Predaj Spoluvlastníckeho Podielu: Podmienky a Postup

Vlastníctvo nehnuteľnosti, či už ide o rodinný dom alebo pozemok, môže byť komplikované, ak ju vlastní viacero osôb. Často sa stáva, že spoluvlastníci majú rozdielne názory na využitie alebo predaj majetku, čo vedie k patovým situáciám. Tento článok sa zaoberá problematikou predaja spoluvlastníckeho podielu, podmienkami, ktoré je potrebné splniť, a právami a povinnosťami spoluvlastníkov.

Úvod do problematiky spoluvlastníctva

Spoluvlastnícky podiel predstavuje ideálnu časť celku, pričom nešpecifikuje konkrétnu časť nehnuteľnosti, ktorú vlastník užíva. Podiel spoluvlastníka neznamená, že vlastníte konkrétnu izbu v danej nehnuteľnosti či to, že vám patrí niektoré poschodie. Znamená to, že vám patrí určitý podiel, na celej nehnuteľnosti. Každý zo spoluvlastníkov má právo so svojim podielom nakladať, avšak toto právo je obmedzené predkupným právom ostatných spoluvlastníkov.

Právo disponovať s majetkom

Základným právom každého vlastníka je možnosť svojím majetkom disponovať. Ak vlastníte napríklad 1/3 rodinného domu alebo 1/6 poľa, máte právo svoj podiel predať. Často sa však stáva, že ostatní spoluvlastníci s predajom nesúhlasia, čo môže viesť k pocitu bezmocnosti. Dôležité je vedieť, že zákon vám umožňuje svoj podiel predať, aj keď ostatní spoluvlastníci nesúhlasia.

Postup pri predaji spoluvlastníckeho podielu

Postup pri predaji spoluvlastníckeho podielu závisí od toho, kto je kupujúci. Rozlišujeme dve základné situácie:

1. Prevod spoluvlastníckeho podielu blízkej osobe

Medzi blízke osoby patria príbuzní v priamom rade (starí rodičia, rodičia, deti), súrodenci a manžel. Iné osoby v rodinnom alebo obdobnom pomere sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú. Prevod spoluvlastníckeho podielu blízkej osobe tvorí výnimku zo zákonného predkupného práva. To znamená, že svoj podiel môžete predať blízkej osobe bez toho, aby ste ho museli ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Postačí vám uzatvorenie kúpnej zmluvy. Ak ide o prevod podielu k pozemku alebo stavbe, je samozrejme potrebný aj vklad do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Príspevok pre SZČO: Podrobnosti

2. Prevod spoluvlastníckeho podielu osobe mimo okruhu blízkych osôb

Ak plánujete previesť spoluvlastnícky podiel na osobu, ktorá nie je vašou blízkou osobou, musíte najskôr doriešiť nároky z predkupného práva ostatných spoluvlastníkov. Pre úplnosť dodajme, že zákonné predkupné právo spoluvlastníkov platí nielen pre prípad uzatvorenia kúpnej zmluvy, ale aj pre darovanie podielu (rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 1Cdo 102/2005). Pri plánovaní prevodu treba skontrolovať aj právny titul, na základe ktorého ste podiel získali do svojho vlastníctva. Pokiaľ ste podiel nadobudli kúpnou či darovacou zmluvou, preverte, či ste zároveň nedohodli aj zmluvné predkupné právo. Ak ste podiel získali v dedičskom konaní, môže byť ďalšou komplikáciou osobitná klauzula, ktorá sa občas zvykne uzatvárať v rámci dedičských dohôd. Ide o dojednanie, v zmysle ktorého platí, že ak jeden z dedičov vec získanú v dôsledku dedenia predá, bude povinný ostatným dedičom uhradiť tzv. výplatok z výnosu z predaja (čiže z kúpnej ceny) v dohodnutej výške, ktorá najčastejšie zodpovedá veľkosti podielov dedičov na pozostalosti. Dojednanie sa síce používa najmä vtedy, ak sa dedič na úkor iných pozostalých stal výlučným vlastníkom určitej veci, možno ju však nájsť aj v dohodách, podľa ktorých sa dedičstvo nadobudlo do podielového spoluvlastníctva viacerých osôb.

