Extravilán v katastri nehnuteľností: Definícia a význam

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je významný životný krok, pri ktorom sa stretávame s odbornou terminológiou, ktorej nie vždy rozumieme. Medzi často používané pojmy patrí aj extravilán. Čo presne znamená a aký má význam pre vlastníkov a potenciálnych kupcov nehnuteľností? Tento článok sa zameriava na definíciu extravilánu v katastri nehnuteľností, jeho odlišnosti od intravilánu a praktické aspekty, ktoré s tým súvisia.

Úvod do problematiky

Pojmy intravilán a extravilán sú často používané v súvislosti s umiestnením obcí a miest, ale aj pri popisoch lokalít, pozemkov či nehnuteľností ako takých. Keďže ide o pojmy dosť podobné, niekedy si ich ľudia mýlia alebo nevedia presne, čo znamenajú. Je ale dobré poznať ich význam, hlavne ak sa chystáte kupovať nehnuteľnosť alebo žiadať o hypotéku a chcete založiť pozemok, rodinný dom alebo iný typ nehnuteľnosti.

Čo je extravilán?

Extravilán predstavuje katastrálne územie mimo zastavaného územia obce. Inými slovami, ide o územie, ktoré sa nachádza mimo zastavanej a na zástavbu určenej časti obce. Jeho vonkajšou hranicou býva katastrálna hranica danej obce. Patria k nemu polia, lúky, pasienky, lesy, vodné plochy, komunikácie a neužitočná pôda. Jeho súčasťou sú aj menšie osady či areály ležiace v chotári obce, osamelé sídla, samoty, ale aj priemyselné a hospodárske budovy, napr. stodoly, mlyny, ap., ktoré nie sú územne spojené s intravilánom. So vznikom pojmu intravilán vznikol v 13. storočí aj výraz extravilán, vtedy sa ale vzťahoval iba na polia a lúky.

Extravilán verzus Intravilán

Pre lepšie pochopenie extravilánu je dôležité ho porovnať s intravilánom. Intravilán, to je vlastne zastavané územie, „vnútro“ obce. Ide o centrálnu časť katastrálneho územia obce, vyznačuje sa zastavanými a stavebnými pozemkami vrátane ciest, plôch zelene, technickej a občianskej vybavenosti. Od extravilánu ho delí vonkajší obvod zastavaných oblastí a im priliehajúcich plôch. Pojem intravilán vznikol v Uhorsku už v 13. storočí, keď vznikali nové osady. „Zemepán“ vtedy raz a navždy určil stavebnú plochu celej obce prídelom určeného počtu domových jednotiek.

Niekedy sa objavuje mylný názor, že rozlišovanie parciel registra „C“ a „E“ sa odvíja od toho, či sa nachádzajú v intraviláne a extraviláne. Vo väčšine ide o parcely registra „C“, ku ktorým je už založené vlastnícke právo - zaevidovaný LV. V závislosti od toho či v danom katastrálnom území prebehli pozemkové úpravy alebo nie, majú pozemky najmä na východe a severovýchode Slovenska vlastnícke vzťahy k jednotlivým parcelám ešte stále evidované ako parcely registra „E“. Nie je zriedkavé, že vlastnícky vzťah k parcele registra „C“ nie je evidovaný ku parcele registra „C“ ale len v k parcele registra „E“.

Prečítajte si tiež: Návod na vyhľadávanie príspevkov v skupinách na Facebooku

Rozdiely a obmedzenia extravilánu

Extravilán sa vyznačuje prísnejším režimom územia. Častejšie narazíte na ochranné pásma, chránené územia, vodné zdroje, lesné pozemky alebo poľnohospodársku pôdu. Pozemok má často iný účel a evidenciu. V extraviláne kataster vedie pozemok ako ornú pôdu, trvalý trávny porast, lesný pozemok a podobne. Prístup a inžinierske siete nie sú „samozrejmé“. V intraviláne sa berie ako normálne, že existuje prístupová cesta, odvodnenie, napojenie na elektrinu, vodovod. Viac závisí od miestnych podmienok a vyjadrení. V intraviláne je výstavba typicky „štandardný príbeh“.

