Inflačná doložka v dodatku k zmluve: Vzor a dôležité aspekty

Nájomné zmluvy sú základným kameňom prenájmu nehnuteľností. Občiansky zákonník upravuje nájomný vzťah pomerne detailne, a to viac ako napríklad kúpnu zmluvu. Právna úprava nájmu je do istej miery nastavená v prospech nájomcu, no je dôležité, aby ochrana nájomcu neprevažovala nad záujmami prenajímateľa. Ak nie je určitý nájomný vzťah upravený osobitne, použije sa všeobecná právna úprava nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka.

Základné náležitosti nájomnej zmluvy

Každá nájomná zmluva by mala obsahovať niekoľko základných náležitostí, aby bola právne platná a zrozumiteľná pre obe strany.

• Označenie zmluvných strán: Prenajímateľ a nájomca musia byť jednoznačne identifikovaní. Je potrebné uviesť meno, priezvisko, rodné priezvisko, rodné číslo alebo dátum a miesto narodenia, trvalý pobyt, osobný stav a štátnu príslušnosť. Ak má byť nájomné uhrádzané na bankový účet, je vhodné uviesť aj číslo bankového účtu prenajímateľa alebo nájomcu.

  • Napríklad: Neverejný poskytovateľ sociálnej služby: Senior Dom Magnólia, n. (ak je to prenajímateľ) alebo Obec Baláže, 976 11 p. (ak je prenajímateľom obec).

• Predmet nájmu: Predmetom nájmu môže byť v zásade akákoľvek vec vhodná na užívanie, najmä vec hnuteľná alebo nehnuteľná. Táto vec musí byť individuálne určená. Jednoznačné vymedzenie predmetu nájmu je dôležité, pretože nájomca je povinný po skončení nájomného vzťahu prenajatú vec vrátiť prenajímateľovi.

  • Ak je predmetom nájmu byt, je potrebné uviesť číslo bytu, číslo poschodia, číslo vchodu, veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, súpisné číslo stavby, register parcely spolu s číslom parcely, na ktorom je dom postavený, číslo listu vlastníctva, katastrálne územie, obec a okres.
  • Ak je predmetom nájmu hnuteľná vec, mala by byť popísaná čo najpresnejšie, aby bola odlíšiteľná od iných vecí rovnakého druhu.

• Vymedzenie predmetu zmluvy: Zmluva musí obsahovať všetky pojmové znaky nájomnej zmluvy: prenechanie veci prenajímateľom nájomcovi za účelom dočasného užívania a brania úžitkov z nej, a odplatu (nájomné).

  Prečítajte si tiež: Všetko o dodatkoch k nájomnej zmluve a príspevkoch na bývanie

• Práva a povinnosti zmluvných strán: Je potrebné uviesť základné práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu.

• Vyhlásenia zmluvných strán: Tento článok zvyšuje právnu istotu oboch strán. Prenajímateľ vyhlasuje, že je oprávnený prenechať vec na dočasné užívanie inému. Nájomca potvrdzuje, že vykonal obhliadku predmetu nájmu, oboznámil sa s jeho právnym a technickým stavom a nemá voči nemu výhrady. Je vhodné dohodnúť sa na spísaní odovzdávacieho a preberacieho protokolu pri odovzdaní a vrátení predmetu nájmu a uviesť, čo má protokol obsahovať.

• Nájomné: Je nutné určiť výšku odplaty za dočasné prenechanie veci nájomcovi na užívanie a branie úžitkov. Nájomné je jedným z pojmových znakov nájomnej zmluvy. Je potrebné dohodnúť sa, či nájomné predstavuje pravidelne opakujúce sa platby alebo bude uhradené jednorazovo za celú dobu trvania nájmu. Ak je predmetom nájmu nehnuteľnosť, je potrebné dohodnúť sa, či a v akej výške bude nájomca uhrádzať náklady spojené s užívaním (napr. úhrady za dodávky plynu, elektrickej energie, tepla, vody).

• Peňažná zábezpeka (depozit): Dohodnite si peňažnú zábezpeku, z ktorej sa majú uhrádzať nedoplatky na nájomnom alebo na platbách za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu.

• Doba trvania nájmu a podmienky ukončenia: Dohodnite sa na dobe trvania nájmu (určitá alebo neurčitá) a spôsoboch a podmienkach ukončenia nájomného vzťahu. Je možné si upraviť výpovednú dobu v inej dĺžke, ako ustanovuje Občiansky zákonník (s výnimkou nájmu bytu, kde nemožno dohodnúť kratšiu výpovednú dobu).

