Dodatok k Nájomnej Zmluve: Vzor, Náležitosti a Praktické Aspekty

Nájomná zmluva je kľúčový dokument pri prenájme nehnuteľnosti a jej úprava je v Občianskom zákonníku obsiahnutá detailnejšie ako napríklad kúpna zmluva. Právna úprava nájomného vzťahu je do značnej miery nastavená v prospech nájomcu, avšak ochrana nájomcu by nemala výrazne prevažovať nad záujmami prenajímateľa. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú právnu úpravu nájomnej zmluvy, ktorá sa použije, ak nie je určitý nájomný vzťah upravený osobitne. Tento článok sa zameriava na to, čo by mala obsahovať nájomná zmluva uzavretá podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka, a to najmä v kontexte príspevku na bývanie. Prehľadný vzor dodatku k nájomnej zmluve, ktorý upravuje trvanie nájmu, je taktiež súčasťou tohto článku.

Základné Náležitosti Nájomnej Zmluvy

Každá nájomná zmluva by mala obsahovať nasledujúce náležitosti:

Označenie Zmluvných Strán

Prenajímateľ a nájomca musia byť jednoznačne identifikovaní. Uveďte meno, priezvisko, rodné priezvisko, rodné číslo alebo dátum a miesto narodenia, trvalý pobyt, osobný stav a štátnu príslušnosť. Môžete uviesť aj číslo bankového účtu prenajímateľa alebo nájomcu, ak má naň byť napríklad uhrádzané nájomné.

Predmet Nájmu

Predmetom nájmu môže byť v zásade každý vhodný predmet, najmä vec. Vec musí byť vhodná na užívanie a individuálne určená. Môže ísť o hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec. Jednoznačné vymedzenie predmetu nájmu je dôležité, pretože nájomca je povinný po skončení nájomného vzťahu prenajatú vec vrátiť prenajímateľovi. Ak je predmetom nájmu byt, uveďte číslo bytu, číslo poschodia, číslo vchodu, veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, súpisné číslo stavby, register parcely spolu s číslom parcely, na ktorom je dom postavený, číslo listu vlastníctva, katastrálne územie, obec a okres. Ak je predmetom nájmu hnuteľná vec, popíšte ju čo najpresnejšie, aby bola odlíšiteľná od iných vecí rovnakého druhu.

Vymedzenie Predmetu Zmluvy

Tento článok definuje samotnú nájomnú zmluvu a musí obsahovať všetky pojmové znaky: prenechanie veci prenajímateľom nájomcovi za účelom dočasného užívania a brania úžitkov z nej, a odplatu (nájomné).

Prečítajte si tiež: Všetko o dodatkoch k nájomnej zmluve a príspevkoch na bývanie

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Uveďte základné práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu. Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov. Prenajímateľ je oprávnený požadovať od nájomcu prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodli na výkone kontroly . Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný. Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil. Nájomca je povinný znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci. Nájomca nie je povinný dať prenajatú vec poistiť. Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr však ku dňu skončenia nájmu. Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.

Vyhlásenia Zmluvných Strán

Tento článok zvyšuje právnu istotu oboch strán. Prenajímateľ vyhlasuje, že je oprávnený prenechať vec na dočasné užívanie inému. Nájomca potvrdzuje, že vykonal obhliadku predmetu nájmu, oboznámil sa s jeho právnym a technickým stavom a nemá voči nemu výhrady. Dohodnite sa na spísaní odovzdávacieho a preberacieho protokolu pri odovzdaní a vrátení predmetu nájmu a uveďte, čo má protokol obsahovať.

Nájomné

Určite výšku odplaty za dočasné prenechanie veci nájomcovi na užívanie a branie úžitkov. Nájomné je jedným z pojmových znakov nájomnej zmluvy. Dohodnite sa, či nájomné predstavuje pravidelne opakujúce sa platby alebo bude uhradené jednorazovo za celú dobu trvania nájmu. Ak je predmetom nájmu nehnuteľnosť, dohodnite sa, či a v akej výške bude nájomca uhrádzať náklady spojené s užívaním (napr. úhrady za dodávky plynu, elektrickej energie, tepla, vody).

