Darovacia zmluva na dom: Všetko, čo potrebujete vedieť

Darovacia zmluva na dom je právny dokument, ktorý umožňuje bezodplatný prevod vlastníckeho práva k domu z darcu na obdarovaného. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o darovacej zmluve na dom, vrátane jej náležitostí, procesu uzatvárania a dôležitých aspektov, ktoré je potrebné zvážiť pred jej podpisom.

Čo je darovacia zmluva na dom?

Darovacia zmluva na dom je zmluva, ktorou darca bezodplatne prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti (domu) na obdarovaného, ktorý tento dar prijíma. Kľúčovým znakom darovacej zmluvy je jej bezodplatnosť, ktorá ju odlišuje od kúpnej zmluvy, kde sa za prevod vlastníctva platí kúpna cena.

Náležitosti darovacej zmluvy na dom

Na to, aby bola darovacia zmluva na dom platná, musí obsahovať určité podstatné náležitosti:

  1. Označenie zmluvných strán: V zmluve musí byť jasne uvedené, kto je darca a kto obdarovaný. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Darcom alebo obdarovaným môže byť fyzická aj právnická osoba.
    • Fyzická osoba: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.
    • Právnická osoba: Názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO).
    • Ak je dom v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, je potrebné uviesť aj podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.
  2. Označenie daru: Predmet darovania (dom) je potrebné v zmluve riadne identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres) a tiež:
    • Súpisné číslo domu, druh stavby (rodinný dom a pod.) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je dom postavený.
    • Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom domom alebo pozemku pri dome (dvor, záhrada), musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku.
  3. Vymedzenie právneho úkonu: Právny úkon darovania musí byť v zmluve jasne uvedený tak, aby bolo zrejmé, že darca bezodplatne prenecháva (daruje) predmet daru obdarovanému a tento dar bez výhrad prijíma. Zvyčajne sa v darovacej zmluve uvádza táto formulácia: “Darca daruje a obdarovaný s vďakou prijíma predmet darovania do svojho vlastníctva.”
  4. Bezodplatnosť: Darovacia zmluva musí byť vždy bezodplatná, t.j. obdarovaný sa nezaväzuje poskytnúť darcovi žiadnu protihodnotu či odplatu. V prípade, ak by zmluva označená ako "darovacia zmluva" obsahovala povinnosť obdarovaného poskytnúť darcovi určité protiplnenie (aj nepeňažné) za prijímaný dar, nešlo by v skutočnosti o darovaciu zmluvu, ale o kúpnu, prípadne inú odplatnú zmluvu.
  5. Dobrovoľnosť: Darca nie je povinný poskytnúť obdarovanému predmet darovania na základe právnej povinnosti a rovnako obdarovaný nie je povinný dar prijať. Ak sa zmluvné strany na darovaní nedohodnú, darovacia zmluva na dom nevznikne.

Okrem týchto podstatných náležitostí si zmluvné strany môžu v darovacej zmluve na dom dohodnúť aj ďalšie podmienky:

  • Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je obdarovaných viac, je potrebné uviesť v darovacej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných.
  • Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave domu: Odporúča sa stav domu dobre skontrolovať a v darovacej zmluve strany vyhlásia, že stav domu poznajú, prípadne ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).
  • Vyhlásenia darcu: Odporúča sa uviesť tiež vyhlásenia darcu:
    • že je oprávnený s domom nakladať v plnom rozsahu,
    • že dom nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
    • že na dome neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.
  • Podmienky vrátenia daru zo zákona: Je dobré v zmluve uviesť, za akých podmienok je obdarovaný oprávnený alebo povinný vrátiť dar naspäť darcovi. Podmienky vrátenia daru sú uvedené v zákone a platia, aj keď nie sú opísané v zmluve.
  • Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Zmluvné strany môžu odstúpiť od zmluvy zo zákonných dôvodov (napr. ak bola zmluva uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok) alebo z dôvodov uvedených v zmluve.
  • Iné podmienky darovania: Darca a obdarovaný sa môžu dohodnúť na zriadení bezodplatného vecného bremena spočívajúceho v práve darcu alebo inej osoby doživotne užívať dom alebo užívať dom počas určenej doby. Darca môže dať v zmluve obdarovanému aj príkaz alebo zákaz nejako s domom nakladať (napr. užívať dom len na potrebu svojho bývania a neprenajímať ho ďalej). Tiež môže obdarovaného zaviazať vykonávať nejakú činnosť, ktorá ani nesúvisí s darom, ako napr. doživotne zaopatriť darcu.

