Nájom nebytových priestorov: Komplexný pohľad na zákonnú úpravu

Nájom nebytových priestorov predstavuje dôležitý aspekt podnikateľského prostredia. Právna úprava tejto oblasti je obsiahla a vyžaduje si dôkladné porozumenie. Tento článok poskytuje podrobný prehľad o zákonnej úprave nájmu nebytových priestorov na Slovensku, s cieľom objasniť kľúčové aspekty a upozorniť na potenciálne úskalia.

Všeobecná a špeciálna právna úprava nájmu

V súčasnosti je nájomná zmluva najčastejším právnym dôvodom na prenechanie užívania cudzej veci. Všeobecná úprava nájomnej zmluvy je upravená v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“). Ustanovenia OZ týkajúce sa nájomnej zmluvy môžeme aplikovať aj na osobitné druhy nájmu do tej miery, do akej ich neupravuje špeciálna právna úprava. K takejto špeciálnej právnej úprave patrí aj zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „zákon o nájme nebytových priestorov“).

Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy nebytových priestorov

Pri uzatváraní zmluvy podľa zákona o nájme nebytových priestorov je dôležité presne a dôkladne určiť podstatné náležitosti tejto zmluvy a predísť tak absolútnej neplatnosti zmluvy. Medzi tieto náležitosti patrí:

• Predmet nájmu: Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie predmetu. Za nebytové priestory sa považujú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu.

• Účel nájmu: Jedným z príkladov je vymedzenie účelu nájmu. Účel nájmu znamená obsah niektorého z predmetov podnikania nájomcu (väčšinou toho prevažujúceho), ktorý však musí byť v súlade so stavebnotechnickým určením nebytového priestoru vyplývajúceho z príslušného kolaudačného rozhodnutia, prípadne stavebného povolenia, alebo rozhodnutia stavebného úradu o zmene účelu stavby. Správna špecifikácia účelu nájmu v nadväznosti na kolaudačné rozhodnutia si pri príprave nájomnej zmluvy zaslúži zvýšenú pozornosť. Uvedené platí najmä pre nájomcu, ktorého konanie v rozpore s účelom uvedeným v zmluve zakladá zákonný výpovedný dôvod na prospech prenajímateľa.

  Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

• Výška nájomného: Ďalším podstatným znakom, ktorého absencia alebo nesprávne vymedzenie má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy je určenie výšky nájomného. Nie je teda možné uzavrieť nájomnú zmluvu podľa tohto zákona bez určenia výšky nájomného tak, ako je to možné pri zmluve uzavretej podľa občianskeho zákonníka. Výšku nájomného je potrebné presne špecifikovať a určiť splatnosť nájomného a spôsob platenia. Pokiaľ by však do ceny nájomného bola zahrnutá aj cena služieb spojených s užívaním nebytových priestorov, bola by nájomná zmluva neplatná. Výška odplaty za tieto služby musí byť stanovená samostatne.

  • Príklad: Najvyšší súd ČR v rozhodnutí sp.zn. 26 Cdo 2527/2009 uviedol „Bylo-li nájemné sjednáno pevnou částkou (za jednotku plochy), avšak v této částce byla zahrnuta úhrada za elektrickou energii, vodné, stočné, teplo atd. bez rozlišení částky nájemného a úhrad dalších, pak je taková smlouva absolutně neplatná podle § 3 odst. 4 zákona č.“

• Doba nájmu: Ak nejde o nájom na neurčitý čas, zmluva musí obsahovať čas, na ktorý sa nájom uzaviera.

Forma nájomnej zmluvy

Zmluva musí mať písomnú formu.