Peňažná Zábezpeka (Depozit)

Dohodnite si peňažnú zábezpeku, z ktorej sa majú uhrádzať nedoplatky na nájomnom alebo na platbách za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu.

Doba Trvania Nájmu a Podmienky Ukončenia

Dohodnite sa na dobe trvania nájmu (určitá alebo neurčitá) a spôsoboch a podmienkach ukončenia nájomného vzťahu. Môžete si upraviť výpovednú dobu v inej dĺžke, ako ustanovuje Občiansky zákonník (s výnimkou nájmu bytu, kde nemožno dohodnúť kratšiu výpovednú dobu). Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú. Nájomná zmluva zaniká: písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom, výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa, odstúpením od zmluvy, zničením predmetu nájmu. Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane. Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia. Ak došlo k poškodeniu, zničeniu alebo nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu, nájomca je povinný nahradiť prenajímateľovi škodu, ktorá na veci vznikla. Nájomca zodpovedá aj za škody spôsobené osobami, ktorým nájomca umožnil užívanie prenajatej veci, alebo ktorým umožnil k predmetu nájmu prístup.

Prečítajte si tiež: Vzor dodatku k nájomnej zmluve

Záverečné Ustanovenia

Uveďte záverečné ustanovenia. Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve. V prípade akýchkoľvek hotovostných úhrad zo strany nájomcu prenajímateľovi platí, že miestom plnenia je miesto bydliska prenajímateľa . O každej hotovostnej úhrade si zmluvné strany vyhotovia písomné potvrdenie. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky. Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok. Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

Najčastejšie Chyby pri Uzatváraní Nájomných Zmlúv

Právna úprava nájomnej zmluvy je komplikovaná, pretože jednotlivé zákony upravujú jednotlivé aspekty nájomného vzťahu v závislosti od predmetu nájmu. Časté chyby zahŕňajú:

• Nedodržanie osobitnej právnej úpravy: Napríklad, ak si zmluvné strany dohodnú pri nájme bytu kratšiu výpovednú dobu, ako stanovuje zákon, táto časť zmluvy je neplatná.
• Použitie nesprávneho vzoru zmluvy: Použitie vzoru vypracovaného pre iný predmet nájmu (napr. vzor pre prenájom bytu použitý pre prenájom nebytového priestoru).
• Nedostatočne presné vymedzenie predmetu nájmu: Napríklad, pri prenájme motorového vozidla sa uvedie len to, že predmetom prenájme je motorové vozidlo vo vlastníctve prenajímateľa.
• Nezahrnutie dôležitých ustanovení: Napríklad, prenajímateľ si neupraví povinné poistenie nehnuteľnosti s presným vymedzením rozsahu poistenia a subjektu, ktorý bude poistné hradiť.
• Nezohľadnenie špecifík doby trvania nájmu: Napríklad, pri nájme rodinného domu na určitú dobu a pokračovaní užívania veci po skončení nájmu bez návrhu na vypratanie nehnuteľnosti sa zo zákona obnovuje nájomná zmluva za tých istých podmienok.

Zvýšenie Nájomného

Zvyšovanie nájomného na Slovensku upravuje Občiansky zákonník a Zákon o krátkodobom nájme bytu.

