- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Dodatok k zmluve o nájme nehnuteľnosti: Prevod vlastníctva a dôležité aspekty
Nájomná zmluva je základný dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. V bežnej praxi sa riešia situácie, kedy dôjde k zmene vlastníka nehnuteľnosti počas trvania nájmu. Tento článok sa zameriava na dodatok k nájomnej zmluve, ktorý upravuje prevod vlastníctva a s tým súvisiace zmeny a povinnosti.
Nájomná zmluva a jej základné náležitosti
Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za odplatu nehnuteľnosť (napríklad byt) na dočasné užívanie. Nájomná zmluva na byt by mala obsahovať nielen identifikáciu zmluvných strán a predmetu nájmu, ale aj spôsob platby a termín, dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť, opis príslušenstva a stavu bytu. V zmluve je vhodné uviesť aj podmienky, za akých môže byť výška nájomného navýšená (napr. zvýšené náklady na prevádzku bytu, poplatok z omeškania platenia nájmu) respektíve znížená. Hoci zákon výslovne nestanovuje, že nájomná zmluva na byt musí mať písomnú podobu, ak sa zmluva o prenájme bytu neuzavrie písomne, vyhotoví sa aspoň zápisnica o jej obsahu.
Nájomná zmluva môže byť uzavretá na dobu určitú alebo dobu neurčitú. Ak v zmluve doba nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva sa uzavrela na dobu neurčitú. Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak. Ak nájomca užíva byt aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne.
Prevod vlastníctva nehnuteľnosti počas trvania nájmu
Počas trvania nájomnej zmluvy môže nastať situácia, že prenajímateľ (vlastník nehnuteľnosti) sa rozhodne nehnuteľnosť predať. V takomto prípade vstupuje do platnosti Občiansky zákonník, ktorý upravuje práva a povinnosti nového vlastníka vo vzťahu k existujúcej nájomnej zmluve.
Vstup nového vlastníka do práv a povinností prenajímateľa:
Nový vlastník nehnuteľnosti vstupuje do všetkých práv a povinností pôvodného prenajímateľa vyplývajúcich z nájomnej zmluvy. To znamená, že je povinný rešpektovať existujúcu nájomnú zmluvu a nemôže ju jednostranne meniť alebo vypovedať, pokiaľ na to nemá zákonný dôvod alebo sa nedohodne s nájomcom inak.
Prečítajte si tiež: Všetko o dodatkoch k nájomnej zmluve a príspevkoch na bývanie
Povinnosti nového vlastníka:
- Informovanie nájomcu: Nový vlastník je povinný bezodkladne informovať nájomcu o zmene vlastníctva a preukázať mu svoje vlastnícke právo (napríklad výpisom z katastra nehnuteľností).
- Rešpektovanie nájomnej zmluvy: Nový vlastník je povinný rešpektovať všetky podmienky dohodnuté v nájomnej zmluve, vrátane výšky nájomného, doby trvania nájmu a podmienok výpovede.
- Zabezpečenie nerušeného užívania: Nový vlastník je povinný zabezpečiť nájomcovi nerušené užívanie nehnuteľnosti počas trvania nájmu.
Práva nájomcu:
- Právo na informácie: Nájomca má právo byť informovaný o zmene vlastníctva a má právo na preukázanie vlastníckeho práva nového vlastníka.
- Právo na nerušené užívanie: Nájomca má právo na nerušené užívanie nehnuteľnosti počas trvania nájmu.
- Právo na dodržiavanie nájomnej zmluvy: Nájomca má právo na dodržiavanie všetkých podmienok dohodnutých v nájomnej zmluve.
Dodatok k nájomnej zmluve o prevode vlastníctva
Hoci nový vlastník vstupuje do práv a povinností pôvodného prenajímateľa automaticky, je vhodné uzatvoriť dodatok k nájomnej zmluve, ktorý túto skutočnosť formálne potvrdí a upraví prípadné ďalšie aspekty.
Obsah dodatku k nájomnej zmluve:
- Identifikácia zmluvných strán: Presná identifikácia pôvodného prenajímateľa, nového vlastníka a nájomcu.
- Odkaz na pôvodnú nájomnú zmluvu: Jasný odkaz na pôvodnú nájomnú zmluvu, ktorej sa dodatok týka (dátum uzavretia, číslo zmluvy, identifikácia nehnuteľnosti).
- Potvrdenie prevodu vlastníctva: Uvedenie skutočnosti, že došlo k prevodu vlastníctva nehnuteľnosti na nového vlastníka, s uvedením dátumu prevodu a právneho titulu (napríklad kúpna zmluva).
