Inflačná doložka v nájomnej zmluve: Ako funguje a na čo si dať pozor

Problematika nájmu bytu sa týka značného množstva ľudí. Aj keď pozorujeme narastajúci trend bývania vo vlastnom, v nájme žije takmer 1,4 milióna českých domácností. Na Slovensku je tiež veľké množstvo bytov v nájme. Výška nájomného sa riadi zákonom a zmluvnými podmienkami. Jednou z možností, ako prenajímateľ môže meniť výšku nájomného, je využitie inflačnej doložky. Čo to je a ako ju správne uplatniť?

Čo je inflačná doložka?

Inflačná doložka je zmluvné ustanovenie, ktoré umožňuje automatickú úpravu (zvýšenie) ceny, nájomného alebo mzdy o mieru inflácie za predchádzajúce obdobie. Inými slovami, je to poistka v zmluve, ktorá hovorí: „Nájomné sa každý rok 1.1. automaticky zvýši o X % (infláciu).“

Príklad: Ak prenajmete byt na 5 rokov za 500 € mesačne a inflácia je vysoká, o 3 roky si za tých 500 € kúpite oveľa menej. Inflačná doložka má zaistiť, že hodnota nájmu bude reálne zodpovedať aktuálnej ekonomickej situácii.

Ako inflačná doložka funguje?

Inflačná doložka sa zvyčajne viaže na oficiálny index inflácie, napríklad Index spotrebiteľských cien (CPI), ktorý zverejňuje Štatistický úrad SR. Ak inflácia za minulý rok bola 10 %, cena sa od 1.1. automaticky zvýši o 10 %.

Kedy sa inflačná doložka používa?

Inflačná doložka sa bežne používa pri dlhodobých zmluvách, ako sú:

Prečítajte si tiež: Ako inflačná doložka chráni vaše financie

• Nájomné zmluvy: (priestory, byty).
• Zmluvy o dielo: (dlhodobé stavebné projekty).

Ako prenajímateľ môže zvýšiť nájomné?

Prenajímateľ môže zvýšiť nájomné dvoma spôsobmi:

1. Na základe inflačnej doložky: Ak je v nájomnej zmluve inflačná doložka, prenajímateľ je oprávnený zvyšovať nájomné v závislosti od vývoja inflácie. Toto je bežné dohodnúť v článku alebo v bode v nájomnej zmluve.

2. Návrhom na zvýšenie nájomného: Ak zvýšenie nie je upravené nájomnou zmluvou, prenajímateľ môže nájomcovi písomne navrhnúť zvýšenie nájomného. Zákonným obmedzením je v tomto prípade limit zvýšenia, ktorý s takým návrhom a spoločne so všetkými predchádzajúcimi nesmú za ostatné tri roky presiahnuť dvadsať percent.

Tri možné situácie pri návrhu na zvýšenie nájomného

V praxi môžu nastať tri situácie, ak prenajímateľ navrhne zvýšenie nájomného bez inflačnej doložky v zmluve:

1. Nájomca súhlasí: Zvýšený nájom bude nájomca platiť počínajúc tretím kalendárnym mesiacom po obdržaní písomného návrhu.

   Prečítajte si tiež: Správny postup pri dodatku ku kúpnej zmluve

2. Nájomca sa nevyjadrí: Pokiaľ sa nájomca k písomnému návrhu do dvoch mesiacov od doručenia súhlasne nevyjadrí, prenajímateľ sa môže obrátiť na súd, ktorý rozhodne o nájomnom do výšky, ktorá je v mieste a čase bežná.

3. Nájomca nesúhlasí: Ak nájomca so zvýšením nájomného nesúhlasí a zvýšenie odmietne, zostáva otázka, či sa zákonný limit zvýšenia nájomného za ostatné tri roky o dvadsať percent uplatní aj na inflačnú doložku, alebo nie.

Je limit 20 % za 3 roky platný aj pre inflačnú doložku?

Spornou otázkou je, či sa zákonný limit zvýšenia nájomného za ostatné tri roky o dvadsať percent uplatní aj na inflačnú doložku, alebo nie. Z pohľadu nájomcu je bezvýznamné, či k zvýšeniu nájomného došlo kvôli vývoji inflácie, alebo len v dôsledku zmeny zvyčajnej výšky nájomného. Prvotným významom limitu pre zvýšenie je ochrana nájomcu pred neprimeraným zvyšovaním nájomného v krátkom časovom úseku.

Na čo si dať pozor pri inflačnej doložke?

Pre prenajímateľa/dodávateľa:

• Inflačná doložka chráni vašu maržu. Bez nej sa môžete ocitnúť v situácii, že vaše náklady (materiál) stúpli, ale vy musíte stále dodávať za starú cenu.

Pre nájomcu:

• Musíte si dať pozor, čo podpisujete.
• Chybou je neexistencia doložky v dlhodobých zmluvách v čase vysokej inflácie (pre dodávateľa).
• Rizikom je nejasná formulácia („cena sa môže primerane upraviť“), ktorá je nevymožiteľná.

Požiadavky na platnosť inflačnej doložky

Aby bola inflačná doložka platná, musí spĺňať nasledovné kritériá:

1. Jasnosť a zrozumiteľnosť: Musí byť jasne a zrozumiteľne dohodnutá v písomnej zmluve.
2. Viazanosť na index: Zvyčajne sa viaže na oficiálny index inflácie (napr. Index spotrebiteľských cien - CPI, zverejnený Štatistickým úradom SR).

Nájomné verzus zálohové platby za energie

Je dôležité odlišovať nájomné (ako odmenu za užívanie bytu) od zálohových platieb uhrádzaných za energie. Prenajímateľ síce môže v priebehu roka zmeniť mesačnú zálohu, ale také zvýšenie musí byť v miere odpovedajúcej zmene ceny služby alebo z ďalších oprávnených dôvodov. Povinnosťou prenajímateľa je zvýšenie záloh v oznámení riadne odôvodniť.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o osvedčovacej doložke na splnomocnenie

Čo ak prenajímateľ zvýši nájomné neoprávnene?

Ak prenajímateľ zvýši nájomné bez vášho súhlasu (písomného) alebo v rozpore so zmluvou, máte právo sa brániť. Každá zmena zmluvy o nájme sa musí vykonať písomne, a to formou dodatku, nakoľko sama zmluva o nájme na byt musí byť povinne zo zákona v písomnej forme, inak nie je platná.

Dodatočné rady a informácie

• Zmena vlastníka bytu: Zmena vlastníka bytu nemá vplyv na platnosť nájomnej zmluvy. Nový vlastník vstupuje do práv a povinností pôvodného prenajímateľa.

• Zvýšenie nájomného pri prítomnosti ďalších osôb: Ak ste v zmluve nemali dohodnutú možnosť zvýšenia nájmu v prípade, ak sa k vám niekto nasťahuje, prenajímateľ na to nemá právo. Avšak, ak sa zvýši spotreba energií, prenajímateľ môže zvýšiť zálohové platby za energie.

• Preplatok/nedoplatok za energie: Podstatné je znenie zmluvy o nájme, či platby za služby spojené s užívaním bytu platíte paušálne, teda bez ohľadu na spotrebu, alebo v zmysle zmluvy platíte zálohovite a následne po skončení kalendárneho roka dôjde k vyúčtovaniu. Ak platíte za služby zálohové mesačné platby a následne má dôjsť k vyúčtovaniu médií podľa skutočnej spotreby v súlade so zmluvou o nájme, potom preplatok má patriť vám.

tags: #inflacna #dolozka #v #zmluve #prenajom