý má odvahu ísť do dražby a získať tam niečo za lepšiu cenu, než ponúka trh. Jedným z dôvodov niekedy nižšej účasti na dražbe sú aj obavy dražiteľov, napríklad obava o uvoľnenie nehnuteľnosti, o hygienický stav nehnuteľností po neprispôsobivých občanoch, o zrušenie ostatných záložných práv.

tags: #dobrovolna #drazba #bytu #prava #a #povinnosti