- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Kataster, Doplnková Stavba a Rodinný Dom: Podmienky a Postupy
Stavba je rozsiahly pojem, ktorý v právnom kontexte úzko súvisí so stavebným právom. Tento článok sa zameriava na drobnú stavbu, špecifický druh stavby, ktorej legálnu definíciu nájdeme v § 139b ods. 7 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku.
Čo je drobná stavba?
Podľa stavebného zákona sú drobné stavby definované ako "stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu (napr. pre stavbu na bývanie, pre stavbu občianskeho vybavenia, pre stavbu na výrobu a skladovanie, pre stavbu na individuálnu rekreáciu)." Pre tieto stavby platí, že podstatne neovplyvňujú životné prostredie.
Stavebný poriadok presne určuje, čo sa považuje za drobnú stavbu:
- Prízemné stavby s plochou do 25 m2 a výškou maximálne 5 m (napr. prístrešky, práčovne, úschovne bicyklov a kočíkov).
- Podzemné stavby s plochou do 25 m2 a hĺbkou maximálne 3 m.
Stavebný zákon však okrem definície drobnej stavby uvádza aj stavby, ktoré sa za ňu nepovažujú.
Rozhodnutie o umiestnení stavby
Ustanovenie § 39a stavebného poriadku upravuje rozhodnutie o umiestnení stavby, ktorým sa určujú podmienky pre umiestnenie stavby, požiadavky na obsah projektovej dokumentácie a čas platnosti rozhodnutia. V zmysle § 39a ods. 3 písm. b) a c) Stavebného zákona drobné stavby, stavebné úpravy a udržiavacie práce nevyžadujú územné rozhodnutie.
Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť
Kto môže realizovať stavbu?
Vo všeobecnosti platí, že stavbu alebo jej zmenu môže realizovať len právnická alebo fyzická osoba oprávnená na vykonávanie stavebných prác podľa § 2 ods. 2 Obchodného zákonníka. Pre drobné stavby existuje výnimka, ktorá umožňuje realizáciu svojpomocne so zabezpečením stavebného dozoru. Stavebný dozor môže vykonávať osoba s vysokoškolským vzdelaním stavebného alebo architektonického smeru. Ak má osoba stredoškolské vzdelanie, vyžaduje sa aj 3-ročná prax.
Ohlásenie drobnej stavby
Stavebný poriadok umožňuje realizovať stavby a ich zmeny, prípadne udržiavacie práce na základe ohlásenia stavebnému úradu. V prípade drobných stavieb sa nevyžaduje stavebné povolenie. Podľa § 55 ods. 2 stavebného poriadku postačí ohlásenie v prípade tzv. drobných stavieb. Samotný proces ohlásenia upravuje § 57 stavebného poriadku.
Vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 453/2000 Z. z. upravuje podrobnosti o ohlásení drobnej stavby.
Potrebné dokumenty k ohláseniu:
- Doklad o vlastníckom alebo inom práve k pozemku (list vlastníctva alebo nájomná zmluva).
- Jednoduchý situačný výkres s vyznačením umiestnenia stavby na pozemku, odstupov od hraníc a susedných stavieb a stavebné riešenie stavby.
- Jednoduchý technický opis stavby.
- Rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy.
- Stanovisko orgánu pamiatkovej starostlivosti (ak ide o stavbu, ktorá je kultúrnou pamiatkou).
Stavebný úrad môže určiť, že ohlásenú drobnú stavbu možno uskutočniť len na základe stavebného povolenia.
Stavebník môže uskutočniť drobné stavby len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky. Lehota na začatie uskutočňovania stavby sú 2 roky od doručenia oznámenia stavebného úradu. V prípade drobných stavieb môže stavebný úrad upustiť od ich kolaudácie.
Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote
Pokuty
V prípade, že stavebník uskutočňuje drobnú stavbu bez ohlásenia alebo v rozpore s ním, dopúšťa sa priestupku podľa § 105 ods. 1 písm. d) stavebného poriadku. Stavebný úrad alebo inšpekčný orgán môže uložiť pokutu podľa § 106 ods. 1 písm. c) stavebného poriadku.
Vzdialenosť od susedného pozemku
Vzdialenosť drobnej stavby od susedného pozemku nie je upravená žiadnym právnym predpisom. Vyhláška č. 532/2002 Z. z. stanovuje len vzdialenosť medzi rodinnými domami, ktorá nesmie byť menšia ako 7 m, ak domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor.
Drobná stavba na cudzom pozemku
V prípade drobnej stavby na cudzom pozemku môže ísť o dve situácie:
- Drobná stavba na cudzom pozemku na základe ohlásenia stavebnému úradu (neoprávnená, nie nepovolená stavba).
- Drobná stavba na cudzom pozemku, ktorá nebola ohlásená stavebnému úradu (neoprávnená a nepovolená stavba).
Postup v prípade neoprávnenej stavby upravuje § 135c Občianskeho zákonníka. Stavebný poriadok stanovuje postup v prípade nepovolenej stavby v § 88: "Stavebný úrad nariadi vlastníkovi stavby odstránenie b) stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním alebo bez písomného oznámenia stavebného úradu podľa § 57 ods. 2."
Garáž a prístrešok
Garáž a prístrešok sa môžu považovať za drobnú stavbu, ak spĺňajú zákonné parametre.
Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti
Zápis drobnej stavby do katastra nehnuteľností
Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky vydal dňa 14.01.2014 usmernenie č. USM_ÚGKK SR 1/2014, ktorým sa ustanovuje jednotný postup okresných úradov - katastrálnych odborov pri zápise drobnej stavby do katastra nehnuteľností.
Nový stavebný zákon od roku 2025
Od 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť nový stavebný zákon, ktorý prináša zmeny v oblasti drobných stavieb. Podľa nového zákona č. 25/2025 Z. z. už doplnková funkcia pri drobnej stavbe nie je vyžadovaná, čo znamená, že na pozemku, kde chcete postaviť drobnú stavbu, nemusí existovať hlavná stavba.
Ohlásenie podľa nového zákona
V zmysle § 18 ods. 3 stavebného zákona sa ohlásenie stavebnému úradu vyžaduje pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c), pod čo spadá napríklad prístrešok. Pri nepriehľadnom oplotení je v zmysle § 2 ods. 3 písm. c) potrebné ohlásenie. Ak je oplotenie umiestňované na hranici pozemkov, pôjde v zmysle § 18 ods. 3 písm. e) o ohlásenie.
Je dôležité riadiť sa aktuálne platnou právnou úpravou, konkrétne zákonom č. 201/2022 Z. z. o výstavbe a vyhláškou č. 60/2025 Z. z., ktorá je zameraná na náležitosti dokumentácie k ohláseniu drobných stavieb.
Často kladené otázky
- Je potrebné stavebné povolenie na terasu? Ak terasa nie je konštrukčne spojená s domom, má rozlohu do 25 m2, stačí ohlásenie drobnej stavby. Ak je však terasa spojená s domom strechou alebo hranolmi upevnenými o fasádu, ide o zásah do hlavnej stavby a vyžaduje sa stavebné povolenie.
- Ako je to s bazénom? Ak bazén spĺňa podmienky drobnej stavby, je možné ho postaviť na ohlášku. Záleží však na posúdení stavebného úradu. V prípade trvalého bazéna je potrebné riešiť aj otázku vypúšťania vody.
- Čo ak obec nemá stavebný úrad? Ohlásenie drobnej stavby je potrebné vykonať na stavebnom úrade v obci s rozšírenou pôsobnosťou, do ktorej vaša obec patrí.