DPH a prenájom nehnuteľností: Komplexný prehľad

Nájom nehnuteľností predstavuje komplexnú oblasť aj z pohľadu dane z pridanej hodnoty (DPH). Tento článok poskytuje ucelený pohľad na uplatňovanie DPH pri prenájme nehnuteľností na Slovensku, s cieľom objasniť pravidlá a povinnosti pre prenajímateľov aj nájomcov.

Oslobodenie od DPH pri dodaní nehnuteľnosti

Dodanie nehnuteľnosti je vo všeobecnosti oslobodené od dane za podmienok stanovených v § 38 zákona o DPH. Toto oslobodenie sa týka:

  • Dodanie stavby alebo časti stavby: Oslobodenie sa vzťahuje na stavby alebo ich časti, ktoré spĺňajú podmienky určené zákonom. Dôležité je, že platiteľ dane sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo jej časti nebude oslobodené od dane, s výnimkou dodania stavby určenej na bývanie, jednotlivého bytu a jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak je stavba určená na bývanie aj na iný účel, platiteľ sa môže rozhodnúť zdaniť len časť, ktorá nie je určená na bývanie.

  • Dodanie pozemku: Predaj samostatného pozemku, napríklad ornej pôdy, je oslobodený od dane. Naopak, predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje. Ak sa predáva stavebný pozemok spolu so stavbou alebo jej časťou, posudzuje sa to rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 zákona o DPH.

Príklady z praxe

  • Predaj priemyselnej budovy: Ak platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015, ktorá bola skolaudovaná v roku 2011 a pri nadobudnutí si uplatnil odpočítanie dane, predaj tejto budovy v auguste 2020 inému platiteľovi dane je oslobodený od dane, pretože od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Platiteľ sa však môže rozhodnúť previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe, vtedy sa uplatní prenos daňovej povinnosti na odberateľa.
  • Predaj nehnuteľnosti pred kolaudáciou: Ak platiteľ dane predáva nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná len mesiac pred jej dodaním, tento predaj nepodlieha oslobodeniu od dane. Dodávateľ uplatní DPH k cene dodanej nehnuteľnosti bez ohľadu na postavenie kupujúceho.
  • Predaj administratívnej budovy: Ak platiteľ dane predáva administratívnu budovu, ktorú nadobudol v roku 2015 a uplatnil si odpočítanie dane, pričom od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, predaj je oslobodený od dane. Ak však dôjde k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň.
  • Predaj bytu po rekonštrukcii: Ak platiteľ dane v roku 2015 kúpil nehnuteľnosť skolaudovanú v roku 1998, zrekonštruoval ju v roku 2019 a zmenil účel na bytový dom, predaj jednotlivých bytov podlieha DPH, ak od prvej kolaudácie (začatia prvého užívania) neuplynulo 5 rokov.
  • Predaj stavebného pozemku: Predaj samostatného stavebného pozemku občanovi v tuzemsku je vždy predmetom dane. Skutočnosť, že súčasťou stavebného pozemku je oplotenie, nemá vplyv na povinnosť zdaniť predaj.

Prenájom nehnuteľnosti a DPH

Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je vo všeobecnosti oslobodený od DPH podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Existujú však výnimky:

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

  • Ubytovacie služby.
  • Nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel.
  • Nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov.
  • Nájom bezpečnostných schránok.

Možnosť zdanenia nájmu

Platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe (platiteľovi DPH alebo podnikateľovi - neplatiteľovi), sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Toto rozhodnutie môže byť výhodné, ak chce prenajímateľ odpočítať DPH, ktorú predtým odpočítal pri obstaraní alebo rekonštrukcii nehnuteľnosti.

Príklady z praxe

  • Prenájom nebytových priestorov: Ak platiteľ dane prenajíma nebytový priestor (napr. kanceláriu) inému platiteľovi dane, môže sa rozhodnúť, či bude prenájom oslobodený od dane alebo nie. Ak prenajíma rodinný dom občanovi, prenájom je vždy oslobodený od dane.
  • Prenájom parkovacích miest: Ak platiteľ dane prenajíma kancelárske priestory inému platiteľovi dane a súčasne mu prenajíma aj parkovacie miesta pred nehnuteľnosťou, na prenájom parkovacích miest sa nevzťahuje oslobodenie od dane. Ak však parkovacie miesta boli zriadené dodatočne na pozemku spojenom s prenájmom budovy, pri fakturácii nájomného za užívanie budovy spolu s parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. nájomné sa fakturuje s DPH.
  • Prenájom nehnuteľnosti zahraničnej firme: Ak španielsky podnikateľ, ktorý nemá v tuzemsku sídlo a nie je platiteľom dane, prenajíma administratívnu budovu slovenskému platiteľovi dane, miesto dodania služby je tuzemsko a prenájom je oslobodený od dane. Uplatní sa prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby.
  • Ubytovanie v penzióne: Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacia služba, ktorá nie je oslobodená od dane a podlieha DPH. Ak však platiteľ poskytuje ubytovacie služby na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, nejde o ubytovacie služby, ale o poskytovanie služby nájmu, ktorý je oslobodený od dane.

