Exkluzívna zmluva na vyhľadávanie nehnuteľnosti: Sprievodca pre predávajúcich a kupujúcich

Rozhodnutie predať alebo kúpiť nehnuteľnosť je významný krok, ktorý často sprevádzajú obavy a neistota. Zveriť tento proces realitnej kancelárii môže byť správnym riešením, avšak je dôležité rozumieť podmienkam spolupráce, vrátane exkluzívnej zmluvy. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na exkluzívnu zmluvu na vyhľadávanie nehnuteľností, jej výhody a nevýhody, a na to, ako môže ovplyvniť proces predaja alebo kúpy nehnuteľnosti.

Úvod do predaja a kúpy nehnuteľností

Predávať nehnuteľnosť neznamená len predávať štvorcové metre. Je to komplexný proces, ktorý si vyžaduje stratégiu, znalosti trhu a efektívnu prezentáciu. Určenie správnej ceny nehnuteľnosti je jedným z najdôležitejších krokov strategického predaja. Realitné kancelárie často využívajú sofistikované elektronické nástroje, ako je CMA analýza (Comparative Market Analysis), ktorá porovnáva aktuálne ceny na trhu a zostavuje rôzne prehľady. K nej sa pridáva precízne zistený trend trhu a osobné bohaté skúsenosti makléra. Sprostredkovateľská zmluva presne stanovuje, aký rozsah služieb klient pri predaji nehnuteľnosti dostane. Realitná únia SR, ktorej členovia zväčša s klientmi uzatvárajú štandardizovanú sprostredkovateľskú zmluvu, ktorá bola opakovane klientmi, úradmi aj súdmi označená za vyváženú a férovú.

Ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti?

Prvý kontakt s realitnou kanceláriou by mal byť zoznamovací. Overte si agentúru, informujte sa o podmienkach a poobzerajte ponuky. Ak vám všetko vyhovuje, povedzte, čo chcete predať, a predložte potrebné listiny a doklady, ako sú listy vlastníctva, kópia z katastrálnej mapy a geometrický plán. Realitná kancelária sa s vami dohodne na podmienkach predaja vášho majetku, výške provízie a dĺžke vzájomnej spolupráce. Seriózna kancelária zužitkuje svoje schopnosti a skúsenosti s pôsobenia na realitnom trhu a bude sa snažiť nájsť podmienky, ktoré budú prospešné pre obe strany. O všetkých dôležitých detailoch máte právo rozhodnúť vy, klient.

V prípade, že sa všetky dohodnuté kroky zhodujú s vašimi predstavami a podpíšete s kanceláriou mandátnu alebo sprostredkovateľskú zmluvu, kancelária sa zaviaže sprostredkovať predaj danej nehnuteľnosti, vypracovať kúpno-predajné zmluvy, znalecký posudok a návrh na vklad. Zmluva môže byť exkluzívna, čo znamená, že klient nepožiada ohľadne predaja inú osobu, realitnú kanceláriu, a nebude inzerovať sám svoju nehnuteľnosť. V zmluve bez exkluzivity tieto podmienky zakotvené nie sú.

Ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti?

Podobne ako pri predaji, je dôležité najskôr si realitnú kanceláriu overiť. Pozrite si ponuku a postupujte podľa toho, či vyhovujúcu nehnuteľnosť nájdete, alebo nie. Kvôli ideálnej predstave a perspektíve dostať požadované je potrebné poskytnúť realitnej kancelárii najväčšie možné množstvo informácií o požiadavkách na hľadanú nehnuteľnosť. Pri overovaní vami vybratej kancelárie sa môžete spoľahnúť na váš úsudok, jestvuje však aj množstvo spoľahlivejších spôsobov. Skúste verejne prístupný obchodný register. Kancelária podľa vašich požiadaviek a na základe vami poskytnutých informácií dokáže vytriediť ponuky, ktoré vám budú vyhovovať. Citlivá záležitosť je určenie cenového limitu, je však iba na vašom rozhodnutí. Neodporúča sa prezradiť výšku vašich finančných možností, ani ak kancelárii dôverujete nadovšetko.