V stavebnom zákone neexistuje jedna univerzálna veta, že „v extraviláne musí byť každá spevnená plocha zapísaná v katastri“. V praxi sa povinnosť odvíja od toho, či spevnená plocha spadá do režimu, ktorý rieši stavebný úrad (napr. My však zákres vo väčšine prípadov odporúčame. Spíšte si, či ide o príjazd, parkovanie, chodník, terasu, manipulačnú alebo skladovú plochu. V extraviláne sa postup líši podľa lokality. Ak meníte spádovanie, robíte odvodnenie alebo zasahujete do prístupov, držte sa toho, čo máte odsúhlasené. Geodet po dokončení zameria reálny stav a vyhotoví geometrický plán (GP). Geometrický plán je v praxi oficiálny mapový podklad, ktorý presne ukáže polohu, tvar a výmery „pred a po zmene“. Geometrický plán je mapový podklad, ale kataster zapíše zmenu na základe listiny, ktorou vysvetlíte jej dôvod (typicky dokument zo stavebného procesu alebo iný relevantný podklad podľa situácie). Podanie typicky obsahuje: návrh, prílohy (listina) a overený geometrický plán.

Zákres spevnenej plochy do katastra v extraviláne nie je automaticky povinný. Vo väčšine prípadov ho však odporúčame. Spevnená plocha mení využitie pozemku a nejasnosti sa často prejavia až pri kolaudácii, predaji, hypotéke alebo kontrole.

Praktické aspekty a využitie pozemkov v extraviláne

Rozlíšenie, či je pozemok, ktorý vlastníte, prípadne plánujete vlastniť, v extraviláne alebo intraviláne obce, je dôležitý z hľadiska jeho ďalšieho využitia. V ďalších krokoch síce budete potrebovať aj informácie o územnom pláne priamo zo stavebného úradu, na začiatok je však dobré vedieť, že rodinný dom postavíte jednoduchšie na pozemku v intraviláne, než na parcele umiestnenej v extraviláne obce.

Kúpa pozemku je jedným z účelov úveru, ktoré s našimi klientmi riešime. Banky sú pri zakladaní a financovaní pozemkov opatrné a preto majú pre tieto prípady nastavené aj špecifické požiadavky. V rámci úverov na bývanie sa musí predmetný pozemok nachádzať v intraviláne obce a zároveň musí mať charakteristiku stavebného pozemku. Ak nie je na liste vlastníctva označený ako stavebný pozemok, musí byť obcou vydaná územno-plánovacia informácia, ktorá zaručí, že v danej lokalite bude možné stavať rodinné domy. Lebo ak sa napr. jedná o pozemok označený ako orná pôda a nie je súčasťou územného plánovania výstavby, stavebný úrad nebude vedieť k nemu vydať stavebné povolenie a taký pozemok banka nebude akceptovať.

Prečítajte si tiež: Vyhľadávanie príspevkov priateľa na Facebooku

Aj keď ideme spoločne riešiť hypotéku na výstavbu domu, jednou z prvých otázok je lokalita pozemku, na ktorom plánujú stavať. Aj v tomto prípade je dôležité, aby sa pozemok nachádzal v intraviláne obce, pretože mimo neho nie je možné dom postaviť a skolaudovať ho ako rodinný dom. Táto informácia je veľmi dôležitá aj vtedy, keď na hypotéke založíte inú nehnuteľnosť a po dostavaní a kolaudácií novostavby budete chcieť záložné právo preniesť na ňu.

Snáď najviac opatrným treba byť v prípade kúpy alebo založenia rekreačnej nehnuteľnosti. Existuje niekoľko druhov nehnuteľností, ktoré ľudia využívajú na rekreáciu alebo iný účel ako trvalé bývanie. Môžu byť nimi chaty, chalupy, záhradné domy apod. Niektoré z nich sú umiestnené v intraviláne, ale často sú takéto domy v záhradkárskych osadách, na samotách alebo rekreačných oblastiach, čiže môžu byť súčasťou extravilánu obce. Ak chcete kúpiť, postaviť alebo založiť banke takýto typ nehnuteľnosti, môžete mať s tým problém. Často sa stretávame s prípadmi, kedy si chcú klienti kúpiť chalupu kdesi mimo mesta, ale nakoniec zisťujeme, že sa jedná o domy v obciach, ktoré sú na liste vlastníctva aj zapísané ako rodinné domy. Zložitejšími už môžu byť kúpa alebo výstavba domčekov mimo intravilánu obce. Keďže sa vtedy vyslovene jedná o nehnuteľnosť, ktorá prvotne nie je určená na celoročné bývanie, čiže sa nejedená o rodinný dom v zmysle stavebného zákona, banky môžu poskytnúť na takýto typ nehnuteľnosti úver so splatnosťou najviac 8 rokov. Výnimkou môžu byť také nehnuteľnosti, ktoré disponujú kompletnými inžinierskymi sieťami a obec je schopná vydať potvrdenie, že aj takáto nehnuteľnosť má plné predpoklady celoročného užívania. V takom prípade niektoré banky vedia financovať kúpu či výstavbu tohto typu domu so splatnosťou aj 30 rokov, vždy je ale schvaľovanie takýchto úverov individuálne. Klientom vtedy odporúčame založiť nehnuteľnosť určenú na bývanie, čiže byt alebo rodinný dom v obci, čo je najjednoduchšie riešenie.

