Znalecký posudok pri predaji nehnuteľnosti: Kedy je potrebný a ako vám môže pomôcť?

Predávanie alebo kupovanie nehnuteľnosti predstavuje významný finančný krok. Pri určovaní ceny sa často stáva, že si predávajúci alebo kupujúci neuvedomujú, o koľko tisíc eur môžu preplatiť alebo, naopak, prerobiť. Práve preto zohráva znalecký posudok dôležitú úlohu. Ide o nástroj, ktorý pomáha pri stanovení reálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Tento článok vám poskytne komplexný pohľad na znalecké posudky pri predaji nehnuteľností, ich význam, kedy sú povinné a ako vám môžu ušetriť čas a peniaze.

Čo je znalecký posudok a akú úlohu plní?

Znalecký posudok je oficiálny úradný dokument, ktorý slúži na posúdenie reálnej hodnoty nehnuteľnosti. Vypracováva sa za účelom posúdenia hodnoty bytov, domov, kancelárií alebo pozemkov. V rámci jeho vypracovania prebieha výpočet reálnej trhovej ceny vybranej nehnuteľnosti. Trhová cena nehnuteľnosti sa počíta zo všeobecnej a z technickej hodnoty nehnuteľnosti. Všeobecná hodnota sleduje lokalitu, technická hodnota sa zaoberá stavom nehnuteľnosti. Výsledky z vypracovaného znaleckého posudku majú smerodajný informatívny charakter.

Úlohou znaleckého posudku je nezávislé stanovenie ceny na základe technického stavu a ďalších príslušných údajov o budove. Využitie takýchto kvalifikovaných správ je dobrovoľné v prípade predaja, respektíve kúpy nehnuteľnosti ako pomocný nástroj k dojednaniu ceny. V niektorých právnych úkonoch je dokonca nutné.

Kedy je znalecký posudok povinný?

Povinnosť predložiť znalecký posudok nehnuteľnosti, ktorý je potrebný pre určenie hodnoty daného bytu, domu či pozemku, závisí od konkrétneho právneho či administratívneho úkonu. Dokument bol pôvodne vyžadovaný pri viacerých úkonoch, no kvôli zmenám v legislatíve sa už pri niektorých z nich nevyžaduje. Medzi prípady, kedy je znalecký posudok nutný, patria:

• Pri sporoch v dedičskom konaní: Ak sa nehnuteľnosť, ktorá je predmetom dedičstva, dedí medzi viacerých dedičov, prípadne ju chcú dediči predať a rozdeliť si zisk, súd musí stanoviť cenu na základe odborného znaleckého posudku. Znalca, ktorý určí cenu nehnuteľnosti, určí príslušný súd.
• Pri súdnom vysporiadaní BSM (bezpodielového spoluvlastníctva manželov): Znalecký posudok sa musí predložiť aj pri prebiehajúcom vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Aj v tomto prípade ho vyžaduje súd, ktorý sám určí znalca povereného vypracovaním tohto dokumentu. Na základe vyrátanej ceny nehnuteľnosti rozhodne o delení majetku, resp. o delení zisku z predaja nehnuteľnosti.
• Pri poskytovaní hypotekárnych úverov: Získanie hypoúveru je podmienené adekvátnou zábezpekou. Tou musí byť nehnuteľnosť, ktorej hodnota kryje prípadné straty z nesplácania hypotéky. Či je hodnota založenej nehnuteľnosti dostatočná, to si banky overujú práve formou znaleckého posudku, ktorý nesmie byť starší ako 3 mesiace. Banky vyžadujú znalecký posudok pri vybavovaní hypotéky.

Ktoré úkony sa zaobídu bez znaleckého posudku?

Naopak, existujú situácie, kedy znalecký posudok nie je potrebný. Medzi ne patria:

Prečítajte si tiež: Ako vybaviť rodinný prídavok a rodný list

• Úkony spojené s daňovými povinnosťami majiteľa nehnuteľnosti.
• Pri doručovaní zmlúv do katastra kvôli zmene vlastníckeho práva.
• Pri uzatvorení darovacej zmluvy o darovaní danej nehnuteľnosti.

