Hnuteľný majetok na Slovensku: Komplexný prehľad daní, poplatkov a právnych aspektov

Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zdaňovaní a právnych aspektoch hnuteľného majetku na Slovensku. Zameriavame sa na daň z príjmu z prenájmu, dane z kapitálových ziskov, DPH, miestne dane z nehnuteľností a daň z prevodu nehnuteľností. Okrem toho sa zaoberáme bežnými formami držby nehnuteľností na Slovensku.

Majetkové právo manželov

Ak sa majetkové spoločenstvo manželov nevysporiadalo dohodou do troch rokov od zániku spoločného spoluvlastníctva manželov, alebo ak sa spoločné spoluvlastníctvo manželov nevysporiadalo súdnym rozhodnutím do troch rokov od jeho zániku, zákon sa priamo vzťahuje na manželov podľa stavu, v ktorom každý z nich má veci z nevýlučného spoluvlastníctva pre potreby seba, svojej rodiny a domácnosti výlučne ako vlastník. Ostatné hnuteľné a nehnuteľné veci sú v spoluvlastníctve a podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké. V súvislosti s vysporiadaním BSM poskytujeme konzultácie, komplexné právne poradenstvo a zastupovanie v konaniach o vysporiadanie. Neváhajte nás kontaktovať, či hľadáte odpovede na čiastkové otázky, alebo potrebujete úplne vyriešiť vysporiadanie majetku.

Príjem z prenájmu: Dane a povinnosti

Príjem z prenájmu je dôležitou súčasťou zdaňovania na Slovensku, a preto je potrebné venovať mu zvýšenú pozornosť.

Príjem z prenájmu pre fyzické osoby

Príjem z prenájmu je zdaňovaný ako súčasť ročného príjmu daňovníka.

• Základ dane: Vypočíta sa ako príjem z prenájmu mínus odpočítateľné výdavky.
• Zdaňovanie: Do základu dane z príjmov fyzických osôb do výšky 48 441,43 EUR ročne sa uplatňuje 19 % daň. Ak celkový ročný základ dane z príjmu fyzickej osoby presiahne 48 441,43 EUR (2025), táto časť základu dane sa zdaňuje 25 %.
• Odpočítateľné výdavky: Rozsah odpočítateľných výdavkov závisí od formy "evidencie" nehnuteľnosti na daňové účely. Ak fyzická osoba nevedie nehnuteľnosť ako "obchodný majetok" na daňové účely, odpočítateľné sú len priame prevádzkové výdavky (náklady na elektrinu, plyn, vodu a kanalizáciu). Ak fyzická osoba vedie nehnuteľnosť ako "obchodný majetok" na daňové účely, uplatňujú sa ďalšie daňovo uznateľné výdavky (odpisy, náklady na rekonštrukciu alebo údržbu, náklady na poistenie, úroky z úverov súvisiacich s kúpou nehnuteľnosti, zaplatené dane z nehnuteľností atď.).
• Zodpovednosť za daň: Príjem z prenájmu prijatý fyzickými osobami podlieha dani z príjmu fyzických osôb.

Príjem z prenájmu pre právnické osoby

Príjem z prenájmu je zdaňovaný ako príjem z podnikania.

Prečítajte si tiež: Definícia hnuteľného majetku

• Základ dane: Rozdiel medzi príjmom z podnikania a súvisiacimi daňovo uznateľnými výdavkami.
• Zdaňovanie: Uplatňuje sa 21 % daň z príjmov právnických osôb. Znížená 10 % sadzba dane sa uplatňuje pre spoločnosti s celkovým ročným zdaniteľným príjmom (výnosmi) nepresahujúcim 100 000 EUR a zvýšená 24 % sadzba dane sa uplatňuje pre spoločnosti s celkovým ročným zdaniteľným príjmom (výnosmi) presahujúcim 5 000 000 EUR (platí od roku 2025).
• Zodpovednosť za daň: Príjem z prenájmu podlieha dani z príjmov právnických osôb.

Kapitálové zisky: Dane a povinnosti

Kapitálové zisky z prevodu nehnuteľností sú dôležitou súčasťou daňového systému na Slovensku.

Kapitálové zisky pre fyzické osoby

Kapitálové zisky z prevodu nehnuteľností sú zdaňované ako súčasť ročného príjmu daňovníka.

