Kedy Musí Prenajímateľ Vykonávať Opravy v Prenajatom Byte?

Čoraz viac ľudí rieši svoju bytovú otázku prenájmom bytu, no s tým súvisia aj problémy, ktoré môžu vzniknúť na strane prenajímateľa alebo nájomcu. Tento článok sa zameriava na povinnosti prenajímateľa týkajúce sa opráv v prenajatom byte, ako aj na práva a povinnosti oboch strán v tomto kontexte.

Právny rámec nájmu bytu

Osobitné ustanovenia o nájme bytu upravuje Občiansky zákonník v § 685 a nasledujúcich ustanoveniach. Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú alebo neurčitú.

Nájomná zmluva musí obsahovať:

  • Označenie zmluvných strán (prenajímateľ a nájomca)
  • Označenie predmetu a rozsahu užívania (identifikácia prenajímaného bytu)
  • Výšku nájomného a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, prípadne spôsob ich výpočtu.
  • Opis príslušenstva a stavu bytu.

Odporúča sa, aby nájomná zmluva bola uzatvorená písomne, s tým, aby každý účastník obdržal jedno vyhotovenie zmluvy.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Z nájomného vzťahu vyplývajú pre obe strany práva a povinnosti. Prenajímateľ aj nájomca by mali dbať na to, aby ich vykonávali v súlade so zákonom, najmä s ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájme bytu.

Prečítajte si tiež: Oprava škôd v byte: Kto je za ňu zodpovedný?

Práva a povinnosti nájomcu

Jedným z hlavných práv nájomcu je právo užívať byt, spoločné priestory a zariadenia domu spolu s osobami, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti.

Nájomca je povinný:

  • Uhrádzať drobné opravy v byte a náklady spojené s bežnou údržbou, ak sa zmluvné strany nedohodli inak.
  • Oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu potrebu opráv nedostatkov v byte, ktoré bránia riadnemu užívaniu bytu, alebo ohrozujú výkon jeho nájomného práva.
  • Umožniť prenajímateľovi opravu týchto nedostatkov.
  • Odstrániť nedostatky a poškodenia, ktoré spôsobil v byte on alebo tí, ktorí s ním bývajú.
  • Dodržiavať domový poriadok a nerušiť ostatných obyvateľov domu.
  • V prípade stavebných úprav v byte, tie nájomca môže vykonať na svoje náklady, len so súhlasom prenajímateľa.

Práva a povinnosti prenajímateľa

Povinnosťou prenajímateľa je odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť mu plný a nerušený výkon svojich práv spojených s užívaním bytu.

Prenajímateľ je povinný:

  • Odstrániť nedostatky v byte, ktoré bránia nájomcovi riadne užívať byt, alebo ohrozujú výkon jeho nájomného práva, ak ho na tieto nedostatky nájomca upozornil.
  • Upozorniť nájomcu na včasné vykonanie drobných opráv a bežnej údržby v byte, ak ich nájomca nevykonáva.
  • Vykonávať stavebné úpravy v byte len so súhlasom nájomcu, pričom nájomca môže súhlas odmietnuť len z vážnych dôvodov.
  • Predložiť nájomcovi kompletné a riadne vyúčtovanie spotreby energií ešte predtým, než siahne na kauciu.
  • Vrátiť preplatky alebo sa s nájomcom dohodnúť na ich započítaní voči budúcemu nájomnému.

Drobné opravy a bežná údržba vs. väčšie opravy

Pri bývaní v nájomnom byte je dôležité rozlišovať medzi drobnými opravami a bežnou údržbou, za ktoré zodpovedá nájomca, a väčšími opravami, ktoré sú povinnosťou prenajímateľa.

Prečítajte si tiež: Príspevok pre SZČO: Podrobnosti

Drobné opravy a bežná údržba

Nájomca je povinný uhrádzať drobné opravy v byte a náklady spojené s bežnou údržbou. Čo presne predstavujú drobné opravy, špecifikuje nariadenie vlády č. 87/1995 Z.z. a jeho príloha. Vo všeobecnosti ide o opravy, ktoré nepresahujú sumu 6,64 eura. Patria sem napríklad:

  • Výmena drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia.
  • Opravy vypínačov, kľučiek, vložiek do zámkov či výtokových ventilov.
  • Maľovanie, pastovanie parkiet či opravy vstavaného nábytku.

