Dobrovoľná dražba na Slovensku: Právny rámec, priebeh a účastníci

V súčasnej dobe sa čoraz viac obyvateľov Slovenska zadlžuje, či už na účely zabezpečenia bývania alebo na zabezpečenie bežných životných potrieb. V záujme si tieto potreby zabezpečiť, vstupujú do záväzkových vzťahov s veriteľmi. Veritelia často siahajú po zabezpečení návratnosti svojej pohľadávky prostredníctvom záložného práva. Ak dlžník nesplní svoj záväzok, veriteľ môže záložné právo vykonať. Najjednoduchšou cestou je uplatnenie práva veriteľa prostredníctvom dobrovoľnej dražby, ktorá je upravená zákonom č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb.

Právny rámec dobrovoľných dražieb

Právny rámec upravujúci problematiku dobrovoľných dražieb poskytuje zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb.

Základné pojmy a princípy

Dobrovoľná dražba je verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk. Pri tomto verejnom konaní prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby na osobu, ktorá urobí najvyššiu cenovú ponuku na kúpu predmetu dražby. Dobrovoľná dražba môže byť aj neúspešná, ak bola licitátorom ukončená z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie cenové podanie na kúpu predmetu dražby.

Dražba je jediný spôsob, ktorý ponúka speňaženie majetku rýchlo a bez zbytočných prieťahov. Pri dodržaní všetkých zákonom stanovených lehôt môže dražba úspešne prebehnúť za 50-60 dní.

Rozdiel medzi nútenou a dobrovoľnou dražbou

V praxi existuje rozdiel medzi nútenou a dobrovoľnou dražbou. Pri nútenej dražbe musí mať navrhovateľ právoplatný exekučný titul, ktorým je napríklad vykonateľné súdne rozhodnutie a je povinný podať návrh na vykonanie exekúcie. Predaj nehnuteľnosti na exekučnej dražbe je možný len prostredníctvom exekútora a dražbu na konci ešte schvaľuje súd. Pri dobrovoľnej dražbe vykonáva dražbu podnikateľ (dražobník, dražobná spoločnosť) disponujúci oprávnením na prevádzkovanie príslušnej životnosti a navrhovateľ pri nej nepotrebuje exekučný titul, musí však mať poverenie od veriteľa. Postup pri nútenej dražbe sa spravuje ustanoveniami zákona o dobrovoľných dražbách a zákonom č. 233/1995 Z. z.

Prečítajte si tiež: Formy pomoci seniorom

Predmet dražby

Predmetom dražby môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná, súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, ak bolo navrhnuté ich vydraženie, a ak spĺňajú podmienky ustanovené týmto zákonom. Podľa zákona o dobrovoľných dražbách však nemožno dražiť nehnuteľné veci, ktorých vlastníctvo je obmedzené predkupným právom zapísaným v katastri nehnuteľností, a hnuteľné veci, ktorých vlastníctvo je obmedzené predkupným právom zapísaným v listinách osvedčujúcich vlastníctvo a nevyhnutných na nakladanie s vecou; to neplatí, ak je navrhovateľom záložný veriteľ.

Subjekty dražby

Dražobník

Dražobníkom je osoba, ktorá organizuje dražbu a spĺňa podmienky ustanovené zákonom o dobrovoľných dražbách a ďalšími osobitnými predpismi a vzniklo jej oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti. Dražobníkom môže byť osoba, ktorá má vysokoškolské vzdelanie a tri roky praxe alebo úplné stredné vzdelanie a osem rokov praxe. Dražobník je povinný uzatvoriť zmluvu o poistení svojej zodpovednosti za škodu, ktorá by mohla vzniknúť v súvislosti s činnosťou dražobníka s minimálnou výškou plnenia 2 000 000 eura. Bez zmluvného poistenia nemôže vykonávať činnosť dražobníka.

Ministerstvo uverejní na svojej internetovej stránke zoznam dražobníkov a údaje o nich v rozsahu verejnej časti živnostenského registra.

Povinnosti dražobníka

Dražobník je povinný:

• Viesť riadnu spisovú evidenciu a zabezpečiť účelné a bezpečné uloženie písomností súvisiacich s dražbou.
• Zachovávať mlčanlivosť o všetkých skutočnostiach, o ktorých sa pri výkone svojej činnosti dozvedel.
• Zaistiť ohodnotenie predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako šesť mesiacov.
• Oznámiť výšku pohľadávky s vyčísleným príslušenstvom a nákladmi dražby na žiadosť dlžníka alebo vlastníka predmetu dražby.

Navrhovateľ dražby

Od dražobníka je v praxi potrebné odlišovať navrhovateľa dražby, ktorým je vlastník predmetu dražby, respektíve osoba, ktorá vykonáva záložné právo (ďalej len „záložný veriteľ“), alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona (napríklad podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Navrhovateľom dobrovoľnej dražby je osoba vykonávajúca záložné právo alebo iná osoba, ktorú na to oprávňujú osobitné zákony. Je možné navrhnúť dražbu i ako záložný veriteľ v ďalších radoch. Je nutné však postupovať v súlade so zákonom 527/2002 Z.z.

