Podmienky dobrovoľnej dražby: komplexný prehľad

Dobrovoľná dražba predstavuje špecifický právny inštitút, ktorý umožňuje prevod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na dobrovoľnú dražbu, jej podmienky, priebeh a právne aspekty, a to s ohľadom na aktuálnu legislatívu a judikatúru.

Úvod do dobrovoľnej dražby

Inštitút dobrovoľnej dražby bol do slovenského právneho poriadku zavedený zákonom č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách (ďalej len „ZDD“). Táto právna úprava priniesla významné zmeny, najmä v oblasti výkonu záložného práva, a posilnila postavenie záložných veriteľov, čo prispelo k rozvoju trhovej ekonomiky založenej na úverových vzťahoch. Cieľom tohto článku je priblížiť čitateľom právne inštitúty súvisiace s dobrovoľnou dražbou, jej konaním a kontrolou.

Čo je dobrovoľná dražba?

Dobrovoľná dražba je verejné konanie, ktorého cieľom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Konanie sa začína na návrh navrhovateľa, pričom licitátor oslovuje vopred neurčený okruh osôb prítomných na určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk. Vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby prechádza na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, a to príklepom licitátora.

Rozdiel medzi dobrovoľnou a nútenou dražbou

V praxi je dôležité rozlišovať medzi nútenou (exekučnou) a dobrovoľnou dražbou. Pri nútenej dražbe musí mať navrhovateľ právoplatný exekučný titul (napr. vykonateľné súdne rozhodnutie) a podať návrh na vykonanie exekúcie. Predaj nehnuteľnosti na exekučnej dražbe je možný len prostredníctvom exekútora a dražbu na konci schvaľuje súd. Dobrovoľnú dražbu vykonáva podnikateľ (dražobník, dražobná spoločnosť) s oprávnením na prevádzkovanie príslušnej živnosti a navrhovateľ nepotrebuje exekučný titul, ale musí mať poverenie od veriteľa. Postup pri nútenej dražbe sa riadi zákonom o dobrovoľných dražbách a zákonom č. 233/1995 Z. z.

Predmet dražby

Predmetom dražby môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná, súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, ak bolo navrhnuté ich vydraženie a ak spĺňajú podmienky ustanovené zákonom. Podľa ZDD však nemožno dražiť predmet dražby, s ktorým navrhovateľ dražby alebo dražobník na základe zmluvy, vykonateľného rozhodnutia súdu alebo orgánu verejnej správy nemôže nakladať, alebo ak konanie dražby vylučuje osobitný predpis.

Prečítajte si tiež: Sprievodca Dobrovoľnou Dražbou

Subjekty dobrovoľnej dražby

Medzi hlavné subjekty dobrovoľnej dražby patria:

• Dražobník: Osoba, ktorá organizuje dražbu a spĺňa podmienky ustanovené ZDD a ďalšími osobitnými predpismi. Dražobníkom môže byť osoba s vysokoškolským vzdelaním a tromi rokmi praxe alebo s úplným stredným vzdelaním a ôsmimi rokmi praxe.
• Navrhovateľ dražby: Vlastník predmetu dražby, osoba vykonávajúca záložné právo (záložný veriteľ) alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. Navrhovateľ musí písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť, a ak je navrhovateľom záložný veriteľ, je povinný vyhlásiť pravosť, výšku a splatnosť predmetnej pohľadávky.
• Účastník dražby: Osoba prítomná na dražbe, ktorá sa dostavila s cieľom urobiť podanie a spĺňa podmienky ustanovené ZDD. Účastníkom dražby je osoba spôsobilá na právne úkony. Účastníkom dobrovoľnej dražby môže byť aj štát.

Oznámenie o dražbe

Dražobné spoločnosti zverejňujú zoznamy všetkých dražieb v notárskom centrálnom registri dražieb (www.notar.sk) a v obchodnom vestníku (www.justice.gov.sk). Oznam sa spravidla nachádza aj na úradných tabuliach v obci, kde sa predmet dražby nachádza, a uverejňuje sa aj v registri dražieb. Dražobník je povinný uverejniť oznámenie o dražbe najmenej 15 dní pred otvorením dražby. Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka, alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, je dražobník povinný uverejniť oznámenie o dražbe v registri dražieb najmenej 30 dní pred začiatkom dražby.