Ako zistiť, či je pozemok v extraviláne?

Informáciu o tom, či sa pozemok nachádza v extraviláne, je možné zistiť z katastrálnej mapy a z listu vlastníctva. Hranice intravilánu sú evidované v katastri, pri každom pozemku je uvedené, či sa jedná o intra-, alebo extravilán.

Pred akýmkoľvek zámerom disponovania s pozemkom si najskôr overte, či sa nachádza v zastavanom území obce alebo mimo neho. Na základe vašich zámerov s ním si až následne si pýtajte územný plán a sústreďte sa na definovanie pozemku podľa jeho účelu.

Parcely registra „C“ a „E“

Pre lepšie pochopenie evidencie pozemkov je potrebné rozlišovať medzi parcelami registra „C“ a „E“. Pre evidovanie (zápis) pozemkov bol historicky významný rok 1883 kedy bola nariadená sústavná evidencia katastra a rok 1886 kedy sa začalo so zakladaním nových pozemkovoknižných vložiek. V období kolektivizácie boli parcely registra „E“ zlučované do veľkých lánov v JRD - vytvorenie užívateľského „C“ stavu podľa reálneho užívania pozemkov. Týmto krokom prestali parcely registra „E“ existovať a v teréne sa začal používať zatiaľ len užívateľský stav „C“ (v teréne jasne viditeľný, určoval skutočný druh pozemku). Po roku 1989 a páde komunistického režimu dochádza k obnove súkromného vlastníctva. Navrátenie vlastníctva k pozemkom sa tým pádom realizovalo zápisom a zákresom do veľkých už vtedy existujúcich parciel registra „C“. Takýmto postupom dochádzalo k vzniku dvojitých operátov, parciel registra „E“, ktoré preukazujú vlastníctvo, avšak výmera parcely ako aj druh pozemku nie sú záväzné, keďže kopírujú stav pred znárodnením a pre zistenie skutočnej výmery ako aj polohy je ju potrebné v teréne zamerať a parciel registra „C“, ktorý preukazuje už záväzný druh pozemku a presné umiestnenie parciel v teréne.

Prečítajte si tiež: Ako identifikovať invalidný dôchodok

Parcela registra C je parcela, ktorej hranice sú v teréne viditeľné a zobrazené na katastrálnej mape (čo je hlavný rozdiel oproti parcelám registra E). Register C pokrýva celé katastrálne územie, tj. každý pozemok je obsiahnutý v nejakej CKN parcele.

Parcela registra E (EKN parcela) je parcela zapísaná v katastri, ale jej hranice nie sú v teréne viditeľné (na rozdiel od parciel registra C, ktorých hranice sú v teréne viditeľné). Je to často prípad malých rolí, ktoré začalo obhospodarovať jednotné roľnícke družstvo (v listinách uvádzané ako pozemky v užívaní socialistickej organizácie) a počas neskorších mapovaní sa zamerala len veľká roľa obhospodarovaná JRD. Tým pádom vznikla jedna veľká parcela registra C. Pričom v súčasnosti sa nedá povedať, kde presne v rámci celej JRD role sa nachádza maličká EKN parcela. Parcelu registra E je možné zmeniť na CKN parcelu geometrickým plánom na obnovu pôvodnej parcely, geometrické plány zhotovujú súkromné geodetické firmy. Každá EKN parcela je vždy obsiahnutá v nejakej CKN parcele.

Ak by nastal prípad, že existuje EKN parcela vedená na liste vlastníctva a je umiestnená v CKN parcele, ktorá je tiež na liste vlastníctva, jedná sa o chybu v katastrálnom operáte, nakoľko ten istý kus pozemku nemôže byť zapísaný na rozdielnych listoch vlastníctva s rozdielnymi vlastníkmi a je možné požiadať príslušnú správu katastra o opravu chyby v katastrálnom operáte. EKN parcely sa zväčša nachádzajú v extraviláne obce (ale nie je to pravidlo), EKN parcely, na rozdiel od CKN parciel, nepokrývajú celé katastrálne územie.

tags: #extravilán #kataster #definícia