Kataster Nehnuteľností: Mapa, Vyhľadávanie a Exekúcie

Kataster nehnuteľností predstavuje základný pilier evidencie a správy nehnuteľností na Slovensku. Tento verejný register poskytuje komplexné informácie o pozemkoch, stavbách, bytoch a právach k nim, čím zohráva kľúčovú úlohu pri prevodoch majetku, zabezpečovaní úverov a ochrane vlastníckych práv. V nasledujúcom článku sa podrobne pozrieme na funkcie katastra, spôsoby vyhľadávania informácií, význam máp katastra a vplyv exekúcií na evidenciu nehnuteľností.

Úvod do Katastra Nehnuteľností

Kataster nehnuteľností je verejný, záväzný a štátom spravovaný register, ktorý obsahuje všetky dôležité údaje o nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. V súlade s ustanoveniami katastrálneho zákona je definovaný ako geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností. Zároveň je aj informačným systémom, obsahujúcim informácie o katastrálnych územiach, pozemkoch, stavbách spojených so zemou pevným základom, bytoch, rozostavaných bytoch, nebytových priestoroch a rozostavaných nebytových priestoroch, chránených častiach prírody a krajiny a kultúrnych pamiatkach, ako aj právach k nehnuteľnostiam.

Čo všetko eviduje kataster nehnuteľností?

Kataster nehnuteľností slúži na evidenciu:

• Pozemkov a stavieb
• Bytov a nebytových priestorov
• Vlastníckych práv a podielov
• Vecných bremien a záložných práv
• Geometrického a polohového určenia nehnuteľností

Zjednodušene povedané, v katastri zistíte, kto vlastní danú nehnuteľnosť, kde sa nachádza, aké má rozmery, druh pozemku a či na nej neviaznu nejaké obmedzenia (napr. vecné bremeno alebo záložné právo).

Štruktúra Katastra Nehnuteľností

Kataster nehnuteľností tvoria katastrálne operáty, ktoré sú usporiadané podľa katastrálnych území. V katastri nehnuteľností sú evidované aj práva k nehnuteľnostiam a iné skutočnosti, napr. začatie konkurzu voči vlastníkovi nehnuteľnosti alebo začatie exekúcie predajom nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

Kataster nehnuteľností obsahuje údaje o právach týkajúcich sa nehnuteľností, akými sú vlastnícke právo, záložné právo, vecné bremeno, predkupné právo a ďalšie iné práva. Tieto všetky informácie môžete z katastra nehnuteľností dostupného na internete zistiť, pretože je kataster nehnuteľností verejný. Pri nahliadnutí do katastrálneho operátu alebo pri poskytovaní osobných údajov z katastra sa osobné údaje sprístupňujú alebo poskytujú v rozsahu meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia a miesto trvalého pobytu.

Katastrálny operát je verejne prístupný aj prostredníctvom prístupového miesta v internetovej sieti, ktorým je katastrálny portál (www.katasterportal.sk).

Význam Katastra Nehnuteľností

Kataster nehnuteľností je dôležitou evidenciou v súvislosti s vlastníckymi právami k nehnuteľnostiam. Pri kúpe nejakej nehnuteľnosti z hľadiska zmeny vlastníctva nie je dôležité to, kedy došlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy alebo kedy nadobudla táto zmluva účinnosť. Rozhodujúce je to, kedy je nový vlastník zapísaný do katastra nehnuteľností.

Vyhľadávanie v Katastri Nehnuteľností

V súčasnosti môžete údaje z katastra získať rýchlo a jednoducho online, bez návštevy úradu. Kataster poskytuje prístup do databázy všetkých nehnuteľností v slovenskom katastri na internetovej adrese www.katasterportal.sk zdarma pre všetkých záujemcov bez toho, aby sa museli zaregistrovať. Týmto spôsobom si môžete vyhľadať všetky potrebné informácie o nehnuteľnostiach, ktoré sú vo vašom vlastníctve alebo o nehnuteľnostiach o ktoré máte záujem.

Online vyhľadávanie

Katastrálny operát je verejne prístupný aj prostredníctvom prístupového miesta v internetovej sieti, ktorým je katastrálny portál (www.katasterportal.sk). Kataster nehnuteľností je dôležitou evidenciou v súvislosti s vlastníckymi právami k nehnuteľnostiam.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

Ako vyhľadávať?

Na katastrálnom portáli môžete vyhľadávať nehnuteľnosti pomocou rôznych kritérií:

• Podľa vlastníka: Môžete vyhľadávať nehnuteľnosti konkrétnej fyzickej alebo právnickej osoby. Pre fyzické osoby je potrebné zadať katastrálne územie, meno a priezvisko. Pre právnické osoby sa zadáva názov firmy alebo IČO. Výsledkom vyhľadávania budú všetky nehnuteľnosti danej osoby v konkrétnom katastrálnom území.
• Podľa adresy: Ak viete presnú adresu nehnuteľnosti (obec, ulica, číslo domu), môžete ju vyhľadať priamo.
• Na mape: Katastrálny portál ponúka interaktívnu mapu, kde môžete vyhľadávať nehnuteľnosti vizuálne. Mapa umožňuje posúvanie, približovanie a prepínanie medzi rôznymi podkladmi (napr. satelitné snímky).