Prečítajte si tiež: Benefity exkluzívnej starostlivosti Orange

Ak je všetko v poriadku a súhlasíte s podmienkami, podpíšte zmluvu. Zmluva bude uzavretá na vyhľadávanie nehnuteľnosti. A keď napokon prostredníctvom realitnej kancelárie nájdete vytúženú nehnuteľnosť, je nutné vyžiadať si doklady potvrdzujúce oprávnenie kancelárie na odpredaj predmetnej nehnuteľnosti (mandátna alebo sprostredkovateľská zmluva, prípadne plnomocenstvo). A ide sa na prehliadku. Nehnuteľnosť si dôkladne prehliadnite, v prípade pochybnosti trvajte na prizvaní odborníkov, prípadne znalcov z odboru stavebníctva. Nemenej dôležité je vyžiadať si k nahliadnutiu doklady, preukazujúce vlastníctvo, presvedčiť sa, či na nehnuteľnosti neviaznu vecné bremená, záložné práva alebo iné právne povinnosti zaťažujúce nehnuteľnosť.

Čo je to exkluzívna zmluva?

Exkluzívna zmluva garantuje ochranu prenajímateľa, predajcu, nájomcu i sprostredkovateľa. Je to zmluva, ktorou klient splnomocňuje realitnú kanceláriu k výhradnému zastúpeniu vo veci prenájmu a predaja uvedenej nehnuteľnosti. Jednoznačne však zisk exkluzívnej zmluvy pri predaji nehnuteľnosti od predávajúceho je úspech pre realitnú kanceláriu. Na našom trhu sa takejto forme predaja klienti stále bránia a radšej zveria svoju zákazku viacerým agentúram, poprípade sa snažia nehnuteľnosť predať sami. V Amerike a Európe sa predávajú nehnuteľnosti z deväťdesiatich percent cez realitné kancelárie a vždy sa pritom uzatvára exkluzívna zmluva.

Korene nedôvery voči exkluzívnym zmluvám siahajú do nie veľmi seriózneho podnikania vzápätí po revolúcii, kedy nemálo agentúr svojich klientov sklamalo. Náš trhový mechanizmus ale nedôveryhodné kancelárie vytláča, na povrch vystupujú spoľahliví obchodníci, ktorí ďalej profilujú a upevňujú svoje renomé. Základom je však po získaní exkluzivity odmeniť klientovu dôveru dobrými službami. Pred rokmi sa aj u nás cez exkluzívne zmluvy realizovalo podstatne viac obchodov. Dnes je to okolo desať percent. Majitelia sa tým ale výrazne poškodzujú. Cena ide dolu a naťahuje sa čas, kedy je nehnuteľnosť neobývaná a bez nájomníka, vlastník prichádza každý mesiac o svoje peniaze. Mnoho kancelárií neinzeruje váš majetok pod schválenou cenou a neskôr vás agentúry presvedčia, že dostať viac peňazí je nemožné.

Výhody exkluzívnej zmluvy

Medzi jej najzákladnejšie nesporné výhody patrí to, že v momente po podpísaní takejto zmluvy prechádzajú všetky starosti a problémy spojené s predajom vášho majetku z vašich pliec na širšie plecia realitnej spoločnosti, teda na sprostredkovateľa. A tých je množstvo, napríklad inzerovanie, vyhľadávanie záujemcu, realizácia celej transakcie atď. Základom úspešného predaja je kvalitná prezentácia na realitnom trhu, sprostredkovateľ teda vyhotoví potrebnú fotodokumentáciu a podrobný opis nehnuteľnosti, zaistí všetky potrebné doklady a listiny, podá všetky potrebné informácie na uskutočnenie obchodu, aby prípadných záujemcov neodradil nedostatok údajov už v inzeráte. Realitné kancelárie sú väčšinou prepojené, spolupracujú s množstvom iných agentúr, čím sa značne zvýši počet potenciálnych kupcov a zníži čakacia lehota.