Prečítajte si tiež: Starostlivosť o Zamestnancov na Slovensku

Zákon ukladá navrhovateľovi, že musí písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť a ak je navrhovateľom záložný veriteľ, je povinný vyhlásiť pravosť, výšku a splatnosť predmetnej pohľadávky.

Povinnosti navrhovateľa dražby

Navrhovateľ dražby je povinný:

• Písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť.
• Ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, je povinný písomne vyhlásiť aj pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva.

Účastník dražby

Účastníkom dražby je osoba prítomná na dražbe, ktorá sa dostavila s cieľom urobiť podanie a spĺňa podmienky ustanovené zákonom o dobrovoľných dražbách. Účastníkom dražby je osoba spôsobilá na právne úkony. Uvedené však neplatí v prípade, ak ide o maloletých alebo o osoby, ktoré boli zbavené spôsobilosti na právne úkony alebo ich spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú. Podmienkou je pritom to, že tieto osoby musia byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom. Účastníkom dobrovoľnej dražby môže byť aj štát. Zákon v § 5 ods.

Povinnosti účastníka dražby

Účastník dražby je povinný:

• Na vyzvanie dražobníka alebo osoby ním písomne poverenej preukázať svoju totožnosť, prípadne oprávnenie konať za účastníka dražby.
• Dať sa zapísať do zoznamu účastníkov dražby, a ak sú rozdávané dražobné čísla, prevziať dražobné číslo.
• Ak bolo požadované zloženie dražobnej zábezpeky, je účastník dražby povinný doložiť aj doklad o zložení dražobnej zábezpeky.
• Doložiť čestné vyhlásenie, že nie je osobou vylúčenou z dražby.

Priebeh dobrovoľnej dražby

Zmluva o vykonaní dražby

Dražbu možno vykonať len na základe písomnej zmluvy o vykonaní dražby, ktorú je povinný uzatvoriť navrhovateľ dražby s dražobnou spoločnosťou. Uvedená povinnosť neplatí v prípade, že sa jedná o majetok štátu a dražobníkom je orgán štátnej správy.

Prečítajte si tiež: Zákonné, zmluvné a dobrovoľné benefity pre zamestnancov

Zmluva o vykonaní dražby musí obsahovať:

• Označenie navrhovateľa dražby.
• Označenie dražobníka.
• Predmet dražby.
• Najnižšie podanie.
• Predpokladané náklady dražby.
• Výšku odmeny dražobníka alebo spôsob jej určenia alebo dohodu o tom, že dražba bude vykonaná bezplatne.

Prílohou zmluvy je aj písomné vyhlásenie navrhovateľa dražby, že predmet dražby je možné dražiť. Ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, prílohou zmluvy je aj písomné vyhlásenie záložného veriteľa o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva, a o tom, že predmet dražby je možné dražiť.

Ohodnotenie predmetu dražby

Po uzatvorení zmluvy sa pristúpi k určeniu ceny predmetu dražby, ktorá sa určuje ako obvyklá cena, za akú sa vec predáva v mieste a čase výkonu dražby (trhová cena). Dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako šesť mesiacov.

Vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby.

Oznámenie o dražbe

Dražobné spoločnosti zverejňujú zoznamy všetkých dražieb v notárskom centrálnom registri dražieb na adrese www.notar.sk a v obchodnom vestníku na adrese www.justice.gov.sk. Oznam sa spravidla nachádza aj na úradných tabuliach v obci, kde sa predmet dražby nachádza a uverejňuje sa aj v registri dražieb. Oznámenie o dražbe je dražobník povinný uverejniť najmenej 15 dní pred otvorením dražby a v prípade, že je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, je dražobník povinný uverejniť oznámenie o dražbe v registri dražieb najmenej 30 dní pred začiatkom dražby.

Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, dražobník je povinný najmenej 15 dní pred konaním dražby zverejniť oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe na úradnej tabuli obce alebo na elektronickej úradnej tabuli v časti určenej pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza. V rovnakej lehote zverejní oznámenie o dražbe aj v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza, základné údaje o čase, mieste, predmete a najnižšom podaní dražby alebo opakovanej dražby.

Dražobník umiestni na predmet dražby najmenej 15 dní pred konaním dražby označenie podľa prílohy. Zároveň v tejto lehote na viditeľné miesto na predmet dražby umiestni oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe.

Priebeh dražby

Dražba je prístupná verejnosti. Na dražbe môže byť prítomná každá osoba, ktorá zaplatila vstupné. Vstupné na jeden dražobný deň je najviac 3,32 eura na osobu a deň. Pred začatím dražby musí byť umožnená účastníkom dražby v termíne uvedenom v oznámení o dražbe obhliadka predmetu dražby.

Dražba sa otvára vyvolaním. Obsahom vyvolania je označenie a opis predmetu dražby a jeho odhadnutá alebo zistená cena, údaje o právach a záväzkoch na predmete dražby viaznucich a s ním spojených, ak majú podstatný vplyv na hodnotu predmetu dražby, údaje o nájomných zmluvách týkajúcich sa predmetu dražby a záväzkoch z nich vyplývajúcich, najnižšie podania a najnižšie prihodenie.