Zmluva o vykonaní dražby

Dražbu možno vykonať len na základe písomnej zmluvy o vykonaní dražby, ktorú uzatvára navrhovateľ dražby s dražobnou spoločnosťou. Táto povinnosť neplatí, ak ide o majetok štátu a dražobníkom je orgán štátnej správy. Pre zvýšenie právnej istoty zákon o dobrovoľných dražbách ustanovuje povinnosť vyhotoviť notársku zápisnicu o vykonaní dražby.

Kontrola nad dobrovoľnými dražbami

Kontrolu nad dodržiavaním podmienok organizácie a priebehu dobrovoľných dražieb vykonáva Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky. V tejto súvislosti uverejňuje na svojej webovej stránke zoznam dražobníkov a údaje o nich v rozsahu verejnej časti živnostenského registra. Kontrola sa vykonáva pravidelnými, náhodnými a účelovými prebierkami s cieľom kontrolovať zákonnosť a správnosť postupov a zákonom predpísaných, ako aj preskúmavaním podnetov na postup pri výkone činnosti dražobníkov.

Priebeh dobrovoľnej dražby

Po splnení zákonom predpísaných podmienok sa účastník dostaví na dražbu vo vopred ustanovenom termíne. Účastník dražby je ešte pred začiatkom dražby povinný na vyzvanie dražobníka alebo osoby ním písomne poverenej preukázať svoju totožnosť, prípadne oprávnenie konať za účastníka dražby, dať sa zapísať do zoznamu účastníkov dražby, a ak sú rozdávané dražobné čísla, prevziať dražobné číslo. Účastníci dražby sú ďalej povinní doložiť čestné vyhlásenie o tom, že nie sú osobou vylúčenou z dražby v zmysle § 5 ZDD.

Prečítajte si tiež: Čo sa stane, ak nezaplatíte v dražbe?

Samotná dražba sa následne otvára vyvolaním. Obsahom vyvolania je označenie a opis predmetu dražby a jeho odhadnutá alebo zistená cena, údaje o právach a záväzkoch na predmete dražby viaznucich a s ním spojených, ak majú podstatný vplyv na hodnotu predmetu dražby, údaje o nájomných zmluvách týkajúcich sa predmetu dražby a záväzkoch z nich vyplývajúcich, najnižšie podania a najnižšie prihodenie. Draží sa, ak účastníci dražby robia vyššie podanie.

Ak nebolo cez dvojitú výzvu a vyhlásenie licitátora urobené vyššie podanie, oznámi licitátor ešte raz posledné podanie a po tretej výzve vykoná príklep účastníkovi dražby, ktorý urobil najvyššie podanie. Ak urobí niekoľko účastníkov dražby súčasne rovnaké podanie v rámci toho istého vyvolania a ak nebolo urobené vyššie podanie, rozhodne licitátor žrebom o tom, komu z nich príklep udelí. Dražba sa končí udelením príklepu.

Nadobúdanie vlastníckeho práva a zásada "nemo plus iuris"

Donedávna bol v právnej teórii zaužívaný právny názor, že nadobudnutie vlastníctva prostredníctvom dražby je tzv. originálne nadobudnutie, čiže sa na nadobúdateľa nevzťahujú právne spory a vady predmetu nadobudnutia a pretrháva sa zásada nemo plus iuris. Avšak existuje aj názor, že príklep je tzv. inou právnou skutočnosťou v zmysle § 132 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

V súčasnosti sa však ustálila judikatúra, ktorá rozlišuje medzi dobrovoľnou dražbou a dražbou podľa exekučného poriadku. Príklep súdneho exekútora v dražbe v rámci exekučného konania je označený za originálny spôsob nadobúdania vlastníckeho práva dobromyseľným vydražiteľom. Avšak v prípade dobrovoľnej dražby súdy rozhodujú inak a dobrovoľná dražba nie je originálnym spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva. V dobrovoľnej dražbe nemožno nadobudnúť vec od nevlastníka, a to ani za stavu, že nebol podaný návrh na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby.

