Zápis práv k nehnuteľnostiam do katastra nehnuteľností: Právny rámec a podmienky

Úvod

Vlastníctvo nehnuteľností je pre mnohých z nás realitou, avšak proces zapisovania vlastníckych práv do katastra nehnuteľností môže byť zložitý a často spôsobuje problémy. Tento článok poskytuje zhrnutie rád, postrehov a informácií, ktoré by mali pomôcť v orientácii v problematike vlastníctva nehnuteľností.

Katastrálny zákon zohráva kľúčovú úlohu v štátnom informačnom systéme katastra nehnuteľností, prispieva k zvyšovaniu právnej istoty a uľahčuje prevody a prechody vlastníctva.

1. Zákon o katastri nehnuteľností

Platná právna úprava katastra nehnuteľností je obsiahnutá v zákone č. 162/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov. Tento zákon zabezpečuje právnu istotu a prehľadnosť vo vlastníckych a iných právach k nehnuteľnostiam.

1.1 Vývoj noviel katastrálneho zákona

Zákon č. 162/1995 Z. z. bol viackrát novelizovaný, aby reagoval na zmeny v spoločnosti a v právnom systéme.

• Zákon č. 222/1996 Z. z.: Zveril rozhodovanie v katastrálnom konaní okresným úradom, čo však v konečnom dôsledku neprinieslo zvýšenie funkčnosti výkonu štátnej správy.
• Zákon č. 255/2001 Z. z.: Vyňal správne orgány katastra zo sústavy orgánov všeobecnej štátnej správy a vrátil sa k špecializovaným orgánom, ktorými sú Katastrálne úrady a Správy katastra. Táto novela sa dotkla mnohých ustanovení, ako je samotný predmet evidovania v katastri a zmenilo sa určenie vlastníka konania o povolení vkladu.
• Zákon č. 173/2004 Z. z.: Upravil niektoré ustanovenia zákona v súlade s požiadavkami a zmenami v oblasti občianskeho a obchodného práva a zosúladil zásadu verejnosti katastra s právnou úpravou ochrany osobných údajov vlastníkov.
• Zákon č. 309/2009 Z. z.: Zakotvila mnohé významné zmeny, nové procesné pravidlá týkajúce sa povolenia vkladu do Katastra nehnuteľností, rozšírila okruh osôb, pre ktoré je prípustná zbierka listín o predchodcov aktuálnych vlastníkov nehnuteľností. Upravila náležitosti návrhu na vklad a dotkla sa aj pôsobnosti katastrálnej inšpekcie, či konania o zmene hranice katastrálneho zákona.

Cieľom novelizovanej právnej úpravy bolo zvýšiť právnu a faktickú istotu zmluvných strán pri prevode nehnuteľností, definovať jednoznačného pôvodcu zmluvy o prevode nehnuteľnosti a s tým spojenú zodpovednosť pôvodcu zmluvy pre prípad vzniku škody.

Prečítajte si tiež: Súvislosť medzi prídavkom a zdravím dieťaťa

Katastrálny zákon upravuje oblasť Katastra nehnuteľností ako evidenčného nástroja na uskutočňovanie funkcií štátu pri ochrane právnych vzťahov k nehnuteľnostiam a pri využívaní a ochrane nehnuteľností. Zabezpečuje plnenie základnej úlohy štátneho informačného systému Katastra nehnuteľností, ktorá spočíva v zvyšovaní právnej istoty fyzických a právnických osôb pri budovaní právneho štátu.

2. Čo je to kataster nehnuteľností?

Kataster nehnuteľností je systém, ktorý zabezpečuje rozhodovanie o vzniku, zmene a zániku vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam, ako aj spravovanie, aktualizáciu a poskytovanie informácií o nehnuteľnostiach, právach k nim a vlastníkoch.

2.1 Predmet evidencie katastra nehnuteľností

Predmetom evidencie katastra nehnuteľností sú najmä:

• Katastrálne územia
• Pozemky
• Stavby
• Byty a nebytové priestory
• Práva k nehnuteľnostiam evidovaným v katastri

Nehnuteľnosti sa v katastri evidujú podľa katastrálnych území.

