Spôsoby nadobudnutia vlastníckeho práva na Slovensku

Vlastnícke právo predstavuje jeden zo základných pilierov súkromného práva a jeho nadobudnutie je upravené zákonom. Na Slovensku existuje niekoľko spôsobov, ako možno nadobudnúť vlastnícke právo k veciam, hnuteľným aj nehnuteľným. Tento článok sa zameriava na rôzne spôsoby nadobudnutia vlastníckeho práva, s dôrazom na nehnuteľnosti, a to zmluvným prevodom, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu a inými skutočnosťami ustanovenými zákonom.

Všeobecné princípy nadobúdania vlastníckeho práva

Občiansky zákonník (OZ) ako základný predpis súkromného práva upravuje problematiku nadobúdania vlastníckeho práva všeobecne pre všetky veci v právnom zmysle, teda pre veci hnuteľné aj nehnuteľné v ustanoveniach § 132 až 135c. Ustanovenie § 132 OZ explicitne vypočítava viaceré právne skutočnosti, na základe ktorých dochádza k nadobudnutiu vlastníckeho práva.

Teória občianskeho práva klasifikuje jednotlivé spôsoby nadobúdania vlastníckeho práva na základe viacerých kritérií. Všeobecne sa rozlišuje najmä nadobudnutie vlastníckeho práva mortis causa (len dedením) a inter vivos (všetky ostatné spôsoby nadobudnutia vlastníckeho práva), z iných hľadísk sa rozlišuje prevod (na základe prejavu vôle - zmluvou) a prechod (na základe iných právnych skutočností - rozhodnutím štátneho orgánu, zo zákona, dedením) vlastníckeho práva, originárny a derivatívny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva.

Zmluvné nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Vlastníctvo nehnuteľnosti je možné nadobudnúť kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou. Pri zmluvnom prevode sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností, a to právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu. Zmluva, ktorou sa prevádza nehnuteľnosť, musí byť vždy písomná, pričom prejavy účastníkov vrátane ich podpisov musia byť na tej istej listine. Jednotlivé listy zmluvy musia byť pevné spojené (zošité). Podpis prevodcu na zmluve o prevode nehnuteľností musí byť osvedčený. Podpis osvedčuje notár, obec alebo okresný úrad okrem prípadu, ak je zmluva o prevode nehnuteľností spísaná vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom.

Kúpna zmluva

Azda najpoužívanejšou a najznámejšou scudzovacou zmluvou je kúpna zmluva. Kúpna zmluva je zmluva uzatvorená medzi predávajúcim a kupujúcim, kde predávajúcemu vzniká povinnosť odovzdať kupujúcemu predmet kúpy a kupujúcemu zase vzniká povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu. Kúpna zmluva, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí mať písomnú formu. Čo sa týka obsahových náležitostí, musí obsahovať samozrejme označenie predávajúceho a kupujúceho, a to menom a priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom a adresou trvalého pobytu. Ďalej musí obsahovať riadne označenie predmetu kúpy tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom a kúpnu cenu. Kúpna cena je ponechaná celkom na dohode zmluvných strán a teda strany si môžu dojednať takú kúpnu cenu, ktorá odzrkadľuje ich ekonomické možnosti. Vo všeobecnosti Občiansky zákonník obmedzuje dohodovanie kúpnej ceny iba tak, že cena musí byť v súlade so všeobecne záväznou právnou reguláciou na úseku cenotvorby, ktorú predstavuje zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách. Ak však tento zákon nereguluje tvorbu kúpnej ceny ku konkrétnemu predmetu kúpy, kúpna cena je výlučne na dohode zmluvných strán. V kúpnej zmluve týkajúcej sa nehnuteľnosti je potrebné uviesť aj údaj o veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza na kupujúceho. Ak predávajúci prevádza na kupujúceho celú nehnuteľnosť, je potrebné uviesť, že predávajúci prevádza na kupujúceho predmet kúpy v spoluvlastníckom podiele 1/1. Ak má predmet kúpy nejaké vady, odporúčam túto skutočnosť v kúpnej zmluve neopomenúť, nespomenúť ju len ústne, ale aj písomne s tým, že kupujúci berie na vedomie, že vec má také konkrétne vady.

Prečítajte si tiež: Informácie o dražbách v Ružomberku

Príklad: Daňovník predáva nehnuteľnosť nadobudnutú kúpou, ktorú využíval na prenájom. Kúpna zmluva na obstaranie nehnuteľnosti bola uzatvorená dňa 2.9.2024, kedy bola uhradená kúpna cena, pričom vklad do katastra bol vykonaný ku dňu 30.10.2024. Pri zmluvnom prevode sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľnosti, resp. právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu.

