Rozdiely medzi zmluvami v banke a zmluvami na katastri pri prevode nehnuteľností

Kúpa nehnuteľnosti je významný životný krok, ktorý si vyžaduje pozornosť a porozumenie právnym aspektom. Celý proces zahŕňa niekoľko zmlúv, pričom každá z nich má špecifický účel a platí pre inú inštitúciu. Tento článok sa zameriava na rozdiely medzi zmluvami, s ktorými sa stretnete v banke pri vybavovaní hypotéky a na katastri pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti.

Rezervačná zmluva - prvý krok k vysnívanému bývaniu

Po nájdení vhodnej nehnuteľnosti je bežným krokom podpísanie rezervačnej zmluvy. Táto zmluva zabezpečuje, že majiteľ nehnuteľnosť nebude ponúkať ďalším záujemcom počas dohodnutej doby. Rezervačná zmluva by mala obsahovať:

• Identifikáciu zmluvných strán: údaje o majiteľovi, kupujúcom a prípadne realitnej kancelárii.
• Opis nehnuteľnosti: údaje z listu vlastníctva, vrátane príslušenstva ako garáž, ak je súčasťou predaja.
• Kúpnu cenu nehnuteľnosti.
• Výšku rezervačného poplatku alebo zálohy, ak sa na nej dohodnú.
• Dobu trvania rezervácie: zvyčajne 4 až 8 týždňov pri hypotekárnom úvere, alebo kratšie pri platbe v hotovosti.
• Termín uvoľnenia nehnuteľnosti: deň, kedy predávajúci odovzdá nehnuteľnosť kupujúcemu.

Rezervačnú zmluvu využívajú predovšetkým realitné kancelárie. Súčasťou rezervačnej zmluvy môže byť napr. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve - tento typ zmluvy je používaný najčastejšie vtedy, ak zmluvné strany neuzatvárajú rezervačnú zmluvu.

Kúpna zmluva - základný dokument pri prevode vlastníctva

Najdôležitejším dokumentom pri prevode nehnuteľnosti je kúpna zmluva. Zákon vyžaduje, aby mala písomnú formu. Bez kúpnej zmluvy katastrálny úrad nemôže vykonať zmenu vlastníka v katastri nehnuteľností. Kúpna zmluva potvrdzuje akt predaja/kúpy nehnuteľnosti a je vyvrcholením akýchkoľvek krokov smerujúcich k nadobudnutiu nehnuteľnosti.

Kúpna zmluva musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

• Presný popis zmluvných strán: predávajúceho a kupujúceho.
• Presný popis nehnuteľnosti: vrátane údajov z listu vlastníctva.
• Kúpnu cenu a platobné podmienky.
• Informácie o stave meračov energií.
• Ďalšie náležitosti vyžadované Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Kúpna zmluva sa podáva na kataster spolu so žiadosťou o zmenu vlastníckych práv, bez tohto kroku k prevodu nedôjde. Ak si kupujúci berie hypotéku na kúpu nehnuteľnosti v banke, podmienkou k vyplateniu úveru je tiež predloženie originálu kúpnej zmluvy.

Banka a zmluvy spojené s hypotékou

Ak kupujete nehnuteľnosť prostredníctvom hypotéky, vstupuje do procesu banka ako tretia strana. Banka vyžaduje predloženie rôznych dokumentov a uzatvorenie zmlúv, ktoré zabezpečujú jej záujmy.

Znalecký posudok

Banka vyžaduje znalecký posudok na určenie hodnoty nehnuteľnosti. Súčasťou znaleckého posudku je nadobúdacia kúpna zmluva, potvrdenie správcu o veku domu, kolaudačné rozhodnutie pri rodinných domoch. Doklad o veku stavby pri bytoch vám vystaví správca bytového domu.

Záložná zmluva

Záložnou zmluvou si banka poisťuje splácanie úveru zo strany kupujúceho. Touto zmluvou sa zriaďuje záložné právo v prospech banky na kupovanú nehnuteľnosť. Záložná zmluva sa vkladá do katastra.

Dôležité upozornenie: Záložná zmluva je zmluvou medzi bankou a predávajúcim. Nehnuteľnosť teda zakladá pôvodný majiteľ ešte pred jej prevodom na kupujúceho. Zmluvu o záložnom práve podpisujú však všetky tri strany (banka, vlastník a dlžník).

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Proces prevodu nehnuteľnosti s hypotékou krok za krokom

1. Podpis kúpnej zmluvy: Podpis predávajúceho musí byť úradne overený. Kúpne zmluvy sa podpisujú vo viacerých exemplároch. Dva sú pre kataster, po jednom pre kupujúceho a predávajúceho.
2. Úschova peňazí: Kupujúci zloží časť kúpnej ceny (napríklad 20.000€) do úschovy.
3. Vklad záložných zmlúv do katastra: Za vklad záložného práva sa platí poplatok podobne ako pri vklade kúpnej zmluvy. Ak žiadate o zrýchlený vklad kúpnej zmluvy, musíte podobne urobiť aj pri záložnej zmluve. Po vložení záložných zmlúv do katastra sa zvyčajne na druhý deň kataster vyznačí na liste vlastníctva plombu.
4. Pripísanie hypotekárneho úveru na účet predávajúceho: Po schválení hypotéky banka prevedie zvyšnú časť kúpnej ceny (napríklad 80.000€) na účet predávajúceho.
5. Vklad kúpnych zmlúv do katastra: Po pripísaní peňazí na účet predávajúceho sa vložia kúpne zmluvy do katastra.
6. Rozhodnutie katastra: Kataster skontroluje zmluvy a rozhodne o prevode vlastníctva.
7. Doručenie nového listu vlastníctva: Nový list vlastníctva sa doručí notárovi, alebo banke.
8. Ukončenie obchodu: Po pripísaní obidvoch platieb je obchod ukončený.

