Druhy pozemkov v katastri nehnuteľností a ich význam

Kataster nehnuteľností je základný register, ktorý eviduje všetky nehnuteľnosti na Slovensku. Rozdeľuje pozemky do rôznych kategórií podľa ich charakteru a využitia. Každý druh pozemku má svoje špecifiká a obmedzenia, ktoré určujú, na čo sa môže použiť. Preto je dôležité vedieť, do akej kategórie pozemok patrí, či už pri jeho kúpe, predaji alebo využívaní.

Význam druhu pozemku v katastri

Druh pozemku nie je len formálny údaj na liste vlastníctva. Zásadne ovplyvňuje, čo na pozemku môžete reálne robiť. Od neho závisí, či sa tam dá stavať, hospodáriť, rekreovať alebo či budete platiť vyššiu daň. Mnohí kupujúci sa spoliehajú na popis v inzeráte alebo ústne informácie predávajúceho, čo sa im neskôr môže vypomstiť.

Pri kúpe alebo predaji pozemku je zásadné vedieť, aký druh pozemku máte alebo kupujete. Druh pozemku totiž určuje jeho možnosti využitia, daňové zaťaženie, ako aj regulačné obmedzenia (napr. či sa tam dá stavať). Nesprávna domnienka o druhu pozemku môže viesť k finančným stratám, právnym sporom, alebo znemožniť váš zámer.

Druhy pozemkov podľa katastra nehnuteľností

Kataster nehnuteľností rozlišuje viacero druhov pozemkov. Tu je prehľad najčastejších z nich:

• Orná pôda: Slúži predovšetkým na poľnohospodársku výrobu a pestovanie plodín. Kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 2.
• Chmeľnica: Pozemok špecificky využívaný na pestovanie chmeľu. Kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 3.
• Vinica: Kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 4.
• Záhrada: Určená na rekreačné alebo úžitkové využitie, napríklad na pestovanie ovocia, zeleniny či oddych. Kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 5.
• Ovocný sad: Kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 6.
• Trvalý trávny porast: Zahŕňa lúky, pasienky a iné trávnaté plochy, často bez možnosti zastavania. Kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 7.
• Lesný pozemok: Plocha určená na lesné hospodárstvo, pestovanie a ťažbu dreva. Kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 10.
• Vodná plocha: Zahŕňa rieky, potoky, rybníky alebo vodné nádrže, využívané aj na reguláciu vody alebo chov rýb. Ide o pozemok pokrytý vodou. Kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 11.
• Zastavaná plocha a nádvorie: Miesta, kde stoja stavby, a priľahlé plochy, ktoré s nimi funkčne súvisia. Ide o pozemok, na ktorom sa nachádzajú stavby, dvory a iné povrchy. Kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 13.
• Ostatná plocha: Pozemky využívané na technické účely, ako sú komunikácie, sklady alebo manipulačné priestory. Ide o pozemok, ktorý nepatrí do vyššie uvedených kategórií, napr. parkovisko. Kód tohto druhu pozemku je na liste vlastníctva 14.

Trvalý trávnatý porast vs. záhrada - aký je rozdiel?

Trvalý trávnatý porast je vedený ako poľnohospodársky pozemok, určený na kosenie alebo pasenie, a jeho zmena na stavebný pozemok býva zložitejšia - vyžaduje napríklad vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu. Naopak záhrada často patrí do plôch pre bývanie alebo rekreáciu a jej zmena na stavebný pozemok býva jednoduchšia a rýchlejšia, najmä ak už je zahrnutá v územnom pláne. Vždy je však potrebné overiť stav na príslušnom úrade.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

Spôsob využitia pozemku a jeho dôležitosť

Spôsob využitia určuje, čo na pozemku môžete legálne robiť - stavať, pestovať, skladovať alebo len udržiavať. V katastri nehnuteľností je každý pozemok zaradený do určitej kategórie a tá ovplyvňuje možnosti ďalšieho rozvoja alebo potrebu zmeny.

• Stavebná parcela: Určená na výstavbu domu, garáže alebo inej stavby. Výstavba je tu obmedzená.
• Ostatná plocha: Ide o pozemky so špecifickým účelom, často súvisiace s infraštruktúrou, ako sú vodárne, trafostanice alebo verejné komunikácie.
• Orná pôda: Využitie a zmena na stavebný pozemok.