Dôležitosť dôvery v realitnú kanceláriu

Stane sa, že nehnuteľnosť sa nepodarí predať či prenajať v stanovenom termíne. A tu prichádza na rad spomínaná dôvera klienta svojej kancelárii. Naliehanie, alebo vydieranie neprospieva obchodu. Znie to tak troch ako snaha o ospravedlnenie nespoľahlivosti kancelárií a vo svojej podstate to tak aj je. Lenže ak sa už takýto prípad stane a ste natoľko netrpezlivý, že sa v momente skončenia vašej zmluvy obrátite na iné a najmä viaceré realitné kancelárie, väčšinou to dopadne tak, že budete okrádať sami seba. Jedna nehnuteľnosť takýmto spôsobom bude ponúkaná napríklad desiatimi rôznymi kanceláriami za desať rôznych cien. To spôsobí v očiach prípadných záujemcov zákonite nedôveru. Navyše, opakovanie jedného inzerátu mnohými realitkami v jednom či viacerých periodikách pôsobí na potenciálnych klientov skôr negatívne, majú pocit, že ide o nehnuteľnosť nie príliš atraktívnu. Takáto nehnuteľnosť sa stáva najmä vďaka internetu sprofanovanou a svojmu vlastníkovi prináša iba straty. Môže sa ale celkom pokojne stať, že práve vďaka tejto vašej dôvere, a najmä zásluhou podpísania exkluzivity sa vaša nehnuteľnosť dostane pod oko možnému klientovi až o tri a viac mesiacov, resp. po vypršaní zmluvnej viazanosti. Ak totiž potenciálny klient číta konkurenčné periodiká, v ktorých vaša realitná kancelária neinzeruje, nemôže o výhodnej pohľadávke vedieť. Po skončení platnosti exkluzívnej zmluvy sa inzerát dostane aj do konkurenčných časopisov a teda aj ku klientovi. Zásluhou exkluzivity ste takýmto spôsobom ako predávajúci stratili množstvo času.

Prečítajte si tiež: Stavebné materiály: Pre a proti

Prečo je pre realitné kancelárie podpísanie exkluzivity výhrou?

Realitné kancelárie narážajú totiž na problém s netaktnosťou klientov. Neustále sa stretávame so situáciou, kedy záujemca o kúpu a predovšetkým iný, tzv. čierny sprostredkovateľ, ktorému dobré mravy neboli nadelené a ktorý sa snaží profitovať na cudzom obchode, snaží obísť predávajúcim poverenú realitnú kanceláriu, pričom sa od nej dozvedel o predaji nehnuteľnosti, a spojiť sa priamo s predávajúcim. A to za účelom alebo zníženia kúpnej ceny o províziu pôvodne určenú pre sprostredkovateľa v prípade priameho kupca, alebo za účelom získania provízie pre seba v prípade iného sprostredkovateľa. Predávajúci potom často, aj keď pôvodne mal záujem túto províziu uhradiť, považuje týchto kupcov za svojich, i keď na zreteli má, že sa o predaji dozvedeli z inzercie pôvodne oslovenej realitnej kancelárie, ktorá ju komplexne hradila. Takáto kancelária svoju províziu nedostane, a pritom do predaja vložila svoje úsilie, pretože nie je schopná doložiť, že kupca oslovila svojou inzerciou ona. Celá vynaložená práca realitnej kancelárie vyjde takýmto spôsobom navnivoč. A presne z tohto dôvodu, pokiaľ má sprostredkovateľ vyvinúť maximálne úsilie pri ponúkaní nehnuteľnosti, sa uzatvárajú exkluzívne zmluvy. Predávajúci v takomto prípade odkazuje všetkých záujemcov o kúpu na jedného určeného sprostredkovateľa, ktorý celý predaj vedie a vyhne sa tak jednaniu s mnohými ďalšími sprostredkovateľmi, ktorým by aj tak províziu zaplatiť musel. Bežná prax ale je, že zmluvný sprostredkovateľ z dôvodu nespôsobilosti obsiahnuť celý trh uzatvára ďalšie zmluvy s inými sprostredkovateľmi, ktorí mu môžu pomôcť potenciálneho kupca nájsť a o svoju províziu sa percentuálne podelia. Je to jednoduchý spôsob, ako bez zbytočných problémov obsiahnuť čo najväčší možný priestor na trhu, pričom všetci zainteresovaní pracujú naplno, pretože majú zaistenú finančnú odmenu za svojho konkrétneho kupca a vysoká pravdepodobnosť, že vhodný kupec sa nájde.

