Exkluzívna zmluva s realitnou kanceláriou: Podmienky, riziká a odporúčania

Realitný trh je dynamický a komplexný, a preto sa pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti často obraciame na realitné kancelárie. Tie využívajú inštitút sprostredkovateľskej zmluvy, ktorá môže byť exkluzívna alebo neexkluzívna. Tento článok sa zameriava na exkluzívnu zmluvu, jej podmienky, riziká a odporúčania, aby ste sa mohli pri rozhodovaní informovane rozhodnúť.

Čo je exkluzívna zmluva?

V zmysle § 774 Občianskeho zákonníka je sprostredkovateľská zmluva zmluva, v ktorej sa jedna strana (sprostredkovateľ) zaväzuje vyvíjať činnosť, ktorá vedie k tomu, aby druhá strana (záujemca) mala príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou a záujemca sa zaväzuje poskytnúť sprostredkovateľovi odmenu, ak činnosťou sprostredkovateľa došlo k uzavretiu zmluvy. Exkluzívna zmluva, tiež známa ako zmluva o výhradnom zastúpení, znamená, že vašu nehnuteľnosť môže predávať výhradne len jedna realitná kancelária. Zároveň sa predávajúci zaväzuje, že ak by si našiel záujemcu o svoju nehnuteľnosť sám, obráti sa na realitnú kanceláriu, s ktorou má podpísanú zmluvu a zabezpečí jej celý právny servis.

Na rozdiel od exkluzívnej zmluvy, neexkluzívna zmluva umožňuje predávajúcemu predávať svoju nehnuteľnosť aj sám alebo prostredníctvom iných realitných kancelárií. V prípade predaja bez realitnej kancelárie alebo prostredníctvom inej realitnej kancelárie má predávajúci povinnosť oznámiť túto skutočnosť ostatným realitným kanceláriám spolu s informáciou o tom, komu nehnuteľnosť predáva.

Podmienky nároku na odmenu sprostredkovateľa

Pre právo na odmenu sprostredkovateľa v dohodnutej výške musia byť kumulatívne splnené dve podmienky:

1. Záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovanú zmluvu.
2. Túto zmluvu uzavreli zmluvné strany pričinením sprostredkovateľa.

Z uvedeného vyplýva, že sprostredkovateľ nemá právo na odmenu, ak bola zmluva uzavretá, ale sprostredkovateľ sa o to svojou aktívnou účasťou nezaslúžil. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzavretím zmluvy musí existovať príčinná súvislosť.

Prečítajte si tiež: Benefity exkluzívnej starostlivosti Orange

Zmluvná pokuta pri porušení exkluzívnej zmluvy

Realitné kancelárie si v prípadoch porušenia ustanovení exkluzívnej zmluvy klientom zakotvujú do zmlúv zmluvnú pokutu. Ak je dohoda o zmluvnej pokute platná a je preukázané porušenie zmluvy zo strany klienta, bude klient povinný túto pokutu znášať, avšak len za podmienky, že táto je primeraná. V prípade pochybností o primeranosti zmluvnej pokuty môže rozhodnúť súd, ktorý má tzv. moderačné právo a môže neprimerane vysokú zmluvnú pokutu znížiť.

Doba trvania a ukončenie zmluvy

Zmluvy tohto typu bývajú uzavreté spravidla na určitý čas. V takom prípade nie je možné zmluvu vypovedať. Zmluvu uzavretú na určitý čas je možné vypovedať. Odstúpiť od zmluvy je možné len za podmienok stanovených sprostredkovateľskou zmluvou alebo za podmienok stanovených občianskym zákonníkom (napr. ak ste zmluvu uzatvoril v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok).

Ak zmluva neobsahuje ustanovenia o výške zmluvnej pokuty pre prípad odstúpenia od zmluvy, je potrebné nazrieť do Obchodného zákonníka, konkrétne do ust. § 642 a nasl., ktoré ustanovujú, kedy má sprostredkovateľ na čo nárok a kedy nie, ako aj iné súvisiace skutočnosti (napríklad zánik zmluvy). Napríklad podľa ust. § 650 Obch. zákonníka zmluva o sprostredkovaní zaniká, ak zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania, nie je uzavretá v čase určenom v zmluve o sprostredkovaní.

