Zmluva o prevode vlastníctva bytu s nábytkom: Vzor a dôležité aspekty

Kúpa alebo predaj bytu predstavuje významný krok v živote každého človeka. Či už ide o zabezpečenie bývania alebo získanie finančných prostriedkov na ďalšie investície, správne zostavená zmluva o prevode vlastníctva bytu je kľúčová. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na vzorovú zmluvu o prevode vlastníctva bytu s nábytkom, pričom zohľadňuje všetky dôležité aspekty a náležitosti.

Úvod

Zmluva o prevode vlastníctva bytu s nábytkom je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim pri predaji bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva. Táto zmluva musí byť v písomnej forme a musí obsahovať všetky podstatné náležitosti, aby bola platná a právne záväzná. Dôkladná príprava a kontrola zmluvy sú nevyhnutné pre ochranu oboch strán a pre bezproblémový priebeh celého procesu prevodu vlastníctva.

Základné právne predpisy

Zmluva o prevode vlastníctva bytu sa riadi najmä týmito právnymi predpismi:

  • Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
  • Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (§ 588 a nasl.).
  • Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon).

Náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu

Podľa § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. musí zmluva o prevode vlastníctva bytu okrem všeobecných náležitostí obsahovať:

1. Označenie zmluvných strán

Zmluva musí obsahovať presné označenie predávajúceho a kupujúceho. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa:

Prečítajte si tiež: Ako rozdeliť nábytok po rozvode?

  • Meno a priezvisko
  • Rodné priezvisko
  • Dátum narodenia
  • Rodné číslo
  • Miesto trvalého pobytu
  • Štátna príslušnosť

Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa:

  • Názov (obchodné meno)
  • Sídlo
  • Identifikačné číslo (IČO), ak je pridelené
  • Prípadne iné identifikačné údaje

2. Popis bytu a príslušenstva

Dôkladný popis bytu a jeho príslušenstva je jednou z najdôležitejších častí zmluvy. Mal by obsahovať:

  • Číslo bytu
  • Poschodie, na ktorom sa byt nachádza
  • Súpisné číslo bytového domu
  • Číslo vchodu
  • Katastrálne územie
  • Parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený
  • Rozsah podlahovej plochy bytu (v m²)
  • Počet obytných miestností a príslušenstva (kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica)
  • Vybavenie bytu (kúpeľňa, WC, interiérové dvere, typ vykurovacích telies, kuchynská linka a pod.)

Je dôležité uviesť čo najpresnejší popis vybavenia bytu, aby sa predišlo prípadným sporom v budúcnosti.

3. Vymedzenie spoluvlastníckeho podielu

Zmluva musí obsahovať vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na:

  • Spoločných častiach domu
  • Spoločných zariadeniach domu
  • Príslušenstve
  • Pozemku zastavanom domom
  • Priľahlom pozemku (ak existuje)

Veľkosť spoluvlastníckeho podielu sa zvyčajne vyjadruje zlomkom a je určená podielom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

4. Určenie a popis spoločných častí a zariadení domu

V zmluve je potrebné určiť a popísať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok. Spoločné časti domu sú tie, ktoré sú nevyhnutné pre jeho podstatu a bezpečnosť (základy, strecha, obvodové múry, schodiská, chodby, atď.). Spoločné zariadenia domu sú tie, ktoré slúžia všetkým vlastníkom bytov (ventilačné komíny, rozvody vody, elektriny, plynu, atď.).

5. Úprava práv k pozemku

Zmluva musí obsahovať úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku. Je potrebné uviesť, či sa spolu s bytom prevádza aj spoluvlastnícky podiel k týmto pozemkom.

6. Vyhlásenie nadobúdateľa o pristúpení k zmluve

Kupujúci (nadobúdateľ bytu) musí v zmluve vyhlásiť, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Toto vyhlásenie je nevyhnutné pre nadobudnutie vlastníckeho práva k bytu.

7. Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany

Ak sa v dome nachádzajú zariadenia civilnej ochrany, zmluva musí obsahovať úpravu práv k týmto zariadeniam.

8. Potvrdenie o nedoplatkoch

Prílohou zmluvy musí byť potvrdenie od správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že predávajúci nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Toto potvrdenie nie je potrebné, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu v dome.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Kúpna cena a platobné podmienky

V zmluve musí byť uvedená kúpna cena, za ktorú sa byt predáva. Kúpna cena by mala byť stanovená dohodou medzi predávajúcim a kupujúcim. Zmluva by mala obsahovať aj presné platobné podmienky, vrátane:

  • Spôsobu úhrady kúpnej ceny (napr. bankovým prevodom, v hotovosti)
  • Termínu úhrady kúpnej ceny
  • Prípadného rozdelenia úhrady na zálohu a splátky

Je dôležité zohľadniť zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti, ktorý zakazuje platby v hotovosti nad 15 000 EUR medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi.

