Falosna Darovacia Zmluva: Definícia a Dôsledky

Tento článok sa zaoberá problematikou falosných darovacích zmlúv, ich definíciou, dôsledkami a možnosťami ochrany pred nimi. Zameriava sa na analýzu právnych aspektov a judikatúry v tejto oblasti.

Úvod do Problematiky Falosných Zmlúv

Zásada nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet ("nikto nemôže preniesť na iného viac práv, ako sám má") je základným kameňom súkromného práva. Táto zásada hovorí, že ak osoba nemá vlastnícke právo k veci, nemôže ho platne preniesť na inú osobu. Existujú však výnimky z tejto zásady, napríklad inštitút vydržania, ktorý umožňuje nadobudnutie vlastníckeho práva aj pri vadnom titule.

Prelomenie Zásady Nemo Plus Iuris?

Ústavný súd Českej republiky vo svojom náleze I.ÚS 143/07 z 25. februára 2009 nastolil otázku prelomenia zásady nemo plus iuris. V tomto prípade išlo o nehnuteľnosť, ktorá bola prevedená na základe neplatnej zmluvy. Ústavný súd sa zaoberal otázkou, či môže osoba, ktorá nadobudla nehnuteľnosť v dobrej viere, stratiť vlastnícke právo, ak bol právny dôvod nadobudnutia vlastníctva jej právneho predchodcu dodatočne zrušený.

Česká "Sága o Odstúpení"

V Českej republike sa viedla rozsiahla diskusia o interpretácii § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka (OZ), ktorý sa týka odstúpenia od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť. Najvyšší súd Českej republiky v stanovisku Cpjn 201/2005 rozhodol, že ak dôjde k odstúpeniu od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť medzi osobou A a osobou B, stráca túto nehnuteľnosť aj osoba C, ktorej ju osoba B medzitým predala. Toto rozhodnutie vyvolalo rozsiahle polemiky.

Ústavný súd v náleze Pl. ÚS 78/06 dal za pravdu názorom, že osoba C, ak nehnuteľnosť nadobudla v dobrej viere, o ňu nepríde. Ústavný súd sa priklonil k výkladu, podľa ktorého odstúpenie od zmluvy o prevode veci môže pôsobiť výhradne medzi stranami tejto zmluvy a nemôže mať vplyv na riadne nadobudnuté vlastnícke právo tretej osoby.

Prečítajte si tiež: Ochrana pred falošnými darovacími zmluvami

Dobrá Viera Ad Absurdum?

Rozhodnutie Ústavného súdu Českej republiky (I.ÚS 143/07) posúva ochranu dobrej viery ešte ďalej. V predmetnej veci išlo o nehnuteľnosť, ktorá bola vo vlastníctve osoby A. Osoba A na nehnuteľnosť zriadila záložné právo a v rámci výkonu tohto práva záložný veriteľ previedol nehnuteľnosť na osobu B. Zmluva o prevode bola podľa všetkého neplatná. Osoba B následne previedla nehnuteľnosť na osobu C. Osoba A (a neskôr jej dedičia) žiadala o určenie, že je stále vlastníkom nehnuteľnosti.

Najvyšší súd potvrdil rozhodnutie odvolacieho súdu, že nehnuteľnosť je vskutku vo vlastníctve osoby A a osoba C nie je vlastníkom. Na základe ústavnej sťažnosti osoby C do hry vstupuje ústavný súd. Ústavný súd tvrdí, že vlastnícke právo ďalších nadobúdateľov, ak svoje právo nadobudli v dobrej viere, požíva ochrany a nezaniká.

Ústavný súd sa priklonil k výkladu, že zánikom kúpnej zmluvy, ktorá bola uzavretá v rade ako prvá, by si vlastník, ktorý nadobudol vlastníctvo derivatívne, nikdy nemohol byť istý svojim vlastníctvom, čo zjavne nezodpovedá pojetiu materiálneho právneho štátu.

Dôsledky Rozhodnutia Ústavného Súdu

Rozhodnutie ústavného súdu vyvoláva otázky ohľadom dopadu na zásadu nemo plus iuris. Ak má ktokoľvek z ústavnoprávnych a ľudskoprávnych dôvodov chrániť osoby C, ktoré v dobrej viere nadobudli nehnuteľnosť s vadným titulom, je to samozrejme legitímne a možno o tom diskutovať. Považujem však za nešťastné, ak by sa ústavnou judikatúrou mala prelomiť jedna z kľúčových zásad súkromného práva a to bez zváženia a načrtnutia, aké budú súkromnoprávne následky takéhoto prelomenia.

