Dohoda o Vysporiadaní Podielového Spoluvlastníctva: Komplexný Sprievodca

Podielové spoluvlastníctvo, kde dve alebo viaceré osoby vlastnia jednu a tú istú vec, môže časom prestať vyhovovať všetkým zúčastneným. Našťastie, slovenský právny systém umožňuje jeho zrušenie a následné vysporiadanie. Občiansky zákonník preferuje dohodu spoluvlastníkov ako primárny spôsob riešenia, no ak dohoda nie je možná, prichádza do úvahy aj rozhodnutie súdu. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na dohodu o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, jej náležitosti, alternatívy a obmedzenia.

Zrušenie Podielového Spoluvlastníctva: Dohoda verzus Súd

Zákon pripúšťa dve základné možnosti zrušenia podielového spoluvlastníctva:

1. Dohoda spoluvlastníkov: Podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek počas trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť na jeho zrušení a následnom vyporiadaní. Ak sa všetci spoluvlastníci dokážu dohodnúť na zrušení a najmä na spôsobe vysporiadania, uzatvárajú dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. S uzatvorením dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva musia súhlasiť všetci spoluvlastníci danej veci. Keďže podielové spoluvlastníctvo sa touto dohodou ruší, musí sa dohoda týkať všetkých podielov na spoločnej veci a uzatvoriť ju musia všetci spoluvlastníci.
2. Rozhodnutie súdu: Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Nikto nemôže byť nútený, aby zotrvával v spoluvlastníctve.

Dohoda o Vysporiadaní: Kľúčové Aspekty

Forma a Náležitosti

Občiansky zákonník nešpecifikuje žiadne formálne náležitosti dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Všeobecne pripúšťa aj ústnu formu dohody, s tým, že každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vysporiadali. Ak je však predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť vždy písomná. Pri ostatných veciach dohoda nemusí mať písomnú formu, avšak z hľadiska právnej istoty a prípadnej budúcej potreby ochrany práv sa jej uzatvorenie v písomnej podobe odporúča.

Základné náležitosti dohody (najmä ak sa týka nehnuteľnosti):

• Jasný a zrozumiteľný spôsob vysporiadania - dohoda by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky.
• Písomná forma.
• Ak je predmetom dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosť, podielové spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti zaniká až vkladom do katastra nehnuteľnosti. Rovnako až povolením vkladu do katastra nehnuteľností vzniká vlastníctvo k veci v zmysle obsahu dohody. Preto dohoda musí spĺňať podmienky podľa § 42 a nasl. zákona č. 162/1995 Z. z.
• Ak by sa dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva týkala bytu alebo nebytového priestoru, dohoda musí spĺňať aj náležitosti podľa § 5 ods. Súčasne, ako príloha k zmluve musí byť potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o tom, že na byte / nebytovom priestore neviaznu žiadne nedoplatky, v zmysle § 5 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
• Práva k nehnuteľnostiam zapíše príslušný okresný úrad, katastrálny odbor na základe návrhu. Návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

Dohoda musí spĺňať všeobecné podmienky kladené na právne úkony v zmysle § 34 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Obsah Dohody

Základnou a nevyhnutnou obsahovou náležitosťou každej dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je jasný a zrozumiteľný spôsob vysporiadania, t.j. dohoda o zrušení spoluvlastníctva by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava.

Dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonnom stanovené náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri. V prípade, že predmetom dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je nehnuteľnosť, musí takáto písomná dohoda mať aj formálne a obsahové náležitosti ustanovené nielen v §37, §141 Občianskeho zákonníka, ale aj náležitosti ustanovené katastrálnym zákonom č. 162/1995 Z. z. príp. zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z.

Prečítajte si tiež: Dohoda o vykonaní práce pri invalidnom dôchodku

Vzor Dohody (Príklad)

Pre lepšiu ilustráciu uvádzame príklad dohody o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva k pozemku a rekreačným domom:

Dohoda o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva

uzatvorená v zmysle ustanovenia § 141 a nasl. Občianskeho zákonníka medzi:

1. Peter Mokrý, nar. 1.9., r. č., bytom
2. Pavol Mokrý, nar. 2., r. č., bytom
3. Stanislava Ďurišová, nar. 24.1., r. č., bytom