Orná pôda - využitie a zmena na stavebný pozemok

Orná pôda slúži primárne na poľnohospodársku výrobu, a ak na nej chcete stavať, je potrebné prejsť viacerými krokmi. Najprv si overte územný plán obce, či v danej lokalite výstavbu vôbec povoľuje. Ak nie, bude treba požiadať o zmenu územného plánu, čo môže trvať aj niekoľko rokov. Potom je potrebné požiadať o zmenu druhu pozemku v katastri a zároveň ho vyňať z poľnohospodárskeho pôdneho fondu (PPF). S týmto krokom sú spojené poplatky, ktoré závisia od kvality pôdy.

Ostatná plocha - čo všetko to môže byť

• Cesty, chodníky a iné dopravné komunikácie
• Pozemky s technickou infraštruktúrou - napr. vodárne, trafostanice, kanalizácia
• Vnútorné dvory, nádvoria a neúrodná pôda bez využitia

Ako druh pozemku ovplyvňuje cenu nehnuteľnosti

Druh pozemku má priamy vplyv na jeho cenu. Stavebné pozemky sú spravidla drahšie ako poľnohospodárska pôda. Tabuľka uvádza orientačné ceny rôznych druhov pozemkov:

Rozdiel medzi ornou pôdou a zastavanou plochou môže byť v trhovej cene aj stonásobný. Ak kúpite „stavebný pozemok“, ktorý je v katastri stále vedený ako orná pôda v extraviláne, nekupujete stavebný pozemok, ale prísľub a kopu vybavovania.

Preklasifikovanie druhu pozemku v katastri

Áno, preklasifikovanie druhu pozemku v katastri je možné, no vyžaduje splnenie určitých podmienok a schválenie príslušnými úradmi. Najčastejšie sa žiada o preklasifikovanie ornej pôdy na stavebný pozemok, čo zahŕňa proces vyňatia z poľnohospodárskeho pôdneho fondu a súlad s územným plánom obce.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

Zmena druhu pozemku - ako prebieha: Proces sa začína podaním žiadosti na stavebný alebo obecný úrad, ktorý posúdi, či je zmena v súlade s územným plánom. Ak žiadosť spĺňa podmienky, nasleduje aktualizácia v katastri nehnuteľností, čím sa zmena stáva oficiálnou. Celý postup môže trvať niekoľko týždňov až mesiacov, preto je vhodné si podmienky vopred overiť a prípadne konzultovať s úradmi.

Na čo si dať pozor pri kúpe pozemku

Pri kúpe pozemku je dôležité zohľadniť niekoľko faktorov:

• Overiť druh pozemku v katastri: Zistite, či ide o stavebnú parcelu, záhradu, ornú pôdu alebo iný typ, ktorý ovplyvní možnosti využitia.
• Zistiť spôsob využitia a územný plán: Overte, či je pozemok určený na výstavbu a či s tým počíta aj aktuálny územný plán obce.
• Overiť dostupnosť inžinierskych sietí: Zistite, či je pozemok napojený na elektrinu, vodu, kanalizáciu a plyn, alebo ako zložité a nákladné by bolo pripojenie.
• Pozor na pozemky s obmedzeným prístupom: Právne alebo fyzicky ťažko prístupné pozemky môžu komplikovať stavebné povolenie aj samotné využitie.
• Je pozemok v registri C alebo E? Ak je v registri E, trvajte na tom, aby ho predávajúci dal na vlastné náklady zamerať a prepísať do registra C.
• Existujú na pozemku vecné bremená? Prechádza cez pozemok obecný vodovod, plynovod alebo káble vysokého napätia? Tieto informácie nájdete v časti „C“ Listu vlastníctva.
• Môžem nahliadnuť do Územno-plánovacej informácie (UPI)? Toto je kľúčová otázka. Pýtajte sa: „Je tento pozemok v aktuálnom územnom pláne určený na funkciu, ktorú plánujem (napr. bývanie)?“
• Aké sú regulatívy zastavanosti? To, že je pozemok stavebný, neznamená, že na ňom môžete zastavať 80 % plochy. Sú v pláne nejaké blízke stavby?
• Kde sú reálne napojovacie body sietí? „Siete sú v dosahu“ je najnebezpečnejšia veta, s ktorou sa môžete stretnúť. Znamená to však 2 metre alebo 200 metrov?
• Aká je bonita pôdy (BPEJ)? Ak ide o poľnohospodársku pôdu, zistite si kód bonity.
• Aká je hladina spodnej vody? Nachádza sa pozemok v záplavovom území alebo v pásme zosuvov?