Odovzdanie predmetu prevodu

Zmluva by mala obsahovať ustanovenia o odovzdaní bytu kupujúcemu, vrátane:

  • Termínu odovzdania bytu
  • Povinnosti spísať preberací protokol
  • Povinnosti spísať stavy meračov energií

Osobitné dojednania

V zmluve je možné dohodnúť aj osobitné dojednania, ktoré zohľadňujú špecifické okolnosti prípadu. Medzi časté osobitné dojednania patria:

  • Úprava zodpovednosti za vady bytu
  • Úprava práv a povinností v prípade omeškania s platbou kúpnej ceny
  • Úprava práv a povinností v prípade zrušenia zmluvy

Preberací protokol

Preberací protokol je dôležitou súčasťou procesu odovzdania bytu. Mal by obsahovať:

  • Označenie účastníkov (odovzdávajúci a preberajúci)
  • Označenie titulu odovzdania/prevzatia (napr. kúpna zmluva)
  • Vyhlásenie účastníkov o odovzdaní/prevzatí bytu
  • Podrobný popis stavu bytu a jeho vybavenia
  • Stavy meračov energií (elektromer, plynomer, vodomer)
  • Súpis kľúčov od bytu
  • Dátum a podpisy účastníkov

Preberací protokol slúži ako dôkaz o stave bytu v čase jeho odovzdania/prevzatia a môže byť užitočný pri riešení prípadných sporov v budúcnosti.

Právna pomoc

Vzhľadom na zložitosť problematiky predaja a kúpy bytu sa odporúča obrátiť sa na odborníka (advokáta alebo notára), ktorý Vám vypracuje zmluvu o prevode vlastníctva bytu a zabezpečí, že bude obsahovať všetky potrebné dojednania a bude v súlade s platnou legislatívou.

Príklad vzorovej zmluvy o prevode vlastníctva bytu s nábytkom

ZMLUVA O PREVODE VLASTNÍCTVA BYTU

uzatvorená podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a podľa § 588 a násl. ust. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov

Článok I.Zmluvné strany

Predávajúci:

Meno a priezvisko:Rodné priezvisko:Dátum narodenia:Rodné číslo:Trvalý pobyt:Štátna príslušnosť:IBAN:(ďalej len „predávajúci“)

Kupujúci:

Meno a priezvisko:Rodné priezvisko:Dátum narodenia:Rodné číslo:Trvalý pobyt:Štátna príslušnosť:(ďalej len „kupujúci“)

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok II.Predmet zmluvy

  1. Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá nie je predmetom nájomného vzťahu, a ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom , katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. , pre okres , obec , katastrálne územie , a to:

    • 3-izbového bytu číslo: , umiestneného na poschodí č. bytového domu, vchod č. , nachádzajúceho sa na ulici v , so súpisným číslom bytového domu (ďalej aj ako „dom“), postaveného na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. , druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera m2 (ďalej len „byt“),
    • spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu uvedených v čl. III. tejto zmluvy v podiele ,
    • spoluvlastníckeho podielu k pozemku špecifikovanom v písm. a) tohto článku, a to v podiele .

  2. Predávajúci je rovnako výlučný vlastník vybavenia bytu, ktoré je vymedzené v článku II. ods. 3. tejto zmluvy.

  3. Predávajúci predáva a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva , nehnuteľnosť špecifikovanú v ods. 1 tohto článku zmluvy spolu s vybavením bytu (ďalej aj ako „predmet prevodu“) za kúpnu cenu podľa článku VI. tejto zmluvy.

Článok III.Popis bytu a príslušenstva bytu

  1. Byt pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica.
  2. Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva bytu je 0 m2, z toho podlahová plocha bytu je 0 m2 a podlahová plocha pivnice ako príslušenstva bytu nachádzajúceho sa mimo bytu je 0 m2. Podlahová plocha balkóna je 0 m2.
  3. Kuchyňa má položenú dlažbu, kúpeľňa je obložená keramickým obkladom a dlažbou, so zabudovanou vaňou, kúpeľňovým nábytkom, WC s položenou dlažbou a obkladmi, WC misou so sedátkom. V izbách sú drevené parkety, okná sú plastové. Byt je vybavený káblovou televíziou a internetom, telefónnymi službami.
  4. Vybavením bytu je: potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, VZT.
  5. Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt.

Článok IV.Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu

  1. Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť určené na spoločné užívanie. Sú nimi: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie.
  2. Spoločnými zariadeniami domu sú: ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov.
  3. Príslušenstvom domu sú: kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu.