Čo zistíte vyhľadávaním?

Po vyhľadaní nehnuteľnosti si môžete pozrieť jej list vlastníctva. List vlastníctva obsahuje dôležité informácie o nehnuteľnosti, ako napríklad:

• Identifikačné údaje nehnuteľnosti: Parcelné číslo, výmera, druh pozemku, popis stavby.
• Vlastníci nehnuteľnosti: Meno a priezvisko (alebo názov firmy), dátum narodenia (alebo IČO), adresa trvalého pobytu (alebo sídlo).
• Právne vzťahy k nehnuteľnosti: Vlastnícke právo, záložné právo, vecné bremeno, predkupné právo, exekúcie.
• Iné poznámky: Napríklad informácie o začatom katastrálnom konaní (plomba).

Z výsledku vyhľadávanie si môžete vybrať konkrétnu nehnuteľnosť a pozrieť si jej list vlastníctva, ak v ňom kliknete na konkrétne parcelné číslo príslušnej nehnuteľnosti, zobrazí sa vám aj náhľad pôdorysu tejto nehnuteľnosti.

Mapy Katastra Nehnuteľností

Mapa katastra nehnuteľnosti je interaktívny nástroj, ktorý umožňuje vizuálne vyhľadávanie nehnuteľností na území Slovenskej republiky. Mapa zobrazuje parcely, budovy a ďalšie prvky katastra, pričom umožňuje priblíženie a oddialenie pre detailnejší prehľad. Mapu katastra nájdete na katastrálnom portáli.

Ako používať mapu katastra?

1. Výber katastrálneho územia: Po otvorení mapy si vyberte katastrálne územie, v ktorom chcete vyhľadávať.
2. Navigácia na mape: Použite nástroje na posúvanie a približovanie mapy, alebo zadajte konkrétnu adresu do vyhľadávacieho poľa.
3. Identifikácia nehnuteľnosti: Keď nájdete hľadanú nehnuteľnosť, kliknite na ňu. Zobrazia sa základné informácie o nehnuteľnosti, ako napríklad parcelné číslo a výmera.
4. List vlastníctva: Kliknutím na odkaz si môžete pozrieť list vlastníctva danej nehnuteľnosti.

Parcely registra "C" a "E"

Pokiaľ ide o kataster nehnuteľností týkajúci sa pozemkov, existujú parcely registra „C“ a parcely registra „E“. Tento rozdiel pramení z minulosti. Do konca roka 1950 sa práva k pozemkom podrobne evidovali na pozemkovoknižných vložkách v pozemkovej knihe. Neskôr boli malé pozemky súkromných vlastníkov zlúčené do veľkých pozemkov, ktoré obrábali jednotné roľnícke družstvá (kolektivizácia).

Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

Vznikli tak nové katastrálne mapy, do ktorých bol zakreslený len jeden veľký pozemok tak, ako bol viditeľný v teréne, neexistovala potreba podrobne evidovať súkromné vlastníctvo. Z takýchto neúplných máp a evidencie vychádzal od roku 1993 súčasný kataster nehnuteľností. Vznikli tak dve mapy s nehnuteľnosťami: katastrálna mapa, ktorá znázorňovala parcely registra „C“ a mapa určeného operátu, ktorá znázorňovala parcely registra „E“.

Parcely registra „E“ sú pôvodné parcely zapísané v pozemkovoknižných vložkách bez presných meraní, takže nemusia obsahovať presné údaje (napríklad ich poloha a výmera môžu byť v skutočnosti odlišné). Práve z toho dôvodu údaje o polohe a výmere pozemku, ktorý je evidovaný ako parcela registra „E“, nie sú právne záväzné. Tieto pozemky (evidované ako parcely registra „E“) sú práve z dôvodu nepresností údajov o nich prekážkou aj pri hypotekárnom úvere a povoľovaní stavby. Existuje možnosť parcelu registra „E“ previesť na parcelu registra „C“.

Exekúcie a Kataster Nehnuteľností

Kataster nehnuteľností eviduje aj informácie o exekúciách, ktoré sa týkajú nehnuteľností. Ak je na nehnuteľnosť vedená exekúcia, táto skutočnosť je zapísaná v liste vlastníctva.

Ako zistiť, či je na nehnuteľnosti exekúcia?

Informáciu o exekúcii nájdete v liste vlastníctva v časti "Ťarchy". Ak je na nehnuteľnosti exekúcia, bude tu zapísané "Exekučné záložné právo" alebo "Exekúcia predajom nehnuteľnosti".

Čo znamená exekúcia na nehnuteľnosti?