Register C a Register E

Parcely registra C sú presne zamerané pozemky evidované v katastri nehnuteľností, ktoré odrážajú skutočný stav v teréne a sú právne záväzné. Naopak, parcely registra E pochádzajú zo starších mapových podkladov a často nezodpovedajú presnej realite, pretože neboli digitalizované alebo presne geodeticky zamerané.

• Register „C“: Moderná mapa, hranice sú presne zamerané.
• Register „E“: Pozemky evidované historicky. Hranice sú často len „na papieri“ a v realite ich môže pretínať iná parcela C.

Ak hranica v teréne nie je viditeľná, alebo je sporná, prípadne sú iné nejasnosti o jej priebehu, geodet vám ju vytýči v teréne - vyznačí jej priebeh značkami. Pri tom musí využívať platné údaje z katastra nehnuteľností a tie, ktoré sú najpresnejšie (spravidla z predchádzajúcich meraní).

V katastri sa evidujú o parceliach registra „C“ aj popisné informácie. Najdôležitejšími údajmi o parceliach sú parcelné číslo, výmera, druh pozemku a číslo listu vlastníctva. Nie každá parcela registra „C“ má založený list vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

Parcela registra „E“ je pozemok, ktorého hranice v teréne sa spravidla nezachovali, a ak chcete vedieť jeho presnú polohu, je potrebné si ho nechať geodetom vytýčiť, prípadné je potrebné vyhotoviť geometrický plán na obnovu pôvodných parciel. Parcely registra „E“ sú zapisované do listov vlastníctva prostredníctvom registra obnovenej evidencie pozemkov. K týmto parceliam sú stále platné právne (vlastnícke) vzťahy, spravidla pochádzajú z evidencie pozemkovej knihy. Z týchto starších evidencií pochádzajú aj údaje o parceliach registra „E“ a to parcelné číslo (ak neboli v rámci ROEPu prečíslované), výmera, druh pozemku. Výmera bola určovaná nepresnými grafickými metódami a pri vyhotovení geometrického plánu sa zmení, keďže geodet ju vypočíta zo súradníc.

Vlastníci, alebo užívatelia pozemkov, ktoré sú na liste vlastníctva zapísané ako parcely registra E katastra, môžu si tieto pozemky nechať geodetom vytýčiť, keďže hranice týchto pozemkov sa v teréne už nenachádzajú a nie sú viditeľné. V dokumentácii katastra, alebo v archíve sa však nachádzajú a geodet ich podľa dostupných údajov vytýči.

Vlastníci, alebo užívatelia pozemkov, ktoré sú na liste vlastníctva zapísané ako parcely registra E katastra, môžu si tieto pozemky vysporiadať a previesť do registra C katastra. Na tento účel slúži geometrický plán na obnovenie pôvodných pozemkov, parciel registra E.

Parcely registra E katastra majú na liste vlastníctva uvedený druh pozemku, ktorý nieje záväzným údajom a nemusí byť platný. Pri prevode parcely E na parcelu C sa môže zmeniť aj výmera parcely, z toho dôvodu doporučujeme zvážiť vyhotovenie geometrického plánu na obnovu pôvodných pozemkov pri kúpe a predaji pozemkov. Problémom môže byť aj získanie úveru a založenie pozemku z dôvodu nejednoznačnosti výmery a druhu pozemku, taktiež odporúčame vyhotoviť geometrický plán. Prevod parcely registra E na parcelu C bude nutný aj ak chcete na týchto pozemkoch stavať stavbu a získať stavebné povolenie. Na vyňatie z pôdneho fondu je potrebný geometrický plán.