Ako vyriešiť predkupné právo ostatných spoluvlastníkov

Keď zistíte, že na podiele viazne predkupné právo, treba ho ešte pred uzatvorením kúpnej zmluvy ponúknuť na predaj všetkým oprávneným. V prípade zákonného predkupného práva k spoluvlastníckemu podielu na nehnuteľnosti musíte písomne osloviť všetkých ostatných spoluvlastníkov uvedených na liste vlastníctva. Ponuku podielu na odkúpenie je najvhodnejšie doručiť aspoň doporučenou poštovou zásielkou s doručenkou (aby ste mali dôkaz, že ste podiel skutočne ponúkli a kedy sa tak stalo) alebo osobne oproti podpisu s dátumom prevzatia. Ponuka musí obsahovať podmienky, za ktorých sa má transakcia vykonať. V každom prípade by ste v nej mali uviesť kúpnu cenu, za ktorú plánujete podiel predať inej osobe; ak sa cena následne zníži, musíte ponuku vykonať znova za zníženú cenu. Uvedené neplatí pre zmluvné predkupné právo, ohľadom ktorého bola dohodnutá konkrétna cena, za ktorú bude podiel ponúknutý.

Spoluvlastník má po doručení písomnej ponuky v zásade 3 možnosti:

1. môže ponuku výslovne odmietnuť alebo sa predkupného práva vzdať - v takom prípade môžete obratom pristúpiť k uzatvoreniu kúpnej zmluvy s treťou osobou,
2. môže využiť dvojmesačnú zákonnú lehotu na rozmyslenie, či predkupné právo využije - ak do jej uplynutia nie je vyplatená ponúkaná kúpna cena za podiel, môžete uzatvoriť zmluvu s treťou osobou prvý deň po uplynutí lehoty (ak by išlo o hnuteľnú vec, skracuje sa lehota na 8 dní),
3. môže predkupné právo využiť - vtedy v zmysle vyššie uvedeného platí, že musí najneskôr do dvoch mesiacoch od ponuky uhradiť kúpnu cenu podielu, inak jeho predkupné právo zaniká.

Čo hrozí, ak predkupné právo nebudete rešpektovať

Pokiaľ predkupné právo porušíte, môže oprávnený opäť využiť 3 možnosti:

1. môže zostať pasívny - v takom prípade má ako spoluvlastník každopádne zákonné predkupné právo voči kupujúcemu ako novému spoluvlastníkovi, keď sa tento rozhodne podiel previesť;
2. môže sa od nového vlastníka aktívne domáhať, aby mu podiel ponúkol na predaj, a to za rovnakých podmienok, ako ho získal on;
3. môže sa domáhať neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu (rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 3 Cdo 239/2012).

Oprávnený z predkupného práva môže ďalej žiadať náhradu škody, ktorá mu vznikla porušením vašej povinnosti ponúknuť mu podiel. Musí však preukázať jej vznik a tiež jej výšku.

Prečítajte si tiež: Komplexná laserová rehabilitácia

Čo ak podiel nechcete, ale nemáte ho komu predať

Podielu sa môžete zbaviť aj zrušením podielového spoluvlastníctva. Ak sa na ňom s ostatnými spoluvlastníkmi nedohodnete, môžete sa ho domáhať na súde. Súd spoluvlastníctvo zruší a vyporiada ho s prihliadnutím na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Má 3 možnosti:

1. ak je rozdelenie veci dobre možné, musí byť vec rozdelená a novovzniknuté veci (napr. pozemky) rozdelené medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov,
2. ak rozdelenie nie je možné, prikáže súd vec jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu,
3. ak žiadny zo spoluvlastníkov nechce vec, nariadi súd jej predaj a výťažok rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov.

Predkupné právo na pozemok

Predkupné právo na pozemok znamená, že ak jeden zo spoluvlastníkov chce predať svoj podiel, musí ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Cieľom tohto pravidla je zabrániť tomu, aby sa medzi spoluvlastníkov dostal niekto neznámy bez ich súhlasu. Ak spoluvlastník dostane ponuku na kúpu podielu, má určitý čas (zvyčajne 2 mesiace) na rozhodnutie.

Ako napísať ponuku na predaj svojho podielu?

Ponuka by mala obsahovať nasledovné informácie:

• Identifikácia predávajúceho a kupujúceho
• Popis pozemku (parcelné číslo, katastrálne územie)
• Veľkosť predávaného podielu
• Kúpna cena
• Druh pozemku: [napr. orná pôda, trvalý trávny porast]
• Spôsob úhrady: [napr. prevodom na účet, v hotovosti]
• Ďalšie podmienky (ak sú): [napr. prechod vlastníctva po zaplatení celej kúpnej ceny]

V súlade so zákonom majú spoluvlastníci 2 mesiace od doručenia ponuky na písomné vyjadrenie, či si uplatnia predkupné právo a odkúpia podiel za uvedených podmienok.

