Potvrdenie SVB pre kataster: Vzor a dôležité informácie

Pri prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru je dôležité mať všetky potrebné dokumenty, aby proces prebehol hladko. Jedným z týchto dokumentov je aj potvrdenie od správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov (SVB) o tom, že vlastník nemá žiadne nedoplatky. V tomto článku sa pozrieme na to, prečo je toto potvrdenie dôležité, čo by malo obsahovať a ako postupovať, ak narazíte na problémy pri jeho získavaní.

Dôležitosť potvrdenia o nedoplatkoch

Potvrdenie o nedoplatkoch je v zmysle ustanovenia § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov obligatórnou prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ak nejde o prvý prevod. Toto potvrdenie poskytuje nadobúdateľovi dôležitú informáciu o prípadných nevyrovnaných záväzkoch týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru, ktorý má záujem nadobudnúť do svojho vlastníctva.

Význam potvrdenia o nedoplatkoch možno dedukovať aj z Rozsudku Najvyššieho súdu SR, spis. zn. 1Sžr/10/2011 zo dňa 08.11.2011, v ktorom sa súd vyjadril, že „účelom príloh zmluvy, ktoré sú uvedené v § 5 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z., je zabezpečenie informácií (majú teda informačný charakter) pre záujemcu o kúpu bytu s tým, že je to jediný dostupný zdroj informácií o záväzkoch, resp. pohľadávkach, ktoré viaznu na predávanom byte a ktoré informácie sú od uvedených subjektov (správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome) ťažko dostupné pre záujemcu o byt.“

Náležitosti potvrdenia o nedoplatkoch

V súčasnosti žiadny právny predpis neurčuje aké náležitosti má obsahovať potvrdenie o nedoplatkoch, v akej forme má byť vyhotovené, či aká je doba platnosti tohto dokumentu. Absentujúca legislatívna úprava vytvára priestor na rozdielne postupy okresných úradov pri posudzovaní potvrdenia o nedoplatkoch, čo v aplikačnej praxi spôsobuje problémy.

Napriek tomu, by potvrdenie malo obsahovať:

Prečítajte si tiež: Všetko o Potvrdení pre Kataster

• Identifikačné údaje vlastníka bytu alebo nebytového priestoru.
• Číslo bytu alebo nebytového priestoru.
• Informáciu, či vlastník má alebo nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.
• Dátum vystavenia potvrdenia.
• Podpis správcu alebo predsedu spoločenstva.
• Pečiatku spoločenstva (ak ju spoločenstvo používa).

Ako získať potvrdenie o nedoplatkoch

Za účelom získania potvrdenia o nedoplatkoch je potrebné, aby vlastník prevádzaného bytu alebo nebytového priestoru kontaktoval príslušného správcu, resp. predsedu spoločenstva so žiadosťou o vyhotovenie potvrdenia o nedoplatkoch.

Zákon 182/1993 správcovi ani predsedovi spoločenstva explicitne neukladá povinnosť vyhotoviť potvrdenie o nedoplatkoch, a teda neustanovuje ani lehotu, v ktorej má žiadosť vlastníka vybaviť, či v akej forme má potvrdenie o nedoplatkoch vystaviť. Tento deficit právnej úpravy by bolo rozhodne vhodné nahradiť zmluvnými dojednaniami zakotvenými priamo v zmluve o výkone správy, resp. v zmluve o spoločenstve. Za vystavenie potvrdenia o nedoplatkoch si správca alebo predseda spoločenstva účtuje poplatok podľa platného cenníka.

Čo robiť, ak správca odmieta vydať potvrdenie?

Na Slovensku zrejme nie je správca bytových domov, ktorý by neriešil otázku vydania potvrdenia o nedoplatkoch na určitý byt alebo nebytový priestor. Čo však robiť v prípade, ak správca nevystaví potvrdenie o nedoplatkoch a účastník katastrálneho konania vyhlási, že mu správca potvrdenie odmietol vystaviť?