Článok I. Predmet Dohody

Účastníci sú spoluvlastníkmi pozemku, parcely č. 1324 vo výmere 15 000 m2 a na ňom postavených dvoch rekreačných domov, každý vo výmere 100 m2. Domy pozostávajú z prízemia a podkrovia. Pozemok s nehnuteľnosťami sa nachádza v katastrálnom území Nové Zámky, zapísaný je na liste vlastníctva č. 73 Katastrálneho úradu v Nových Zámkoch. Od nadobudnutia uvedenej parcely do vlastníctva na základe kúpnej zmluvy z 30. júna 2010, registrovanej na Notárskom úrade v Nových Zámkoch, pod sp. zn. R I 483/01, ju účastníci užívajú v rozdelenom stave. Dohodli sa preto zrušiť spoluvlastníctvo k tomuto pozemku a nehnuteľnostiam a vysporiadať sa podľa stavu, v akom sa doteraz užívali. Za tým účelom Peter Mokrý dal vyhotoviť geometrický plán č. 45351945-135/2013, vyhotoveného dňa 15.10.2013 autorizovaným geodetom a kartografom: Ing. Milanom Timkom, IČO: 45351945, a úradne overeného dňa 25.10.2013 oprávnenou osobou zo strany Okresného úradu Banská Bystrica, katastrálny odbor - Ing..

Článok II. Vysporiadanie

Účastníci zrušujú spoluvlastníctvo k označenej parcele a nehnuteľnostiam a vzájomne sa vysporiadajú tak, ako je to vyznačené na pripojenom geometrickom pláne, t. Peter Mokrý sa stáva bezpodielovým spoluvlastníkom novovytvorenej parcely č.. Pavol Mokrý sa stáva bezpodielovým spoluvlastníkom novovytvorenej parcely č..

Článok III. Záverečné ustanovenia

Účastníci dohody súhlasne prehlasujú, že pred uzatvorením tejto dohody sa oboznámili s právnym a technickým stavom nehnuteľností. Tento stav im je úplne známy z písomnej dokumentácie, ako aj z osobnej prehliadky a prehlasujú, že nehnuteľnosti prijímajú bez výhrad v stave v akom sa nachádzajú. Účinky dohody nastávajú okamihom právoplatnosti rozhodnutia Okresného úradu Banská Bystrica, katastrálny odbor o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Účastníci dohody svojimi podpismi potvrdzujú, že sa s obsahom tejto dohody riadne oboznámili, jej obsahu porozumeli a že ju slobodne, bez nátlaku a nie v tiesni uzatvárajú. Táto dohoda je vyhotovená v 3 rovnopisoch, z ktorých každý má povahu originálu.

Prečítajte si tiež: Výchova dieťaťa v striedavej starostlivosti

V … dňa …

Peter MokrýPavol MokrýStanislava Ďurišová

Poznámka: Tento vzor je len ilustračný a pre konkrétny prípad je nevyhnutné konzultovať s právnikom.

Súdne Zrušenie Podielového Spoluvlastníctva

Ak dohoda medzi spoluvlastníkmi nie je možná, prichádza na rad súdne konanie. Súd zruší podielové spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie len v prípade, ak nedôjde medzi spoluvlastníkmi k dohode. Súd pri rozhodovaní prihliada na veľkosť podielov spoluvlastníkov a na účelné využitie veci.

Spôsoby Súdneho Vysporiadania

V zmysle § 142 Občianskeho zákonníka má súd niekoľko možností, ako podielové spoluvlastníctvo vyporiadať:

Prečítajte si tiež: Starobný dôchodca a dohoda

1. Rozdelenie veci: Takéto rozhodnutie je možné len vo vzťahu k veciam, ktoré je možné rozdeliť a teda sú deliteľné. V týchto prípadoch, ak by došlo k rozdeleniu nehnuteľnosti, je možné aj to, že súd pri rozdelením zriadi vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti, v súlade s § 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka.
2. Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu: V týchto prípadoch zákon opäť zdôrazňuje, že súd prihliadne na účelne využitie veci. Súčasne spoluvlastník, ktorému sa má vec prikázať do výlučného vlastníctva, musí mať o vec záujem a súhlasiť s tým, rovnako aj s vyplatením náhrady ostatným (ustupujúcim) spoluvlastníkom.
3. Nariadenie predaja veci a rozdelenie výťažku: Takéto rozhodnutie súdu prichádza do úvahy v prípade, ak nie je možné vec rozdeliť, a súčasne ani žiadny zo spoluvlastníkov vec nechce. Ak súd nariadi predaj veci a rozdelenie výťažku, takéto právoplatné rozhodnutie je exekučným titulom. V súlade s § 45 ods. 1 zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov v znení neskorších predpisov, exekúciu vykoná exekútor na návrh oprávnenej osoby.
4. Zamietnutie návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva: V súlade s § 142 ods. 4 Občianskeho zákonníka, z dôvodov hodných osobitného zreteľa, súd nemusí návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva vyhovieť.

Hľadiská Súdu pri Rozhodovaní

K skutočnostiam zohľadňovaných súdom pri rozhodovaní o návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva patrí okrem zákonom vyslovene uložených hľadísk vždy aj komplexne celý súbor relevantných skutočností v danom prípade. V zmysle Uznesenia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 28. septembra 2011 sp. zn. 4 Cdo 220/2011: "V konaní o návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súd pri úvahe, komu zo spoluvlastníkov prikáže vec za primeranú náhradu, neberie na zreteľ samostatne iba niektoré z hľadísk výslovne uvedených v § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ale posudzuje ich v ich vzájomnej súvislosti a vo vzťahu k všetkým okolnostiam prípadu."