V krajinách západu je táto prax založená na takomto princípe bežná a samozrejmá. To vidíme na prípadoch, keď príde na naše trhové prostredie zahraničný záujemca napríklad o prenájom nehnuteľnosti a od kancelárie, ktorá mu túto nehnuteľnosť ponúka, exkluzívnu zmluvu automaticky vyžaduje. Tieto podprovízie pre druhotné kancelárie, s ktorými vami vybratá agentúra podpísala zmluvu, sa pohybujú v rozmedzí desať až päťdesiat percent z provízie, ktorú dostal sprostredkovateľ od predávajúceho. Jej výška samozrejme závisí od podielu, akým sa kancelárie na úspešnosti obchodu podieľali. Ďalšou výhodou pre realitné kancelárie po podpísaní exkluzívnej zmluvy je, že ak sa sprostredkovateľovi podarí zohnať kupca, ktorý vyhovuje ich požiadavkám po všetkých stránkach, mal by ho predávajúci akceptovať, pretože sprostredkovateľ svoju úlohu splnil. To už ale necháme na charakter jednotlivcov. V každom prípade je etikou zaviazaný na vyplatenie provízie aj v prípade, že kupec mu z akýchkoľvek príčin nevyhovuje. Rovnako je bežné, že sprostredkovateľovi je priznaná aj provízia za kupca, ktorý o nehnuteľnosť prejaví záujem v dobe účinnosti sprostredkovateľskej zmluvy, aj keď ju kúpi neskôr či už priamo, alebo na kauciu.

Čo obsahuje exkluzívna zmluva?

Základným parametrom exkluzívnej zmluvy je záväzok majiteľa, že svoju nehnuteľnosť prenajme výhradne prostredníctvom realitnej kancelárie, s ktorou zmluvu podpisuje a nebude sám hľadať vhodného kupujúceho ani hľadaním nepoverí inú realitnú kanceláriu. Zároveň kanceláriu splnomocníte do prenájmu či predaja investovať vlastné finančné prostriedky a docieliť tak seriózny a kultivovaný obchod. Ako už bolo spomínané, tento záväzok je výhodný pre obidve zmluvné strany. Klient sa nemusí obávať, že by sa prenájom zbytočne vliekol, pretože aj druhá strana má záujem na čo najrýchlejšom vybavení transakcie. A záujemcovia sú motivovaní istotou, že identickú ponuku v žiadnej ďalšej realitnej kancelárii nenájdu. V zmluve musí byť jednoznačne jasné, podľa akého právneho predpisu je uzatváraná. Ďalej sú presne špecifikované zmluvné strany. V prípade, že jestvuje viac vlastníkov, mali by byť doložené ich overené plné moci, ktorými splnomocňujú kanceláriu k jednaniu vo veci obchodu okolo nehnuteľnosti. Základnými dokladmi sú potrebné listiny a výpis z katastru. Potrebnými listinami sú kúpna zmluva, rozhodnutie o dedičstve, dohoda o vydaní veci, darovacia zmluva, rozhodnutie súdu o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov a podobne. Výpis z katastra by nemal byť starší než dva mesiace.

Čo má obsahovať zmluva o sprostredkovaní?

Právny základ zmluvy o sprostredkovaní

Zmluva o sprostredkovaní predstavuje samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorý je upravený v ustanoveniach § 642 až § 651 Obchodného zákonníka. Zmluvnými stranami sú sprostredkovateľ a záujemca. Jej podstatou je, že sprostredkovateľ bude vykonávať určitú činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzatvoriť určitú zmluvu, napr. kúpnu, alebo nájomnú s treťou osobou. Sprostredkovateľovi patrí za vyvíjanie tejto činnosti odmena.

Typickým príkladom, kedy sa uzatvára táto zmluva, je v prípade vzťahu developer - realitná kancelária. Developer má postavenie záujemcu, ktorý má záujem predať vybudovanú nehnuteľnosť a realitná kancelária je sprostredkovateľom, ktorá vyvíja činnosť smerujúcu k tomu, aby mohol developer uzatvoriť kúpnu zmluvu s treťou osobou, ktorým je v danom prípade potencionálny kupujúci nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Riziká exkluzívnej zmluvy

Ďalšími príkladmi, kedy dochádza k využitiu zmluvy o sprostredkovaní, môže byť napr. inzercia ubytovania, kedy sprostredkovateľ (ten kto zverejnil inzerát) vyvíja činnosť smerujúcu k tomu, aby tretie osoby využili ubytovacie služby záujemcu - prevádzkovateľa ubytovacích služieb.

Rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a sprostredkovateľskou zmluvou

Náš právny poriadok však pozná okrem zmluvy o sprostredkovaní aj sprostredkovateľskú zmluvu. Aký je rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a sprostredkovateľkou zmluvou? Zmluva o sprostredkovaní je samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorú uzatvárajú dvaja podnikatelia, ak chce záujemca využiť služby sprostredkovateľa za účelom uzatvorenia zmluvy s treťou osobou. Záujemcom aj sprostredkovateľom je podnikateľ. Naproti tomu, sprostredkovateľská zmluva je typom občianskej zmluvy, ktorá je upravená v ustanoveniach § 774 až § 777 Občianskeho zákonníka. Jej podstatou je tiež obstaranie uzavretia zmluvy pre záujemcu s treťou osobou, za čo sprostredkovateľovi patrí odmena. Sprostredkovateľskú zmluvu však uzatvárajú dve fyzické osoby, nepodnikatelia. Tí si však môžu vybrať a môžu uzatvoriť namiesto sprostredkovateľskej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Podnikatelia si však vybrať nemôžu a môžu uzatvoriť len zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Rovnako v prípade, ak zmluvu uzatvára podnikateľ s fyzickou osobou, uzatvárajú spravidla sprostredkovateľskú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka. Môžu sa však dohodnúť, že uzatvoria zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka.

Od toho, či je zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka, sa odvíjajú aj ďalšie záležitosti, napr. náhrada škody, premlčanie práva a pod.

Rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a zmluvou o obchodnom zastúpení

Zmluva o obchodnom zastúpení predstavuje ďalší samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorá je veľmi podobná čo do obsahu so zmluvou o sprostredkovaní. Aký je rozdiel medzi týmito zmluvami?

Pri zmluve o obchodnom zastúpení sa obchodný zástupca zaväzuje vyvíjať pre zastúpenú osobu činnosť smerujúcu k uzatvoreniu určitého druhu zmlúv alebo dojednávať a uzatvárať obchody v mene zastúpenej osoby a na jeho účet. Znie to veľmi podobne ako zmluva o sprostredkovaní. Pri zmluve o obchodnom zastúpení však ide o komplex činností vykonávaných v mene zastúpeného a na jeho účet, čo je odlišné od zmluvy o sprostredkovaní. Rozdiel medzi týmito zmluvami si ukážeme na nasledovnom príklade.

Príklad na rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a zmluvou o obchodnom zastúpení

Developer je záujemca, ktorý má záujem predať nehnuteľnosť tretej osobe. Realitná kancelária je sprostredkovateľ, ktorý vyvíja činnosť pre záujemcu, aby tretia osoba kúpila nehnuteľnosť. Ak uzatvoria zmluvu o sprostredkovaní, tak realitná kancelária len vyhľadáva tretiu osobu, ktorá má záujem kúpiť nehnuteľnosť. Kúpnu zmluvu však už uzatvára záujemca (developer) s treťou osobou. Ak by však developer uzatvoril s realitnou kanceláriou zmluvu o obchodnom zastúpení, môže samotná realitná kancelária uzatvoriť kúpnu zmluvu s treťou osobou v mene developera a na jeho účet. Následne by realitná kancelária bola povinná odovzdať developerovi kúpnu cenu po odrátaní provízie, nakoľko kúpnu zmluvu s treťou osobou uzatvorila v jej mene a na jeho účet.

Čo musí obsahovať zmluva o sprostredkovaní

Na to, aby bola zmluva o sprostredkovaní platná, musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán - je potrebné presne určiť, kto je záujemca (v prospech koho má byť vykonávané sprostredkovanie) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou),
• záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou - je potrebné definovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ,
• výška odmeny - sprostredkovateľ má nárok na odmenu za činnosť, ktorú vykonáva. Výška odmeny musí byť uvedená v zmluve. V prípade, ak nebude uvedená výška odmeny v zmluve, má sprostredkovateľ nárok na odmenu obvyklú, ktorá býva pri obdobných zmluvách v čase uzatvorenia zmluvy o sprostredkovaní.