Exekúcia na nehnuteľnosti znamená, že veriteľ má právo vymáhať svoju pohľadávku z predaja tejto nehnuteľnosti. Ak dlžník nespláca svoj dlh, exekútor môže nehnuteľnosť predať na dražbe a z výťažku uspokojiť pohľadávku veriteľa.

Ochrana pred exekúciou

Ak ste dlžník a obávate sa o svoju nehnuteľnosť, je dôležité aktívne komunikovať s exekútorom a veriteľom. Môžete sa pokúsiť dohodnúť na splátkovom kalendári alebo inom spôsobe uspokojenia pohľadávky. Predaj nehnuteľnosti je až posledná možnosť.

Rozhodnutie o spôsobe výkonu exekúcie je vždy na súdnom exekútorovi, s výnimkou predaja nehnuteľnosti, ktorý možno realizovať len vtedy, ak veriteľ dá na predaj nehnuteľnosti súhlas. Ďalšou výnimkou je zriadenie exekučného záložného práva, ktoré možno urobiť len na základe písomného návrhu veriteľa. Predaj nehnuteľnosti teda nikdy nemôže súdny exekútor realizovať svojvoľne.

Skôr než sa začne výkon exekúcie predajom nehnuteľnosti, súdny exekútor vám v prvom rade doručí upovedomenie o začatí exekúcie. Jeho súčasťou je výzva na úhradu dlhu.

Plomba na Liste Vlastníctva

Plomba na liste vlastníctva znamená, že prebieha konanie o zmene vlastníckeho práva alebo iného práva k nehnuteľnosti. Plomba slúži na upozornenie tretích strán, že s nehnuteľnosťou sa niečo deje.

Ako zistiť, čo znamená plomba?

Informáciu o plombe nájdete v liste vlastníctva v časti "Poznámky". Tu bude uvedené, aké konanie prebieha a na základe akej listiny bola plomba vyznačená. Môže ísť napríklad o návrh na vklad vlastníckeho práva, návrh na zápis záložného práva alebo návrh na vykonanie exekúcie.

Význam Plomby pri Kúpe Nehnuteľnosti

Ak je na liste vlastníctva kupovanej nehnuteľnosti vyznačená plomba, zvýšte pozornosť. Znamená to, že s nehnuteľnosťou sa niečo deje a môže to ovplyvniť prevod vlastníckeho práva. Je dôležité zistiť, aké konanie prebieha a či to neohrozí vašu kúpu.

Evidencia cien nehnuteľností

Predmetom evidencie katastra sú aj údaje o cene nehnuteľnosti. V nie tak dávnej minulosti sa v katastri evidovala iba cena poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Evidencia cien všetkých nehnuteľností, ktoré sa evidujú v katastri, vyplynula z potrieb Národnej banky Slovenska, Štatistického úradu SR a rezortu financií.

Pod cenou nehnuteľnosti sa pritom rozumie aj cena bytu a nebytového priestoru, resp. cena rozostavaného bytu a cena rozostavaného nebytového priestoru. Cena nehnuteľností sa eviduje od účinnosti zákona (október 2018). Spätne sa cena nehnuteľností zapisovať ani zisťovať nebude. Údaje o cene nehnuteľností sa nebudú zverejňovať. Budú prístupné iba na požiadanie len vlastníkom nehnuteľností alebo iným oprávneným subjektom (napr. súdom).

Dôležitosť overenia nehnuteľnosti pred kúpou

Pred každým predajom domu, bytu či pozemku je kľúčové:

• Overiť si vlastníctvo a právny stav
• Zistiť ťarchy alebo vecné bremená
• Skontrolovať výmery a polohu pozemku alebo stavby
• Zabezpečiť aktuálne údaje v katastri

O vecnom bremene, záložnom práve či exekúcii musíte byť pri kúpe nehnuteľnosti informovaní vopred. Ak kupujete nehnuteľnosť, je dobré preveriť si na katastri nehnuteľností, či nie je zaťažená nejakými ťarchami.

Skryté nedostatky a katastrálne konanie

Hoci možno aj vy považujete katastrálne konanie za formalitu, ktorá nasleduje spravidla bezprostredne po uzatvorení kúpnej, darovacej či zámennej zmluvy, nie je to celkom tak. Podľa advokáta Milana Ficeka, najmä vtedy, ak si zmluvy uzatvoríte sami, bez pomoci advokáta či notára, môžu mať viacero nedostatkov. „Tie najčastejšie spočívajú v tom, že predmet prevodu nie je vymedzený všetkými náležitosťami, ktoré určuje katastrálny zákon, Občiansky zákonník či zákon o vlastníctve bytov či nebytových priestorov.“

Notári zase odbremeňujú katastre od mnohých povinností, napríklad pri spisovaní zmlúv, osvedčení alebo dedičských rozhodnutí. Kataster následne podľa notára Petra Dancziho nemá povinnosť a dokonca ani oprávnenie skúmať notárske listiny. „Povinnosť notárov sa tak obmedzí iba na skúmanie, či je zmluva v súlade s údajmi v katastri.

tags: #exekúcie #kataster #nehnuteľností #mapa #vyhľadávanie