  Prečítajte si tiež: Vzor dodatku k nájomnej zmluve

• Záverečné ustanovenia: Uveďte záverečné ustanovenia.

Najčastejšie chyby pri uzatváraní nájomných zmlúv

Právna úprava nájomnej zmluvy je komplikovaná, pretože jednotlivé zákony upravujú jednotlivé aspekty nájomného vzťahu v závislosti od predmetu nájmu. Medzi časté chyby patria:

• Nedodržanie osobitnej právnej úpravy: Napríklad, ak si zmluvné strany dohodnú pri nájme bytu kratšiu výpovednú dobu, ako stanovuje zákon, táto časť zmluvy je neplatná.
• Použitie nesprávneho vzoru zmluvy: Použitie vzoru vypracovaného pre iný predmet nájmu (napr. vzor pre prenájom bytu použitý pre prenájom nebytového priestoru).
• Nedostatočne presné vymedzenie predmetu nájmu: Napríklad, pri prenájme motorového vozidla sa uvedie len to, že predmetom prenájmu je motorové vozidlo vo vlastníctve prenajímateľa.
• Nezahrnutie dôležitých ustanovení: Napríklad, prenajímateľ si neupraví povinné poistenie nehnuteľnosti s presným vymedzením rozsahu poistenia a subjektu, ktorý bude poistné hradiť.
• Nezohľadnenie špecifík doby trvania nájmu: Napríklad, pri nájme rodinného domu na určitú dobu a pokračovaní užívania veci po skončení nájmu bez návrhu na vypratanie nehnuteľnosti sa zo zákona obnovuje nájomná zmluva za tých istých podmienok.

Zvyšovanie nájomného

Zvyšovanie nájomného na Slovensku upravuje Občiansky zákonník a Zákon o krátkodobom nájme bytu.

• Zmluvy na dobu neurčitú: Odporúča sa dohodnúť si podmienky zvyšovania nájomného priamo v zmluve. Ak to nie je dohodnuté, môže sa to urobiť neskôr písomným dodatkom k zmluve.
• Inflačná doložka: Umožňuje každoročnú úpravu nájomného na základe inflácie. Musí obsahovať informácie o inflačnom indexe a mechanizme úpravy nájomného.
• Zmluvy na dobu určitú: Prenajímateľ môže upraviť nájomné pri uzatváraní novej zmluvy alebo pri predĺžení existujúcej.
• Ak nie je dohodnuté v zmluve: Najlepším spôsobom je dosiahnutie dohody o zvýšení nájomného. Ak sa nedohodnú, prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné, pokiaľ to nie je stanovené v Zákone o krátkodobom nájme bytu a dohodnuté v nájomnej zmluve.
• Oznámenie o zvýšení nájomného: Ak prenajímateľ postupuje podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, musí doručiť nájomníkovi písomné oznámenie o zvýšení nájomného s presným dôvodom a novou výškou nájomného.
• Investície do bytu: Slovenská legislatíva neumožňuje prenajímateľovi jednostranne zvýšiť nájomné z dôvodu investícií do zlepšenia bytu bez predchádzajúcej dohody s nájomcom.
• Žiadosť o zníženie nájomného: Nájomca má právo požiadať o zníženie nájomného, ak sa domnieva, že výška nájomného je výrazne vyššia ako zvyčajné nájomné za porovnateľné byty v danej lokalite.

Právny rámec pre zvyšovanie nájomného

Zvyšovanie nájomného upravuje predovšetkým Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.) a Zákon o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.). Podmienky zvýšenia nájomného môžu byť zahrnuté priamo v nájomnej zmluve, ale môžu sa riešiť aj prostredníctvom inflačnej doložky alebo dodatkom k zmluve.

Inflačná doložka ako nástroj na úpravu nájomného

Bežnou praxou je, že si strany v nájomnej zmluve dohodnú pravidelné zvyšovanie nájomného o určitú pevnú sumu, percento alebo o mieru inflácie, a to prostredníctvom inflačnej doložky. Táto doložka predstavuje dohodu, ktorá umožňuje každoročnú úpravu nájomného na základe inflácie. Pre platnosť takejto doložky je nevyhnutné, aby obsahovala informácie o tom, aký inflačný index sa bude používať (napríklad index spotrebiteľských cien zverejňovaný Štatistickým úradom SR) a aký je presný mechanizmus úpravy nájomného.

