Kataster nehnuteľností: Definícia iného nebytového priestoru

V súčasnosti sa čoraz viac správcov bytových domov stretáva s otázkou, ako postupovať v prípade, ak sa v spravovanej budove nachádzajú apartmány alebo ateliéry. Tento článok sa zameriava na definíciu nebytového priestoru v kontexte katastra nehnuteľností, s osobitným dôrazom na apartmány a ateliéry, a objasňuje, ako sa tieto priestory posudzujú z hľadiska správy a legislatívy.

Úvod do problematiky apartmánov a ateliérov

Pojmy apartmán a ateliér nemajú v slovenskom právnom poriadku jasnú legálnu definíciu. Definícia pojmu apartmán bola v minulosti upravená vo vyhláške Ministerstva hospodárstva č. 277/2008 Z. z., ktorá stanovovala kvalifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórii a tried. Táto vyhláška však bola v platnosti iba do 18. februára 2021. Odvtedy legálna definícia pojmu apartmán v právnom poriadku absentuje. Pojem ateliér sa dokonca spomína aj v samotnom zákone č. 182/1993 Z. z.

V praxi tieto pojmy zvyknú spôsobovať nejasnosti v tom, o aký priestor vlastne ide. Vo väčšine prípadov sú totiž apartmán i ateliér nebytovými priestormi a takto sú označené v kolaudačnom rozhodnutí stavebného úradu a zapísané v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva, čo nespôsobuje obzvlášť veľké nejasnosti z pohľadu výkonu správy.

Ako môže byť apartmán bytom?

V súčasnej dobe, kedy nových developerských projektov neustále pribúda, sa stretávame s tým, že apartmány sú v rozhodnutí stavebného úradu označené ako priestor určený na bývanie a zapísané v katastri nehnuteľností a na liste vlastníctva ako byty. Problém nastáva pri územnom plánovaní.

Dôvodov, prečo je priestor v územnom pláne určený ako nebytový priestor - apartmán, môže byť viacero, napríklad územný plán mesta či danej zóny vyžaduje určitý pomer bytov k nebytovým priestorom v danom území, prípadne zabezpečenie parkovacích miest k bytom. Takisto býva priestor označený ako apartmán i vtedy, keď nespĺňa normy na bytové jednotky (napr. rozmery miestností, dĺžka svietenia denného svetla do priestoru a pod.).

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

Ak ide o prípad, že územný plán povoľuje iba určitý pomer bytov a nebytových priestorov, môže nastať práve vyššie uvedená situácia, že síce ide o apartmán, ale stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie, v ktorom už bude takýto priestor označený ako „priestor určený na bývanie“, pretože tento priestor v zásade bude spĺňať všetky technické normy.

V súvislosti so zápisom apartmánu, pri ktorom je v rozhodnutí stavebného úradu uvedené, že je určený na bývanie, do katastra nehnuteľností a nahlásenia trvalého pobytu, je vhodné spomenúť vyjadrenie katastra nehnuteľností uvedené v katastrálnom bulletine č. 3/2007 ako odpoveď na otázku č. 31: „Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Pojem byt je definovaný v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov ako vec určená na bývanie. Nakoľko katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt - vec určená na bývanie, aj keď ide o sezóne bývanie, označený podľa údajov katastra t. j. číslom bytu, číslom poschodia v dome súp. č. stavby, na pozemku parc. č. a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku, alebo iné právo k pozemku. Z uvedeného vyplýva, že apartmán zapíšeme do katastra ako byt.“ V tomto prípade je teda možné si v apartmáne nahlásiť aj trvalý pobyt podľa § 3 ods.

Ateliér ako nebytový priestor

Ateliér na rozdiel od apartmánu býva označený za nebytový priestor z dôvodu nesplnenia podmienok na bytovú jednotku, a to kvôli nedosiahnutiu limitu denného svetla, hygienických podmienok či prípadne hlukových noriem. Vtedy je samozrejmé, že bude označený aj na liste vlastníctva ako nebytový priestor.

Správa budov s nebytovými priestormi

V praxi je už bežnou realitou, že sa v budove nachádza viac nebytových priestorov, apartmánov, ateliérov, než bytov, prípadne iba nebytové priestory, či iba apartmány. Apartmánové domy sa často vyskytujú pri rekreačných zariadeniach a v turistami vyhľadávaných oblastiach.

Podľa § 2 ods. V zmysle § 6 ods. 1 BytZ „správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

Podľa § 24 ods. 1 BytZ „ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis,“ pričom osobitným predpisom sa rozumie zákon č. 246/2015 Z.z.