Špecifické situácie a ich právne posúdenie

• Nájom budovy ako celku: V praxi sa často stáva, že predmetom nájmu je budova ako celok, pričom v tejto budove sa nachádzajú vo väčšej či menšej miere, či dokonca výlučne, nebytové priestory. Takýto nájomný vzťah však nebude podliehať ustanoveniam zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ale ustanoveniam Občianskeho zákonníku, o čom svedčí aj ustálená judikatúra českých a slovenských súdov.
• Nájom nebytového priestoru s parkovacími miestami: Zaujímavý je tiež prípad, keď predmetom nájmu bude nebytový priestor spolu s parkovacími miestami. Keďže nebytový priestor spolu s parkovacími miestami spolu možno považovať za vec hromadnú, nájomný vzťah sa bude spravovať ustanoveniami Občianskeho zákonníka a nie ustanoveniami zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Takýto názor vyslovil Najvyšší súd ČR vo svojom rozhodnutí sp.zn. 32 Odo 1263/2006 zo dňa 24.07.2007, keď dospel k záveru, že „Předmětem nájmu může být i soubor věcí v právním smyslu, kdy nejde o nájem jednotlivých nemovitostí, nýbrž o nájem věci podle § 663 a násl. obč. zák. ve smyslu § 118 odst. 1 obč. zák. Rovněž v daném případě smyslem a účelem nájmu bylo pronajmout jednotlivé věci (nebytové prostory a parkovací místa) jako ucelený soubor, jako věc hromadnou, neboť projev vůle účastníků směřoval nikoliv k tomu, aby nájemce užíval samostatně a nezávisle na sobě nebytové prostory a parkovací místa, ale aby tyto věci, které za odlišných okolností tvoří samostatný předmět občanskoprávních vztahů, byly užívány společně jedním nájemcem.“

Skončenie nájmu nebytových priestorov

Nájom a podnájom nebytových priestorov skončí tiež uplynutím času, na ktorý bol dojednaný. Nájom nebytového priestoru zaniká:

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov,
• odstúpením od zmluvy v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka,
• zánikom predmetu nájmu.

Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Obnova nájomnej zmluvy po uplynutí doby nájmu

V zmysle § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka „Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne.“

Staršie súdne rozhodnutia (napr. uznesenie Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 26 Cdo 4903/2008 alebo sp. zn. Napr. v zmysle uznesenia Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 26 Cdo 899/2008: „Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov neobsahuje osobitné ustanovenia upravujúce podmienky, za ktorých môže dôjsť ku konkludentnému predĺženiu doby nájmu nebytových priestorov. Vzhľadom na absenciu osobitnej úpravy sa v otázke obnovenia doby nájmu aj v nájomných vzťahoch upravujúcich nájom nebytových priestorov použijú ustanovenia OZ, konkrétne § 676 ods.“

Na druhej strane vyššie uvedené staršie rozhodnutia boli prelomené uznesením Najvyššieho súdu SR, sp. zn. Právna úprava skončenia nájmu nebytového priestoru uzavretého na určitý čas obsiahnutá v ustanovení § 9 zákona č. 116/1990 Zb. Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka o obnovení nájmu sa nepoužije na nájom nebytového priestoru, ktorý skončil uplynutím dojednaného času podľa ustanovenia § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. To znamená, že § 676 ods. Na toto uznesenie sa odvolávajú aj následné rozsudky krajských súdov (KS Žilina sp. zn. 14Cob/42/2022 a KS Trenčín, sp. zn.

Zhrnutie: Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka nemožno aplikovať na nájom nebytových priestorov, keďže zákon č. 116/1990 Zb.

Odstúpenie od zmluvy z dôvodu nezaplatenia nájomného

Nakoľko v zákone č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov nenájdeme úpravu možnosti odstúpenia od zmluvy, je potrebné vychádzať z ustanovení obsiahnutých v Občianskom zákonníku. Odstúpiť od zmluvy je možné iba v prípadoch kedy to zákon umožňuje alebo upravuje samotná zmluva.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Podľa ust. -§- 679 ods 3 Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda.

Napriek vyššie uvedenému ustanoveniu Občianskeho zákonníka Najvyšší súd SR v Uznesení zo dňa 28. novembra 2012 sp. zn. 2 Cdo 216/2011 pripustil možnosť dohodnutia odstúpenia od zmluvy o nájme nebytových priestorov z dôvodu nezaplatenia nájomného. Najvyšší súd SR v tomto Uznesení vyjadril názor, že ani ust. § u 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka nebráni účastníkom zmluvy o nájme nebytových priestorov dojednať si možnosť odstúpenia od zmluvy pre nezaplatenie nájomného. Tiež NS SR konštatoval, že zo žiadneho ustanovenia Občianskeho zákonníka ani z ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. vyvodiť vylúčenie možnosti aplikácie všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch aj na dojednanie v nájomnej zmluve o možnosti odstúpenia od zmluvy z dôvodu nezaplatenia nájomného. A teda Účastníkom právneho úkonu, ktorí rešpektujú dôsledky plynúce z kogentnej špeciálnej úpravy, nemožno uprieť, aby si v medziach daných všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka dohodli aj taký spôsob zániku ich zmluvného záväzku, ktorý má oporu v platnom práve. Dispozitívne ustanovenie § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka nebránilo účastníkom zmluvy o nájme nebytových priestorov dojednať̌ si možnosti odstúpenia od zmluvy pre prípad neplatenia nájomného.