Zámenná zmluva

Ďalšou zmluvou je zámenná zmluva. Je veľmi podobná kúpnej zmluve s tým rozdielom, že pri zámennej zmluve sa laicky povedané, nevymieňa vec za peniaze, ale vymieňa sa vec za vec. Zmluvné strany sa nazývajú zamieňajúci, ktorých možno označiť napr. ako zamieňajúci 1 a zamieňajúci 2. Čo sa týka podstatných náležitostí pri zámennej zmluve týkajúcej sa nehnuteľnosti, primerane sa použijú ustanovenia kúpnej zmluvy, samozrejme okrem dohodnutia kúpnej ceny, ktorá je pri zámennej zmluve vylúčená. Pri nehnuteľnosti je nevyhnutná písomná forma.

Darovacia zmluva

Napokon možno vlastnícke právo k nehnuteľnosti previesť aj prostredníctvom darovacej zmluvy. Ide o kontrakt medzi darcom a obdarovaným, kde darca niečo, v tomto prípade nehnuteľnosť, bezplatne prenecháva obdarovanému a obdarovaný ju prijíma. Nosným pojmovým znakom darovacej zmluvy, na rozdiel od kúpnej a zámennej je bezodplatnosť, teda nejde tu o vzťah „niečo za niečo“, pretože ak by obdarovaný bol z darovacej zmluvy zaviazaný na akékoľvek protiplnenie, neboli by naplnené náležitosti darovacej zmluvy. Čo sa týka náležitostí darovacej zmluvy predmetom ktorej je prevod nehnuteľnosti, tiež musí mať písomnú formu, musí v nej byť špecifikovaný darca a obdarovaný, špecifikovaný dar, teda predmet prevodu tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom a taktiež údaj o veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ktorý darca na obdarovaného prevádza. Z úpravy darovacej zmluvy v Občianskom zákonníku vyplýva, že pokiaľ by malo k plneniu dôjsť až po darcovej smrti, takáto darovacia zmluva by bola absolútne neplatná. Darca je taktiež povinný upozorniť obdarovaného na vady, o ktorých vie, že dar má, v opačnom prípade môže obdarovaný dar vrátiť. V jednom prípade sa darca môže domáhať vrátenia daru vtedy, ak sa obdarovaný k darcovi alebo k členom jeho rodiny správa tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy, pričom podľa súdnej praxe sa hrubým porušením dobrých mravov rozumie ich porušenie značnej intenzity alebo ich sústavné porušovanie.

Príklad: Daňovník nadobudol darovaním v roku 2008 pozemky, pri ktorých došlo v roku 2025 k sceleniu - komasácii. Tento nový pozemok sa daňovník rozhodne predať. Od akého dátumu sa bude počítať moment nadobudnutia? Ak sa geometrickým plánom zlúčilo viacero pozemkov jedného vlastníka v doterajšom stave do jedného pozemku v novom stave, na zápis do katastra nehnuteľností sa doručuje žiadosť o zápis geometrického plánu, na základe ktorého sa vykoná iba záznam v katastri nehnuteľností (nie vklad do katastra nehnuteľností). Z uvedeného vyplýva, že je potrebné vychádzať z údajov listu vlastníctva, ktorý obsahuje údaje a bližšie vysvetlenia súvisiace s právom k nehnuteľnostiam.

Nadobudnutie vlastníckeho práva dedením

Dedenie predstavuje ďalší spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva. Dedičstvo sa nadobúda smrťou poručiteľa. Súd začne konanie o dedičstve aj bez návrhu, len čo sa od matriky dozvie, že niekto zomrel alebo bol vyhlásený za mŕtveho. Dedič zodpovedá do výšky nadobudnutého dedičstva za primerané náklady spojené s pohrebom poručiteľa a poručiteľove dlhy, ktoré na neho prešli poručiteľovou smrťou. Dedič teda zodpovedá nie výlučne zdedeným majetkom, ak by ho aj hneď predal, ale v rozsahu ceny zdedeného majetku. V konaní o dedičstve platí odmenu notára ako súdneho komisára a jeho hotové výdavky dedič, ktorý nadobudol dedičstvo. V ostatných prípadoch štát.

Prečítajte si tiež: Ponuky nehnuteľností Hlohovec a okolie

Príklad: Daňovník zdedil nehnuteľnosť po svojom strýkovi (tzn. v nepriamom rade). Strýko zomrel 12.5.2025, dedičské konanie prebehlo až 23.7.2025. Pri dedení sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa.

Príklad: Daňovník zdedil pozemky po svojom bratovi v roku 2004. V čase dedenia neboli pozemky prepísané na liste vlastníctva. K vkladu do katastra nehnuteľností došlo až v roku 2025. Daňovník sa rozhodol predať tieto pozemky. Považuje sa príjem z predaja daných pozemkov sa zdaniteľný príjem? Ak daňovník nadobudol predmetnú nehnuteľnosť - pozemky z titulu dedenia, potom sa vlastníctvo počíta odo dňa smrti poručiteľa. Ak sú splnené podmienky pre oslobodenie príjmu od dane, t. j.