Znalecký posudok ako pomôcka pri predaji a kúpe

Napriek tomu, že bežný predaj nehnuteľnosti nevyžaduje znalecký posudok, pre obe zmluvné strany bude užitočnou pomôckou. Ako dokument s informatívnou funkciou sa dá využiť pri tvorbe ceny zo strany predajcu. Ten na základe výsledkov znaleckého posudku stanoví cenu primeranú trhovej hodnote nehnuteľnosti, čím sa vyhne jej preceneniu alebo podceneniu. Ako pomôcka poslúži aj kupujúcemu, ktorý si ho môže dať vypracovať, aby pri kúpe neprerobil.

Kto môže vyhotoviť znalecký posudok a ako si vybrať znalca?

Znalecký posudok môže vyhotoviť len autorizovaný znalec, ktorý má príslušnú odbornú kvalifikáciu a je zapísaný v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti. Aby boli výsledky znaleckého posudku považované za reálne a hodnotné, je potrebné si ho nechať vypracovať u renomovaného znalca. Podľa aktuálne platnej legislatívy môžu takéto dokumenty spracovávať iba znalci, ktorí sú zapísaní v oficiálnych zoznamoch Ministerstva spravodlivosti SR.

Pri výbere znalca je dôležité overiť jeho skúsenosti, pretože skúsenosti znalca výrazne ovplyvňujú kvalitu a presnosť posudku. Ak hľadáte renomovaných znalcov na nehnuteľnosti, môžete využiť oficiálny register znalcov Ministerstva spravodlivosti, kde nájdete autorizovaných odborníkov podľa mena, odboru či kraja. Ak využijete služby skúseného realitného makléra, určite má kvalitných overených znalcov a dokáže vám pomôcť s kompletným realitným servisom.

Čo je potrebné k vybaveniu znaleckého posudku?

Znalci si od vás vyžiadajú niekoľko dokumentov potrebných pre zhotovenie celého posudku. Ich zoznam závisí od typu nehnuteľnosti, ktorá je hodnotená. Medzi najčastejšie požadované dokumenty patria:

• Aktuálna kópia listu vlastníctva.
• Aktuálna kópia z katastrálnej mapy.
• Potvrdenie o veku nehnuteľnosti.
• Technická dokumentácia, pôdorys. Pôdorys bytu by sa mal nachádzať v zmluve, ak tam nie je, treba osloviť správcu bytového domu. Projektová dokumentácia stavieb je potrebná len pri domoch, nie bytoch. V prípade, že sa do katastrálnej mapy nezaznačila vykonaná zmena, posudok sa bude musieť doplniť o geometrický plán.
• Doklad o titule nadobudnutia nehnuteľnosti.
• Údaje o pozemku - Tieto údaje dokážu veľmi ovplyvniť výsledok odhadovanej ceny. Napríklad typ pôdy, jej klasifikácia a možné využívanie v budúcnosti. Ak je predmetom ocenenia pozemok, vyžaduje sa ešte doklad o bonite pôdy, čo znamená klasifikovanie pozemku na ornú pôdu, sad, vinicu, trávnatý porast.

Väčšinu podkladov si znalec vie zabezpečiť sám, ale nadobúdací titul a potvrdenie o veku stavby mu musíte poskytnúť vy.

Prečítajte si tiež: Železničné zľavy pre seniorov

Cena znaleckého posudku

Cena znaleckého posudku závisí od typu nehnuteľnosti, jej veľkosti a zložitosti hodnotenia. Donedávna sa cena pohybovala od 150 € za byt, ale dnes sa ceny za byt alebo pozemok pohybujú približne medzi 200 až 250 €, a za dom medzi 300 až 400 €. Odporúča sa vyžiadať si viac cenových ponúk a preveriť referencie znalca.

Ako prebieha vyhotovenie znaleckého posudku?

Vyhotovenie znaleckého posudku sa vykonáva na objednávku po vzájomnej dohode. Medzi klientom a znalcom existuje možnosť dohodnúť si vybavenie všetkých náležitostí znalcom. Prenecháte mu celú zodpovednosť ohľadom úradných dokumentov, vybavenie požiadaviek u notára, na katastri či v banke a ušetríte hromadu času a nervov. Samozrejme, že si niečo budete musieť priplatiť.

Znalecký posudok vyhotovuje znalec vo viacerých častiach. Jedna časť zostáva klientovi, druhá ide často do banky alebo na príslušný úrad. Po prijatí znaleckého posudku si vždy uložte aj digitálnu kópiu.

