Vzory Zmlúv o Nájme s Cudzincom na Slovensku

Úvod

Nájomné zmluvy sú základným právnym nástrojom pri prenájme nehnuteľností. Ak sa do tohto vzťahu zapája cudzinec, je potrebné zohľadniť špecifické právne predpisy a povinnosti, ktoré sa na cudzincov vzťahujú. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o vzoroch nájomných zmlúv s cudzincom na Slovensku, s dôrazom na aktuálne právne zmeny a praktické aspekty.

Pobyt Cudzincov a Nájomné Zmluvy

Zákon č. 404/2011 Z. z. o pobyte cudzincov upravuje podmienky pobytu cudzincov na území Slovenskej republiky. Tento zákon stanovuje, aké doklady musí cudzinec predložiť, aby mu bol udelený pobyt.

Doklad o Zabezpečení Ubytovania

Podľa § 122 písm. d) zákona o pobyte cudzincov, dokladom potvrdzujúcim zabezpečenie ubytovania je aj čestné vyhlásenie fyzickej osoby o poskytnutí ubytovania cudzincovi na území Slovenskej republiky, spolu s výpisom z listu vlastníctva alebo dokladom preukazujúcim oprávnenie na užívanie nehnuteľnosti. Toto vyhlásenie potvrdzuje, že cudzinec má zabezpečené bývanie na Slovensku.

Krátkodobý Nájom Bytu

Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu upravuje špecifické podmienky pre krátkodobé nájomné zmluvy.

Povinnosti Prenajímateľa

Prenajímateľ je povinný zaregistrovať vznik nájomného vzťahu na príslušnom daňovom úrade v lehote do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo ku vzniku nájomného vzťahu (ust. § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov). Ak si túto povinnosť nesplní, skončenie nájomného vzťahu sa bude riadiť ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§711 ods. 1, 3 a 6) a nie ustanoveniami zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu.

Prečítajte si tiež: Rozsudky a skúsenosti so striedavou starostlivosťou

Zmluvné Dohody

V nájomnej zmluve na krátkodobý nájom bytu si môžu zmluvné strany dohodnúť:

1. Dohodu o zložení a použití peňažnej zábezpeky (tzv. depozitu): Depozit môže byť maximálne vo výške 3-násobku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
2. Určenie jednotlivých práv a povinností nájomcu a prenajímateľa: Napríklad právo nájomcu dať byt do podnájmu.
3. Dohodu o možných spôsoboch skončenia nájomného vzťahu: Na rozdiel od bežnej nájomnej zmluvy na byt sa zmluvné strany môžu dohodnúť aj na iných výpovedných dôvodoch ako tých, ktoré sú uvedené v zákone.
4. Uvedenie stavu meračov: Odporúča sa pri podpise zmluvy zapísať stav meračov energií (voda, plyn, elektrina,…).
5. Dohodu o spôsobe doručovania písomností: Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, akým spôsobom budú spolu komunikovať a ako si budú doručovať písomnosti.

Forma Zmluvy

Nájomná zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť vždy uzatvorená v písomnej forme. Zmluvné strany sú si navzájom povinné poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie. Podpisy zmluvných strán na zmluve nemusia byť úradne osvedčené.

Právna Úprava

Nájomná zmluva o krátkodobom nájme bytu je upravená predovšetkým v zákone č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Na ostatné otázky, ktoré predmetným zákonom nie sú upravené, sa vzťahujú príslušné ustanovenia zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 - 719).

Nájomné Zmluvy a Dane

Daň z nehnuteľností je spravidla povinný platiť vlastník nehnuteľnosti. V prípade prenájmu nehnuteľnosti je povinný platiť daň z nehnuteľnosti jej vlastník ako daňovník.

Daňové Aspekty pre Nájomcu

Podľa § 19 ods. 3 písm. j) ZDP je daňovým výdavkom daň z nehnuteľností. Z uvedeného vyplýva, že daň z nehnuteľností je daňovým výdavkom u nájomcu len v prípade, že nájomca je súčasne aj daňovníkom v zmysle zákona o miestnych daniach.