Zánik predkupného práva na pozemok

Predkupné právo na pozemok môže zaniknúť viacerými spôsobmi:

Prečítajte si tiež: Štatistiky a radikulopatia: Dôchodková politika

1. Uplynutím času: Ak spoluvlastník nevyužije svoje predkupné právo v stanovenej lehote (zvyčajne 2 mesiace), právo zaniká.
2. Dohodou spoluvlastníkov: Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na tom, že predkupné právo zrušia.
3. Predajom podielu blízkej osobe: Predkupné právo sa nevzťahuje na predaj podielu blízkej osobe.
4. Darovaním alebo dedením podielu: Predkupné právo sa vzťahuje iba na predaj podielu, nie na jeho darovanie alebo dedenie.
5. Rozdelením pozemku alebo scelením vlastníctva: Ak sa spoluvlastníci dohodnú na rozdelení pozemku alebo na scelení vlastníctva (napr. jeden spoluvlastník odkúpi podiely ostatných), predkupné právo zaniká.
6. Súdnym rozhodnutím: Ak sa podiel na pozemku predáva v rámci súdneho rozhodnutia (napr. exekúcia), predkupné právo sa neuplatňuje.

Úloha geodeta pri uplatňovaní predkupného práva na pozemok

Geodeta pri uplatňovaní predkupného práva na pozemok zvyčajne nepotrebujete, ak ide len o predaj spoluvlastníckeho podielu bez fyzického rozdelenia pozemku. Jeho účasť sa však môže stať nevyhnutnou v prípadoch, keď je potrebné presné vyznačenie hraníc pozemku, napríklad ak existujú nejasnosti v katastrálnych údajoch alebo ak sa podiel predáva s konkrétnym využitím (napr. výstavba). Geodet je tiež nevyhnutný vtedy, keď sa spoluvlastníci rozhodnú rozdeliť pozemok na samostatné parcely, pričom vypracuje nový geometrický plán potrebný pre zápis do katastra.

Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov podľa Občianskeho zákonníka

V zmysle ustanovenia § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. Pokiaľ jednu vec vlastní viacero osôb, pôjde vo všeobecnosti o podielových spoluvlastníkov. Každý z podielových spoluvlastníkov vlastní určitý podiel na veci napríklad v prípade štyroch spoluvlastníkov, môže každý z nich vlastniť ¼ z celku. Ide o ideálny podiel, pričom nie je možné určiť, ktorú časť veci vlastní ktorý spoluvlastník. K takto určenému podielu má každý z nich dispozičné právo, čo znamená, že každý z nich môže svoj spoluvlastnícky podiel zaťažiť napr. záložným právom, môže si ustanoviť závetného dediča, prípadne svoj spoluvlastnícky podiel predať. Predaj spoluvlastníckeho podielu je však obmedzený zákonným predkupným právom. Jednoducho povedané, spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom tzv. ponukou na odkúpenie podielu.

Dôležité aspekty predkupného práva

• Lehota na prijatie ponuky: „K prijatiu ponuky na odpredaj spoluvlastníckeho podielu dochádza vyplatením tohto podielu oprávnenou osobou v zákonnej 2-mesačnej lehote, samotné vyhlásenie o prijatí ponuky bez vyplatenia podielu v tejto lehote nemožno považovať na účinné prijatie ponuky.“ (I. Fekete: Občiansky zákonník-komentár).
• Viacero spoluvlastníkov: V prípade existencie viacerých spoluvlastníkov vzniká v praxi otázka, kto bude oprávnený odkúpiť spoluvlastnícky podiel v prípade, ak by všetci spoluvlastníci mali reálny záujem na jeho odkúpení. Nie je pritom dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Iba v prípade, ak by spoluvlastníci nemali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať 3 osobe.
• Podmienky predaja tretej osobe: Kupujúcemu (3. osobe) nemôže byť spoluvlastnícky podiel prenechaný za nižšiu sumu resp. za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov. Dôvodom takejto právnej úpravy je fakt, že pokiaľ by mal jeden zo spoluvlastníkov reálny záujem na predaji veci 3. osobe za čo najvýhodnejších podmienok, mohol by sa dohodnúť s 3. osobou na nižšej kúpnej cene, čím by obišiel predkupné právo ostatných spoluvlastníkov.
• Výnimky zo zákonného predkupného práva: Výnimkou, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní je prípad, ak ide o prevod blízkej osobe, t.j. príbuznému v priamom rade, súrodencovi alebo manželovi.