Na základe vyššie uvedených zákonných ustanovení teda možno dôjsť k záveru, že potreba správy vzniká aj pri budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty (napr. polyfunkčné budovy, kde sa nachádzajú byty i nebytové priestory rôzneho druhu), alebo aj v iných budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu (sem možno zaradiť práve budovy, v ktorých sa nachádzajú iba nebytové priestory, napr.

Pri správe iných budov, teda tých, v ktorých je menej tretina podlahovej plochy určená na bývanie a nie sú v nich najmenej štyri byty, sa však podľa uvedeného ustanovenia neuplatňujú ustanovenia § 29 a §29a ods. 1 BytZ a požiadavky na správcu podľa zákon č. 246/2015 Z.z.

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Dňa 30. októbra bol v parlamente schválený zákon č. 325/2024 Z. z., ktorým bol novelizovaný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej ako „BytZ“). Novela je účinná od 1. januára 2025.

Podľa § 14 ods. 2 BytZ: „Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním; na účely rozhodovania vlastníkov sa za schôdzu vlastníkov považuje aj zhromaždenie.

Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

Novela umožňuje vlastníkom bytov alebo nebytových priestorov v dome hlasovať nielen na hlasovacej listine, ale aj prostredníctvom elektronických prostriedkov (napr. elektronická pošta). Elektronické hlasovanie však nepredstavuje nový osobitný typ hlasovania, ide iba o zmenu formy či spôsobu hlasovania - princíp hlasovania zostáva zachovaný. Podľa nového ustanovenia § 14a ods. 5 BytZ sa elektronické hlasovanie uskutoční vtedy, ak o takýto spôsob hlasovania prejaví vlastník bytu alebo nebytového priestoru záujem. Vykonanie elektronického hlasovania zabezpečí spoločenstvo vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov alebo správca. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru oznámi spoločenstvu alebo správcovi na účely elektronického hlasovania svoju elektronickú adresu (§ 14a ods.

Podľa § 14 ods. 4 BytZ: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom a pri elektronickom hlasovaní správcovi alebo rade.

Novelou došlo k vypusteniu ustanovenia o povinnej náležitosti plnej moci („Súčasťou plnomocenstva musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. ), ktorou je príkaz na hlasovanie. To ale neznamená, že splnomocniteľ nemá právo splnomocnencovi takýto príkaz udeliť. Od 1. januára 2025 však bude otázka rozsahu oprávnení vyplývajúcich z takejto plnej moci ponechaná výlučne na úpravu zmluvného zastúpenia v zákone č. 40/1964 Zb.

Podľa nového znenia § 14b ods. 2 písm. V súvislosti s reformou stavebnej legislatívy nadobudne novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinnosť dňa 1.4.2023. Podľa dôvodovej správy: „Vo väzbe na zmeny v pojmoch podľa novej stavebnej legislatívy sa novo vymedzuje predmet a rozsah právnej úpravy zákona. Ide o pozitívne vymedzenie zákona ako komplexnej úpravy práv a povinností súvisiacich s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov.

Zákon o vlastníctve bytov upravuje niekoľko skupín právnych vzťahov. Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov tvorí základnú skupinu právnych vzťahov. Ďalšia skupina vzťahov vychádza z regulácie práv a povinností vo vzťahu ku správe domov. Úprava práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov pozostáva nielen z ich vzájomných vzťahov, ale aj zo vzťahov s tretími osobami.

Navrhuje sa aj úprava pojmov v predmetnom zákone, a to nielen na účely zosúladenia, ale aj zachovania osobitostí potrebných pre fungovanie právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov. Novela v § 6 prináša negatívne vymedzenie, kedy sa správa domu nevyžaduje. Povinnosť správy domu sa nevzťahuje na rodinné domy a domy, v ktorých sú všetky byty a všetky nebytové priestory vo vlastníctve toho istého vlastníka.

Obmedzenia neplatičov

Obmedzenia neplatičov podľa zákona č. 182/1993 Z. z. Podľa § 5 ods. Obmedzenie neplatiča spočívajúce v oprávnení správcu domu vymáhať vzniknuté nedoplatky (§ 8b ods. 1 písm. Obmedzenie spočívajúce v oprávnení správcu alebo spoločenstva zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia (§ 9 ods.

Podľa tretej vety § 9 ods. 3 BytZ: „V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie.