Dôležité aspekty kúpnej zmluvy pri financovaní hypotékou

• Spôsob úhrady kúpnej ceny: V kúpnej zmluve by malo byť uvedené, že kúpna cena bude uhradená z prostriedkov hypotekárneho úveru a priamo prevedená na účet predávajúceho.
• Súčinnosť zmluvných strán: Zmluvné strany by sa mali dohodnúť na vzájomnej súčinnosti potrebnej na poskytnutie hypotekárneho úveru.
• Postup pri odstúpení od zmluvy: Dohodnite sa na postupe v prípade, ak niektorá zmluvná strana odstúpi od kúpnej zmluvy.
• Vrátenie platby pri zrušení zmluvy: Dohodnite sa, čo v prípade, ak bude predávajúci povinný vrátiť platbu, ktorú kupujúci uhradil z prostriedkov hypotekárneho úveru. V takýchto prípadoch sa vyžaduje predchádzajúci súhlas hypotekárnej banky.
• Nehnuteľnosť zaťažená záložným právom: Ak je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom, dohodnite spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby sa jej časť použila na úhradu dlhov predávajúceho a zánik záložného práva. Prvá časť hypotekárneho úveru sa použije na vyplatenie dlhu predávajúceho. Na základe splatenia úveru vystaví záložný veriteľ kvitanciu - teda súhlas s výmazom záložného práva.
• Záväzok predávajúceho predložiť doklad o zostatku dlhu: Odporúča sa, aby sa predávajúci zaviazal predložiť kupujúcemu originál dokladu preukazujúceho zostatok dlhu u záložného veriteľa.

Hypotéka a podmienky banky

Finančné možnosti a rodinný rozpočet

Skôr, ako sa vyberiete do banky so žiadosťou o hypotéku, a dokonca aj skôr, ako začnete hľadať na realitnom trhu váš vysnívaný dom, dobre zvážte svoje finančné možnosti. Dôkladne si preto prejdite váš rodinný rozpočet a zistite, či budete schopní úver na dom splácať v pravidelných mesačných intervaloch. Náklady na pokrytie splácania hypotekárneho úveru by nemali presahovať 40 % vášho príjmu. Môžete si pomôcť vlastnými úsporami, ktorými by ste kúpu domu dofinancovali.

Solventnosť a dôveryhodnosť

Pre banku je pri poskytovaní hypotekárneho úveru dôležité, či ste solventný a dôveryhodný zákazník, ktorý dokáže plniť svoje záväzky.

Potrebné dokumenty k žiadosti o hypotéku

• Doklad totožnosti.
• Potvrdenie o výške príjmu.
• Daňové priznanie a potvrdenie z daňového úradu, že nemáte nedoplatky na daniach.
• Výpis z bankového účtu.
• Výpis z úverového registra.
• Kúpna zmluva.

Schvaľovanie žiadosti o úver

Schvaľovanie žiadosti o úver zahŕňa v sebe okrem hodnotenia klientovej schopnosti splácať úver a bonity aj verifikáciu znaleckého posudku a určenie hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Medzi ďalšie dôležité podmienky na získanie hypotéky patrí výška povinnej rezervy z čistého príjmu. Z čistého príjmu vám po odrátaní životného minima a ostatných splátok úverov, ktoré aktuálne čerpáte, musí zostať na účte 40 %. Záložné zmluvy môžu v banke podpísať aj súčasní majitelia domu, ktorý kupujete.

Poistenie nehnuteľnosti

Dom, ktorým banke ručíte za splácanie hypotéky, je väčšinou ten, ktorý kupujete. Musí byť poistený pre prípad rizika jeho znehodnotenia. Najvhodnejšie je poistiť nehnuteľnosť na reprodukčnú hodnotu, ktorú vám stanoví poisťovňa. Poistenie nehnuteľnosti je pre schválenie hypotéky na dom nevyhnutné. Poisťovňa pritom zo zákona vyplatí poistné plnenie banke. Banka pripraví pre poisťovňu dokument, ktorý predstavuje dodatok k poistnej zmluve a oznámenie o tom, že poistená nehnuteľnosť je predmetom záložného práva v prospech banky. Výber poisťovne je na klientovi. Napriek tomu, že banka k žiadosti o hypotéku vyžaduje len poistenie nehnuteľnosti proti živelnej katastrofe, je vhodné poistiť si dom aj pre prípad krádeže alebo vlámania sa.

Časový rámec a poplatky

Dĺžka celého procesu od podpisu kúpnej zmluvy do pripísania všetkých peňazí na účet predávajúceho trvá minimálne 3 týždne. Ak chceme predísť prieťahom je vhodné využiť možnosť zrýchleného vkladu do katastra. S vybavovaním hypotéky môže byť spojených niekoľko poplatkov. Záleží na banke, v ktorej žiadate o úver.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

tags: #rozdiel #medzi #zmluvou #v #banke #a