Väčšie opravy

Všetky opravy, ktoré presahujú rámec drobných opráv a bežnej údržby, sú povinnosťou prenajímateľa. Ak sa v byte vyskytnú nedostatky, ktoré bránia nájomcovi riadne užívať byt, alebo ohrozujú výkon jeho nájomného práva, prenajímateľ je povinný ich odstrániť.

Postup pri oznamovaní a vykonávaní opráv

V prípade, ak sa v prenajatom byte vyskytne potreba opravy, je dôležité dodržiavať správny postup, aby sa predišlo prípadným sporom medzi prenajímateľom a nájomcom.

  1. Oznámenie potreby opravy: Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opravy nedostatkov v byte.
  2. Umožnenie opravy: Nájomca je povinný umožniť prenajímateľovi opravu týchto nedostatkov.
  3. Lehota na vykonanie opravy: Zákon neustanovuje presnú lehotu, dokedy musí prenajímateľ opravu vykonať. Vo všeobecnosti sa však očakáva, že prenajímateľ vykoná opravu bez zbytočného odkladu po oznámení.
  4. Oprava na náklady nájomcu: Ak prenajímateľ ani po upozornení neodstráni nedostatky, nájomca má právo opravu zabezpečiť na vlastné náklady a následne požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.

Ukončenie nájmu a povinnosti prenajímateľa

Nájom bytu môže skončiť viacerými spôsobmi:

  • Vzájomnou dohodou prenajímateľa s nájomcom (písomná forma)
  • Uplynutím doby, na ktorú bol nájom dohodnutý (ak bol nájom dohodnutý na určitý čas)
  • Výpoveďou (zo strany nájomcu alebo prenajímateľa)

Po skončení nájmu má prenajímateľ povinnosť vrátiť nájomcovi kauciu, ak nájomca nespôsobil žiadnu škodu a nemá nedoplatky na energiách či službách. Nevyčerpanú časť kaucie je prenajímateľ povinný vrátiť najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt opustil a zároveň vysporiadal všetky záväzky voči prenajímateľovi, alebo sa strany písomne dohodli na iných podmienkach.

Prečítajte si tiež: Podmienky a suma príspevku pri narodení

Nájomná zmluva a jej význam

Kvalitne pripravená nájomná zmluva, ktorá vyvažuje práva a povinnosti oboch strán, je základom pre bezproblémový nájomný vzťah. Okrem základných náležitostí, ktoré vyžaduje zákon, by mala obsahovať aj:

  • Podrobný opis stavu bytu a jeho vybavenia.
  • Úpravu drobných opráv a bežnej údržby.
  • Spôsob a lehoty na predloženie vyúčtovania za energie a služby.
  • Podmienky vrátenia kaucie.
  • Práva a povinnosti oboch strán v prípade vzniku škody.
  • Podmienky pre prípadné stavebné úpravy v byte.
  • Informácie o poistení nehnuteľnosti a zodpovednosti za vzniknuté škody.

Právna ochrana nájomcu

Zákon chráni nájomcu tým, že prenajímateľ musí zabezpečiť opravy, ktoré sú jeho zodpovednosťou, aby bol byt spôsobilý na užívanie. Nájomca má v zmysle zákona povinnosť oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu potrebu opráv v byte. Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá nájomca za škodu a nemá nárok na náhradu nákladov. Preto je nevyhnutné vždy oznámiť prenajímateľovi potrebu vykonania prípadných opráv čo najskôr po tom, ako sa nájomca o potrebe ich vykonania dozvie.

Najčastejšie problémy a ako sa im vyhnúť

  • Neoprávnený vstup do bytu: Prenajímateľ nesmie vstupovať do prenajatých priestorov bez súhlasu nájomcu, pokiaľ to výslovne neumožňuje zákon alebo zmluva.
  • Neoprávnené zvyšovanie nájomného: Prenajímateľ môže upraviť výšku nájomného len vtedy, ak to výslovne umožňuje zmluva alebo zákon.
  • Nevrátenie kaucie: Po skončení nájmu často dochádza k nevráteniu kaucie, aj keď nájomca nespôsobil žiadnu škodu a nemá nedoplatky na energiách či službách.
  • Zanedbanie údržby bytu: Ak nefunkčné kúrenie či zatekajúca strecha nie sú riešené, nájomca nemá zabezpečené nerušené bývanie, na ktoré má zo zákona nárok.
  • Svojvoľné ukončenie nájmu: Prenajímateľ môže zmluvu vypovedať len z dôvodov stanovených zákonom, nie podľa vlastného uváženia.

tags: #dokedy #musí #prenajímateľ #vykonať #opravy #v

Ďalšie články