Článok V.Technický stav predmetu prevodu

Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

Článok VI.Kúpna cena a platobné podmienky

  1. Kúpna cena za predmet prevodu sa stanovuje dohodou zmluvných strán vo výške EUR (slovom: Eur).

  2. Kupujúci sa zaväzuje uhradiť kúpnu cenu nasledovne:

    • Záloha vo výške EUR (slovom: Eur) bude uhradená do dní od podpisu tejto zmluvy na účet predávajúceho číslo: .
    • Zvyšná časť kúpnej ceny vo výške EUR (slovom: Eur) bude uhradená do dní od právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúceho na účet predávajúceho číslo: .

Článok VII.Úprava práv k pozemku

Pozemok parcely registra „C“ s parc. č. __, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera __ m2, zapísaný v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom __, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. __, pre okres __, obec __, katastrálne územie __, sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov v dome na ulici __ v __, súpisné číslo __, určené podielom celkovej podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytových a nebytových priestorov v dome, o veľkosti __.

Článok VIII.Vyhlásenie nadobúdateľa

Kupujúci vyhlasuje, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov/k zmluve o výkone správy (nehodiace sa škrtnite).

Článok IX.Odovzdanie predmetu prevodu

  1. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami (ďalej len „preberací protokol“), a to .
  2. Kupujúci je povinný sa prevzatia predmetu prevodu zúčastniť. V prípade, ak sa kupujúci písomne ospravedlní a nezúčastní sa preberania, predávajúci určí jeden náhradný termín.
  3. Na prevzatie predmetu prevodu môžu kupujúci splnomocniť inú fyzickú osobu písomným splnomocnením s úradne overeným podpisom splnomocniteľa.
  4. V prípade, ak sa kupujúci, resp. splnomocniteľ kupujúceho nezúčastní ani náhradného termínu prevzatia predmetu prevodu, pričom kupujúci zaplatil úplne kúpnu cenu predmetu prevodu podľa čl. VI. zmluvy, zmluvné strany sa dohodli a sú uzrozumené s tým, že predmet prevodu sa považuje za prevzatý bez pripomienok.
  5. Náklady spojené s užívaním predmetu prevodu znášajú odo dňa márneho uplynutia lehoty na prevzatie predmetu prevodu kupujúci.
  6. V preberacom protokole si zmluvné strany obojstranne odsúhlasia stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a spoločných zariadení domu, v okamihu jeho odovzdania a prevzatia kupujúcimi. Ďalej tiež uvedú stavy meračov médií dodávaných do bytu, ktorý je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy.

Článok X.Osobitné dojednania

  1. Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu prevádzanom do vlastníctva kupujúceho neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu uvedeného v čl. I. tejto zmluvy, ktoré vzniká zo zákona podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z. v znení neskorších predpisov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu a jeho príslušenstva.
  2. Predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe žiadne skutočnosti, brániace kupujúcemu v riadnom užívaní predmetu prevodu.

Článok XI.Záverečné ustanovenia

  1. Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúceho.
  2. Zmluvné strany vyhlasujú, že sú si vedomé všetkých následkov vyplývajúcich z tejto zmluvy, že ich zmluvná voľnosť nie je ničím obmedzená, a že im nie sú známe okolnosti, ktoré by im bránili uzavrieť túto zmluvu. V prípade, že taká okolnosť existuje, zodpovedajú za škodu, ktorá vznikne účastníkovi tejto zmluvy na základe tohto vyhlásenia.
  3. Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.
  4. Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu túto podpisujú ako prejav svojej slobodnej, vážnej a určitej vôle.
  5. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.
  6. Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy, 2 rovnopisy budú predložené Okresnému úradu __, katastrálnemu odboru.
  7. Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody.
  8. Zmluvné strany sa dohodli, že vzťahy týkajúce sa tejto zmluvy sa budú spravovať prednostne podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ďalej podľa Občianskeho zákonníka a ostatnými všeobecne záväznými právnymi predpismi Slovenskej republiky, bez použitia kolíznych noriem.
  9. Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu v bytovom dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

V __, dňa __.

……………………………………….. ………………………………………..

Predávajúci Kupujúci

Špecifické situácie a právne rady

Kúpa bytu, ktorý bol darovaný

Kúpa bytu, ktorý bol v minulosti darovaný, môže priniesť určité riziká. Je dôležité, aby predávajúci prehlásil, že darkyňa (pôvodná majiteľka) nežiada vrátenie daru. V zmluve je vhodné ošetriť túto situáciu a prípadne získať aj podpis darkyne.

Predaj domu so zariadením

Predaj domu so všetkým zariadením je možný. V zmluve je potrebné presne špecifikovať, čo všetko je predmetom predaja. Ak predávajúci potrebuje pomoc s vyprataním, je vhodné obrátiť sa na realitnú kanceláriu alebo advokáta.

Zmluva o nábytku

Ak je súčasťou predaja aj nábytok, je možné uzatvoriť samostatnú zmluvu o predaji nábytku. Táto zmluva by mala obsahovať presný popis nábytku a jeho cenu.

tags: #dom #aj #s #nabytkom #zmluva #vzor

Ďalšie články