Možnosť odkúpiť sociálny byt do osobného vlastníctva: Podmienky a aspekty

Tento článok sa zaoberá problematikou odkúpenia sociálneho bytu do osobného vlastníctva na Slovensku. Poskytuje komplexný pohľad na podmienky, postupy a možné úskalia spojené s týmto procesom, pričom vychádza z platnej legislatívy a praktických skúseností. Cieľom je poskytnúť čitateľom ucelené informácie a pomôcť im zorientovať sa v tejto zložitej oblasti.

Úvod do problematiky

Na Slovensku existuje možnosť odkúpenia sociálnych bytov do osobného vlastníctva, avšak tento proces je spojený s určitými podmienkami a obmedzeniami. Dôležité je rozlišovať medzi rôznymi typmi bytov a spôsobmi ich nadobudnutia. Článok sa zameriava na analýzu podmienok odkúpenia sociálnych bytov, práv a povinností vlastníkov, ako aj na praktické aspekty celého procesu.

Družstevný byt a jeho prevod

V prvom rade je dôležité si uvedomiť rozdiel medzi družstevným bytom a bytom v osobnom vlastníctve. Pri kúpe družstevného bytu nekupujete byt samotný, ale členské práva a povinnosti v bytovom družstve. Prevod družstevného bytu sa realizuje na základe dohody o prevode členských práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Ide o písomnú dohodu, ktorú vydáva konkrétne bytové družstvo. Súčasne zúčastnené strany uzatvoria dohodu, ktorá obsahuje dohodnutú kúpnu cenu za odstúpenie členstva v bytovom družstve.

Financovanie družstevného bytu

Financovanie kúpy družstevného bytu hypotekárnym úverom nie je priamo možné, nakoľko kupujete členské práva, nestávate sa vlastníkom bytu, a preto byt nie je možné založiť. Avšak, existujú možnosti, ako si pri kúpe družstevného bytu pomôcť hypotekárnym úverom. Môžete dočasne založiť napríklad rodičovskú nehnuteľnosť a po odkúpení bytu do osobného vlastníctva ťarchu preniesť.

Odkúpenie družstevného bytu do osobného vlastníctva

Ak sa už stanete členom družstva, celý proces odkúpenia bytu do osobného vlastníctva trvá spravidla 3 až 5 týždňov. Predtým, ako pristúpite k podpísaniu akejkoľvek zmluvy alebo prevodu financií, si však musíte overiť viacero skutočností. Najprv by ste mali bytové družstvo, ktoré daný byt vlastní, požiadať o sprístupnenie stanov a vzor zmluvy o prevode práv a povinností, ktoré sú spojené s členstvom v bytovom družstve. Podmienky prevodu členských práv a taktiež bytu do osobného vlastníctva sa môžu líšiť od družstva k družstvu.

Prečítajte si tiež: Ako získať invalidný dôchodok pri nespavosti

Dôležité upozornenia pri kúpe družstevného bytu

• Nedoplatky: Ak má predávajúci na bytovom družstve nedoplatky, byt nie je možné odkúpiť do osobného vlastníctva, preto sa v dostatočnom predstihu informujte o všetkých možných dlhoch.
• Anuita: Po dokúpení členských práv v bytovom družstve môžete v byte bývať a anuitu splácať postupne, v mesačných splátkach. Niektoré bytové družstvá umožňujú zaplatenie anuity, a teda i odkúpenie bytu do osobného vlastníctva len v určitých časových obdobiach, napríklad raz za 3 alebo 4 mesiace.
• Žiadosť o prevod: Keď ste sa pre kúpu družstevného bytu rozhodli definitívne, môžete pristúpiť k podpísaniu zmluvy o prevode členských práv s predávajúcim. Predposledným krokom je požiadanie o prevod členských práv. Proces prebieha tak, že podáte žiadosť (väčšinou ide o predpísané tlačivo) spolu s podpísanou zmluvou na podateľni daného bytového družstva.
• Odkúpenie do OV: Teraz ste sa stali právoplatným vlastníkom členských práv v bytovom družstve, posledným krokom je teda jeho odkúpenie do osobného vlastníctva. Aj v tomto prípade je potrebné podať písomnú žiadosť na BD, na ktorej základe bude vypracovaná kúpna zmluva. Následne vás čaká podanie návrhu na vklad a prevedenie vlastníckych práv na katastrálnom úrade.

Obecný byt a jeho odkúpenie

Odkúpenie obecného bytu do osobného vlastníctva je ďalšou možnosťou nadobudnutia vlastníctva. Tento proces sa riadi zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a Občianskym zákonníkom.

Podmienky odkúpenia obecného bytu

Predpokladom predaja bytu je preukázanie, že v súvislosti s užívaním bytu neexistujú nedoplatky. V opačnom prípade obec nemôže pristúpiť k predaju bytu doterajšiemu nájomcovi. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj vyhlásenie prenajímateľa (tu obce) o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.

Prednostné právo na odkúpenie

Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi. Podmienkou však je, že nájom bytu nie je dohodnutý na určitý čas. Za týchto okolností by vám prislúchalo prednostné právo na odkúpenie bytu. Týmto ustanovením však nie je dotknuté predkupné právo spoluvlastníka domu.