2.2 Obsah katastra nehnuteľností

Kataster obsahuje najmä tieto údaje:

Prečítajte si tiež: Vzor hodnotenia pohovoru pre sociálneho pedagóga

• Geometrické určenie a polohové určenie nehnuteľností
• Parcelné čísla, druhy a výmery pozemkov, súpisné čísla stavieb, údaje o príslušnosti pozemkov k zastavanému územiu obce a pod.
• Údaje o právach k nehnuteľnostiam vrátane identifikačných údajov o vlastníkoch nehnuteľností

2.3 Funkcie katastra nehnuteľností

Cieľom právnej úpravy na úseku právnych vzťahov k nehnuteľnostiam je dosiahnuť zosúladenie stavu uvedeného v katastri nehnuteľností so skutočnom právnym stavom. Kataster slúži ako nástroj na evidovanie nehnuteľností a práv k nehnuteľnostiam, ktorého integrálnou súčasťou, okrem technických údajov, sú aj údaje o vlastníckych alebo iných právach k nehnuteľnostiam.

Prostredníctvom katastra štát uskutočňuje niektoré svoje funkcie, a to predovšetkým funkciu ochrany práv a slobôd (ochranu práv k nehnuteľnostiam) a hospodársko-organizátorskú funkciu (utváranie podmienok obchodu s nehnuteľnosťami, v podnikateľskej činnosti, ochranu pôdneho fondu a ochranu životného prostredia).

3. Systém zápisu práv k nehnuteľnostiam

Problematika aplikácie právnej úpravy vecných a iných práv k nehnuteľnostiam a ich zápisu do katastra patrí k najzložitejším oblastiam z hľadiska rozhodovacej činnosti nielen katastrálnych orgánov, ale aj súdov.

3.1 Nadobúdanie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam

Je potrebné sa zmieniť o samotnom spôsobe nadobúdania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, a to formou prevodu, či prechodu vlastníckeho práva.

Prevod vlastníckeho práva sa uskutočňuje len na základe zmluvy, ktorá môže byť kúpna, darovacia, prípadne iný typ zmluvy. V tomto prípade platný právny poriadok SR pozná dvojfázový spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, uskutočneným na základe zmluvy. Prvá fáza je tzv. nadobúdací titul, čo je vlastne uvedená zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Druhou fázou je tzv. nadobúdací modus, čo je zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Oslava života seniorov vo Vysokej nad Kysucou

Prechod vlastníckeho práva sa uskutočňuje na základe iných právnych skutočností, teda inak, ako na základe zmluvy.

Právna úprava katastrov zverila rozhodovanie po splnení zákonom ustanovených hmotnoprávnych podmienok vzniku, zmeny alebo zániku vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (rozhodovanie o povolení vkladu) orgánom štátnej správy katastra. Táto ich rozhodovacia činnosť je obdobná rozhodovacej činnosti súdov. V tejto súvislosti teda možno konštatovať, že činnosť orgánov štátnej správy katastra sa v niektorých oblastiach odlišuje od typickej činnosti orgánov štátnej správy a nesie v sebe prvky justičnej činnosti.

3.2 Spôsoby zápisu práv k nehnuteľnostiam

V zmysle § 4 katastrálneho zákona sa zápisy do Katastra nehnuteľností vykonávajú tromi spôsobmi:

• Vklad
• Záznam
• Poznámka

Líšia sa právnymi účinkami. Zápisy práv k nehnuteľnostiam majú podľa katastrálneho zákona právotvorné, evidenčné a predbežné účinky.

• Vklad: Je úkon Správy katastra. Vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam.
• Záznam: Je úkon Správy katastra plniaci evidenčné funkcie, ktoré nemajú vplyv na vznik, zmenu alebo zánik spomínaných práv.
• Poznámka: Je len úkon slúžiaci na vyznačenie skutočnosti alebo pomeru vzťahujúcich sa na nehnuteľnosti prípadne vyjadruje skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou ako aj informuje o nehnuteľnosti a o práve k nej.