Metodické usmernenie k novele

Tak, ako sa zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“) nenovelizoval niekoľko rokov, tak bol v tomto roku predmetom zmien hneď dva krát a s rôznymi dátumami nadobudnutia účinnosti. Niektoré ustanovenia zákona č. 177/2018 Z. z. o niektorých opatreniach na znižovanie administratívnej záťaže využívaním informačných systémov verejnej správy a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon proti byrokracii) nadobudli účinnosť 1. 9. 2018 prechodne do 31. 12. 2018 a v plnom rozsahu nadobudnú všetky ustanovenia účinnosť od 1. 1. 2019. Druhá novela č. 283/2018 Z. z. nadobudla účinnosť 1.11.2018, čiže počas prechodného obdobia prvej novely. Nijakým spôsobom sa však tieto ustanovenia nevylučujú a ani sa obsahovo neovplyvňujú. Cieľom navrhovanej úpravy je predovšetkým zjednodušenie a sprehľadnenie právnej úpravy rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj odstránenie niektorých výkladových problémov súvisiacich so správou bytového domu obomi zákonnými formami (správca a spoločenstvo vlastníkov). Ide teda o spresnenie výkladu v praxi najčastejšie aplikovateľných ustanovení zákona.

Navrhovaná úprava prináša predovšetkým jednoznačnejšiu, systematickejšiu a prehľadnejšiu úpravu prijímania rozhodnutí vlastníkmi. Okrem toho navrhovaná úprava zároveň spresňuje viacero súčasných zákonných ustanovení a zavádza mechanizmy, ktoré by mali prispieť k zvýšenej informovanosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov o veciach týkajúcich sa správy domu.

Upresnenie definície spoločných častí

Upresnenie definície pojmu „spoločné časti“ prostredníctvom pojmu „podlahová plocha bytu“ (§ 2 ods. Oproti poslednému zneniu tohto ustanovenia je nové obohatené o pojem „terás“, ktoré sa nepriamo zaradili do spoločných častí domu. Systematiky presnejšie mohla byť táto zmena prevedená úpravou definície § 2 ods. 4, čo by zodpovedalo zámeru predkladateľov novely dosiahnuť definíciu spoločných časti explicitne.

Uvedená zmena je výsledkom rozhodovacej činnosti Najvyššieho súd SR, ktorý v rozsudku sp. zn. 5 Sžr/6/2014 z 9.9.2015 má za to, že „nemožno vymedziť ako samostatné jednotky priestory, ktoré sú príslušenstvom bytu alebo nebytového priestoru, ani priestory, ktoré sú spoločnosťou časťou domu. Najvyšší súd zastáva názor, že lodžiu je nutné považovať za spoločnú časť domu v zmysle § 2 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, s tým, že výpočet spoločných častí domu v zmysle cit. zákona je iba demonštratívny.“ Ďalej sa konštatuje, že lodžia v budove v spoluvlastníctve vlastníkov bytov môže byťpodľa okolností spočívajúcich v účelu jej užívania, buďsúčasťou spoločných častí domu vo vlastníctve vlastníkov všetkých bytových jednotiek (poprípade vo vlastníctve vlastníkov niekoľkých bytových jednotiek), alebo môže byťvo vlastníctve vlastníka bytovej jednotky ako súčasťbytu. V zmysle uvedeného sa najvyšší súd stotožňuje s právnym záverom obsiahnutým v odôvodnení krajského súdu, že lodžia nemôže byťsamostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov v zmysle § 118 Občianskeho zákonníka,ale je súčasťou predmetov právnych vzťahov - bytu. Nemožno preto samostatne prevádzaťani akýmkoľvek spôsobom samostatne nakladaťso spoločnými časťami domu. V prípade balkónov, lodžií a terás nejde o priestorovo vymedzenú časť budovy, ktorú by bolo možné charakterizovať ako miestnosť alebo súčasť súboru miestností, ale o konštrukčné prvky vonkajšej konštrukcie obvodových múrov, prípadne strechy, ktoré už zo svojho technického riešenia a svojej funkcie musia byť spoločnými časťami domu, rovnako ako spoločný obvodový plášť, či strecha budovy. Tento princíp sa uplatní aj v prípade, ak ide o prvky priliehajúce k jednotlivým bytom, pričom možno označiť za nepodstatné, že na takýto konštrukčný prvok majú prístup iba vlastníci priliehajúcich bytov. V zmysle právnej teórie ide o tzv.