Najvyšší súd SR zaujal k uplatneniu zásady „nemo plus iuris“ jednoznačné stanovisko: „Zmluvné prevody vlastníckeho práva sú v Slovenskej republike v zásade založené na princípe, že nikto nemôže previesť viac práv, než sám má. Niet preto dôvodu, prečo by sa zásada „nemo plus iuris“ nemala vzťahovať aj na ďalší inštitút zmluvnej povahy a to dobrovoľnú dražbu. To znamená, že ani platná dobrovoľná dražba, proti ktorej v lehote uvedenej v § 21 zákona č. 527/2002 Z. z. nebola podaná žaloba o neplatnosť, nemôže spôsobiť nadobudnutie vlastníckeho práva vydražiteľom, ak navrhovateľ dražby (alebo záložca) nebol sám vlastníkom predmetu dražby.

Prečítajte si tiež: Prehľad dražieb: Senica a okolie

Dobromyseľnosť nadobúdateľa

Najvyšší súd SR sa zaoberal aj vplyvom dobromyseľnosti nadobúdateľa na platnosť nadobudnutia vlastníckeho práva k veci, ktorá bola predmetom dobrovoľnej dražby, hoci navrhovateľ dobrovoľnej dražby nebol jej vlastníkom. Konštatoval, že aj keď dôsledkom vyplývajúcim zo zásady nemo plus iuris je nemožnosť nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti od nevlastníka, nemožno vylúčiť situáciu, keď proti princípu ochrany práva pôvodného vlastníka bude pôsobiť princíp ochrany dobrej viery nového nadobúdateľa. Ochrana dobrej viery nadobúdateľa sa však uplatňuje len celkom výnimočne, pokiaľ je nad akúkoľvek pochybnosť zrejmé, že nadobúdateľ je dobromyseľný a že vec riadne podľa práva nadobudol.

Právne prostriedky ochrany

V prípade porušenia zákona v priebehu dobrovoľnej dražby sa pripúšťa žaloba o neplatnosť dobrovoľnej dražby podľa § 21 ods. 2 ZDD. Túto žalobu môže podať osoba, ktorá tvrdí, že bola dotknutá na svojich právach porušením ustanovení ZDD, a to v prekluzívnej lehote troch mesiacov odo dňa príklepu. Súdy judikovali, že dobrovoľná dražba je platná až dovtedy, kým súd neskonštatuje jej neplatnosť, a to môže urobiť výlučne v konaní o žalobe o neplatnosť dobrovoľnej dražby podľa § 21 ods. 2 ZDD.

Praktické aspekty a riziká dobrovoľnej dražby

Účastníci dražby by si mali byť vedomí určitých praktických aspektov a rizík spojených s dobrovoľnou dražbou:

• Lehota na splatenie ceny: Lehota 15 dní na splatenie výslednej ceny nehnuteľnosti môže spôsobovať problémy. Hypotéku si za tak krátky čas nemusíte stihnúť vybaviť, preto je potrebné mať voľné finančné prostriedky.
• Ťarchy na nehnuteľnosti: Účastník dražby by si mal preveriť, či niektoré ťarchy na nehnuteľnosti neprechádzajú na vydražiteľa.
• Neochota predchádzajúcich vlastníkov: Možným problémom môže byť aj neochota predchádzajúcich vlastníkov opustiť vydraženú nehnuteľnosť, čo sa následne musí riešiť podaním návrhu na vypratanie nehnuteľnosti, o ktorom rozhoduje súd.
• Možnosť napadnutia dražby: Asi najväčšie riziko pre vydražiteľa nehnuteľnosti predstavuje 3-mesačná lehota odo dňa konania dražby, kedy môže pôvodný vlastník, rovnako aj účastník dražby napadnúť dražbu na súde.

tags: #dobrovolna #drazba #sud #podmienky