Prečítajte si tiež: Práva a povinnosti pri neplatení nájmu

DPH a Nájom

Z hľadiska zákona o DPH nájom predstavuje dodanie služby. Miesto dodania služby v prípade prenájmu nehnuteľnosti je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza, podľa § 15 ods. 3 a § 16 ods. 1 ZDPH.

Živnostenské Oprávnenie

Podľa § 4 živnostenského zákona prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s nájmom.

Zmeny v Zákone o Pobyte Cudzincov v Súvislosti s Vojnovým Konfliktom na Ukrajine

V súvislosti s vojnovým konfliktom na Ukrajine došlo k novelizácii zákona č. 404/2011 o pobyte cudzincov, ktorá je účinná od 30. marca 2022.

Tolerovaný Pobyt na Účel Dočasného Útočiska

Cudzinec, ktorý má tolerovaný pobyt na účel dočasného útočiska, predloží pracovníkovi ohlasovne pobytu:

1. Doklad „Potvrdenie o udelení/ predĺžení tolerovaného pobytu na území Slovenskej republiky“ (status odídenca získa po registrácii na Cudzineckej polícii), na základe ktorého bude vydané potvrdenie o zmene tolerovaného pobytu.
2. Na ohlasovni vyplní tlačivo „Presťahovanie cudzinca s udeleným tolerovaným pobytom na účel dočasného útočiska“.
3. Doklad potvrdzujúci zabezpečenie ubytovania (čestné prehlásenie, alebo doklad, ktorým cudzinec hodnoverne preukáže zabezpečenie ubytovania), ktorý poskytne majiteľ nehnuteľnosti.

Príspevok za Ubytovanie

Poskytovanie príspevkov za ubytovanie osôb s udeleným štatútom dočasného útočiska upravuje aktuálna novela zákona o azyle účinná od 30. marca 2022. Základnou podmienkou pre získanie príspevku je uzavretie zmluvy o poskytnutí ubytovania medzi majiteľom nehnuteľnosti a odídencom.

Prečítajte si tiež: Praktické Skúsenosti s Vymáhaním Pohľadávok

Praktické Aspekty Nájmu pre Cudzincov

Cudzinci na Slovensku si môžu zaistiť bývanie prenájmom, podnájmom alebo kúpou nehnuteľnosti.

Hľadanie Ubytovania

Hľadanie a prenájom ubytovania je možné priamo cez vlastníkov nehnuteľností alebo cez realitné kancelárie.

Dôležité Body Nájomnej Zmluvy

V zmluve by malo byť uvedené:

• Jednoznačné označenie prenajímateľa a nájomcu.
• Jednoznačné označenie nehnuteľnosti.
• Výška platieb za služby spojené s užívaním bytu (napr. energie).
• Opis príslušenstva a stavu bytu.

Práva a Povinnosti Nájomcu

Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil sám alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu bytu, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu účelne vynaložených nákladov.

Nočný Kľud

Medzi 22:00 - 6:00 platí nočný kľud, ktorý by nemal byť narúšaný napr. hlasitou hudbou, hlučnými stretnutiami, či hlukom strojov.

Platby

Akékoľvek platby spojené s prenájmom (nájomné, kauciu, energie, iné služby v súvislosti s užívaním nehnuteľnosti) realizujte bezhotovostne vkladom/prevodom na bankový účet.

Registrácia na Daňovom Úrade

Ak prenajímateľ prenajme nehnuteľnosť alebo jej časť (s výnimkou pozemku) na území Slovenskej republiky a nie je registrovaný na príslušnom miestnom daňovom úrade v súvislosti s vykonávaním podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, vzniká pre neho povinnosť zaregistrovať sa podľa § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov. Túto povinnosť musí splniť do konca kalendárneho mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci, v ktorom prenajal nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky.

tags: #vzory #zmlúv #o #nájme #s #cudzincom