Každý z uvedených zápisov sa vpisuje do listu vlastníctva, ktorý sa skladá z troch častí: majetková podstata, vlastníci a ťarchy.

Od mája roku 2010 sa začali opäť vydávať listy vlastníctva s plombou. Touto zmenou sme sa vrátili do obdobia spred septembra 2009. V septembri 2009 totiž vstúpila do účinnosti už vyššie spomínaná novela, ktorá vydávanie vlastníckych listov s plombou zrušila.

Jej cieľ zefektívniť poskytovanie služieb v tejto oblasti sa nenaplnil, ale práve naopak zrušenie vydávania zaplombovaných listov vlastníctva vyvolalo nevôľu občanov, ktorí ich používali na právne úkony. List vlastníctva s plombou bol totiž pre nich určitou zárukou, že nemôže prísť k ďalšiemu nakladaniu s danou nehnuteľnosťou a že ich podanie bude vybavené v poradí, v akom ho doručili správe katastra.

Preskúmavanie zákonností rozhodnutí a postupov katastrálnych orgánov predstavuje značnú časť rozhodovacej činnosti správnych senátov krajských súdov, ale aj odvolacích senátov správneho kolégia Najvyššieho súdu SR. Súdy postupujú podľa ustanovení o správnom súdnictve obsiahnutých v piatej časti Občianskeho súdneho poriadku.

4. Katastrálne konanie

Podstatou a základnou úlohou katastrálneho konania je zapisovanie práv k nehnuteľnostiam, rozhodovanie o zmenách hraníc katastrálnych území, prešetrovanie zmien údajov katastra ako aj oprava chýb a obnova katastrálneho operátu. Podľa § 22 ods. Teda aj keď konania majú povahu správneho konania, katastrálny zákon v niektorých prípadoch upravuje konanie odchylne od zákona o správnom konaní. Na katastrálne konanie je príslušná tá správa katastra v obvode ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Ak sa zápis práv k nehnuteľnostiam vkladom týka nehnuteľností nachádzajúcich sa vo viacerých územných obvodoch správ katastra, je príslušná konať o celom návrhu ktorákoľvek z príslušných správ katastra.

Práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv sa zapisujú do katastra vkladom. Ako už bolo vyššie spomenuté vklad má právotvorné účinky. Teda právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra o povolení tohto vkladu. Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka katastrálneho konania. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí, inak návrh zamietne.

V katastrálnom zákone je osobitne upravená aj účinnosť rozhodnutia o návrhu na vklad práva zo zmlúv o prevode bytov a nebytových priestorov z pôvodného vlastníka na nájomcu. V tomto prípade platí princíp spätných právnych účinkov vkladov, keď účinky vkladu vznikajú ku dňu podania návrhu na vklad. Táto právna úprava posilnila právnu istotu účastníkov konania najmä z hľadiska nejednotného výkladu otázky prechodu nájomných práv v prípade začatia konania o predaji bytu, v prípade úmrtia nájomcu bytu.

Katastrálny zákon určuje katastrálnemu orgánu lehoty, v ktorých má tento orgán rozhodnúť o návrhu na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam a v ktorých má vykonať zápis po povolení takéhoto vkladu. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, správa katastra rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní.

Správa katastra môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad a zaplatení správneho poplatku do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Na druhej strane je potrebné poznamenať, že neustanovuje nijakú sankciu katastrálneho orgánu pri nesplnení a nedodržaní uvedených lehôt. V praxi to môže potom znamenať, že kataster sa uvedenými lehotami vôbec nemusí riadiť, nakoľko takéto „protizákonné konanie“ nebude mať za následok akúkoľvek sankciu.

Preto občanovi ostáva len jedno- dúfať, že katastrálny orgán sa uvedenými lehotami bude spravovať a dodrží ich. Podľa môjho názoru je len otázkou času, kedy táto skutočnosť bude dôvodom ďalšej novelizácie dotknutého zákona. V opačnom prípade nebudeme mať žiadnu zákonom uvedenú možnosť domáhať sa naplnenia litery zákona ohľadne dodržania týchto lehôt.