Zákon dôvody hodné osobitného zreteľa nešpecifikuje, a preto súd bude tieto dôvody posudzovať v každom prípade osobitne podľa individuálnych okolností prípadu.

Obmedzenia Zrušenia Podielového Spoluvlastníctva

Zrušenie podielového spoluvlastníctva nie je vždy možné alebo jednoduché. Existujú určité obmedzenia, ktoré je potrebné brať do úvahy:

• Spoluvlastníctvo k spoločným častiam bytového domu: Ustanovenia Občianskeho zákonníka o zrušení podielového spoluvlastníctva nie je možné použiť na spoluvlastníctvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov k spoločným častiam bytového domu, spoločným zariadeniam bytového domu, príslušenstvu a pozemku, v zmysle § 13 ods. 2 zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
• Pozemkové spoločenstvá: Osobitnú úpravu obsahuje aj zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov.
• Poľnohospodárske a lesné pozemky: Obmedzenia a osobitné podmienky vo vzťahu k zrušeniu podielového spoluvlastníctva k lesným pozemkom, poľnohospodárskym pozemkom a k ďalším zákonom vymedzeným pozemkom upravuje aj zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov. Ak je predmetom podielového spoluvlastníctva poľnohospodársky alebo lesný pozemok, na novo vzniknuté spoluvlastnícke podiely nemôže rozhodnutím súdu pripadnúť výmera nižšia než 2 000 m2 u poľnohospodárskeho pozemku, a výmera nižšia ako 5 000 m2 u lesných pozemkov, v súlade so zákonom č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov. V zmysle § 23 ods. 1 cit. zákona: Ak tento zákon neustanovuje inak, nemôže na základe právneho úkonu48) alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva49) alebo rozhodnutia o dedičstve50) vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov uvedených v § 21 ods. 1 pozemok, ktorého výmera je menšia ako 2 000 m2, ak ide o poľnohospodársky pozemok, alebo menšia ako 5 000 m2, ak ide o lesný pozemok.

V zmysle Rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 20. júla 2007, sp. zn. 2 Cdo 110/2007: "Podielové spoluvlastníctvo, predmetom ktorého je poľnohospodársky pozemok nachádzajúci sa mimo zastavaného územia obce, nemožno zrušiť a vyporiadať prikázaním celej nehnuteľnosti do (nového) spoluvlastníctva, pokiaľ na novovzniknuté spoluvlastnícke podiely pripadne výmera nižšia než 2 000 m2 (u poľnohospodárskeho pozemku), resp. 5 000 m2 (u lesného pozemku)."

Alternatívy k Dohode o Vysporiadaní

Okrem dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva existujú aj iné možnosti, ako ukončiť spoluvlastnícky vzťah:

• Prevod podielu: Spoluvlastník môže svoj podiel predať inému spoluvlastníkovi alebo tretej osobe.
• Prevod spoločnej veci: Spoluvlastníci môžu spoločnú vec previesť na inú osobu (kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou). Uzatvorením takejto zmluvy by podielové spoluvlastníctvo zaniklo a vec by nadobudol nový vlastník do výlučného vlastníctva. Nie je však vylúčené, aby spoluvlastníci uzatvorili dohodu, na základe ktorej nadobudnú vec iné osoby znova do podielového spoluvlastníctva.
• Zánik veci: K zániku podielového spoluvlastníctva dôjde napríklad aj zničením veci (napr. vrak auta).

Dôležité Upozornenia a Odporúčania

• Slobodná vôľa: Dohoda o vysporiadaní musí byť výsledkom slobodnej vôle všetkých spoluvlastníkov. Je neprijateľné, aby bol niektorý zo spoluvlastníkov vydieraný alebo donútený k podpisu dohody, s ktorou nesúhlasí.
• Právna istota: Aj keď zákon pripúšťa ústnu formu dohody (s výnimkou nehnuteľností), z hľadiska právnej istoty a prípadných sporov v budúcnosti sa dôrazne odporúča uzatvoriť dohodu v písomnej forme.
• Odborná pomoc: V prípade zložitejších situácií, najmä ak ide o nehnuteľnosti alebo spory medzi spoluvlastníkmi, je vhodné vyhľadať právnu pomoc advokáta alebo notára.
• Kataster nehnuteľností: Ak sa dohoda týka nehnuteľnosti, nezabudnite ju zavkladovať do katastra nehnuteľností. Až vkladom do katastra nehnuteľnosti podielové spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti zaniká.

tags: #dohoda #o #vysporiadaní #podielového #spoluvlastníctva #vzor