Dôsledky porušenia predkupného práva

Pokiaľ by spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel opomenul svoju povinnosť, ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, ktorou sa podiel prevádzal.

Možnosti spoluvlastníka pri porušení predkupného práva

Právna teória i prax rozoznáva vo všeobecnosti 3 rozdielne (a navzájom sa vylučujúce) nároky, ktoré si môže oprávnený spoluvlastník uplatniť v prípade, že jeho predkupné právo bolo porušené (typicky pôjde o situáciu, keď predávajúci spoluvlastník predá svoj podiel tretej osobe bez toho, aby najskôr učinil ponuku ostatným spoluvlastníkom):

1. Domáhanie sa vyslovenia neplatnosti zmluvy: V tomto prípade sa zažalujú všetci účastníci zmluvy, ktorou došlo k prevode.
2. Domáhanie sa ponúknutia podielu na kúpu: Oprávnený spoluvlastník sa môže domáhať priamo od nadobúdateľa, aby mu spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za akých ich kúpil od osoby povinnej. Za týmto účelom musí oprávnený spoluvlastník adresovať navrhovateľovi konkrétnu výzvu (tzv. predžalobná výzva) - žiadosť o ponúknutie spoluvlastníckeho podielu na kúpu. Forma ani náležitosti tejto výzvy nie sú špeciálne upravené v žiadnom právnom predpise. Kvôli zachovaniu právnej istoty a posilneniu dôkaznej situácie v prípadnom súdnom spore sa však odporúča vyhotoviť výzvu písomne. Čo sa týka ponuky samotnej, ustanovenie § 605 OZ zakotvuje povinnú písomnú formu pre každú ponuku, ktorá sa týka nehnuteľností. Ponuka musí zároveň obsahovať všetky podmienky, za ktorých nadobúdateľ odkúpil podiel od pôvodného spoluvlastníka (predmet kúpy, kúpna cena, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena, vykonanie osobných služieb a pod.). Na prijatie ponuky nestačí len vyhlásenie oprávneného, že ponuku prijíma, ale musí zaplatiť aj kúpnu cenu. Ak ide o vyplatenie nehnuteľnosti, zákonná lehota je 2 mesiace, ak o vyplatenie hnuteľnej veci, 8 dní. Táto lehota však pôsobí len v prípade, ak sa strany nedohodli na vlastnej lehote.
3. Náhrada škody: Oprávnený z predkupného práva môže ďalej žiadať náhradu škody, ktorá mu vznikla porušením vašej povinnosti ponúknuť mu podiel. Musí však preukázať jej vznik a tiež jej výšku.

Zákonné predkupné právo nemožno obísť

Spoluvlastníci sa však pri jeho vzniku môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu niektorého z nich, nebudú uplatňovať predkupné právo. Takáto dohoda v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 11.02.2004, sp. zn. 22 Cdo 1800/2002, musí byť uzatvorená písomne.

Predkupné právo a poľnohospodárske pozemky

Osobitná právna úprava sa vzťahovala na poľnohospodárske pozemky. Pri predaji poľnohospodárskeho pozemku bol predávajúci podľa § 4 ods. 3 zákona č. 140/2014 Z. z. povinný ponúknuť ho na predaj osobám, ktoré spĺňali zákonom stanovené podmienky (napr. vlastník susedného pozemku, poľnohospodársky podnikateľ). Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť.

Ďalšie prípady predkupného práva k nehnuteľnostiam

Ďalším príkladom predkupného práva k nehnuteľnosti vznikajúceho na základe zákona je predkupné právo nájomcu. Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.“ V tejto súvislosti upozorňujeme, že (ako vyplýva aj z citovaného ustanovenia) zákonné predkupné právo nájomcu sa nevzťahuje na všetky prípady, kedy dochádza k prevodu bytu, ktorý je predmetom nájmu, ale iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza.