5. Kataster nehnuteľností v Európe

V tejto poslednej kapitole by som chcela už len poukázať na vývojové trendy katastra nehnuteľností v súvislosti s členstvom Slovenskej republiky v EÚ. Medzi hlavné úlohy Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky patrí aj integrácia Slovenskej republiky v rámci Európskej únie. Slovenská republika vyvíja seriózne úsilie o adaptáciu a plnú realizáciu zákonodarných opatrení, a to hlavne v oblasti vnútorného trhu nevynímajúc sféru katastra nehnuteľností. V ekonomike Európskej únie zohráva trh s nehnuteľnosťami dôležitú úlohu a preto ani oblasť katastra nemôže zostať bez povšimnutia a nevyhnutných inovácií. Dobre fungujúce a efektívne procesy v rámci katastra a registrácie práv k nehnuteľnostiam prispejú k naplneniu cieľov Lisabonskej agendy.

5.1 Základné pojmy

• Nehnuteľnosť: Podľa § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Stavba nie je súčasťou pozemku (§ 120 ods.
• Kataster nehnuteľností: Podľa § 1 ods. 1, veta prvá zákona č. 162/1995 Z. z.
• Nadobúdanie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam: Podľa § 132 ods. 1 Občianskeho zákonníka vlastníctvo možno nadobudnúť kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou (na základe zmluvy), dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom (na základe iných skutočností).

6. Vklad, záznam a poznámka - podrobnejšie

6.1 Vklad

Vklad je forma zápisu práv k nehnuteľnostiam do katastra, ktorá má právotvorné účinky. Vkladom do katastra nehnuteľností sa zapisujú do katastra práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv. Práva k nehnuteľnostiam (vlastnícke právo, záložné právo, vecné bremeno, právo zodpovedajúce vecnému bremenu, predkupne právo) vznikajú, menia sa alebo zanikajú vkladom do katastra. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra o povolení tohto vkladu. Vklad možno vykonať iba na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra. Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka katastrálneho konania. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí, inak návrh zamietne. Rozhodnutie, ktorým sa vklad povoľuje, správa katastra vyznačí v zmluve (nadobúdacieho titulu). Toto vyznačenie obsahuje deň, kedy správa katastra o vklade rozhodla, podpis osoby, ktorá vklad povolila a odtlačok okrúhlej pečiatky správy katastra. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom jeho vyznačenia.

Podľa § 41 ods. 1 a 2 katastrálneho zákona práva k nehnuteľnostiam sa vpisujú do listu vlastníctva a do súboru popisných informácií katastra, tým sa stávajú hodnovernými, prípadne aj záväznými údajmi katastra.

Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrh na vklad, pričom výnimku tvorí ustanovenie § 32 ods. Znamená to, že pri najbežnejšom type katastrálneho konania -- povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra na základe zmluvy -- má katastrálny orgán povinnosť priamo zo zákona č. 162/1995 Z. z.

Katastrálny zákon určuje katastrálnemu orgánu lehoty, v ktorých má tento orgán rozhodnúť o návrhu na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam a v ktorých má vykonať zápis po povolení takéhoto vkladu. Podľa § 47 katastrálneho zákona je správa katastra povinná oznámiť účastníkom konania vykonanie zápisu do katastra v lehote do 15 dní odo dňa vykonania tohto zápisu. Avšak katastrálny zákon v § 72 a nasl., ktorý sa týka poplatkov, trov a sankcií neustanovuje akúkoľvek sankciu katastrálneho orgánu pri nesplnení a nedodržaní uvedených lehôt. V praxi to znamená, že kataster sa uvedenými lehotami vôbec nemusí riadiť s vedomím, že takéto, dá sa povedať protizákonné konanie, nebude mať za následok akúkoľvek sankciu. Občan má teda iba možnosť dúfať, že katastrálny orgán sa uvedenými lehotami bude spravovať a dodrží ich.