Podľa právneho názoru časti odbornej verejnosti by mal katastrálny úrad sám prevziať iniciatívu, s odkazom na ustanovenie § 32 ods. 3 zákona č. 71/1967 Z.z. o správnom konaní (správny poriadok), a vyžiadať si od správcu predmetný dokument. Ak aj napriek tomu správca nevystaví požadované potvrdenie, mal by katastrálny úrad rozhodnúť o povolení vkladu vlastníckeho práva, za podmienky, že s tým bude nadobúdateľ súhlasiť. Otázne je, či v prípade takýchto komplikácií bude záujem nadobúdateľa získať vlastníctvo k bytu alebo nebytovému priestoru i naďalej pretrvávať.

Záložné právo a zodpovednosť za nedoplatky

V praxi sa objavuje otázka, či je uvedený inštitút oprávnený a legitímny, nakoľko ide o vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, do ktorého správca domu nevstupuje. Napriek tomu sa jeho zásah zdá byť viac ako významný, nakoľko vydanie potvrdenia o nedoplatkoch má významný psychologický efekt, ktorý vlastníka „núti“ uhradiť všetky nedoplatky za účelom úspešného prevodu nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zverejnenia zmluvy

Napriek všetkému je potrebné si uvedomiť, že v zmysle § 15 BytZ sú pohľadávky vlastníkov v dome priamo zo zákona zabezpečené zákonným záložným právom. Nie je teda pre určenie zodpovednostného vzťahu rozhodujúce kto byt vlastní. Otázka vecnoprávneho charakteru nedoplatkov k bytu alebo nebytovému priestoru je po právnej stránke z našej strany vyriešená, a to aj vzhľadom k samotnému zneniu § 5 ods. 2 BytZ tak, že za úhradu nedoplatkov je vo vzťahu k ostatným vlastníkom zodpovedný aktuálny vlastník. Tak sa k tomu musí postaviť aj správca domu alebo predseda spoločenstva vlastníkov.

Uvedené potvrdzuje aj judikatúra slovenských súdov, napr. rozhodnutie okresného súdu Galanta sp. zn. 23C/398/2012, Krajského súdu v Trnave pod sp. zn. 24Co/191/2014, Krajského súdu v Trnave pod sp. zn. 11Co/425/2013, Okresného súdu v Trnave sp. zn. 8C/206/2015, Okresného súdu v Prešove sp. zn. 29C/19/2016, Najvyššieho súdu SR sp. zn. 10Szr/144/2012 alebo Najvyššieho súdu SR sp. zn.

Rekonštrukcia bytu a súhlas SVB

Okrem potvrdenia o nedoplatkoch je dôležité myslieť aj na ďalšie aspekty spojené s vlastníctvom bytu, najmä ak plánujete rekonštrukciu. Ak plánujete zásahy do spoločných častí bytového domu (napr. rozvody, fasáda, stúpačky, spoločný balkón), je podľa zákona o vlastníctve bytov potrebný súhlas správcu alebo spoločenstva vlastníkov. Bez neho nie je možné podať stavebný zámer v Informačnom systéme o výstavbe.

Vzor zmluvy o spoločenstve

Pre lepšiu predstavu o fungovaní spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, je vhodné poznať zmluvu o spoločenstve. Zmluva o spoločenstve sa uzatvára v písomnej forme na neurčitú dobu a schvaľuje sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Kedy potrebujete potvrdenie pre kataster?

Orgány spoločenstva

Medzi orgány spoločenstva patria:

• Zhromaždenie
• Rada (ak má bytový dom viac ako 8 bytov)
• Predseda

Zhromaždenie

Zhromaždenie je najvyšší orgán spoločenstva. Zvoláva ho rada pod\'bea potreby, najmenej raz za kalend\'e1rny rok, alebo ke\'ef o~to po\'9eiada aspo\'f2 \'9atvrtina vlastn\'edkov bytov a~nebytov\'fdch priestorov v~dome alebo predseda.

Rada

Ak má bytový dom viac ako 8 bytov, zriaďuje sa rada. Členov rady volí a odvoláva zhromaždenie. Členom Rady nemôže byť predseda spoločenstva.

Predseda

Predseda je výkonný orgán spoločenstva. Volí ho a odvoláva zhromaždenie. Funkčné obdobie predsedu sa skončí dňom, keď zanikne vlastnícke právo predsedu k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome.

tags: #potvrdenie #svb #pre #kataster #vzor