Dôležité aspekty pred uzatvorením darovacej zmluvy na dom

Pred uzatvorením darovacej zmluvy na dom je potrebné zvážiť niekoľko dôležitých aspektov:

Prečítajte si tiež: Správny postup pri dodatku ku kúpnej zmluve

  1. Skontrolujte aktuálny list vlastníctva: Uistite sa, či je darca vlastníkom domu a či na dome nie sú zapísané vecné práva tretích osôb (vecné bremeno, predkupné právo alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by potom zaväzovali aj obdarovaného.
  2. Prevod vlastníckeho práva: Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci (aj k domu) z darcu na obdarovaného nastáva až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Kým nie je nový vlastník zapísaný na liste vlastníctva, dom mu nepatrí.
  3. Darovanie až po smrti: Uzatvorenie darovacej zmluvy, ktoré by predpokladalo darovanie až po smrti poručiteľa je zákonom vylúčené. Takáto darovacia zmluva je neplatná. Ak však darca zomrie po uzatvorení zmluvy, a táto ešte nebola predmetom zápisu v katastri nehnuteľností, dedičia sú viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.
  4. Ochrana pred exekúciou: Darovaním majetku ho neochránite pred exekúciou. Ak darca v postavení dlžníka daruje svoj majetok a tým ukracuje uspokojenie veriteľovej pohľadávky, veriteľ sa môže domáhať na súde, že takáto darovacia zmluva je voči nemu neúčinná. Veriteľ sa potom môže uspokojiť exekúciou na tomto majetku voči obdarovanému.
  5. Započítanie darov do dedičstva: Ak darca ako poručiteľ nespísal závet, po jeho smrti sa zo zákona započítava dedičovi do dedičského podielu to, čo za života od darcu bezplatne dostal. O to bude menšie jeho dedičstvo oproti ostatným dedičom.

Darovacia zmluva na polovicu domu

Darovacia zmluva na polovicu domu je v zásade štandardná darovacia zmluva na dom, ktorá sa však od tej klasickej odlišuje tým, že darca obdarovanému nedaruje celý dom, ale len spoluvlastnícky podiel na dome. V zásade nie je rozhodujúce, či ide presne o 1/2 domu, alebo napríklad o 1/3, 1/4, 5/8 a podobné veľkosti spoluvlastníckych podielov. Na platné darovanie sa vyžaduje, aby darca vyjadril úmysel spoluvlastnícky podiel na dome darovať a obdarovaný vyjadril úmysel dar prijať. Darovanie sa teda uskutoční, len ak s tým súhlasí nielen darca, ale aj obdarovaný.

Darovacia zmluva na polovicu domu je pre vás použiteľná, ak ste vlastníkom celého domu a chcete časť domu previesť na inú osobu (napríklad ste si zobrali hypotéku na stavbu domu spoločne s partnerkou, ale na stavebnom povolení bol uvedený len partner, dom bol následne zapísaný do partnerovho výlučného vlastníctva) alebo ste vlastníkom spoluvlastníckeho podielu na dome a chcete ho previesť na inú osobu (napríklad ste zdedili dom po rodičoch spolu so sestrou a následne chcete svoju polovicu domu sestre darovať).

Čo musí takáto zmluva obsahovať (povinné náležitosti zmluvy)

  1. Identifikáciu zmluvných strán - darcu aj obdarovaného treba riadne označiť. Fyzické osoby sa označujú menom, priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom a miestom trvalého pobytu. Právnické osoby sa označujú názvom, sídlom a identifikačným číslom (IČO).
  2. Jednoznačné opísanie daru - dom musí byť označený katastrálnym územím, v ktorom sa nachádza (dobré je uviesť aj obec a okres), súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku, na ktorom je dom postavený. Ak je predmetom prevodu aj pozemok, na ktorom je dom postavený alebo priľahlé pozemky (napr. dvor alebo záhrada), treba uviesť tiež parcelné číslo pozemku, jeho evidenciu v registri C alebo E, druh pozemku a výmeru pozemku. Hoci sa číslo listu vlastníctva nemusí podľa zákona uvádzať, odporúčam uviesť aj to.Zároveň je podstatné v zmluve uviesť veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza a ktorý sa nadobúda. Napríklad, ak výlučný vlastník domu daruje 1/2 domu partnerke, uvedie, že predmetom prevodu je 1/2 domu a obdarovaný nadobúda túto 1/2 domu. Ak by bol darca vlastníkom 1/2 domu a túto časť daroval svojím dvom deťom, takisto bude predmetom 1/2 domu a túto časť nadobudnú obdarovaní tak, že každý z nich nadobudne 1/4 k celku domu.
  3. Vymedzenie právneho úkonu - v zmluve sa musí uviesť, že darca dar daruje obdarovanému a tento dar prijíma.
  4. Bezodplatnosť - darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu, inak by nešlo o darovaciu zmluvu.
  5. Dobrovoľnosť - darovanie musí byť dobrovoľné, a to tak na strane darcu ako aj obdarovaného.