Intravilán a Extravilán

• Intravilán: Územie vo vnútri hraníc zastavanej časti obce. Intravilán predstavuje zastavané územie obce, teda časti, ktoré sú určené na bývanie, občiansku vybavenosť a rozvoj. Zahŕňa ulice, domy, školy, obchody a iné stavby.
• Extravilán: Územie „za obcou“. Extravilán je územie mimo zastavaného územia obce, zvyčajne tvorené poľnohospodárskymi, lesnými alebo rekreačnými pozemkami. Tieto pozemky sú často lacnejšie, ale majú prísnejšie obmedzenia na výstavbu. Ak chce majiteľ premeniť extravilánový pozemok na stavebný, musí prejsť procesom zmeny územného plánu a vyňatia z pôdneho fondu.

Kataster nehnuteľností a jeho súčasti

Kataster nehnuteľností je informačný systém, ktorý obsahuje zoznam nehnuteľností, ich popis a údaje o ich geometrickom (tvar a rozmery nehnuteľností) a polohovom určení. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam (vlastnícke právo, záložné právo, predkupné právo, vecné bremeno, správa majetku štátu, obcí, VÚC a nájomné právo (trvajúce viac ako 5 rokov).

Súčasťou katastra je:

• súbor popisných informácií - listy vlastníctva,
• zbierku listín, ktoré potvrdzujú práva k nehnuteľnostiam,
• pozemkové knihy,
• údaje o evidovaných pozemkoch, stavbách, kat.

Katastrálny operát je verejný, každý má právo doň nahliadnuť a robiť si z neho výpisy alebo náčrty. Zakázané je zverejňovanie rodného čísla a ceny poľnohosp. a lesných pozemkov. Stavby sa v katastri nehnuteľností evidujú iba tie, ktoré majú pevný základ, alebo sú s pevným základom spojené, prípadne podzemné stavby.

Stavby v katastri nehnuteľností

Podľa stavebného zákona je stavba stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov. Stavby sa členia na pozemné stavby (zastrešené budovy) a inžinierske stavby (cesty, chodníky, parkoviská, železnice a ďalšie dopravné stavby, inžinierske siete, priemyselné stavby, športoviská).

V katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby (do 25 m2, plot, prípojky). Tieto sú v katastri zobrazené na katastrálnej mape parcelným číslom pozemku, na ktorom je stavba postavená, alebo mapovou značkou a sú označené kódom druhu pozemku a kódom spôsobu využívania pozemku. Pozemné stavby sa v katastri nehnuteľností evidujú iba tie, ktoré majú pevný základ, alebo sú s pevným základom spojené, prípadne podzemné stavby.

Hranicou stavby je pri podzemných a nadzemných stavbách jej prienik so zemským povrchom, alebo ak má nadzemná stavba na 2.-3. podlaží previs, jej priemet na zemský povrch. Na zápis stavby do katastra slúži geometrický plán na zameranie stavby, ktorý je prílohou k návrhu na vydanie kolaudačného rozhodnutia. Stavbu kataster zapíše po predložení žiadosti o zápis, ktorej prílohou je geometrický plán na zameranie stavby a rozhodnutie o určení súpisného čísla. Osobitný prípad je rozostavaná stavba, ktorá sa zapisuje do katastra na zriadenie záložného práva v prospech banky pri hypotekárnych úveroch.

List vlastníctva

List vlastníctva (LV) obsahuje vybrané údaje o nehnuteľnostiach, vlastníkoch, právach a o iných vzťahoch k nehnuteľnostiam a ďalšie údaje. Je to základný doklad na preukázanie vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam. Originál listu vlastníctva je uložený na Správe katastra v okrese, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza.

Správa katastra vyhotovuje na požiadanie overený výpis listu vlastníctva (obsahuje aktuálny stav listu vlastníctva), alebo overenú kópiu listu vlastníctva (obsahuje okrem aktuálneho stavu aj predchádzajúce zápisy). Požiadať o ne môže ktokoľvek, keďže list vlastníctva je verejná listina, ale iba vlastníci ho dostanú aj s uvedením rodného čísla. Správou katastra overený výpis z listu vlastníctva je použiteľný na právne úkony, overenie je potvrdené okrúhlou pečiatkou so štátnym znakom a spoplatnené kolkom v hodnote 8€ (kolky predávajú na pošte).