• Zmluvy na dobu neurčitú: Odporúča sa dohodnúť si podmienky zvyšovania nájomného priamo v zmluve. Ak to nie je dohodnuté, môže sa to urobiť neskôr písomným dodatkom k zmluve.
• Inflačná doložka: Umožňuje každoročnú úpravu nájomného na základe inflácie. Musí obsahovať informácie o inflačnom indexe a mechanizme úpravy nájomného.
• Zmluvy na dobu určitú: Prenajímateľ môže upraviť nájomné pri uzatváraní novej zmluvy alebo pri predĺžení existujúcej.
• Ak nie je dohodnuté v zmluve: Najlepším spôsobom je dosiahnutie dohody o zvýšení nájomného. Ak sa nedohodnú, prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné, pokiaľ to nie je stanovené v Zákone o krátkodobom nájme bytu a dohodnuté v nájomnej zmluve.
• Oznámenie o zvýšení nájomného: Ak prenajímateľ postupuje podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, musí doručiť nájomníkovi písomné oznámenie o zvýšení nájomného s presným dôvodom a novou výškou nájomného.
• Investície do bytu: Slovenská legislatíva neumožňuje prenajímateľovi jednostranne zvýšiť nájomné z dôvodu investícií do zlepšenia bytu bez predchádzajúcej dohody s nájomcom.
• Žiadosť o zníženie nájomného: Nájomca má právo požiadať o zníženie nájomného, ak sa domnieva, že výška nájomného je výrazne vyššia ako zvyčajné nájomné za porovnateľné byty v danej lokalite.

Príspevok na Bývanie

Príspevok na bývanie je určený na čiastočnú úhradu nákladov spojených s bývaním. Výška príspevku závisí od počtu členov domácnosti.

Vzor Dodatku k Nájomnej Zmluve

Dodatok k nájomnej zmluve slúži na úpravu nájomného vzťahu, napríklad zmenu trvania nájmu. Zákon nestanovuje výslovne právnu formu dodatku, avšak ak zmluva musí byť písomná, aj dodatok k zmluve musí byť písomný. Dodatky by sa mali číslovať v poradí, v akom boli uzatvorené.

Prečítajte si tiež: Všetko o príspevku na mobilitu

Príklad:

Dodatok č. 1 k Nájomnej zmluve

uzatvorenej dňa 29.11.2017 medzi:

Prenajímateľ: (Meno, priezvisko, adresa)

Nájomca: (Meno, priezvisko, adresa)

Článok I.

1. 1 Dňa 29.11.2017 prenajímateľ a nájomca uzatvorili nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bol jednoizbový byt č. x, nachádzajúci sa na x. poschodí bytového domu na x ulici, číslo vchodu 8, v obci x (ďalej len „byt"). Byt je zapísaný na LV č. č.xxxx, pre okres: x, obec: x, k.ú.: x. Celková podlahová plocha bytu je xx m2.

Článok II.

1. 2 Zmluvné strany sa dohodli, že týmto Dodatkom nahrádzajú ustanovenia článku III. pôvodnej zmluvy nasledovne: (Uvedie sa nové znenie článku III, napr. zmena doby trvania nájmu).

1.3 Tento Dodatok vstupuje do platnosti a účinnosti dňom podpisu oboma zmluvnými stranami.

Krátkodobý Nájom Bytu

Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť uzavretá na dobu určitú. Dobu nájmu možno určiť napr. tak, že nájomná zmluva je uzavretá na dobu 2 rokov odo dňa jej uzavretia alebo že je zmluva uzavretá na obdobie od 01.01. do 31.12.

Prenajímateľ je povinný zaregistrovať vznik nájomného vzťahu na príslušnom daňovom úrade v lehote do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo ku vzniku nájomného vzťahu. V prípade, ak si túto povinnosť prenajímateľ nesplní, bude sa skončenie nájomného vzťahu riadiť ustanoveniami Občianskeho zákonníka a nie ustanoveniami zákona o krátkodobom nájme bytu.

Zmluvné Strany si v Nájomnej Zmluve na Krátkodobý Nájom Bytu Môžu Tiež Dohodnúť:

• Dohodu o zložení a použití peňažnej zábezpeky (tzv. depozitu).
• Určenie jednotlivých práv a povinností nájomcu a prenajímateľa.
• Dohodu o možných spôsoboch skončenia nájomného vzťahu.
• Uvedenie stavu meračov.
• Dohodu o spôsobe doručovania písomností.

Nájomná zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť vždy uzatvorená v písomnej forme. Zmluvné strany sú si navzájom povinné poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie. Podpisy zmluvných strán na zmluve nemusia byť úradne osvedčené.

tags: #dodatok #k #nájomnej #zmluve #byt #vybavenie