Ak sa ústavný súd chystá chrániť osoby, ktoré v dobrej viere nadobudli nehnuteľnosť s vadným titulom v rade pred nimi, znamená to nielen obsolétnosť inštitútu vydržania, zabalenie biznisu pre title insurance poisťovne a pre právnikov vykonávajúcich due diligence na pozemky, ale hlavne revolúciu v súkromnom práve, ktorej dôsledky si vôbec neviem predstaviť. A pre mňa osobne to znamená rozlúčku s peknou rímskoprávnou zásadou, ktorú som začal mať úprimne rád.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Ochrana Pred Falosnými Zmluvami

Špekulanti nespia. Môžu vás obrať o majetok, napríklad o pozemok, a ani o tom nemusíte vedieť. Máte síce list vlastníctva, ale čo ak sfalšujú doklady a nehnuteľnosť prevedú na inú osobu? Sledujte preto na katastri prípadné „pohyby“ svojho majetku.

Kroky Pri Obrane Voči Špekulantom

1. Zistenie "pohybu" s vlastníctvom: Urýchlene choďte na kataster okresného úradu. Tam zistíte, na základe čoho vyznačili zmenu vo vašom liste vlastníctva. Či bola na kataster podaná nejaká (fiktívna) kúpna alebo darovacia zmluva, prípadne čo iné mohlo bez vášho vedomia zmeniť situáciu okolo vášho majetku.
2. Vyžiadanie kópie zmluvy: Preverte na nej pravosť podpisu, či neboli zneužité vaše osobné údaje.
3. Trestné oznámenie: V prípade nezrovnalostí podajte trestné oznámenie.
4. Žaloba na určenie neplatnosti zmluvy: Požiadajte súd o predbežné opatrene - zákaz nakladania s vaším majetkom.
5. Doručenie dokumentov katastru: Všetky dokumenty z polície a súdu čo najrýchlejšie doručte katastru. Máte na to 15 až 30 dní.
6. Vyznačenie súdneho konania v liste vlastníctva: Kataster na základe predložených dokladov v liste vlastníctva vyznačí, že prebieha súdne konanie, čím váš majetok ochráni. Preruší konanie a vklad nepovolí.
7. Poskytnutie kópie výpovede pred políciou: Ak by ste termíny na odovzdanie dokladov nestihli, dajte katastru aspoň kópiu svojej výpovede pred políciou.
8. Súdenie o majetok: Ak by ste termíny na odovzdanie dokladov nestihli a kataster by nehnuteľnosť prepísal (na podvodníka), o svoj majetok sa môžete súdiť.
9. Vrátenie vlastníctva nehnuteľnosti: Ak súd určí, že zmluva o prevode majetku je neplatná, kataster vám vlastníctvo nehnuteľnosti vráti.

Zmeny si Preverte

Ak vlastníte nehnuteľnosť, kedykoľvek si môžete o nej cez internet overiť, či nenastávajú okolo nej nepredvídané „pohyby“. V momente, ak by niekto „siahol“ na vašu parcelu, odhalíte to na katastrálnom portáli. Takéto overovanie je dôležité vtedy, ak by ste mali pochybnosti, či vás niekto nechce obrať o váš pozemok. V centrálnom informačnom systéme štátneho katastra nehnuteľností sa denne aktualizujú údaje o všetkých zmenách súvisiacich s vlastníckymi vzťahmi k pozemkom či stavbám.

Všetky zmeny v katastri nehnuteľností z daného dňa sa objavia v elektronickom informačnom systéme už večer okolo 20. hodiny. Na zúradovanie prípadného prepisu majetku je potrebných 15 až 60 dní. Toľko dní tiež máte na to, aby ste spozorovali prípadný podozrivý úkon pri svojom pozemku. Informačný systém katastra nehnuteľností je verejný a bezplatný.

Kontrola Majetku

Z času na čas si kontrolujte cez verejne prístupný katastrálny portál všetky svoje listy vlastníctva. Má to praktický význam preto, aby ste si na nich skontrolovali správnosť osobných údajov. Ak zistíte, že na vašom liste sú nesprávne údaje, napríklad nesprávny pravopis mena, priezviska, dátumov narodenia, adresy trvalého bydliska a podobne, bezodkladne to ohláste na katastrálnom odbore príslušného okresného úradu.

Ďalším účelom „klikania“ na katastrálny portál je snaha overiť si, či ste sa náhodou nestali obeťou podvodníkov, ktorí získavajú pozemky na základe falošných zmlúv a iných nepravých dokladov. Takéto prípady sa nestávajú často, ale pre vlastníka je to tým šokujúcejšie. Takéto podvody môžu riešiť len orgány činné v trestnom konaní a súdy, v danej situácii sa musíte obrátiť na ne.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Na to, aby ste sa vyhli podvodnému prevodu, je bezpečné nazerať do katastra v určitých intervaloch. Vzhľadom na to, že prepis vlastníka môže na katastri trvať aj menej než 15 dní, je vhodné zvoliť si interval sledovania zhruba dvojtýždňový.

tags: #falosna #darovacia #zmluva #definicia