Povinné zverejňovanie zmlúv a návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Tento článok sa venuje problematike povinného zverejňovania zmlúv v kontexte prevodu nehnuteľností a s tým súvisiacemu návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o legislatívnych požiadavkách, postupoch a praktických aspektoch, ktoré s touto oblasťou súvisia.

Kúpna zmluva a prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Kúpna zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa riadi ustanoveniami § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. Zmluva o prevode nehnuteľnosti musí mať písomnú formu a prejavy účastníkov zmluvy musia byť na tej istej listine. Samotná kúpna zmluva vlastnícke právo sama o sebe neprevádza, k prevodu vlastníckeho práva sa vyžaduje vklad od katastra nehnuteľností. Náležitosti kúpnej zmluvy upravujú viaceré právne predpisy. Vo všetkých prípadoch prevodov nehnuteľností je však nevyhnutné, aby kúpna zmluva v zmysle § 42 ods. 1 katastrálneho zákona obsahovala presné označenie právneho úkonu (napr. kúpna zmluva), označenie účastníkov zmluvy, označenie nehnuteľností podľa § 42 ods. 2 písm. c) katastrálneho zákona, uvedenie predmetu návrhu (napr. vklad vlastníckeho práva), a ďalšie náležitosti. Náležitosti kúpnej zmluvy na byt alebo nebytový priestor v dome sú ďalej špecifikované v § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Do katastra nehnuteľností je potrebné okrem zmluvy podať aj návrh na vklad. Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Ďalšími prílohami môžu byť:

• Dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. 3 katastrálneho zákona.
• K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku.
• Číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods. 6 katastrálneho zákona.

Podľa § 42 ods. 3 katastrálneho zákona, ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený. Ak fyzická osoba nemá adresu evidovanú v registri obyvateľov Slovenskej republiky a v návrhu na začatie katastrálneho konania neuvedie adresu na doručovanie v tuzemsku, doručuje okresný úrad písomnosti tejto fyzickej osobe oznámením na úradnej tabuli okresného úradu a na webovom sídle príslušného okresného úradu.

Povinné zverejňovanie zmlúv

Problematika povinného zverejňovania zmlúv je upravená zákonom č. 211/2000 Z. z. o slobodnom prístupe k informáciám a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o slobode informácií) v znení neskorších predpisov. Povinnosť zverejňovať zmluvy sa týka širokého okruhu subjektov.

Prečítajte si tiež: Podmienky zmluvy o riešení sporov

Subjekty povinné zverejňovať zmluvy

V centrálnom registri zmlúv zverejňujú zmluvy povinné osoby podľa § 2 zákona č. 211/2000 Z. z., t.j. právnické osoby a fyzické osoby, ktorým zákon zveruje právomoc rozhodovať o právach a povinnostiach fyzických osôb alebo právnických osôb v oblasti verejnej správy (napr. právnické osoby zriadené zákonom (napr. právnické osoby založené povinnými osobami podľa § 2 ods. 1 až 3).

Náležitosti zmlúv a ich vylúčenie pri zverejnení

Pri zverejňovaní zmlúv je potrebné dbať na vylúčenie určitých náležitostí, ktoré podliehajú ochrane. Ktoré náležitosti zmluvy je potrebné pri jej zverejnení vylúčiť (tzv. anonymizácia)? Podľa § 5a ods. 5 zákona č. 211/2000 Z. z. sa nezverejňujú informácie, ktoré sú chránené podľa osobitných predpisov. Podľa § 5a ods. 5 písm. a) až s) zákona č. 211/2000 Z. z. sa nezverejňujú napríklad osobné údaje, obchodné tajomstvo, bankové tajomstvo, utajované skutočnosti, a iné. Obmedzenia prístupu k informáciám sú uvedené v § 8 až 11 zákona. Podľa § 2 zákona č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov a o zmene a doplnení niektorých zákonov, osobný údaj je akákoľvek informácia týkajúca sa identifikovanej alebo identifikovateľnej fyzickej osoby. V § 9 ods. 3 je uvedený okruh osôb, ktorých osobné údaje povinná osoba sprístupní a rovnako je uvedený aj rozsah týchto osobných údajov (titul, meno, priezvisko, funkcia a deň ustanovenia alebo vymenovania do funkcie, pracovné zaradenie a deň začiatku výkonu pracovnej činnosti, miesto výkonu funkcie alebo pracovnej činnosti a orgán, v ktorom túto funkciu alebo činnosť vykonáva, mzda, plat alebo platové pomery a ďalšie finančné náležitosti priznané za výkon funkcie alebo za výkon pracovnej činnosti, ak sú uhrádzané zo štátneho rozpočtu alebo z iného verejného rozpočtu). Informácie označené ako dôverné v zmluve, ktorá sa má zverejniť, sa podľa § 271 ods. 2 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník nezverejňujú. Ďalej sa nezverejňujú tzv. ustanovenia všeobecných obchodných podmienok, ak časť obsahu povinne zverejňovanej zmluvy je určená odkazom na ne a zároveň totožné ustanovenia všeobecných obchodných podmienok boli zverejnené tou istou povinnou osobou spolu s inou povinne zverejňovanou zmluvou, ktorá už nadobudla účinnosť. Možnosti nezverejnenia vyššie uvedených častí je však potrebné v záujme dosiahnutia účelu zákona aplikovať skôr výnimočne a selektívne na vymedzenú časť ustanovení zmluvy.