Garáž v dome a garážové státie

Zavedenie nového pojmu „garáž v dome“ a jeho definícia (§ 2 ods. Garážou v dome sa rozumie nebytový priestor v dome, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel. Určuje sa, že na to, aby sa priestor mohol považovať za garáž v bytovom dome, je potrebné rozhodnutie stavebného úradu. Zároveň sa výslovne určuje, že ide o nebytový priestor a táto definícia sa netýka nebytových priestorov mimo bytového domu. Definícia je obohatená o účel užívania, ktorým je odstavenie a parkovanie vozidiel. Definícia je teda určená účelom, zktorého je nutné vychádzať pri riešení otázky či sa priestor za garáž považuje alebo nie. Prakticky sa takáto definícia vzťahuje najmä na priestory, ktoré v spodnej časti bytového domu spĺňajú podmienky nebytového priestoru a slúžia na odstavenie a parkovanie vozidiel. Gramatickým výkladom pojmu „vozidiel“ je možné dospieť k záveru, že ide o priestor „širší a väčší“ ako len slúžiaci jednému vozidlu. Garážou sa teda môže rozumieť súbor garážových stojísk podľa § 2 ods.

Zavedenie nového pojmu „garážové stojisko“ a jeho definícia (§ 2 ods. Garážovým stojiskom sa rozumie plošne vymedzená časť garáže v dome; garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom. Pojem sa zavádza najmä v súvislosti s developerskou výstavbou. Garážovým stojiskom je časť nebytového priestoru nachádzajúceho sa priamo v dome, určeného na parkovanie motorových vozidiel (garáž v dome podľa § 2 ods. 13), s ktorým je spojené právo spoluvlastníka garáže v dome užívať toto parkovacie miesto výhradne pre svoje potreby. Spravidla ide o tzv. „hromadné garáže“, kde sú garážové stojiská vyznačené len vodorovným značením, preto nespĺňajú definíciu nebytového priestoru podľa § 2 ods. 3 zákona. Z dôvodu, že garážové stojisko nespĺňa legálnu definíciu samostatného nebytového priestoru, zapisuje sa do katastra nehnuteľností len poznámkou. Podstatnou v tomto ustanovení je veta za bodkočiarkou, ktorou sa určuje že nejde o samostatný nebytový priestor, ale o priestor s ktorým je spojené výhradne užívacie právo. Garážové stojisko je teda v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Do pozornosti dávame aj zaujímavé stanovisko Najvyššieho súdu SR sp. zn. „Ak je garáž spojená s bytom, je jeho súčasťou ako príslušenstvo bytu, vedľajšia miestnosť, ktorá nemôže byť samostatne predmetom právneho vzťahu, pretože vedľajšie miestnosti a vedľajšie priestory nie sú vecami v právnom zmysle. Vo väčšine prípadov je garáž ako príslušenstvo bytu pod spoločným uzavretím s bytom jeho súčasťou. Stavebne i funkčne k tomuto bytu patrí, je napojená na elektrické a vodovodné inštalácie tohto bytu v súlade s dokumentáciou a právoplatnými rozhodnutiami stavebného úradu. Od bytu nemôže byť tak oddelená bez toho, aby sa tým byt neznehodnotil. Pokiaľ je garáž s bytom spojená, tvorí jeden celok a nie je a nemôže byť samostatne spôsobilým predmetom občianskoprávnych vzťahov ako nebytový priestor. Až fyzickým oddelením garáže od bytu zmenou dokumentácie a v stavebnom konaní na základe povolenia vydaného príslušným orgánom, môže dôjsť k zmene účelu a tento priestor - garáž môže byť prekvalifikovaný na samostatný nebytový priestor a môže byť samostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov. Je potrebné rozlišovať medzi garážou, ktorá patrí k bytu, od garáže, ktorá je mimo bytu a podľa príslušných rozhodnutí a dokumentácie má charakter nebytového priestoru.

Skladový priestor

Zavedenie nového pojmu „skladový priestor“ a jeho definícia (§ 2 ods. Rovnakým režimom ako garážové stojiská sa riadia aj skladové priestory, ktoré sa nachádzajú v nebytovom priestore domu a ktoré sa nepovažujú za príslušenstvo bytu. Skladovým priestorom sa rozumie časť nebytového priestoru v dome určeného podľa rozhodnutia stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu.

Príslušenstvo bytu je definované v § 121 ods. 2 Občianskeho zákonníka (ďalej ako „OZ“), podľa ktorého „sú príslušenstvom bytu vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali“. Podľa platnej právnej úpravy je potrebné rozlišovať medzi príslušenstvom bytu, ktoré je s bytom spojené vlastným uzavretím (má spoločný vchod) a príslušenstvom bytu, ktoré je mimo bytu, mimo jeho uzavretia (napr. pivnica, sklad mimo bytu. Vedľajšie miestnosti sú neobytné miestnosti v byte. Keďže sú pod spoločným uzavretím sú súčasťou bytu. Vedľajšie priestory sú neobytné miestnosti, ktoré sú mimo bytu. Na základe uvedeného, byt, ktorý je zložený z viacerých miestností zahŕňa ako súčasť aj tie miestnosti, ktoré sú neobytné (napr. kúpeľňu, WC, komoru). Tieto vedľajšie miestnosti ako príslušenstvo bytu pod spoločným uzavretím sú jeho súčasťou a nemožno ich využiť inak ako pre tento byt, ku ktorému podľa dokumentácie a príslušných rozhodnutí patria. Ak teda nie sú skladové priestory určené ako príslušenstvo bytu v zmysle vyššie uvedeného, bude takýto priestor spadať pod režim ustanovenia § 2 ods.