Špecifické situácie

  • Prenájom nehnuteľnosti občanom: Ak občan prenajíma nehnuteľný majetok (dom, byt, garáž, pozemok) na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, považuje sa za zdaniteľnú osobu. Ak jeho obrat presiahne 50 000 eur, vzniká mu povinnosť registrácie pre DPH.
  • Technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti: Ak platiteľ dane prenajíma časť nehnuteľnosti od iného platiteľa DPH a so súhlasom prenajímateľa vykoná technické zhodnotenie, pri ukončení nájmu a odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia sa neuplatní prenos daňovej povinnosti na kupujúceho. Dodanie technického zhodnotenia za protihodnotu podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci.
  • Predčasné ukončenie nájmu: Odplata, ktorú platí prenajímateľ nájomcovi za predčasné ukončenie nájmu, sa považuje za plnenie oslobodené od dane, ak bol samotný nájom oslobodený od dane.

Zložité plnenia pri prenájme nehnuteľností

V praxi sa často stáva, že spolu s prenájmom nehnuteľnosti sú poskytované aj ďalšie služby, ako napríklad dodávky energií (elektrina, voda, plyn, teplo, chlad), upratovanie, strážna služba, služby recepcie či vrátnika, odvoz smetí, zimná údržba a podobne. V takýchto prípadoch je potrebné posúdiť, či ide o jedno zložené plnenie alebo o samostatné a nezávislé plnenia.

Princípy posudzovania zloženého plnenia

Zákon o DPH ani smernica o DPH problematiku zloženého plnenia explicitne neupravujú. Je preto potrebné vychádzať najmä z judikatúry Súdneho dvora EÚ.

  • Vo všeobecnosti sa má každé plnenie považovať za odlišné a nezávislé.
  • O jedinom plnení možno hovoriť vtedy, keď sú dva alebo viaceré prvky dodané zákazníkovi tak úzko spojené, že objektívne tvoria jediné neoddeliteľné hospodárske plnenie, ktorého rozdelenie by bolo neprirodzené a umelé.
  • Za vedľajšie plnenie vo vzťahu k hlavnému plneniu sa považuje také plnenie, ktoré samo o sebe nie je pre zákazníka cieľom, ale je iba prostriedkom lepšieho využitia hlavnej služby.

Ak ide o zložené plnenie, obidve zložky (hlavná aj vedľajšia) musia podliehať rovnakému daňovému režimu.

Dodávky energií

Pri dodávkach energií je dôležité, či má nájomca v súvislosti s dodávkou energií možnosť slobodne sa rozhodnúť o svojej skutočnej spotrebe. Ak prenajímateľ požaduje za dodanie energií paušálne platby a nájomca nemá možnosť ovplyvniť výšku spotreby, dodávky energií sa považujú za vedľajšie plnenie k prenájmu a podliehajú rovnakému daňovému režimu. Ak sú energie dodávané a fakturované v presne identifikovateľnom množstve a za obdobie, ktoré je zhodné s obdobím opakovane poskytovaného nájmu, daňová povinnosť vzniká dňom vyhotovenia faktúry.

Prečítajte si tiež: Komplexný pohľad na nájom nebytových priestorov

Ďalšie služby

Pri posudzovaní, či ide o vedľajšie plnenia popri službe nájmu alebo o samostatné plnenia, je rozhodujúcim kritériom to, či má nájomca možnosť vybrať si poskytovateľov týchto služieb alebo je povinný odoberať tieto služby od prenajímateľa.

Registrácia pre DPH pri prenájme nehnuteľností

Občan, ktorý prenajíma nehnuteľnosť na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, sa považuje za zdaniteľnú osobu. Je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak jeho obrat presiahne 50 000 eur v kalendárnom roku. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného majetku okrem zásob a hodnota príležitostne dodaného nehmotného majetku.

Špecifické situácie pri registrácii

  • Ak občan presiahne obrat 50 000 eur výlučne z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú oslobodené od dane, daňový úrad ho nezaregistruje.
  • Ak občan prenajme nehnuteľnosť, ktorej hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti.
  • Občan sa môže stať platiteľom dobrovoľne pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo 62 500 eur.

Zmeny v zákone o DPH od 1. januára 2025

Novela zákona o DPH, účinná od 1. januára 2025, prináša okrem iných zmien aj zmeny v ustanovení § 27 zákona o DPH, ktorý upravuje sadzby dane i taktiež k zmenám v obsahu prílohy č. 7 a č. 7a. Dôsledkom týchto zmien od 1. januára 2025 poskytovanie ubytovacích služieb, ktoré patria pod kód 55 Štatistickej klasifikácie produktov podľa činností (CPA) a sú uvedené v bode 2 prílohy č. 7 zákona o DPH, bude podliehať zníženej sadzbe dane vo výške 12 %.

Prečítajte si tiež: Prenájom nebytových priestorov

tags: #dph #prenájom #nehnuteľnosti

Ďalšie články