Okrem týchto náležitosti, do zmluvy o sprostredkovaní môžete uviesť aj:

• práva a povinnosti zmluvných strán - čo je sprostredkovateľ alebo záujemca povinný alebo čo nesmú. Sprostredkovateľ napr. nesmie navrhnúť záujemcovi uzatvorenie zmluvy s treťou osobou, o ktorej vie, že nesplní uzatvorenú zmluvu so záujemcom,
• určenie, či náklady, ktoré vynaložil sprostredkovateľ, sú už zahrnuté v odmene alebo nie - sprostredkovateľovi môžu vzniknúť pri jeho činnosti náklady. Napr. realitnému agentovi môžu vzniknúť náklady na dopravu k nehnuteľnosti, ktorú chce záujemca predať tretej osobe. Sprostredkovateľ sa môže so záujemcom dohodnúť, že mu záujemca okrem odmeny preplatí aj tieto náklady. Musia to však výslovne uviesť do zmluvy. Ak v zmluve nič nie je, záujemca nie je povinný preplatiť sprostredkovateľovi náklady. Náklady sú potom zahrnuté už v odmene pre sprostredkovateľa,
• kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu. Zmluvu o sprostredkovaní možno dohodnúť nie len na dobu neurčitú, ale aj na dobu určitú, napr. jeden rok. V prípade uzatvorenia zmluvy na dobu neurčitú môže ktorákoľvek zmluvná strana zmluvu ukončiť tým, že to oznámi druhej strane. Zmluva zaniká v okamihu, keď oznámenie o ukončení zmluvy dôjde druhej zmluvnej strane. Nie je tak potrebné čakať na uplynutie výpovednej doby pri ukončení zmluvy výpoveďou. Sprostredkovateľ a záujemca sa však môžu dohodnúť na výpovednej dobe.

Tri možnosti, kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu (províziu)

Významnou otázkou pri zmluve o sprostredkovaní je, kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu za sprostredkovanie. Obchodný zákonník totiž umožňuje viacero možností. Prvou možnosťou je, že sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v okamihu, keď záujemca uzatvorí zmluvu s treťou osobou. Napr. ak je záujemca developer, ktorý predáva nehnuteľnosť, sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v momente, keď developer uzatvorí kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť s kupujúcou treťou osobou, ktorú mu dohodil sprostredkovateľ.

Druhou možnosťou je, že nárok na províziu vznikne sprostredkovateľovi už samotným zaobstaraním príležitosti uzatvoriť zmluvu s treťou osobou. V zmluve však musí byť uvedené, že sprostredkovateľ je povinný len zaobstarať príležitosť uzatvoriť s treťou osobou zmluvu. Ide o prípad, ak tretia osoba sa napr. stretne so záujemcom za účelom uzatvorenia zmluvy, ale na poslednú chvíľu nedôjde k uzatvoreniu zmluvy. Ak bol sprostredkovateľ povinný len zaobstarať príležitosť pre záujemcu uzatvoriť zmluvu, má nárok na províziu aj v tomto prípade, hoci nedošlo k uzatvoreniu zmluvy, no zaobstaral pre záujemcu príležitosť uzatvoriť zmluvu.

Treťou možnosťou je, že sprostredkovateľovi vzniká nárok až v okamihu, keď tretia osoba splní svoj záväzok z uzatvorenej zmluvy. Pri príklade s developerom a predajom nehnuteľnosti tak sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v okamihu, keď kupujúci zaplatí kúpnu cenu za nehnuteľnosť, nie už samotným uzatvorením kúpnej zmluvy, ako je tomu v pri prvej možnosti.

Na záver je potrebné poznamenať, že sprostredkovateľ nemá nárok na províziu v prípade, ak zmluva bola uzatvorená bez jeho pričinenia.

Ako sa vyhnúť negatívnym skúsenostiam s exkluzívnou zmluvou?

Rozhodli ste sa predať vašu nehnuteľnosť, zavesili ste inzerát na realitné portály a čakáte, čo sa stane. Telefón začne zvoniť, avšak volajú len realitní makléri. Možno ste sa v minulosti stretli s maklérom, ktorý vás pripravil o peniaze pri exkluzívnej spolupráci a už by ste neradi túto negatívnu skúsenosť zažili znovu. Podpisom exkluzívnej zmluvy dávate realitnému maklérovi na dobu určitú povolenie, aby vašu nehnuteľnosť predával iba on. Dávate mu výhradnú právomoc vás zastupovať pri predaji. Podstatou exkluzívnej zmluvy je to, že maklér za každých okolností počas trvania tejto zmluvy svoju províziu dostane, ak sa samozrejme nájde kupujúci a obchod sa ukončí.