Strata nájomného vzťahu

Ak nájomcovi nájom bytu skončil z dôvodu hrubého poškodzovania bytu alebo sústavného narušovania pokojného bývania ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, alebo z dôvodu, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, môže vlastník bytu previesť byt do vlastníctva tretej osoby, ak táto osoba poskytne nájomcovi bytovú náhradu.

Obnovenie nájomnej zmluvy

Podľa § 676 Občianskeho zákonníka, nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak. Ak vy ako nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ a prenajímateľ nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní od skončenia nájmu, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Toto ustanovenie sa ale nevzťahuje na nájom bytu. Špeciálne ustanovenie o nájme bytu v § 710 ods. 2 Občianskeho zákonníka hovorí, že ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka neplatí pre zánik nájmu bytu.

Prečítajte si tiež: Ako odísť do predčasného dôchodku

Kúpa pozemku pod bytovým domom

Vlastníci bytov v bytovom dome často riešia otázku odkúpenia pozemku pod bytovým domom a priľahlých pozemkov. Hoci nie ste vlastníkom pozemku pod bytovým domom, zo zákona máte tak k pozemku pod bytovým právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré Vám umožňuje užívať aj tieto pozemky, čomu zodpovedá povinnosť vlastníkovi týchto pozemkov takéto ich užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť. Toto zákonné vecné bremeno je ustanovené v § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. Teda nie je žiadny dôvod na to, aby ste pozemok pod bytovým domom kupovali, keďže právo užívať ho máte už zo zákona. Uvedené zákonné vecné bremeno pôsobí voči každému vlastníkovi pozemku, nemusíte mať preto obavy z toho, že pozemok odkúpi tretia osoba. Je preto výlučne na Vašom rozhodnutí, či pozemok pod bytovým domom odkúpite alebo nie.

Financovanie kúpy pozemku z fondu opráv

Pokiaľ ide o hospodárenie s prostriedkami z fondu prevádzky, údržby a opráv, na toto sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a NB v bytovom dome by sa vyžadoval pri rozhodovaní o zmluve o prevode pozemku patriaceho k bytovému domu.

Reštituované byty a nájomné vzťahy

Začiatkom deväťdesiatych rokov bol prostredníctvom súboru tzv. reštitučných zákonov vrátený súkromný majetok pôvodným vlastníkom, resp. ich právnym nástupcom. Takto sa do vlastníctva pôvodných vlastníkov alebo ich dedičov dostali aj domy s bytmi obývanými nájomcami, ktorí nadobudli od štátu k bytom právo osobného užívania. Ustanovením § 871 ods. 1 a 4 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) sa právo osobného užívania zmenilo na nájom na dobu neurčitú a v prípade spoločného užívania bytu na spoločný nájom na dobu neurčitú. V súlade § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa v týchto prípadoch uplatňuje regulácia nájomného. Vzhľadom na osobitosti reštitúcií tieto byty v reštituovaných domoch nespadajú do transformácie podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 182/1993 Z.

Zákony č. 260/2011 Z. z. a 261/2011 Z. z.

V období samostatnosti Slovenskej republiky štát viackrát prejavoval snahu a ochotu riešiť nájomné a iné vzťahy, ktoré sa týkali bytov v tzv. reštituovaných bytových domoch, ale až schválením Koncepcie a následným prijatím legislatívneho rámca v podobe zákona č. 260/2011 Z. z. a zákona č. 261/2011 Z. z. Zákon č. 260/2011 Z. z. umožnil prenajímateľovi aj nájomcovi vypovedať nájom bytu, na ktorý sa zákon vzťahuje, aj bez udania dôvodu, t. j. nad rámec Občianskeho zákonníka. Po podaní, resp. doručení výpovede bol nájomník povinný podať žiadosť o poskytnutie bytovej náhrady v prekluzívnych lehotách stanovených zákonom, inak jeho nárok zanikol priamo zo zákona. V ustanovení § 4 zákona č. 260/2011 Z. z. bola zároveň upravená možnosť jednostranného zvýšenia nájomného zo strany prenajímateľa raz ročne a to až o 20 % z výšky nájomného vypočítaného ku dňu účinnosti zákona v roku 2011 a o 20% z výšky nájomného vypočítaného v predchádzajúcom roku v rokoch 2012 až 2015. Podmienkou pre možné uplatnenie tohto jednostranného zvyšovania však bolo, že nájom daného bytu sa skončí na základe výpovede podanej podľa zákona č. 260/2011 Z. z.

Nájomné byty a ich podmienky

Obecný nájomný byt nie je pre každého. Kto doň chce, nemôže mať mesačný príjem vyšší ako trojnásobok životného minima - napríklad pre štvorčlennú domácnosť. Každé tri roky prehodnotia jej príjem za minulý rok a keď zistia, že je vyšší, nepredĺžia jej nájomnú zmluvu. Ministerstvo prispieva mestám a obciam na výstavbu nájomných bytov v Programe rozvoja bývania. Vyžaduje však od nich, aby nájomné zmluvy uzatvárali najviac na tri roky - s možnosťou predĺženia. „Program je určený na pomoc mladým s nižšími príjmami, ide o štartovacie byty. Jeho cieľom je pomôcť na začiatku, ale nemôže vyriešiť a zabezpečiť bývanie navždy,“ pokračuje Vaškovičová.

Prečítajte si tiež: Odchod do dôchodku s minimálnou mzdou

tags: #moznost #odkupit #socialny #byt #do #osobneho