V zmluve je dobré uviesť aj:

  1. Vyhlásenie zmluvných strán - obdarovaný najčastejšie vyhlasuje, že technický stav daru pozná z osobnej obhliadky a dar nadobúda v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy. Darca vyhlasuje, že je vlastníkom daru, je oprávnený s ním nakladať, že dar nie je predmetom súdnych, exekučných, správnych a iných konaní, ktoré by bránili splneniu povinností darcu podľa darovacej zmluvy, že si nie je vedomý žiadnych vád daru, na ktoré by mal obdarovaného osobitne upozorniť a že na dare neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb (sem patrí najmä vecné bremeno, záložné právo, nájomný vzťah a pod.).
  2. Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy - odstúpiť od zmluvy možno len zo zákonných dôvodov alebo zmluvných dôvodov. Najčastejšie dôvody, pre ktoré môže obdarovaný odstúpiť od darovacej zmluvy na 1/2 domu sú, že vyhlásenia darcu sa ukážu byť nepravdivé, darca zriadi na predmete darovania nové záväzkové alebo vecné práva v prospech tretích osôb a podobne. Dôvodom pre odstúpenie od zmluvy zo strany darcu môže byť nesplnenie inej podmienky darovania obdarovaným. Takou podmienkou môže byť napríklad záväzok dar nepreviesť na tretiu osobu, neprenajať ho alebo zriadiť v prospech darcu vecné bremeno - právo doživotného bezplatného užívania.

Čo by ste mali vedieť pred uzatvorením darovacej zmluvy na polovicu domu

  1. Aktuálny stav listu vlastníctva - potrebujete zistiť, či je darca podielovým spoluvlastníkom domu a či na jeho spoluvlastníckom podiele na dome nie sú zapísané ťarchy (typicky vecné bremeno alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by po nadobudnutí vlastníckeho práva zaväzovali aj obdarovaného.
  2. Nadobudnutie vlastníctva - vlastníkom nehnuteľnosti (a teda aj spoluvlastníckeho podielu na dome) sa obdarovaný stane až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
  3. Darovanie pre prípad smrti je vylúčené - darovacia zmluva, ktorou by obdarovaný nadobudol vlastnícke právo k 1/2 domu až po smrti darcu by bola neplatná. Môže sa však stať, že darca zomrie po uzatvorení darovacej zmluvy, ale pred povolením vkladu do katastra nehnuteľností. V takom prípade sú dedičia viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.
  4. Darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome ho nevylučuje z exekúcie - ak by darca v čase darovania polovice domu bol dlžníkom, jeho veriteľ môže podať žalobu, ktorou sa bude domáhať, aby súd rozhodol, že darovacia zmluva je voči tomuto veriteľovi neúčinná. Následne môže veriteľ svoju pohľadávku vymôcť exekúciou voči darcovi aj na časť domu v tom čase už vo vlastníctve obdarovaného.
  5. Započítanie daru na dedičský podiel - ak darca daruje polovicu domu svojmu zákonnému dedičovi (napríklad dieťaťu), po smrti darcu sa tomuto obdarovanému v zmysle zákona započíta tento dar do dedičského podielu. To znamená, že ak po pôvodnom darcovi (teraz poručiteľovi) dedia napríklad dve deti a jedno z nich dostalo za života poručiteľa ako dar 1/2 domu, zmenší sa jeho podiel na dedičstve o hodnotu tohto daru. Bežné dary (k narodeninám, svadbe, promóciám a pod.) sa nezapočítavajú, avšak podiel na dome pravdepodobne áno.
  6. Predkupné právo - ak by ste darovali svoj spoluvlastnícky podiel na dome inej ako blízkej osobe (napríklad susedovi, kamarátke, opatrovateľke a pod.), majú ostatní spoluvlastníci domu predkupné právo na Váš spoluvlastnícky podiel. Svoj spoluvlastnícky podiel im teda musíte ponúknuť na odkúpenie za trhovú cenu a darovať ho môžete, len ak oň nebudú mať ostatní spoluvlastníci záujem.
  7. Hypotéka - je potrebné dať si pozor na darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome v prípade, ak je dom zaťažený záložným právom hypotekárnej banky. V prípade prevodu hoci aj len malého spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu (aj blízku) bez informovania banky môžete porušiť podmienky banky, za ktorých Vám poskytla úver. To môže mať za následok okamžité zosplatnenie úveru, v dôsledku čoho by ste museli hneď vyplatiť celý zostatok úveru.
  8. Darovanie z BSM - často dostávam otázku, či môže jeden z manželov darovať „svoju polovicu“ domu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, napríklad dieťaťu. Takéto darovanie len jedným z manželov nie je možné. Pre platné darovanie polovice domu v BSM sa vyžaduje, aby obaja manželia darovali túto časť a zároveň obaja manželia stále zostanú bezpodielovými spoluvlastníkmi tej časti domu, ktorú nedarovali.