Praktické aspekty nájomnej zmluvy

Označenie zmluvných strán

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:

• Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby,
• Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa,
• Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.

Práva a povinnosti zmluvných strán

• Prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať.
• Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s jeho určením. Pri výkone svojich práv je nájomca povinný dbať, aby nedošlo k obmedzeniu výkonu práv iných vlastníkov a nájomcov v budove.
• Nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na predmete nájmu len so súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.
• Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ a umožniť prenajímateľovi vykonanie týchto opráv, inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.
• Nájomca je povinný na vlastné náklady vykonávať drobné opravy predmetu nájmu a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou predmetu nájmu.
• Nájomca je povinný odstrániť na vlastné náklady závady a poškodenia, ktoré spôsobil na predmete nájmu sám alebo tí, ktorí ktorým nájomca umožnil vstup do predmetu nájmu. Ak tak nájomca neurobí, prenajímateľ má právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.
• Nájomca je povinný umožniť prenajímateľovi vykonať kontrolu predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase. Prenajímateľ má právo kontroly predmetu nájmu minimálne jedenkrát počas troch mesiacov. Kontroly predmetu nájmu môže prenajímateľ vykonávať len v prítomnosti nájomcu alebo ním poverenej osoby, inak len v prípade ak odôvodnene hrozí vznik škody (najmä havarijný stav) a súhlas nájomcu nemohol objektívne získať. Prenajímateľ má neobmedzené právo vstupu do predmetu nájmu aj bez prítomnosti nájomcu po skončení nájomného vzťahu.

Nájomné a úhrada za plnenia poskytované s užívaním predmetu nájmu

• Za nájom predmetu nájmu sa nájomca zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné vo výške € za každý mesiac (ďalej len „nájomné“). Prenajímateľ si vyhradzuje právo a nájomca to berie na vedomie, že prenajímateľ je oprávnený jednostranne upraviť výšku nájomného jedenkrát ročne o výšku miery ročnej inflácie, zverejnenej Štatistickým úradom SR za uplynulý rok. Zvýšenie nájomného oznámi prenajímateľ nájomcovi písomne, pričom nájomca je povinný platiť takto zvýšené nájomné od prvého dňa mesiaca, nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bude nájomcovi doručené písomné oznámenie zmeny výšky nájomného.
• V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu (ďalej len „plnenia“). Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi preddavok za plnenia vo výške € za každý mesiac. Plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sú plnenia poskytnuté za účelom jeho riadneho užívania, a to najmä:
• Zmluvné strany sa dohodli, že skutočná výška úhrad za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sa zúčtuje so zaplatenými preddavkami najneskôr do jedného mesiaca po obdržaní ročného vyúčtovania od jednotlivých dodávateľských subjektov. Následne na základe skutočnej spotreby plnení spojených s užívaním predmetu nájmu predloží prenajímateľ nájomcovi písomné vyúčtovanie preddavkov v lehote do 14. dní odo dňa, kedy bude ročné vyúčtovanie doručené prenajímateľovi. Na základe tohto vyúčtovania nájomca doplatí prenajímateľovi vzniknutý nedoplatok do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania nájomcovi. Ak nájomná zmluva trvá, zmluvné strany sa môžu dohodnúť, či sa preplatok započíta na nájomné alebo bude nájomcovi vrátený do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania.
• Ďalšie služby ako zabezpečuje prenajímateľ a nájomca sa zaväzuje uhrádzať príslušné služby za každý kalendárny mesiac na základe faktúry od dodávateľa služby. Nájomca je oprávnený zriadiť v predmete nájmu pripojenie k internetovej sieti, nájomca tak urobí vo svojom mene a na vlastné náklady. Podpisom tejto zmluvy prenajímateľ dáva nájomcovi so zriadením príslušnej služby súhlas.

tags: #najom #nebytovych #priestorov #zakon