Dôchodcovia a prenájom bytu: Podmienky a daňové aspekty

Prenajímanie nehnuteľnosti môže byť pre dôchodcov významným zdrojom príjmu. Avšak, s prenájmom sú spojené určité povinnosti a podmienky, ktoré je potrebné dodržiavať. Tento článok sa zameriava na podmienky prenájmu bytu dôchodcami a na daňové aspekty s tým spojené.

Právny rámec prenájmu bytu

Právny rámec pre nájom bytu na Slovensku upravuje Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v ustanoveniach § 663 a nasledujúcich a § 685 a nasledujúcich. Krátkodobý nájom bytu upravuje Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu.

Nájomná zmluva je upravená v § 663 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Ustanovenia § 663 až 684 upravujú nájomnú zmluvu a nájomný pomer všeobecne, čo znamená, že tieto ustanovenia možno aplikovať aj na osobitné druhy nájmov upravené v Občianskom zákonníka vrátane nájmu bytu (§ 685 a nasl.), nájmu obytných miestností, podnájmu alebo podnikateľského nájmu hnuteľných vecí, pokiaľ tieto jednotlivé druhy nájmov neupravujú osobitné ustanovenia, ktoré použitie všeobecných predpisov o nájme vylučujú.

Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral aj úžitky. Nájomná zmluva sa uzatvára medzi prenajímateľom a nájomcom. Prenajímateľom aj nájomcom pritom môže byť akákoľvek fyzická alebo právnická osoba, alebo aj štát. Podstatou nájomnej zmluvy a z nej vyplývajúceho nájomného pomeru je, že prenajímateľ prenecháva vec nájomcovi do dočasného užívania a za dohodnutú odplatu. Nájomný pomer má vždy dočasný charakter, pričom čas trvania môže byť v zmluve dohodnutý, alebo vec môže byť odovzdaná do užívania aj bez konkrétneho časového určenia. Predmetom nájmu môže byť akákoľvek vec, ktorá je spôsobilá byť predmetom právneho vzťahu. Môžu to byť hnuteľné a nehnuteľné veci a teda aj byt alebo dom.

Nájom bytu je upravený osobitných ustanoveniach § 685 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka a je definovaný nasledovne: Nájomná zmluva je uzatvorená, ak sa zmluvné strany dohodli na jej obsahu. Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený, ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone Aj v tomto prípade platí, že nájom bytu vznikne na základe nájomnej zmluvy uzavretej medzi prenajímateľom, ktorý je vlastníkom bytu alebo domu a nájomcom. Zmluva sa uzaviera slobodne a na základe vlastného rozhodnutia zmluvných strán.

Prečítajte si tiež: Ako podať/prijať výpoveď?

Náležitosti nájomnej zmluvy

Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania
• Výšku nájomného
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

Nájomná zmluva môže byť uzavretá buď na dobu určitú alebo dobu neurčitú.

Príjmy z prenájmu a ich zdaňovanie

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov, ak nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1) alebo príjmy zo závislej činnosti (§ 5). Poberanie tohto druhu príjmu nie je podmienené vydaním živnostenského oprávnenia. Príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve.

Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napr. služby hotelového typu. Ak okrem základných služieb spojených s prenájmom prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, považuje sa takýto prenájom za živnosť a príjmy plynúce z takéhoto prenájmu sa považujú za príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Za základné služby možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako napr. dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod.

Daňové priznanie a oslobodenie od dane

Ak daňovník dosahuje zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, uvádza ich v daňovom priznaní k dani z príjmov FO typ B v VI. odd. v Tabuľke č. 1. Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne sumu 2 876,90 eura. Ak ste na prenájme za predošlé zdaňovacie obdobie nezarobili vyššiu sumu ako 500 €, povinnosť podať daňové priznanie z prenájmu nemáte. Ak príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 prevyšujú sumu 500 €, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad oslobodenú sumu.

