Duplicita Vlastníctva v Občianskom Zákonníku: Problémy a Riešenia

Úvod

Duplicita vlastníctva nehnuteľností predstavuje komplexný problém, ktorý má hlboké korene v historickom vývoji evidencie nehnuteľností na Slovensku. Tento článok sa zaoberá problematikou duplicitného vlastníctva v kontexte Občianskeho zákonníka, analyzuje jej príčiny, dôsledky a možnosti riešenia. Pozornosť je venovaná aj princípom dobrej viery a právnej istoty v kontexte absolútnej a relatívnej neplatnosti právnych úkonov, s ohľadom na aktuálnu slovenskú a českú judikatúru.

Čo je Duplicita Vlastníctva a Prečo Vzniká?

Duplicitný zápis vlastníctva nastáva, keď sú k jednému pozemku zapísaní rôzni vlastníci, napríklad jeden v rámci parcely registra „C“ a druhý v rámci parcely registra „E“, alebo keď súčet spoluvlastníckych podielov k jednej nehnuteľnosti presahuje celok 1/1.

Hlavnou príčinou vzniku duplicitného vlastníctva je historická právna úprava, konkrétne obdobie rokov 1951 až 1992, kedy mal zápis práv k nehnuteľnostiam do pozemkovej knihy a evidencie nehnuteľností iba deklaratórne účinky. Neoznámenie vzniku, zmeny alebo zániku vlastníckeho práva nebolo spájané s výraznými sankciami, čo viedlo k nedôslednosti zápisov. Nehnuteľnosti sa tak viackrát dedili, opakovane sa uzatvárali prevodové zmluvy s viacerými osobami, pozemky sa v teréne rozčleňovali nepresnými meraniami alebo sa vydávali dokumenty, ku ktorým sa nevytvoril grafický podklad.

Dôsledky Duplicitného Zápisu

Kataster nehnuteľností sa vyznačuje zásadou materiálnej publicity, čo znamená, že údaje katastra nehnuteľnosti sú hodnoverné a záväzné, ak sa nepreukáže opak. Ak orgán katastra zistí duplicitné vlastníctvo, zapíše na list vlastníctva poznámku o spochybnení hodnovernosti údajov katastra (poznámku spornosti). Táto poznámka má obmedzujúci charakter, čo znamená, že osoby, v prospech ktorých svedčí zápis vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností, nemôžu s nehnuteľnosťou disponovať (napr. previesť, zaťažiť vecným bremenom alebo záložným právom).

Konkrétne dôsledky sú nasledovné:

Prečítajte si tiež: Komplexný prehľad príjmu z pôdy a akcií

• Doručenie listiny na zápis vkladom (napr. prevodová zmluva): Okresný úrad vkladové konanie preruší a vyzve účastníkov konania, aby predložili buď súdne rozhodnutie, z ktorého vyplýva, ktorý z duplicitných vlastníkov je skutočným vlastníkom, alebo aby podali na súd žalobu o určenie vlastníckeho práva a jej podanie preukázali.
• Doručenie záznamovej listiny: Postup okresného úradu záleží od toho, či listina vychádza z údajov katastra alebo nie. Napríklad, ak je doručený exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva a týka sa osoby vlastníka, ktorý je aktuálne zapísaný na liste vlastníctva, kataster takúto listinu zapíše. Ak je doručené uznesenie o dedičstve, ktoré sa však nedotýka osoby vlastníka aktuálne zapísaného na liste vlastníctva, orgán katastra záznam nevykoná.
• Doručenie listiny na zápis poznámky: Okresný úrad takúto poznámku bez ďalšieho zapíše.

Možnosti Odstránenia Duplicity

Duplicitný zápis vlastníctva je riešiteľný jav. Existujú tri hlavné možnosti nápravy:

1. Dohoda Duplicitných Vlastníkov

Duplicitní vlastníci môžu uzavrieť dohodu, v ktorej určia, ktorí z nich bude výlučným vlastníkom nehnuteľnosti alebo aká bude výška sporných spoluvlastníckych podielov, prípadne spornú časť pozemku odčlenia geometrickým plánom a určia, kto je vlastníkom novovytvorenej parcely. Dohoda býva spravidla uzavretá podľa § 51 Občianskeho zákonníka ako nepomenovaná zmluva alebo podľa § 585 Občianskeho zákonníka ako dohoda o urovnaní.

Dohoda musí obsahovať:

• identifikáciu účastníkov dohody,
• presný popis sporného pozemku,
• jasné vyjadrenie vôle strán o tom, kto je skutočným vlastníkom,
• identifikáciu nehnuteľnosti.