Podpísali ste exkluzivku. Maklér, ktorý dostal do exkluzívnej ponuky vašu nehnuteľnosť, si ju odfotí (väčšinou je to s mobilom) a v ten istý deň ju zavesí na internet. Prejdú týždne, mesiac a vy už pomaličky začínate stresovať, pretože to trvá podľa vás už dlhšie, akoby ste čakali. Každopádne jediné, čo maklérovi v tej chvíli napadne, je nabádať vás, aby ste znížili cenu vašej nehnuteľnosti, pretože je vysoká a záujemcov je málo. Neostane vám nič iné, len pristúpiť na zníženej ceny, keďže je vo vašom záujme nehnuteľnosť predať a posunúť sa v živote ďalej. A tu sa dostávame k pointe celého článku, a to je vysvetlenie ako vás exkluzívna zmluva môže pripraviť o peniaze. Znížili ste cenu o 5000€ a vaša nehnuteľnosť sa nakoniec predala. Bolo však potrebné znižovať cenu? Urobil maklér všetko, čo mal? Nebojte sa, podpísaná exkluzívna zmluva s profesionálom je pre vás to najlepšie, čo môžete pri predaji urobiť. Vyberiete si makléra, dohodnete si stretnutie, kde vám predstaví svoju prácu a metódy, ktorými pomáha svojim klientov pri predaji.

Treba povedať, že každá nehnuteľnosť je jedinečná, každého majiteľa motivuje pri predaji niečo iné a právny stav nehnuteľností sa môže značne líšiť. Tieto faktory musí maklér na prvom stretnutí zistiť, aby následne mohol nastaviť predajnú cenu vašej nehnuteľnosti, pripraviť na mieru šitú predajnú stratégiu podporovanú vyššie spomenutými metódami a predstaviť vám ju. Ak ste stotožnený s postupom predaja, ktorý pripravil maklér tak verte, že urobí všetko preto aby naplnil stanovený cieľ. Výhradná zmluva (ďalej tiež exkluzívna zmluva) zaručuje predávajúcemu kompletný servis zo strany realitnej kancelárie a dosiahnutie najvyššej predajnej ceny. Uzatvorenie výhradnej zmluvy dáva predávajúci realitnej kancelárii výlučné zastupovanie pri predaji nehnuteľnosti vlastníka, teda zastupuje ho iba jedna realitná kancelária. Majiteľ nehnuteľnosti platí províziu len tej realitnej kancelárii, ktorá privedie kupujúceho a nehnuteľnosť predá. Na realitných serveroch a magazínoch sa objavujú inzeráty od rôznych RK na rovnakú nehnuteľnosť, ale každý s inými údajmi o cene, veľkosti alebo vybavení. U kupujúceho to vzbudzuje nedôveru a vytvára dojem ťažko predajnej nehnuteľnosti. Kupujúci preto vyčkáva. Maklér má istotu obchodnej transakcie, preto venuje maximálnu starostlivosť, čas a financie na propagáciu nehnuteľnosti v rôznych médiách. To vedie k jej rýchlejšiemu predaju. Maklér prezentuje o nehnuteľnosti pravdivé informácie, garantuje predpredajný, predajný a po predajný servis a usiluje o dosiahnutie najvyššej predajnej ceny.

Ako maximalizovať atraktivitu nehnuteľnosti?

Dôkladná príprava nehnuteľnosti je podmienkou pre profesionálny servis. Nehnuteľnosť by mala pôsobiť čisto a neosobne, aby umožnila záujemcovi vlastné predstavy o možnom budúcom využití či zariadení. Pri rodinných domoch by mali byť udržiavané exteriéry. Realitný maklér vás starostlivo zoznámi s podmienkami spolupráce a sprostredkovateľskú zmluvu.

#

tags: #exkluzivna #zmluva #na #vyhladanie #nehnutelnosti #vzor