Prečítajte si tiež: Všetko o príspevku na mobilitu

Platná inflačná doložka by mala obsahovať:

• Dátum, kedy dôjde k zmene výšky nájomného.
• Konkrétny postup, ako sa bude nájomné upravovať - či automaticky, alebo po oznámení prenajímateľom.
• Použitý inflačný ukazovateľ, na základe ktorého sa bude nájomné meniť.

Ak je inflačná doložka správne formulovaná, nájomné sa následne upravuje automaticky a prenajímateľ nemusí nájomníka o tejto zmene osobitne informovať. Napriek tomu sa odporúča nájomníka o každej zmene vopred informovať, aby sa predišlo nedorozumeniam.

Postup pri zvyšovaní nájomného, ak nie je dohodnuté v zmluve

Výšku nájomného je možné meniť aj počas trvania nájmu, a to aj vtedy, ak strany nemajú v nájomnej zmluve alebo v dodatku dohodnuté podmienky a možnosti zvyšovania nájomného. Najlepším spôsobom, ako sa vyhnúť prípadným sporom, je dosiahnutie dohody o zvýšení nájomného.

Oznámenie o zvýšení nájomného

V prípade, že sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na zvýšení nájomného, slovenská legislatíva neumožňuje prenajímateľovi jednostranne zvýšiť nájomné, pokiaľ to nie je výslovne stanovené v Zákone o krátkodobom nájme bytu a dohodnuté v nájomnej zmluve. Podľa Občianskeho zákonníka je na akékoľvek zvýšenie nájomného potrebný súhlas oboch zmluvných strán, ktorý by mal byť vyjadrený písomne, najčastejšie formou dodatku k nájomnej zmluve.

Ak prenajímateľ postupuje podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, je povinný doručiť nájomníkovi písomné oznámenie o zvýšení nájomného. Toto oznámenie musí obsahovať presný dôvod zvýšenia (napríklad zmena cien energií alebo očakávaná miera inflácie) a novú výšku nájomného. Dôležité je, že možnosť jednostranného zvýšenia nájomného a dôvody tohto zvýšenia musia byť vopred dohodnuté v samotnej nájomnej zmluve.

Zvyšovanie nájomného po investíciách do bytu

Slovenská legislatíva neumožňuje prenajímateľovi jednostranne zvýšiť nájomné z dôvodu investícií do zlepšenia bytu bez predchádzajúcej dohody s nájomcom.

Možnosť nájomcu požiadať o zníženie nájomného

Podľa slovenského práva má nájomca právo požiadať o zníženie nájomného, ak sa domnieva, že výška nájomného je výrazne vyššia ako zvyčajné nájomné za porovnateľné byty v danej lokalite.

Vzor dodatku k nájomnej zmluve

Dodatok k nájomnej zmluve slúži na úpravu nájomného vzťahu, napríklad zmenu trvania nájmu alebo úpravu nájomného. Zákon nestanovuje výslovne právnu formu dodatku, avšak ak zmluva musí byť písomná, aj dodatok k zmluve musí byť písomný. Dodatky by sa mali číslovať v poradí, v akom boli uzatvorené.

Príklad:

Dodatok č. 1 k Nájomnej zmluve

uzatvorenej dňa 29.11.2017 medzi:

Prenajímateľ: (Meno, priezvisko, adresa)

Nájomca: (Meno, priezvisko, adresa)

Článok I.

1.1 Dňa 29.11.2017 prenajímateľ a nájomca uzatvorili nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bol jednoizbový byt č. x, nachádzajúci sa na x. poschodí bytového domu na x ulici, číslo vchodu 8, v obci x (ďalej len „byt"). Byt je zapísaný na LV č. č.xxxx, pre okres: x, obec: x, k.ú.: x. Celková podlahová plocha bytu je xx m2.

Článok II.

1.2 Zmluvné strany sa dohodli, že týmto Dodatkom nahrádzajú ustanovenia článku III. pôvodnej zmluvy nasledovne: (Uvedie sa nové znenie článku III, napr. s inflačnou doložkou).

Príspevok na bývanie

Príspevok na bývanie je určený na čiastočnú úhradu nákladov spojených s bývaním. Výška príspevku závisí od počtu členov domácnosti.

tags: #dodatok #k #zmluve #inflačná #doložka #vzor