Znalecký posudok a daňové hľadisko

V súlade s ustanovením § 8 ods. 5 písm. d) ZDP (Zákon o dani z príjmov) daňovým výdavkom pri príjmoch podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP je aj výdavok na finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely.

Za daňové výdavky pri príjmoch z prevodu nehnuteľnosti sa v súlade s § 8 ods. 5 písm. f) ZDP považujú aj výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku. Za výdavky vynaložené na obstaranie nehnuteľnosti v súlade s § 8 ods. 5 písm. f) ZDP je možné považovať aj výdavky na zaplatené úroky, ak daňovník obstaral predávanú nehnuteľnosť z hypotekárneho úveru (úver bol poskytnutý výlučne na kúpu nehnuteľnosti).

Prečítajte si tiež: Príspevky na opatrovanie seniorov

Výdavkami pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP sú v súlade so znením § 8 ods. 5 písm. f) ZDP aj výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii. Takýmito výdavkami sú aj výdavky na vypracovanie znaleckého posudku, ktorý daňovník preukázateľne vynaložil pri kúpe predávanej nehnuteľnosti a aj správne poplatky preukázateľne vynaložené daňovníkom v súlade s osobitnými predpismi, ak uvedené výdavky boli vynaložené výlučne za účelom kúpy predávanej nehnuteľnosti a súvisia s konkrétne predávanou nehnuteľnosťou, t. j. zároveň spĺňajú aj podmienku uvedenú v § 8 ods. 2 ZDP a to, že v tomto prípade boli výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie príjmu z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti uvedeného v § 8 ods. 1 písm.

Čo to znamená v praxi?

Ak ste si pri kúpe predávaného bytu nechali vypracovať znalecký posudok, ktorý bol zo strany banky vyžadovaný ako jedna z podmienok na poskytnutie úveru, ako aj výdavky na správne poplatky pri kúpe predávaného bytu (napr. poplatky platené na katastri nehnuteľnosti), je možné považovať za výdavky na obstaranie nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 5 písm. f) ZDP.

Vzhľadom k tomu, že za výdavky na obstaranie nehnuteľnosti, ktoré je možné uplatniť ako daňové výdavky pri predaji nehnuteľnosti je možné považovať aj výdavky na zaplatené úroky z hypotekárneho úveru, resp. iné poplatky súvisiace s úverom, ktorý pol poskytnutý na kúpu predávanej nehnuteľnosti, je možné považovať za daňové výdavky pri predaji nehnuteľnosti aj iné druhy výdavkov súvisiacich s obstaraním nehnuteľnosti (rôzne druhy poplatkov vynaložených daňovníkom pri obstaraní nehnuteľnosti, napr. poplatky platené na katastri nehnuteľnosti).

Na čo si dať pozor: Rozdiel medzi znaleckým posudkom a trhovou cenou

Dôležité je rozlišovať medzi znaleckým posudkom a trhovou cenou. Znalecký posudok je odborný odhad hodnoty pre potreby banky. Je konzervatívny a znalec sa pozerá do minulosti. Nezohľadňuje špecifické faktory, ako napríklad výhľad z bytu alebo atmosféru lokality.

Trhová cena je strategická suma, ktorú je reálny kupujúci ochotný zaplatiť za vašu nehnuteľnosť, v tejto konkrétnej chvíli, na tomto konkrétnom mieste.

Časté chyby pri predaji nehnuteľnosti so starým znaleckým posudkom

1. Pasca č. 1: Máte posudok z obdobia, kedy boli ceny na vrchole. Problém: Vy trváte na cene, ktorá už nezodpovedá aktuálnej situácii na trhu. Výsledok: Váš inzerát visí na portáloch dlhé mesiace bez odozvy a nakoniec kapitulujete a predáte nehnuteľnosť za nižšiu cenu.
2. Pasca č. 2: Banka vám spravila veľmi konzervatívny odhad. Problém: Vy sa potešíte, dáte cenu podľa posudku a byt sa okamžite predá. Výsledok: Reálna trhová cena, ktorú by ste dokázali získať profesionálnym marketingom a vyjednávaním, mohla byť vyššia.

Preto je dôležité nerobiť odhady podľa starých posudkov a radšej sa obrátiť na odborníkov, ktorí vám pomôžu určiť reálnu trhovú cenu vašej nehnuteľnosti.

tags: #znalecky #posudok #pri #predaji #nehnutelnosti