6.2 Záznam

Práva k nehnuteľnostiam (vlastnícke právo, záložné právo a ďaľšie práva, ktoré sú predmetom katastra nehnuteľností), ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, príklepom licitátora na verejnej dražbe, vydržaním a práva k nehnuteľnostiam osvedčené notárom sa do katastra nehnuteľností zapisujú záznamom. Záznam sa vykoná na základe verejných a iných listín. Záznam je úkon správy katastra plniaci evidenčné funkcie, ktoré nemajú vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam. Kataster vykoná záznam bez návrhu, prípadne na návrh vlastníka alebo inej oprávnenej osoby. Ak je verejná listina alebo iná listina spôsobilá na vykonanie záznamu, správa katastra vykoná záznam do katastra.

6.3 Poznámka

Inštitút poznámky ako nástroj na informovanie verejnosti o skutočnostiach vzťahujúcich sa na nehnuteľnosť alebo na osobu oprávnenú z práva k nehnuteľnosti má v našom právnom poriadku pomerne dlhú tradíciu. Tento inštitút poznalo už naše knihovné právo pred rokom 1951a bol prevzatý aj do zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon).

V záujme právnej istoty pri nakladaní s nehnuteľnosťami, ako aj v záujme istoty potencionálnych záujemcov o kúpu nehnuteľnosti je potrebné, aby kataster obsahoval informácie o skutočnostiach, ktoré súvisia s právami k nehnuteľnostiam. V katastri sa budú vyznačovať na základe oznámení štátnych orgánov a dlžníkov, prípadne na základe právoplatných rozhodnutí. Právna úprava inštitútu poznámky je v súčasnosti obsiahnutá v prvom rade v katastrálnom zákone. Zápis poznámky do katastra však upravujú aj niektoré ďalšie osobitné právne predpisy, napríklad zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov alebo zákon č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) v znení neskorších predpisov. V rámci prameňov právnej úpravy inštitútu poznámky je potrebné spomenúť aj vyhlášku č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.

Katastrálny zákon v § 5 ods. 3 ustanovuje, že poznámka je úkon okresného úradu, ktorý je určený na vyznačenie skutočností alebo pomeru vzťahujúceho sa na nehnuteľnosti alebo na osobu a ktorý nemá vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam. Ďalej katastrálny zákon v § 38 ustanovuje, že poznámka vyjadruje skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, alebo informuje o nehnuteľnosti alebo o práve k nehnuteľnosti. Z ustanovenia § 5 ods. 3 a § 38 katastrálneho zákona je zrejmé, že zákonodarca koncipoval inštitút poznámky pomerne široko. Takéto široké poňatie inštitútu poznámky považujeme za správne a sme toho názoru, že je potrebné ho zachovať aj v budúcnosti. Poznámky boli v minulosti v zásade delené na poznámky informatívne (evidované na liste vlastníctva pod označením P2) a poznámky obmedzujúce (evidované na liste vlastníctva pod označením P1).

7. Proces vkladu vlastníckeho práva - krok za krokom

1. Podanie návrhu na vklad: Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania, ktorý doručí katastrálnemu odboru Návrh na vklad. Oznámenie sa zašle elektronicky na príslušnú správu katastra.
2. Prílohy k návrhu: Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach.
3. Preskúmanie zmluvy: Katastrálny odbor na návrhu na vklad vyznačí dátum, hodinu a minútu doručenia návrhu na vklad. Katastrálny odbor preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.
4. Rozhodnutie o povolení vkladu: Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nemožno podať odvolanie, návrh na obnovu konania a ani ho nemožno preskúmať mimo odvolacieho konania.
5. Oznámenie účastníkom: Rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu katastrálny odbor zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia.
6. Lehota na rozhodnutie: Katastrálny odbor rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, správa katastra rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní.
7. Správne poplatky: K návrhu na vklad sa prikladajú kolky v hodnote 66 €, alebo je správny poplatok možné zaplatiť prevodom na účet. Poplatok za urýchlené konanie o návrhu na vklad je 265,50 €. Ak pred podaním návrhu na vklad je použité oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, správne poplatky sa znižujú o 15 %.

tags: #zaznam #do #katastra #nehnutelnosti #pravny #ukon