Prečítajte si tiež: Odpustenie súdnych trov: Kompletný sprievodca

Dôchodca v príslušnom zdaňovacom období prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (2 000 - 500), t.j. po odpočítaní mu zostane zdaniteľný príjem z prenájmu v sume 1 500 eur. Daňovník mal v príslušnom zdaňovacom období okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže pri príjmoch z prenájmu uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahne sumu 2 876,90 eura (t.j. Daňovník mal v príslušnom zdaňovacom období okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť pri príjmoch z prenájmu oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. Ak daňovník dosahuje zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, uvádza ich v daňovom priznaní k dani z príjmov FO typ B v VI. odd. v Tabuľke č. 1 (v DPFOB za rok 2025 na riadok č.

Daňové výdavky

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. Ustanovenie § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov vymedzuje, že ak sa daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov, preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy. Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sú vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Do daňových výdavkov si môžete zahrnúť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z., daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z., výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z. zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť napr. výdavky na technické zhodnotenie.

Príklad výpočtu zdaniteľného príjmu

Daňovník dosiahol v roku 2025 príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.

Prečítajte si tiež: Ako využiť zľavy pre dôchodcov vo viedenskej MHD

Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 2 400 €. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 4 900 € (5 400 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. Hlavnou výhodou je, že daňovú úľavu vo výške 500 €, si môžu uplatniť obaja z manželov.

Príklad: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Registračná povinnosť prenajímateľa

Ak prenajímate nehnuteľnosť (okrem pozemku) a neregistrovali ste sa na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej činnosti alebo inej samostatne zárobkovej činnosti, ste povinný sa registrovať. Povinnosť registrácie sa opiera o zákon § 49a ods. 2 zákon o dani z príjmov a v prípade, že sa rozhodnete riskovať a registráciu nevykonáte, hrozí vám pokuta vo výške od 60 a až do výšky 20 tisíc eur. Finančná správa si vie z viacerých zdrojov, najmä z katastra nehnuteľností, identifikovať súkromné osoby, ktoré majú príjmy z prenájmu nehnuteľností, ale nepriznajú ich v daňovom priznaní.

Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.

K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti.

Nájomné bývanie na Slovensku

Kto na Slovensku nechce alebo nemôže bývať vo vlastnom, má niekoľko možností, ako si bývanie prenajať. Prvou a najčastejšou je nájsť si prenájom klasicky na realitnom trhu. Koľko za byt či dom každý mesiac zaplatí, závisí od viacerých faktorov.

Výška nájomného sa odvíja od lokality, veľkosti aj štandardu bytu. Ceny v hlavnom meste sa líšia v závislosti od lokality.

Medziročný nárast nájomného je badateľný. V porovnaní s minulým rokom sú ceny prenájmov podľa údajov portálu nehnuteľnosti.sk po celom Slovensku v priemere vyššie o zhruba osem až deväť percent.

V hlavnom meste zostáva dopyt po prenájmoch veľmi vysoký. Malé byty s veľkosťou približne 20 až 35 m² sa v žiadaných lokalitách obsadia často do jedného až dvoch týždňov od zverejnenia inzerátu, najmä študentmi a mladými profesionálmi, ktorí hľadajú rýchlu dostupnosť blízko školy alebo práce.

Všeobecne idú do prenájmu ľudia, ktorí z rôznych dôvodov nie sú schopní alebo ochotní investovať do kúpy vlastného bývania. Často ide o mladých, ktorí nemajú zatiaľ dostatočný príjem na získanie hypotéky alebo nemajú dosť úspor na kúpu vlastného bytu. Rodiny a páry ostávajú v nájme na jeden až dva roky, často v dvojizbových bytoch. Osamelí rodičia a samoživitelia, ktorí nedokážu splniť bankové podmienky na hypotéku, siahajú po menších bytoch, aby mali samostatnú izbu pre dieťa. Dôchodcovia, ktorí predali väčšiu nehnuteľnosť, si prenajímajú menší byt v centre kvôli lepšej dostupnosti služieb a zníženiu starostí o údržbu. Byty si prenajímajú tiež študenti, ktorí nedostali internát a spoja sa viacerí na prenájom väčšej nehnuteľnosti. Bývanie si prenajímajú tiež cudzinci pracujúci na Slovensku, ktorí sem prídu s rodinami a potrebujú flexibilitu bez záväzkov. Investorom do krátkodobým prenájmov a digitálnym nomádom vyhovuje prenájom ako flexibilné pracovné prostredie s krátkodobou zmluvou.

tags: #dôchodcovia #prenajímajú #byt #podmienky