Riziká exkluzívnej zmluvy

Z hľadiska právneho postavenia klienta realitnej kancelárie je značne nevýhodné uzatvárať exkluzívne zmluvy s realitnými kanceláriami, pretože klient a jeho dispozičné právo nakladať s nehnuteľnosťou je de facto výrazne obmedzené. Medzi hlavné riziká patria:

• Obmedzenie dispozičného práva: Klient má obmedzené možnosti pri predaji nehnuteľnosti a je viazaný na jednu realitnú kanceláriu.
• Zmluvné pokuty: V prípade porušenia zmluvy hrozia klientovi zmluvné pokuty, ktoré môžu byť neprimerane vysoké.
• Nečestné praktiky: Niektoré realitné kancelárie môžu využívať exkluzívne zmluvy na získanie klienta do úzkych a ťažiť z toho. Napríklad, môžu ponúkať veľmi vysokú predajnú cenu, ktorá je nereálna, a následne ju znižovať.
• Neúspešný predaj: Ak realitná kancelária nie je úspešná pri predaji nehnuteľnosti, klient môže stratiť čas a peniaze, ktoré vynaložil na reklamu a iné náklady spojené s predajom.

Odporúčania pri uzatváraní exkluzívnej zmluvy

Pred uzatvorením exkluzívnej zmluvy s realitnou kanceláriou je dôležité:

Prečítajte si tiež: Stavebné materiály: Pre a proti

1. Dôkladne si prečítať zmluvu: Skontrolujte všetky podmienky zmluvy, vrátane doby trvania, výšky provízie, zmluvných pokút a podmienok ukončenia zmluvy.
2. Overiť si realitnú kanceláriu: Zistite si referencie na realitnú kanceláriu a jej maklérov.
3. Získať cenovú analýzu: Požiadajte realitnú kanceláriu o cenovú analýzu nehnuteľnosti, aby ste mali reálny obraz o jej trhovej hodnote.
4. Zvážiť právnu pomoc: Pred podpisom zmluvy sa poraďte s advokátom, ktorý vám pomôže zmluvu posúdiť a upozorní vás na prípadné riziká.
5. Ujasniť si podmienky: Hneď pri dohode s realitnou kanceláriou si ujasnite podmienky a kompetencie.
6. Zvoliť neexkluzívnu zmluvu: Ak chcete ponechať svoju nehnuteľnosť na predaj cez realitnú kanceláriu, odporúča sa uzavrieť neexkluzívnu zmluvu.

Rezervácia nehnuteľnosti

Okrem sprostredkovateľskej zmluvy je dôležité spomenúť aj rezerváciu nehnuteľnosti, ktorá je dôležitým krokom v procese kúpy nehnuteľnosti.

1. Vyjadrenie záujmu: Ak máte záujem o konkrétnu nehnuteľnosť, mali by ste vyjadriť svoj záujem realitnému maklérovi, ktorý má nehnuteľnosť v ponuke. Môžete to urobiť ústne alebo písomne.
2. Rezervačná zmluva: Po vyjadrení záujmu sa zvyčajne podpisuje rezervačná zmluva. Táto zmluva stanovuje podmienky rezervácie, vrátane výšky rezervačného poplatku, doby platnosti rezervácie a podmienok vrátenia rezervačného poplatku v prípade zrušenia rezervácie. Počas trvania rezervačnej zmluvy nie je možné robiť na rezervovanej nehnuteľnosti obhliadky ani ju ponuknúť žiadnemu záujemcovi.
3. Rezervačný poplatok: Rezervačná zmluva zvyčajne vyžaduje zaplatenie rezervačného poplatku. Táto suma sa zvyčajne pohybuje medzi 1% až 10% z ceny nehnuteľnosti.
4. Doba platnosti rezervácie: Rezervačná zmluva určuje dobu platnosti rezervácie. Táto doba sa zvyčajne pohybuje od niekoľkých dní do niekoľkých týždňov.
5. Vybavenie finančných a právnych formalít: Po rezervácii nehnuteľnosti budete musieť vybaviť finančné a právne formality. To zahŕňa získanie hypotéky, overenie vlastníctva nehnuteľnosti, vybavenie potrebných povolení a podobne.
6. Podpis kúpnej zmluvy: Po vybavení finančných a právnych formalít sa podpisuje kúpna zmluva.

Rezervácia nehnuteľnosti je dôležitým krokom, ktorý vám umožňuje zabezpečiť si vybranú nehnuteľnosť a mať čas na vybavenie finančných a právnych formalít. Je dôležité si uvedomiť, že rezervačný poplatok môže byť nevratný v prípade zrušenia rezervácie.

Prečítajte si tiež: Riziká exkluzívnej zmluvy

tags: #exkluzívna #zmluva #remax #podmienky