- Potvrdenie vstupu nového vlastníka do práv a povinností: Výslovné potvrdenie, že nový vlastník vstupuje do všetkých práv a povinností pôvodného prenajímateľa vyplývajúcich z nájomnej zmluvy.
- Úprava platobných podmienok (ak je to potrebné): Ak sa mení spôsob platby nájomného (napríklad bankový účet), je potrebné túto zmenu uviesť v dodatku.
- Ďalšie dohodnuté zmeny: V dodatku je možné upraviť aj ďalšie aspekty nájomného vzťahu, ak sa na tom zmluvné strany dohodnú (napríklad úprava výšky nájomného, zmena podmienok výpovede).
- Dátum a podpisy: Dodatok musí byť datovaný a podpísaný všetkými zmluvnými stranami (pôvodný prenajímateľ, nový vlastník a nájomca).
Vzor dodatku k nájomnej zmluve:
(Upozornenie: Nasledujúci vzor má len informatívny charakter a odporúčame konzultovať jeho použitie s právnikom alebo notárom.)
Dodatok č.… k Nájomnej zmluve
uzavretej dňa … medzi:
- … (meno a priezvisko/názov, adresa/sídlo, dátum narodenia/IČO), ako prenajímateľ (ďalej len "Pôvodný prenajímateľ")
- … (meno a priezvisko/názov, adresa/sídlo, dátum narodenia/IČO), ako nový prenajímateľ (ďalej len "Nový prenajímateľ")
- … (meno a priezvisko, adresa, dátum narodenia), ako nájomca (ďalej len "Nájomca")
Článok I.## Úvodné ustanovenia
- Dňa … bola medzi Pôvodným prenajímateľom a Nájomcom uzavretá Nájomná zmluva (ďalej len "Zmluva"), ktorej predmetom je nájom bytu/nebytového priestoru nachádzajúceho sa na adrese … (presná adresa a identifikácia nehnuteľnosti).
Článok II.## Prevod vlastníctva
- Pôvodný prenajímateľ previedol vlastníctvo k nehnuteľnosti uvedenej v Článku I. tohto dodatku na Nového prenajímateľa, a to na základe … (právny titul, napr. Kúpna zmluva) zo dňa …. Vklad vlastníckeho práva v prospech Nového prenajímateľa bol povolený dňa … pod č. ….
Článok III.## Vstup do práv a povinností
- Nový prenajímateľ vstupuje dňom … do všetkých práv a povinností Pôvodného prenajímateľa vyplývajúcich zo Zmluvy.
Článok IV.## Platobné podmienky
- Nájomca je povinný uhrádzať nájomné a úhrady za služby spojené s užívaním bytu/nebytového priestoru na bankový účet Nového prenajímateľa, číslo účtu: ….
(alebo: Platobné podmienky zostávajú nezmenené v súlade so Zmluvou.)
Článok V.## Záverečné ustanovenia
- Tento dodatok nadobúda platnosť a účinnosť dňom jeho podpisu všetkými zmluvnými stranami.
- Tento dodatok je vyhotovený v … (počet) rovnopisoch, z ktorých každá strana obdrží jeden rovnopis.
- Ostatné ustanovenia Zmluvy zostávajú nezmenené a v plnom rozsahu platné a účinné.
V … dňa …
Prečítajte si tiež: Vzor dodatku k nájomnej zmluve
Pôvodný prenajímateľ
Nový prenajímateľ
Nájomca
Ďalšie dôležité aspekty
- Rekonštrukcie a zhodnotenie bytu: V prípade, že boli v rámci bytu uskutočnené a realizované aj nejaké zmeny (napr. rekonštrukcia, prestavba), môže dôjsť k dohode o vyrovnaní, v ktorej sa strany dohodnú, že náklady na tieto úpravy preplatí prenajímateľ nájomcovi. Určí sa suma ako náhrada za zhodnotenie bytu. Túto skutočnosť je vhodné uviesť v dodatku k zmluve, prípadne uzatvoriť samostatnú dohodu o vyrovnaní.
- Ukončenie nájmu: Nájomnú zmluvu je možné kedykoľvek vypovedať z rôznych dôvodov. Dohoda o skončení nájmu musí mať písomnú formu, inak je neplatná. Nájomca je povinný, vzhľadom k ukončeniu nájomnej zmluvy, odhlásiť si trvalé resp. prechodné bydlisko z bytu.
- Právna pomoc: Vzhľadom na komplexnosť právnych vzťahov odporúčame pri uzatváraní nájomných zmlúv a dodatkov k nim vyhľadať právnu pomoc advokáta alebo notára.
Prečítajte si tiež: Všetko o príspevku na mobilitu