Daňové aspekty predaja nábytku a nehnuteľností na Slovensku

Predaj majetku, či už ide o hnuteľný majetok ako nábytok alebo nehnuteľnosti, má svoje daňové dôsledky. Slovenská legislatíva upravuje zdaňovanie príjmov z predaja majetku v závislosti od rôznych faktorov, ako je doba vlastníctva, spôsob nadobudnutia, zaradenie majetku do obchodného majetku a iné. Tento článok sa zameriava na daňové aspekty predaja nábytku a nehnuteľností, pričom zohľadňuje relevantné ustanovenia zákona o dani z príjmov.

Zdaňovanie príjmu z predaja nehnuteľnosti

Ak daňovník predá nehnuteľnosť (napr. dom, byt, pozemok), príjem z predaja sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. V daňovom priznaní sa uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený, a k nemu prislúchajúce výdavky.

Oslobodenie od dane z príjmov pri predaji nehnuteľnosti

Zákon o dani z príjmov v § 9 definuje podmienky oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti. Medzi najčastejšie prípady oslobodenia patria:

• Predaj nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia.
• Predaj nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku nadobudnutej dedením v priamom rade (napr. rodičia, deti) alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa.
• Predaj nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku nadobudnutej dedením v nepriamom rade (napr. po sestre, bratovi, ujovi) až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič.
• Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
• Predaj nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (reštitučné zákony).
• Predaj nehnuteľnosti (nezaradenej do obchodného majetku) nadobudnutej podľa § 11 zákona č. 330/1991 Zb. (s účinnosťou od 1.9.2022).

Splnenie podmienok pre oslobodenie príjmov sa posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku, alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr.

Výdavky pri predaji nehnuteľnosti

Pri zdanení príjmu z predaja nehnuteľnosti si daňovník môže uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie tohto príjmu. Výdavky sú vymedzené v § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov a závisia od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola využívaná. Medzi uplatniteľné výdavky patria najmä:

Prečítajte si tiež: Možnosti financovania pre dôchodcov

• Obstarávacia cena nehnuteľnosti: Ak bola nehnuteľnosť obstaraná kúpou, výdavkom je kúpna cena.
• Cena uvedená v osvedčení o dedičstve: Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením do 31. decembra 2015.
• Reprodukčná obstarávacia cena: Pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním do 31. decembra 2015, určená znaleckým posudkom alebo v darovacej zmluve.
• Cena v čase darovania určená znaleckým posudkom: Pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním po 31. decembri 2015.
• Finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu nehnuteľnosti.
• Finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti (napr. poplatky realitnej kancelárii, inzeráty).
• Zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu predmetnej nehnuteľnosti, ako aj poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.
• Zostatková cena nehnuteľnosti: Ak bola nehnuteľnosť zahrnutá v obchodnom majetku.

Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu.

Príklady zdaňovania príjmu z predaja nehnuteľnosti

Príklad 1: Daňovník kúpil byt v roku 2021 za 100 000 eur a v roku 2025 ho predal za 120 000 eur. Keďže byt nevlastnil viac ako 5 rokov, príjem z predaja podlieha zdaneniu. Zdaniteľný príjem je 20 000 eur (120 000 - 100 000).

Príklad 2: Daňovník zdedil pozemok v decembri 2022 po smrti otca (dedenie v priamom rade) a v marci 2025 ho predal. Keďže ide o dedenie v priamom rade, príjem z predaja je oslobodený od dane, ak poručiteľ (otec) vlastnil pozemok viac ako 5 rokov.

Príklad 3: Manželia predali v roku 2025 byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2022 kúpou za 140 000 eur. Byt predali za 180 000 eur. Ak sa manželia nedohodnú inak, príjem z predaja sa zahrnie do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere (90 000 eur na každého).

Predaj rozostavanej stavby

Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne. Ak je rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia je deň právoplatného vkladu do katastra. Príjem z predaja takejto stavby sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Ak rozostavaná stavba nie je evidovaná v katastri, príjem z jej predaja sa zaraďuje medzi ostatné príjmy a do daňových výdavkov je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie príjmu.

Prečítajte si tiež: Všetko o zľavách na vlak

Zámena nehnuteľností

Pri zámene bytov (ak nejde o byty zahrnuté do obchodného majetku) dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem (peňažný aj nepeňažný) získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie.

Zdaňovanie príjmu z predaja hnuteľného majetku (nábytku)

Zdaňovanie príjmu z predaja hnuteľného majetku, ako je nábytok, závisí od toho, či bol nábytok zaradený do obchodného majetku daňovníka.

Nábytok nezaradený v obchodnom majetku

Príjem z predaja hnuteľnej veci, ktorá nebola zaradená do obchodného majetku, je od dane oslobodený, bez ohľadu na dobu vlastníctva. Výnimkou sú príjmy z predaja hnuteľných vecí, ktoré boli zahrnuté do obchodného majetku, a to do piatich rokov od ich vyradenia z obchodného majetku.

Nábytok zaradený v obchodnom majetku

Ak bol nábytok zaradený do obchodného majetku, príjem z jeho predaja podlieha zdaneniu, ak od vyradenia z obchodného majetku do dňa predaja neuplynulo viac ako 5 rokov. Daňovým výdavkom je v tomto prípade zostatková cena majetku.

Príklady zdaňovania príjmu z predaja nábytku

Príklad 1: Daňovník predal v roku 2025 nábytok, ktorý používal v domácnosti a nebol zaradený do obchodného majetku. Príjem z predaja je oslobodený od dane.

Prečítajte si tiež: Povinnosť podať daňové priznanie v dôchodku

Príklad 2: Daňovník kúpil v roku 2015 nábytok a zahrnul ho do svojho obchodného majetku. V roku 2022 nábytok vyradil z obchodného majetku a v roku 2025 ho predal. Keďže od vyradenia z obchodného majetku do predaja neuplynulo 5 rokov, príjem z predaja podlieha zdaneniu.

Osobitné prípady a úľavy

Zľavy a zvýhodnenia pre seniorov pri dani z nehnuteľnosti

Zľavy a oslobodenia od dane z nehnuteľností sa môžu líšiť v závislosti od Všeobecne záväzného nariadenia (VZN) konkrétneho mesta alebo obce. Seniori a osoby s ťažkým zdravotným postihnutím (ŤZP) môžu mať nárok na úľavy. Od 1.1.2021 už seniori, ktorí dosiahli potrebnú vekovú hranicu, nemusia o úľavu žiadať, uplatní sa automaticky. Držitelia preukazu ŤZP musia o úľavu požiadať najneskôr do 31. januára.

Príležitostné príjmy

Príjem z príležitostných činností, vrátane príjmov z príležitostnej poľnohospodárskej výroby, lesného a vodného hospodárstva a z príležitostného prenájmu hnuteľných vecí, je oslobodený od dane do výšky 500 eur za rok. Je však dôležité rozlišovať medzi príležitostnou činnosťou a činnosťou vykonávanou na základe zmluvného vzťahu.

Daňové priznanie a povinnosti daňovníka

Ak daňovník dosiahol zdaniteľné príjmy z predaja majetku, je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb (typ B). Lehota na podanie daňového priznania je spravidla do 31. marca nasledujúceho roka, pričom túto lehotu je možné predĺžiť. V daňovom priznaní je potrebné uviesť všetky zdaniteľné príjmy a uplatniť si preukázateľné výdavky.

tags: #dochodca #predaj #nábytku #dane