Dôvody na Vypovedanie Zmluvy o Nájme Bytu

Nájomná zmluva je základný dokument upravujúci vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. V článku sa podrobne pozrieme na dôvody, ktoré umožňujú ukončenie nájomnej zmluvy, či už zo strany prenajímateľa alebo nájomcu, a to s ohľadom na platnú legislatívu.

Právny rámec nájomných zmlúv

Nájomné zmluvy na Slovensku sa riadia dvoma hlavnými právnymi predpismi:

1. Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.).
2. Zákon o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.).

Je dôležité rozlišovať, podľa ktorého zákona bola konkrétna nájomná zmluva uzatvorená, pretože to má zásadný vplyv na možnosti a podmienky jej vypovedania.

Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka

Výpovedné dôvody zo strany prenajímateľa

Občiansky zákonník v § 711 ods. 1 stanovuje taxatívne (teda vyčerpávajúco) výpovedné dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu. Tieto dôvody nemožno dohodou medzi zmluvnými stranami rozširovať ani zužovať. Medzi najčastejšie dôvody patrí:

• Hrubé porušovanie povinností nájomcom: Najmä ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo ak prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.
• Potreba bytu pre prenajímateľa alebo jeho blízkych: Ak prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, deti, vnukov, zaťa alebo nevestu.
• Iné závažné dôvody: Ak nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, ak je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať, prípadne z dôvodu, že nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu.

Výpovedná lehota podľa Občianskeho zákonníka

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodok a odchod do dôchodku

Bytová náhrada

V niektorých prípadoch skončenia nájmu výpoveďou zo strany prenajímateľa má nájomca právo na bytovú náhradu. Podľa § 712a Občianskeho zákonníka má nájomca právo na náhradný byt, náhradné ubytovanie, alebo nemá právo na žiadnu bytovú náhradu, v závislosti od dôvodu výpovede.

Hmotná núdza nájomcu

Ak je nájomca v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty a dohodol by sa s prenajímateľom na doplatení nájomného do šiestich mesiacov (ochranná lehota) a nájomné by v tejto lehote doplatil, dôvod výpovede zanikne.

Nájomná zmluva podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu

Charakteristika krátkodobého nájmu

Zákon o krátkodobom nájme bytu (č. 98/2014 Z. z.) upravuje nájomné vzťahy, ktoré sú uzavreté na dobu určitú, najdlhšie na dva roky, s možnosťou predĺženia maximálne dvakrát, vždy o ďalšie dva roky. Celková dĺžka nájmu tak nesmie presiahnuť šesť rokov. Tento zákon priniesol flexibilnejšie nastavenie nájomných vzťahov, najmä pre prípady dočasného bývania. Aby sa nájomný vzťah mohol spravovať týmto zákonom, musí to byť v zmluve výslovne uvedené.

Výpovedné dôvody zo strany prenajímateľa

Dôvody výpovede krátkodobého nájmu bytu sú taxatívne stanovené v § 7 ods. 1 a 2 zákona o krátkodobom nájme bytu. Okrem dôvodov predpokladaných zákonom sa prenajímateľ a nájomca môže v nájomnej zmluve dohodnúť aj na iných dôvodoch výpovede.

Výpovedné dôvody zo strany nájomcu

Výpoveď zo strany nájomcu je prípustná výlučne z dôvodov ustanovených zákonom alebo z dôvodov, ktoré boli platne dohodnuté v nájomnej zmluve. Zákonné dôvody výpovede zo strany nájomcu sú taxatívne vymedzené v § 7 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z.

Prečítajte si tiež: Alarmujúca situácia: Týranie seniorov

• Ak sa byt stane nespôsobilým na užívanie spôsobom dohodnutým v nájomnej zmluve, pričom tento stav nespôsobil nájomca ani osoby, ktoré s ním byt užívajú.
• Skončenie pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pracovnoprávneho vzťahu.
• Ak nájomcovi vznikne nárok na sociálne bývanie podľa osobitného právneho predpisu.
• Iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, avšak len za predpokladu, že ide o dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať ďalšie trvanie nájomného vzťahu.

Výpovedná lehota podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu

Podľa § 7 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu krátkodobý nájom bytu zanikne uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Právna úprava umožňuje, aby sa prenajímateľ a nájomca v nájomnej zmluve dohodli na dĺžke výpovednej lehoty. Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje v § 7 ods. 3 výpovedné lehoty pre výpoveď z krátkodobého nájmu bytu už od pätnásť dní.

Odstúpenie od zmluvy

Osobitným inštitútom je odstúpenie od zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Nájomca môže od zmluvy odstúpiť, ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zvýšil výšku nájomného alebo úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu.

Praktické aspekty výpovede

Forma výpovede

Výpoveď musí mať písomnú formu a musí byť doručená druhej zmluvnej strane. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia § 106 a 112 Civilného sporového poriadku.

Obsah výpovede

Výpoveď musí obsahovať presné označenie zmluvných strán, identifikáciu predmetu nájmu (bytu), výpovedný dôvod (ak je vyžadovaný zákonom alebo zmluvou) a dátum, ku ktorému sa nájom končí. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Neplatnosť výpovede

Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede.

Prečítajte si tiež: ÚPSVaR a odmietnutie ponuky

Ukončenie nájomnej zmluvy dohodou

Okrem výpovede je možné nájomnú zmluvu ukončiť aj písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom. Dohoda by mala obsahovať rovnaké náležitosti ako výpoveď, teda presné označenie zmluvných strán, identifikáciu predmetu nájmu a dátum ukončenia nájmu.

Práva a povinnosti po skončení nájmu

Po skončení nájmu je nájomca povinný byt vypratať a odovzdať prenajímateľovi v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Prenajímateľ je povinný vrátiť nájomcovi zloženú zábezpeku (depozit), ak z nej neboli uhradené prípadné pohľadávky prenajímateľa voči nájomcovi (napr. nedoplatky na nájomnom alebo úhrade za služby).

tags: #dovody #na #vypoved #zmluvy #o #najme