• Základ dane: Rozdiel medzi predajnou cenou a obstarávacími nákladmi podlieha 19 % / 25 % a 35 % dani.
• Zdaňovanie: Ak celkový ročný základ dane z príjmu fyzickej osoby presiahne 48 441,43 EUR (2025), táto časť základu dane sa zdaňuje 25 %. Časť pod touto sumou ročného základu dane z príjmu podlieha 19 % dani.
• Oslobodenie od dane: Kapitálové zisky z prevodu (predaja) nehnuteľnosti môžu byť oslobodené od dane, ak fyzická osoba vlastnila nehnuteľnosť ako majetok nesúvisiaci s podnikaním dlhšie ako 5 rokov pred predajom. Ak sa predtým, ako sa nehnuteľnosť predala, dosahoval príjem z prenájmu, oslobodenie od dane z kapitálových ziskov sa uplatní, ak fyzická osoba neviedla nehnuteľnosť ako "obchodný majetok" na účely zdaňovania príjmu z prenájmu.
• Straty: Kapitálové straty z predaja nehnuteľnosti, ktorá nie je súčasťou obchodného majetku, sa nemôžu kompenzovať so ziskami z iných predajov. Ak je nehnuteľnosť súčasťou obchodného majetku fyzickej osoby, kapitálové straty sa môžu kompenzovať s inými zdaniteľnými príjmami okrem príjmu zo zamestnania.
• Zodpovednosť za daň: Kapitálové zisky prijaté fyzickými osobami podliehajú dani z príjmu fyzických osôb.

Kapitálové zisky pre právnické osoby

Kapitálové zisky sú zdaňované ako príjem z podnikania.

• Základ dane: Rozdiel medzi príjmom z podnikania a daňovo uznateľnými výdavkami podlieha dani z príjmov právnických osôb.
• Zdaňovanie: Kapitálové zisky podliehajú 21 % (10 %/24 %) dani z príjmov právnických osôb.
• Zodpovednosť za daň: Kapitálové zisky podliehajú dani z príjmov právnických osôb.

CFC pravidlá

Pravidlá pre CFC (Controlled Foreign Company) sa snažia zdaniť príjem umelo presunutý slovenskou materskou spoločnosťou do CFC, ak sa príjem platí bez ekonomického odôvodnenia alebo na získanie daňovej výhody pre slovenskú spoločnosť.

Spoločnosť sa považuje za CFC, ak:

Prečítajte si tiež: Ako financovať majetok v dedičstve

• je kontrolovaná alebo riadená, priamo alebo nepriamo, slovenskou spoločnosťou (napr. hlasovacími právami, základným imaním alebo podielom na zisku), a
• daň z príjmov právnických osôb zaplatená v inej krajine je nižšia ako 50 % dane, ktorú by CFC zaplatila na Slovensku.

Ak sa príjem presunie do stálej prevádzkarne, bude postačujúce (na účely posúdenia CFC) splniť druhú podmienku (t. j. podmienku týkajúcu sa hypotetickej slovenskej dane).

DPH a dane z prevodu na Slovensku

Daň z pridanej hodnoty (DPH)

Daň z pridanej hodnoty (DPH) je založená na zvýšení hodnoty produktu alebo služby v každej fáze dodávateľského reťazca.

• Základ dane: Vo všeobecnosti je príjem z prenájmu nehnuteľnosti oslobodený od DPH, s výnimkou nasledujúcich situácií:
  • Poskytovanie ubytovacích služieb.
  • Prenájom priestorov a parkovacích miest pre vozidlá.
  • Prenájom bezpečnostných schránok.
  • Prenájom trvalo inštalovaných strojov a zariadení.
• Zdaňovanie: Sadzby DPH sú 0 %/23 %.
• Zodpovednosť za daň: Príjem z prenájmu podlieha slovenskej DPH, ak sa prenajímaná nehnuteľnosť nachádza v Slovenskej republike. Platí pre fyzické aj právnické osoby.
• Výnimka: Platiteľ DPH môže zdaniť poplatok za prenájom s DPH, ak sa rozhodne neuplatniť oslobodenie od dane z prenájmu a nehnuteľnosť (alebo jej časť) sa prenajíma inej osobe povinnej platiť DPH. Príjem z prenájmu hnuteľných vecí vždy podlieha DPH.

Dane z prevodu

Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti sa neuplatňuje na prevod nehnuteľností v Slovenskej republike.

• Základ dane: Nadobúdacia cena.
• Zdaňovanie: Sadzba dane z nadobudnutia nehnuteľnosti je 0 %.
• Zodpovednosť za daň: Platí pre fyzické aj právnické osoby.

Miestne dane z nehnuteľností na Slovensku

Predmetom dane je nehnuteľnosť nachádzajúca sa v Slovenskej republike. Daň sa vypočítava ročne na základe vlastníctva nehnuteľnosti k 1. januáru príslušného roka. Uplatňované sadzby dane a výška základu dane závisia od účelu využitia nehnuteľnosti a jej polohy.