Draží sa, ak účastníci dražby robia vyššie podanie. Ak nebolo cez dvojitú výzvu a vyhlásenie licitátora: „Ak neurobí niekto z prítomných účastníkov dražby podanie vyššie, ako bolo podanie naposledy urobené účastníkom dražby (označenie účastníka dražby, ktorý urobil najvyššie podanie), udelím mu príklep" urobené vyššie podanie, oznámi licitátor ešte raz posledné podanie a po tretej výzve vykoná príklep účastníkovi dražby, ktorý urobil najvyššie podanie.

Nadobudnutie vlastníckeho práva

Po vykonaní všetkých úkonov spojených s postupom pred dražbou už dochádza k samotnej realizácii dobrovoľnej dražby dražobníkom. Vlastnícke právo osoba - vydražiteľ na dobrovoľnej dražbe nadobúda príklepom licitátora. Podmienkou pre nadobudnutie vlastníckeho práva na základe príklepu licitátora je zaplatenie ceny dosiahnutej vydražením.

Ak uhradil vydražiteľ cenu dosiahnutú vydražením v ustanovenej lehote, prechádza na neho vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby udelením príklepu; to neplatí, ak je vydražiteľom osoba, ktorá je povinná zapísať sa do registra partnerov verejného sektora podľa osobitného predpisu, ak v čase príklepu nie je zapísaná v tomto registri.

Notárska zápisnica

Na zvýšenie právnej istoty ustanovuje zákon o dobrovoľných dražbách povinnosť vyhotoviť notársku zápisnicu o vykonaní dražby. Ak ide o dražbu bytu, domu, inej nehnuteľnosti, podniku alebo jeho časti alebo ak najnižšie podanie hnuteľných vecí, práv a iných majetkových hodnôt presiahne sumu 33 193,92 eura, musí byť priebeh dražby osvedčený notárskou zápisnicou, v ktorej notár uvedie aj povinnosť predchádzajúceho vlastníka podľa § 29 ods.

Opakovaná dražba

Ak predmet dražby nebol vydražený alebo ak bola dražba zmarená vydražiteľom, uskutoční sa opakovaná dražba na základe zmluvy o vykonaní opakovanej dražby uzavretej medzi navrhovateľom dražby predchádzajúcej dražby a dražobníkom, ktorý vykonával predchádzajúcu dražbu; dražobník v tom prípade nemusí zaisťovať nový odhad predmetu dražby, ak má k dispozícii odhad nie starší ako jeden rok pred konaním opakovanej dražby.

Ak bolo oznámenie o dražbe uverejnené v registri dražieb, uverejní dražobník oznámenie o konaní opakovanej dražby s náležitosťami podľa § 17 ods. 1 písm. a) až f) v registri dražieb najmenej desať dní pred začatím dražby. Ak sa oznámenie o dražbe zverejnilo v Obchodnom vestníku podľa § 17 ods. 3, dražobník v ňom bez zbytočného odkladu zverejní aj oznámenie o konaní opakovanej dražby; na náležitosti oznámenia o konaní opakovanej dražby sa vzťahuje § 17 ods. 1 písm. a) až f). V lehote najmenej desať dní pred začatím opakovanej dražby zašle dražobník oznámenie o opakovanej dražbe aj osobám podľa § 17 ods. 5.

Kontrola a dohľad nad dobrovoľnými dražbami

Kontrolu nad dodržiavaním podmienok organizácie a priebehu dobrovoľných dražieb vykonáva Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky. V tejto súvislosti uverejňuje na svojej webovej stránke zoznam dražobníkov a údaje o nich v rozsahu verejnej časti živnostenského registra. Kontrola sa vykonáva pravidelnými, náhodnými a účelovými prebierkami s cieľom kontrolovať zákonnosť a správnosť postupov a zákonom predpísaných, ako aj preskúmavaním podnetov na postup pri výkone činnosti dražobníkov.

Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky ako príslušný správny orgán podľa § 33j ods. 4 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov uložilo rozhodnutím č. 07918/2023/152 zo dňa 29.03.2023 dražobníkovi Finlegal services, s.r.o., IČO: 46 283 421, so sídlom Štefánikova 23, Bratislava, zákaz organizovania dobrovoľných dražieb na obdobie troch rokov. Predmetné rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť dňom 19.06.2023 v spojení s rozhodnutím ministerky spravodlivosti č.

Záver

Dobrovoľná dražba predstavuje dôležitý inštitút v slovenskom právnom poriadku, ktorý umožňuje veriteľom efektívne uspokojovať svoje pohľadávky a dlžníkom riešiť svoje finančné problémy. Je však nevyhnutné, aby všetky subjekty dražby dodržiavali platnú legislatívu a chránili tak svoje práva a záujmy. Dúfame, že tento článok Vám priniesol užitočné informácie o dobrovoľnej dražbe.

tags: #dobrovolna #drazba #register #Slovensko