Nadobudnutie vlastníckeho práva rozhodnutím štátneho orgánu

Vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí.

Nadobudnutie vlastníctva vydržaním

Ak má oprávnený držiteľ nehnuteľnosť nepretržite v držbe po dobu desiatich rokov, stáva sa vlastníkom veci. Oprávnený držiteľ je držiteľ, ktorý je vzhľadom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec patrí.

Právna veta: Funkciou vydržania je umožniť nadobudnutie vlastníctva držiteľovi, ktorý vec dlhodobo ovláda v dobrej viere, že je jej vlastníkom, pričom táto dobrá viera (dobromyseľnosť) je podľa platnej úpravy daná „so zreteľom na všetky okolnosti“ (…) Princíp dobrej viery vo všeobecností chráni účastníkov súkromnoprávnych vzťahov a predstavuje jeden z prejavov ústavného princípu právnej istoty. (…) Pri hodnotení dobrej viery potrebné vziať do úvahy, či držiteľ pri bežnej opatrnosti, ktorú možno od neho požadovať podľa okolnosti a povahy daného prípadu, nemal, resp. mohol mať počas celej vydržacej doby …

Prečítajte si tiež: Príležitosti a riziká dražieb nehnuteľností

Právna veta: Totižto vydržanie je osobitný originárny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva zo zákona (ex lege) pri splnení nasledovných zákonom požadovaných predpokladov a to musí ísť o spôsobilý predmet vydržania, držba musí byť oprávnená, držba musí byť nepretržitá počas celej zákonom ustanovenej doby. U hnuteľných vecí je vydržacia doba trojročná a u nehnuteľností desaťročná. Do plynutia tejto doby sa započítava aj doba oprávnenej držby právneho predchodcu vydržiteľa. Ak dôjde k prerušeniu vydržacej doby v dôsledku toho, že držiteľ prestal byť dobromyseľný v tom, že mu vec patrí, plynut …

Právna veta: Ustanovenie § 134 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka upravuje vydržanie ako osobitný originárny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva. Ide o nadobudnutie vlastníckeho práva na základe inej skutočnosti ustanovenej zákonom. Vydržanie vlastníckeho práva je jeho nadobudnutie v dôsledku kvalifikovanej držby veci, vykonávanej po zákonom stanovenú dobu. Funkciou vydržania je umožniť nadobudnutie vlastníctva držiteľovi, ktorý vec dlhodobo ovláda v dobrej viere, že je jej vlastníkom, pričom táto dobrá viera (dobromyseľnosť) je podľa platnej úpravy daná „so zreteľom na všetky okolnosti“. Opakom ovládania …

Dobrá viera nadobúdateľa a zásada nemo plus iuris

V praxi nastávajú situácie, keď osoba A prevedie nehnuteľnosť na základe určitého úkonu (absolútne neplatného právneho úkonu, relatívne neplatného právneho úkonu, úkonu odstúpenia od zmluvy, naplnenia rozväzovacej podmienky a i.) na osobu B a tá následne prevedie nehnuteľnosť na osobu C. Názor, či je takýto spôsob nadobúdania vlastníckeho práva možný, nie je už ani na území Slovenskej republiky jednotný, pretože možnosť nadobudnutia vlastníckeho práva dobromyseľným nadobúdateľom bola pripustená rozhodnutím Ústavného súdu Slovenskej republiky a ďalšími na to nadväzujúcimi rozhodnutiami tohto súdu, prípadne všeobecných súdov.

Princíp nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet (nikto nemôže previesť na iného viac práv, než koľko sám má) je jedným zo základných princípov súkromného práva. Avšak, v niektorých prípadoch, najmä ak ide o ochranu dobromyseľného nadobúdateľa, môže dôjsť k jeho prelomeniu.

Dobrá viera nadobúdateľa, že hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec nadobúda od vlastníka, má vplyv na nadobudnutie vlastníckeho práva, len pokiaľ zákon v taxatívne vymedzených prípadoch nadobudnutie vlastníckeho práva s poukazom na dobrú vieru ich nadobúdateľa výslovne upravuje.

Kataster nehnuteľností a jeho význam

V súvislosti s údajmi uvedenými v katastri nehnuteľností sa toto prejavuje úpravou § 70 ods. 1 katastrálneho zákona, podľa ktorého možno údaje v katastri považovať za pravdivé len dovtedy, kým sa preukáže opak. K zmene vlastníka prevádzanej nehnuteľnosti de iure sa okrem povolenia vkladu vyžaduje aj existencia platnej zmluvy a existencia vlastníckeho práva prevodcu. Dobrá viera nadobúdateľa vlastníckeho práva je významná len v zákonom výslovne uvedených prípadoch.

tags: #nadobudnutie #vlastníckeho #práva #spôsoby