Doplnením § 2 o definície nových pojmov sa sleduje účel prijatej novely. Odstraňuje sa písmeno f) v § 5 ods. Vypustením § 5 ods. 1 písm. f) sa odstránila obligatórna náležitosť zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome. Konkrétne sa odstránila obsahová náležitosť v podobe zistenia technického stavu bytu alebo nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada. Išlo o nesystematické ustanovenia, v praxi často nevyužívané a zbytočné najmä z dôvodu samostatného zmluvného vzťahu medzi prevádzajúcim na nadobúdateľom.

Potvrdenie o nedoplatkoch

Vyhlásenie o nedoplatkoch sa nahrádza „potvrdením o nedoplatkoch“ (§ 5 ods. V § 5 ods. 2 BytZ sa gramaticky presnejšie nahradzuje doterajšie vyhlásenie správcu alebo predsedu SVB o tom, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách na plnenia spojené s užívaním bytu. Potvrdenie nadobúda týmto spôsobom pozitívny charakter a musí byť štylizované tak, aby sa ním neobchádzal účel jeho vydania. Nejde teda o potvrdenie o tom, že vlastník má nedoplatky, ale o pozitívne potvrdenie o negatívnej skutočnosti, teda o tom, že nemá nedoplatky. Okresný úrad nemôže akceptovať potvrdenie o tom, že vlastník má nedoplatky. Obchádza sa tým zmysel a účel potvrdenia. Niet pochýb o tom, že inštitút potvrdenia má za úlohu chrániť „slabšiu“ stranu zmluvného vzťahu pri prevode bytu alebo nebytového priestoru, najčastejšie v pozícií nadobúdateľa, ktorý si nemusí byť vedomý možného užívania bytu a nebytového priestoru bývalým vlastníkom nie celkom v súlade s predstavami nadobúdateľa.

Nedoplatky a samotná povinnosť vlastníka bytu vykonávať úhrady v zmysle § 10 ods. 1 BytZ, podľa ktorého „sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv“, je viazaná na skutočnosť vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, nie na spôsob ich užívania, ktorým sa len individuálne určuje výška preddavku a konkretizuje sa výška pohľadávky. Aj na základe tohto je správne, ak správca alebo predseda spoločenstva vydá potvrdenie na byt alebo nebytový priestor, nie na aktuálneho vlastníka nehnuteľnosti. Potvrdenie nemôže obsahovať údaj o neexistencii nedoplatkov aktuálneho vlastníka, ak na byte správca alebo SVB eviduje na byte alebo nebytovom priestore nedoplatok, napr. na základe jej užívania predchádzajúcim vlastníkom. Mylné kauzálne spojenie medzi pohľadávkou a osobou, ktorá ho spôsobila, je popretím hneď niekoľkých ustanovení BytZ, napr. § 15, § 10 ods.

Aplikačným problémom potvrdenia o nedoplatkoch je skutočnosť, že príslušný Okresný úrad - katastrálny odbor, ktorému je potvrdenie predkladané, neskúma, či je vydané legitímnym správcom alebo predsedom spoločenstva. Rovnako žiadne ustanovenie Okresnému úradu neurčuje, z akého dátumu má byť dané potvrdenie. Rovnako je pre nás nepochopiteľné, že je inštitút potvrdenia povinnou prílohou zmluvy O PREVODE a netýka sa prechodu vlastníckeho práva, napr. pri prechode na dobrovoľnej dražbe.

Potvrdenie o nedoplatkoch sa rozširuje aj na nebytové priestory (§ 5 ods. Doteraz zákon vo svojom textovom znení určoval podať vyhlásenie o nedoplatkoch, ktoré viazli na byte. V znení zákona chýbala možnosť vydať vyhlásenie aj vo vzťahu k nebytovému priestoru. Novela rozširuje možnosť vydať potvrdenie o nedoplatkoch, ktoré (ne)viaznu nielen na byte, ale aj na nebytovom v priestore v dome.

#

tags: #kataster #nehnuteľností #iný #nebytový #priestor #definícia