• Základ dane: Základ dane z nehnuteľnosti závisí od typu nehnuteľnosti, administratívnej hodnoty, ako aj od jej polohy. Administratívna hodnota sa vypočíta na základe plochy pozemku/zastavanej plochy a administratívnej hodnoty 1 m2.
• Zdaňovanie: Sadzby dane závisia od typu nehnuteľnosti a koeficientu obce. Koeficient obce sa môže stanoviť na základe rozhodnutia obce.
• Zodpovednosť za daň: Vlastník nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v Slovenskej republike je povinný platiť daň. Platí pre fyzické aj právnické osoby.

Dane z čistého majetku na Slovensku

Na Slovensku neexistujú dane z čistého majetku.

Prečítajte si tiež: Hnuteľný vs. nehnuteľný majetok

Bežné formy držby nehnuteľností na Slovensku

Spoločnosť s ručením obmedzeným (s.r.o.)

Slovenská spoločnosť s ručením obmedzeným musí mať vo svojom obchodnom mene označenie "spoločnosť s ručením obmedzeným" alebo jeho skrátenú formu "spol. s r.o." alebo "s.r.o.". Spoločnosť s ručením obmedzeným je najčastejšie používaná forma držby slovenskej nehnuteľnosti. Výška vkladu určuje podiel spoločníka. Spoločníci ručia za záväzky spoločnosti len do výšky nesplatených vkladov. Zisk vytvorený spoločnosťou s ručením obmedzeným podlieha 21 % (10 %/24 %) dani z príjmov právnických osôb. Dividendy vyplatené fyzickým osobám podliehajú 7 % zrážkovej dani alebo 35 %, ak je fyzická osoba rezidentom krajiny, ktorá nemá zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia. Dividendy vyplatené inej spoločnosti podliehajú 0 % zrážkovej dani alebo 35 %, ak je spoločnosť rezidentom krajiny, ktorá nemá zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia.

Akciová spoločnosť (a.s.)

Slovenská akciová spoločnosť musí mať vo svojom obchodnom mene označenie "akciová spoločnosť" alebo jeho skrátenú formu "a.s.". Slovenská akciová spoločnosť zodpovedá za porušenie svojich povinností celým svojím majetkom. Jej akcionári vôbec nezodpovedajú za porušenie povinností spoločnosti. Slovenská akciová spoločnosť je široko používaná forma držby slovenskej nehnuteľnosti. Zisk vytvorený akciovou spoločnosťou podlieha 21 % (10 %/24 %) dani z príjmov právnických osôb. Dividendy vyplatené fyzickým osobám podliehajú 10 % zrážkovej dani alebo 35 %, ak je fyzická osoba rezidentom krajiny, ktorá nemá zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia. Dividendy vyplatené inej spoločnosti podliehajú 0 % zrážkovej dani alebo 35 %, ak je spoločnosť rezidentom krajiny, ktorá nemá zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia.

Komanditná spoločnosť (k.s.)

Slovenská komanditná spoločnosť musí mať vo svojom obchodnom mene označenie "komanditná spoločnosť" alebo jeho skrátenú formu "k.s.". Slovenská komanditná spoločnosť sa zakladá spoločenskou zmluvou uzavretou medzi aspoň dvoma osobami, pričom aspoň jedna z nich je komplementár, ktorého ručenie je neobmedzené, a aspoň jedna z nich je komandista, s ručením obmedzeným. Časť zisku vytvoreného komanditnou spoločnosťou, priradená komplementárovi, tvorí súčasť základu dane komplementára a zdaňuje sa na úrovni komplementára. Časť zisku komanditnej spoločnosti, priradená komandistovi, podlieha 21 % (10 %/24 %) dani z príjmov právnických osôb na úrovni komanditnej spoločnosti. Dividendy vyplatené fyzickým osobám podliehajú 7 % zrážkovej dani alebo 35 %, ak je fyzická osoba rezidentom krajiny, ktorá nemá zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia. Dividendy vyplatené inej spoločnosti podliehajú 0 % zrážkovej dani alebo 35 %, ak je spoločnosť rezidentom krajiny, ktorá nemá zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia.

Zahraničné partnerstvo

Sídlo partnerstva sa určuje podľa miesta, kde sa uskutočňuje rozhodujúca činnosť. Zahraničné partnerstvo, ktoré má stálu prevádzkareň v Slovenskej republike, podlieha 21 % (10 %/24 %) dani z príjmov právnických osôb.

Špecifické nástroje pre slovenské nehnuteľnosti

Na Slovensku neexistuje špeciálny nástroj pre nehnuteľnosti.

tags: #movable #property #in #slovak