Spôsob zverejnenia zmluvy

Namiesto zmluvy sa podľa § 5a ods. 1 zákona č. 211/2000 Z. z. môže zverejniť len informácia o uzavretí zmluvy, ak ide o zmluvu podľa § 5a ods. 5 písm. c),d),i),j),r) a s), t. j. zmluvy, ktoré obsahujú informácie chránené podľa osobitných predpisov.

Účinnosť zmluvy a následky nezverejnenia

Príklad 1: V zmluve je uvedený konkrétny dátum nadobudnutia účinnosti zmluvy ale zmluva nebola do uvedeného dátumu zverejnená, zverejnená bola až po uplynutí tohto dátumu. Zmluva nadobudne účinnosť až dňom nasledujúcim po jej zverejnení v Centrálnom registri zmlúv, a to bez ohľadu na dátum nadobudnutia účinnosti uvedený v zmluve. Príklad 2: Povinná osoba nezverejnila zmluvu ani do troch mesiacov odo dňa jej uzavretia. Zverejnením predmetná zmluva účinnosť nenadobudne, pretože podľa § 47a ods. 4 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, ak sa do troch mesiacov od uzavretia zmluvy zmluva nezverejnila, platí, že k uzavretiu zmluvy nedošlo.

Zverejnenie zmluvy na webovom sídle

Pokiaľ povinná osoba zverejní zmluvu v Centrálnom registri zmlúv, nie je už povinná zverejniť ju na svojom webovom sídle. Podľa § 5a ods. 9 zákona sa na webovom sídle povinnej osoby zverejňuje len zmluva, ktorá sa nezverejňuje v Centrálnom registri zmlúv.

Prečítajte si tiež: Slovenský právny riadok a zmluvy

Zverejnenie zmluvy viacerými povinnými osobami

Áno, pokiaľ sú obe zmluvné strany povinnými osobami, ktoré zverejňujú zmluvy v Centrálnom registri zmlúv, sú povinné zverejniť tú istú zmluvu v Centrálnom registri zmlúv, pričom rozhodujúce je prvé zverejnenie zmluvy. Podľa § 5a ods. 13 prvá veta zákona „Ak je zmluva zverejnená viacerými spôsobmi alebo viacerými účastníkmi zmluvy, rozhodujúce je prvé zverejnenie zmluvy“.

Technické aspekty zverejňovania

Technicky je možné, aby jeden účet používali viacerí používatelia simultánne, avšak nie je to odporúčané. Každý užívateľ by mal mať vytvorený svoj vlastný účet (napr. ID je unikátnym identifikátorom zmluvy/dodatku v rámci systému CRZ. Všetky prílohy v CRZ musia byť zverejňované vo formáte PDF (Portable Document Format).

Zmeny v zverejňovaní zmlúv od 31.3.2022

Pozor zmena k 31.3.2022 v § 5a ods. 6: Výnimku z povinného zverejňovania má už len Národná banka Slovenska. Povinné osoby, na ktoré sa do 31.3.2022 vzťahovala výnimka a nemuseli zverejňovať svoje zmluvy prostredníctvom CRZ, v registri zverejňujú len nové zmluvy. Poznámka: od 31.3.2022 aj tie povinné osoby, na ktoré sa doteraz vzťahovala výnimka podľa § 5a ods. 6 (napr. rozpočtové organizácie samosprávy, školy, obecné s.r.o.) musia zverejňovať zmluvy.

Špecifické prípady a súvislosti

Je dôležité spomenúť aj zákon č. 546/2010 Z.z., ktorý sa týka nakladania s majetkom obcí, v nadväznosti na vkladové a povoľovacie konanie na katastri. Obce sú povinné hospodáriť so svojím nehnuteľným majetkom v zmysle zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v z. n. p. so súhlasom obecného zastupiteľstva.

S účinnosťou od 1.4.2022 nadobudlo účinnosť nariadenie vlády SR č. 48/2022 Z.z., ktorým sa mení a dopĺňa nariadenie vlády SR č. 498/2011 Z. z, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o zverejňovaní zmlúv v Centrálnom registri zmlúv a náležitosti informácie o uzatvorení zmluvy.

Prečítajte si tiež: Ochrana Osobných Údajov v Povinne Zverejňovaných Zmluvách

V prípade verejného obstarávania je potrebné uviesť link na profil verejného obstarávateľa na portáli ÚVO - konkrétny predmet zákazky resp. konkrétne verejné obstarávanie. Pokiaľ verejný obstarávateľ / obstarávateľ / osoba podľa § 8 zákona o verejnom obstarávaní využíva iný elektronický prostriedok (na zákazky s nízkou hodnotou, ktoré nezverejňuje na portáli UVO), využije link z tohto elektronického prostriedku. Opäť uvedie presný odkaz na konkrétnu zákazku. Pokiaľ na zákazku s nízkou hodnotou nevyužíva žiaden elektronický prostriedok, môže uviesť link na svoje webové sídlo do časti, kde zverejnil informácie o konkrétnom verejnom obstarávaní (ak je to relevantne).

tags: #povinné #zverejňovanie #zmlúv #návrh #na #vklad