Proces uzatvárania zmluvy

  1. Dohoda o darovaní - darca a obdarovaný sa v prvej fáze musia dohodnúť na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.
  2. Spísanie darovacej zmluvy - darovacia zmluva na 1/2 domu musí byť písomná. Pri jej spisovaní si musíte dať veľký pozor na preklepy, nejasné a neurčité formulácie najmä pri podstatných náležitostiach zmluvy, keďže tieto by mali za následok prerušenie katastrálneho konania.
  3. Podpisovanie zmluvy - darcovia musia podpisy na zmluve osvedčiť u notára alebo na mestskom či obecnom úrade. Podpisy obdarovaných nemusia byť osvedčené. Zmluva musí byť neoddeliteľne spojená, niektoré katastre vyžadujú jej zviazanie „mašličkou“ (trikolórou Vám zmluvu určite zviaže notár, ale niektoré najmä obecné úrady to odmietajú robiť, môžete si to však spraviť aj sami). Nie je podstatné, či je zmluva vytlačená jednostranne alebo obojstranne. Vyhotovte si však potrebný počet kópií zmluvy. V prípade, že si zmluvu osobne zanesiete na kataster, počítajte s tým, že kataster si dva originály zmluvy ponechá a každý účastník zmluvy by mal dostať jeden originál. Minimálne obdarovaní by mali dostať zmluvu s osvedčeným podpisom darcov, na kataster musia ísť obe zmluvy s osvedčenými podpismi darcov.
  4. Podanie na kataster - návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať na kataster osobne, poštou alebo elektronicky. Návrh na vklad môže byť vybavený v štandardnej lehote (30 dní odo dňa podania kompletného návrhu) alebo v zrýchlenej lehote (15 dní). Treba počítať s tým, že niektoré katastre rozhodujú o návrhu na vklad v štandardnej lehote aj o niekoľko týždňov (či mesiacov) dlhšie, než im zákon ukladá. Ak teda potrebujete mať vklad uskutočnený čo najskôr, je dobré zvážiť zrýchlený vklad. Správny poplatok za štandardný návrh na vklad je 66 eur, za zrýchlený návrh na vklad je to 266 eur. Pri elektronickom podaní sú všetky poplatky polovičné. V prípade podania elektronického oznámenia o návrhu na vklad sa všetky poplatky znižujú o 18 eur.
  5. Odovzdanie daru - v zmluve je dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru obdarovanému, tento by sa mal dodržať. Zmluvné strany by zároveň pri odovzdaní daru mali podpísať odovzdávací a preberací protokol, ktorý využijú aj pri prepise odberateľa pri dodávateľoch energií.
  6. Daň z nehnuteľnosti - nový vlastník časti domu má povinnosť najneskôr do konca januára roku nasledujúceho po nadobudnutí vlastníctva k časti domu (nadobudnutím vlastníctva sa rozumie deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností) podať na obci, v ktorej sa dom nachádza, daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti. Darca tiež podá takéto daňové priznanie, kde vyznačí, že prestal byť vlastníkom domu (alebo jeho časti).

Vrátenie daru

Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje spáchanie trestného činu alebo priestupku voči darcovi alebo členom jeho rodiny, hrubé urážky voči darcovi aj neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi. Vrátenia daru sa však môže domáhať len darca, jeho rodine alebo dedičom toto právo nepatrí. Ak bolo darcov viac, po smrti jedného z nich sa vrátenia daru môžu domáhať ostatní darcovia.

Ak by sa darca domáhal vrátenia daru po tom, čo obdarovaný dar ďalej previedol na tretiu osobu, obdarovaný by musel darcovi namiesto časti domu poskytnúť náhradu vo výške hodnoty daru.

Prečítajte si tiež: Ako inflačná doložka chráni vaše financie

Aj obdarovaný je oprávnený vrátiť dar, a to v prípade, ak ho darca vopred neupozornil na vady daru, ktoré mu boli v čase darovania známe.

V darovacej zmluve možno dohodnúť aj iné podmienky pre vrátenie daru obdarovaným alebo domáhanie sa vrátenia daru darcom. Takéto vrátenie daru sa považuje za odstúpenie od darovacej zmluvy.

Možnosť predať darovaný podiel domu

Obdarovaný môže s darovanou časťou domu naložiť spôsobom, ktorý uzná za vhodný, teda ho aj predať. Ak by obdarovaný svoj spoluvlastnícky podiel predal pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, musel by zaplatiť daň z príjmu z tohto predaja.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o osvedčovacej doložke na splnomocnenie

tags: #dolozka #k #darovacej #zmluve #vzor

Ďalšie články