Zmluva o kúpe prenajatej veci

Osobitný druh predkupného práva je upravený v ustanovení § 489 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Obchodný zákonník“) pod názvom „zmluva o kúpe prenajatej veci“. „Zmluvou o kúpe prenajatej veci si strany dojednajú v nájomnej zmluve alebo po jej uzavretí, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec alebo prenajatý súbor vecí počas platnosti nájomnej zmluvy alebo po jej zániku. Zmluva o kúpe prenajatej veci vyžaduje písomnú formu.“

Uplatnenie predkupného práva pri darovaní

V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 102/2005 z 25. augusta 2005 sa predkupné právo vzťahuje aj na darovanie. O predmetný rozsudok sa opiera aj rozsudok Krajského súdu v Trnave č. k. 11 Co 108/2011-96 z 21. marca 2012, ktorý zdôvodnil svoj názor nasledovne: “Právnu podstatu predkupného práva je možné vymedziť ako právny vzťah, v ktorom jeden individuálne určený subjekt (oprávnená osoba - spoluvlastník) má právo kúpiť (vykúpiť) vec od druhého individuálne určeného spoluvlastníka, t. j. od konkrétnej povinnej osoby, ako prvý za predpokladu, že tento druhý spoluvlastník chce svoj spoluvlastnícky podiel previesť. Ide teda o vzťah, v ktorom právu oprávnenej osoby zodpovedá povinnosť zodpovednej osoby ponúknuť vec tejto oprávnenej osobe ako prvej ku kúpe (tzv. predkupné právo). Z uvedeného vyplýva, že hoci so svojím spoluvlastníckym podielom môže každý spoluvlastník nakladať obdobne ako vlastník so svojou vecou, jeho zmluvná voľnosť je obmedzená zo zákona predkupným právom ostatných spoluvlastníkov. Predkupné právo sa vzťahuje na prevod spoluvlastníckeho podielu, a nie na jeho prechod. Slovenská odborná literatúra (Fekete, I.: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011) zas uvádza: “Ustanovenie § 140 OZ, ktoré upravuje nakladanie spoluvlastníka so svojím podielom na veci, je treba v súvislosti s ustanovením § 602 ods. 1 OZ vykladať tak, že predkupné právo patrí spoluvlastníkovi len v prípade, ak spoluvlastník chce svoj spoluvlastnícky podiel predať.”

Rozdielny právny názor v porovnaní so slovenskými súdmi zastávajú rozhodnutia českých súdov, ktoré dávajú ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Podľa Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 2408/2007 z 20. októbra 2008 “z gramatického, systematického i logického výkladu vyplýva záver, že predkupné právo náleží spoluvlastníkovi iba v prípade predaja podielu. Zákonnú definíciu predkupného práva obsahuje § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z ktorého jasne vyplýva, že predkupné právo sa uplatní, ak kupujúci chcel vec predať (nie darovať). To vyplýva už zo samotného pojmu „predkupné právo“. Tento pojem nemožno gramaticky vyložiť inak ako právo vec kúpiť skôr, ako niekto iný. Predkupné právo je podrobnejšie upravené ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve (§ 602 a nasl. Občianskeho zákonníka), a táto úprava sa použije aj v prípade predkupného práva spoluvlastníka. Pokiaľ by zákonodarca predpokladal, že právo nadobudnúť prednostne vec by sa týkalo aj iných prípadov ako kúpnej (prípadne zámennej) zmluvy, pomenoval by toto právo inak a zaradil by jeho úpravu do tej časti Občianskeho zákonníka, ktorá upravuje všeobecné inštitúty záväzkového práva. S rozhodnutím Najvyššieho súdu Českej republiky sa stotožnil aj Ústavný súd Českej republiky v uznesení sp. zn. III. ÚS 3688/10 z 27. januára 2011.

Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza: “Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv. Ďalšou argumentačnou slabinou tejto judikatúry sa javí ustanovenie § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého také právo (predkupné právo) možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci, než predajom.

Daňové aspekty predaja

Pri predaji nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve je dôležité správne vysporiadať daňovú povinnosť. Podieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti si nemôžu pri zdanení príjmov z predaja nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov určiť iný podiel na týchto príjmoch, ako je podiel určený podľa ich spoluvlastníckeho podielu (za predpokladu, že nie je podľa Občianskeho zákonníka ustanovený iný podiel). Každý z daňovníkov si vysporiada svoju daňovú povinnosť v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok, v ktorom došlo k predaju, sám za seba. Každý z nich do základu dane (čiastkového základu dane) zahrnie príjmy a výdavky vo výške zodpovedajúcej jeho spoluvlastníckemu podielu.

tags: #je #mozne #predat #spoluvlastnicky #podiel #podmienky