Podpisy účastníkov dohody musia byť úradne overené. Na zápis dohody do katastra nehnuteľností je potrebné podať návrh na vklad a zaplatiť správny poplatok vo výške 66 Eur (prípadne 33 Eur, ak sa podáva elektronicky).

2. Súdne Určenie Vlastníckeho Práva

V prípade, ak sa duplicitní vlastníci nevedia dohodnúť, je nutné, aby niektorý z nich podal na súd žalobu o určenie vlastníckeho práva. Právoplatné rozhodnutie orgán katastra zapíše záznamom, čím sa odstráni duplicita. V tomto prípade sa neplatí správny poplatok ako je to v prípade dohody, avšak je potrebné zaplatiť súdny poplatok za podanie žaloby vo výške 99,50 Eur a prípadné trovy konania. Spory o určenie vlastníckeho práva bývajú zložité a časovo náročné.

Prečítajte si tiež: Nároky osôb so ZŤP pri rozvode

3. Oprava Chyby v Katastrálnom Operáte

Osobitnú úpravu odstránenia duplicity predstavuje inštitút opravy chyby v katastrálnom operáte upravený v § 59 ods. 2 písm. c) Katastrálneho zákona. Tento postup je možný, ak v katastri nehnuteľností už existuje poznámka o duplicitnom vlastníctve a nejde o opravu chyby podľa § 59 ods. 2 písm. a) alebo b) Katastrálneho zákona.

Konanie o oprave chyby sa začína na návrh alebo z podnetu samotného orgánu katastra. Návrh môže podať ten, koho práva sú duplicitným zápisom dotknuté, musí obsahovať náležitosti podľa § 24 ods. 1 Katastrálneho zákona a podpisy navrhovateľov musia byť v tomto prípade úradne overené. Správny poplatok sa za podanie takéhoto návrhu neplatí.

Ak okresný úrad zistí duplicitu zápisu z vlastnej činnosti, postupuje tak, že dotknutým vlastníkom zašle oznámenie o začatí katastrálneho konania, uvedenie v ňom na základe akých skutočností ide o duplicitný zápis, navrhne spôsob odstránenia duplicity a vyzve vlastníkov, aby na kataster zaslali písomný súhlas s overenými podpismi, pokiaľ s navrhovaným spôsobom odstránenia duplicitného zápisu súhlasia. Bez ohľadu na to, či orgán katastra koná na návrh alebo z úradnej povinnosti, je povinný rozhodnúť do 30 dní, v odôvodnených prípadoch do 90 dní odo dňa začatia konania.

Dobrá Viera a Ochrana Nadobudnutých Práv

V kontexte duplicitného vlastníctva je dôležité zohľadniť princíp dobrej viery a ochrany práv nadobudnutých v dobrej viere. Slovenská právna úprava neprikladá dobrej viere tretej osoby pri neplatnom nadobúdacom titule jej právneho predchodcu relevantný charakter (s výnimkou inštitútu vydržania). To znamená, že ak osoba nadobudne nehnuteľnosť od nevlastníka, nemôže sa dovolať ochrany dobrej viery.

Ústavný súd Slovenskej republiky v rozhodnutí I. ÚS 50/2010 odmietol prístup Ústavného súdu Českej republiky pri nadobúdaní od nevlastníka. Podľa Ústavného súdu Slovenskej republiky, ak je prvotná kúpna zmluva absolútne neplatná, prvý kupujúci sa nikdy nestal vlastníkom nehnuteľnosti a v prípade jej ďalšieho prevodu nesvedčí v prospech ďalších nadobúdateľov vlastnícke právo, ktoré by malo byť odvodené od vlastníckeho práva prvého kupujúceho.

Prečítajte si tiež: Sociálne bývanie a jeho odkúpenie

Princípy Dobrej Viery a Právnej Istoty v Kontexte Neplatnosti Právnych Úkonov

Autor nadväzuje na svoj predchádzajúci príspevok týkajúci sa účinkov odstúpenia od zmluvy a porovnáva odstúpenie s absolútnou a relatívnou neplatnosťou právneho úkonu. Predovšetkým sa však zamýšľa nad aplikáciou princípov dobrej viery a právnej istoty v prípade absolútnej a relatívnej neplatnosti právneho úkonu, berúc do úvahy aj rozdielnu aktuálnu slovenskú a českú judikatúru.

V Českej republike sa v súdnej praxi, najmä v nálezoch Ústavného súdu Českej republiky, presadzuje ochrana dobrej viery nadobúdateľa, a to aj v prípade, že nadobúdateľ nadobúda od nevlastníka. Najvyšší súd Českej republiky však tento právny názor v prevažnej miere neakceptuje.

tags: #duplicita #vlastnictva #zmluva #obciansky #zakonnik