Overený list vlastníctva na právne účely sa používa na dokladovanie vlastníctva nehnuteľnosti pri kúpe, predaji nehnuteľnosti, oceňovaní nehnuteľnosti znalcom, ku žiadosti o úver, o stavebné povolenie, alebo pri dedičskom konaní. Nesmie byť starší ako 3 mesiace.

List vlastníctva obsahuje číslo listu vlastníctva, názov okresu, názov obce a názov katastrálneho územia. To sú základné identifikátory podľa ktorých sa list vlastníctva vyhľadáva a identifikuje. Obsahuje tieto časti:

• časť A - majetková podstata, ktorá obsahuje všetky nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom práv k nehnuteľnostiam (majetkové teleso).

Register obnovenej evidencie pozemkov (ROEP)

Register obnovenej evidencie pozemkov ROEP je verejná listina na základe ktorej sa nehnuteľnosti, ktoré neboli evidované v katastri nehnuteľností zapíšu na listy vlastníctva ako parcely registra E, pričom listina ROEP sa do katastra zapíše záznamom.

ROEP vyhotovujú súkromné geodetické firmy v súčinnosti s orgánmi štátnej správy a samosprávy vo vybraných katastrálnych územiach, vyhotovenie registra vedie komisia. Komisiu zriaďuje správny orgán (Správa katastra, alebo Obvodný pozemkový úrad) pre každú obec samostatne. Účastníkom konania sú vlastníci pozemkov. Doručuje sa im výzva na predkladanie listín, ktoré osvedčujú ich práva k pozemkom.

Pri spracovaní registra komisia sústredí všetky údaje o pozemkoch v katastrálnom území vrátane právnych vzťahov k nim. Tieto údaje sa všetky nenachádzajú riadne zapísané v katastri nehnuteľností na listoch vlastníctva, ale sú evidované v pozemkovej knihe, v archívoch, listinách, matrikách a iných vierohodných a právoplatných zdrojoch. Na podklade zhromaždených a posúdených listín spracovateľ registra predloží Návrh registra na verejné nahliadnutie v lehote 30 dní v obci, vlastníkom doručí výpis pre pozemky v ich vlastníctve. Námietky voči návrhu sa predkladajú komisii, ktorá ich posúdi a správny orgán vydá o nich rozhodnutie. Proti rozhodnutiu je možné podať odvolanie. Ak sú vyriešené všetky námietky, správny orgán register ROEP schváli. Rozhodnutie o schválení je konečné, bez možnosti opravného prostriedku. Na následné spory o vlastnícke práva k nehnuteľnostiam je príslušný súd.

Výsledkom spracovania a zápisu registra je písomná časť a grafická časť údajov. Písomná časť je súčasťou súboru popisných informácii katastra, údaje sú zapísané na listoch vlastníctva ako parcely registra E katastra. Prístup k nim je možný cez www.katasterportal.sk zadaním parcelného čísla, alebo čísla listu vlastníctva ak vám sú známe, prípadne sa dajú vyhľadať podľa mena vlastníka, alebo osobitne podľa mena nezisteného vlastníka. Pozemky nezistených vlastníkov sú po zápise registra v správe SPF, prípadne v správe štátnej organizácie lesného hospodárstva (lesné pozemky), ale vlastnícke práva nezistených vlastníkov sú stále platné.

Ak sa identifikujete ako nezistený vlastník, musíte preukázať svoje vlastícke práva, alebo práva vašich predchodcov verejnou listinou, alebo inou listinou, ktorá tieto práva osvedčuje. Domnelý vlastník sa obráti na príslušnú Správu katastra, tam si od neho vyžiadajú potrebné listiny. Po preukázaní vlastníctva je vlastník zapísaný do katastra. Ak vlastník je známy ale miesto jeho trvalého pobytu alebo sídla nie sú známe, alebo ak pri vlastníkovi nie sú evidované iné osobné údaje ako meno a priezvisko, zapíše správa katastra tieto údaje po predložení príslušných dokladov, ako sú najmä občiansky preukaz, rodný list, sobášny list a iné. Pri usporiadaní právnych vzťahov k pozemkom , ktorých vlastník je nežijúcou osobou je potrebné podať na príslušný okresný súd žiadosť o začatie dedičského konania podľa mena poručiteľa.

tags: #kataster #nehnuteľností #druhy #pozemkov