Nájomná zmluva, kde je prenajímateľ a nájomca tá istá osoba: Analýza a riešenia

Zložitosť právnych vzťahov sa prejavuje aj v situáciách, keď sa osoba A zaväzuje previesť vlastníctvo na osobu C, pričom osoba A už vlastníctvo nemá. V takýchto prípadoch je kľúčové posúdenie platnosti zmluvy a jej dôsledkov. Často sa právnici snažia zmluvy riešiť absolútnou neplatnosťou a reziduálne vzťahy znižovať na zákonné nároky na náhradu škody a vydanie bezdôvodného obohatenia. Na druhej strane, existuje snaha zachrániť platnosť zmluvy za každú cenu.

Dôležitosť platnosti zmluvy

Vlastnícke právo nemusí prejsť ani v jednom prípade, ale platnosť zmluvy je naďalej kľúčová. Ak sa zmluva vyhlási za absolútne neplatnú, osoby A a C strácajú všetky zmluvné nástroje, ktoré si dohodli. Môže ísť o úpravu zmluvných nárokov na náhradu škody, rôzne limity, platobné podmienky, viazané účty atď. Oddeliteľnosť neprichádza do úvahy, pretože prevod veci nie je oddeliteľný od zvyšku zmluvy. Ak sa celá zmluva "hodí do koša", stranám zostane len § 42 OZ alebo § 268 ObZ.

Možné riešenia

Absolútna neplatnosť

Fekete postuluje absolútnu neplatnosť druhej zmluvy, keď v komentári k § 37 OZ uvádza ako príklad k právnej nemožnosti plnenia "napr. prenajímaná vec bola už prenajatá tretej osobe" (FEKETE, I.: Komentár k OZ, s. 132). V českom prostredí Telecký písal, že anglosaské vyhlásenie predávajúceho o vlastníctve k pozemku sa síce v českom prostredí používa, v praxi je však irelevantné, pretože ak predávajúci nemá vlastnícke právo, nevznikne kúpna zmluva a kupujúci bude mať nárok na vrátenie kúpnej ceny z titulu bezdôvodného obohatenia (TELECKÝ, I.: Nemovitosti ve finančních transakciách. In: Ad notam 5/2008, s. 158). Zdá sa, že české súdy väčšinou judikujú absolútnu neplatnosť zmluvy 2.

Tento postoj vychádza z ignorovania rozdielu medzi titulom a módom - medzi záväzkovoprávnym a vecnoprávnym aspektom prevodu.

Porušenie záväzku

Alternatívou k absolútnej neplatnosti je interpretovať túto situáciu ako porušenie záväzku. Zmluva 2 je čisto obligačný úkon, ktorým sa osoba A zaväzuje previesť vlastníctvo v prospech osoby C. Prevod vlastníctva nemusí byť okamžitý a môže nastať až po splnení určitých podmienok alebo napr. po uplynutí určitého času. Ak aj osoba A vec v čase uzavretia zmluvy nevlastní, nie je možné vylúčiť, že kým sa jej povinnosť previesť vlastníctvo stane "splatnou", bude vec vlastniť.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Napríklad, ak sa A a C v pondelok dohodli na predaji auta, ktoré má A odovzdať v piatok, ide o obligačný úkon. Ak A auto v pondelok nevlastní, môže ho v stredu kúpiť a v piatok riadne splniť svoj záväzok. Ak A auto v pondelok vlastní, ale v stredu ho predá niekomu inému, osoba A nebude schopná splniť svoj záväzok odovzdať auto (s vôľou previesť vlastníctvo), ale zmluva predsa nemohla byť v pondelok platná a potom sa od stredy zrazu stať neplatná absolútne - teda spätne k pondelku.

Situácia je identická, ak sa zaviažem, že k odovzdaniu dôjde hneď. Ešte stále totiž medzi obligačným úkonom (zmluvou) a vecnoprávnym úkonom (odovzdaním s vôľou previesť vlastníctvo) existuje aspoň jedna logická sekunda, počas ktorej by A mohol vlastníctvo obstarať (ak ho nemá) a počas ktorej ho mohol stratiť (ak ho mal). Na konci tejto logickej sekundy je jasné, že A nie je schopný splniť svoj záväzok, ale to neznamená, že obligačný úkon vykonaný na začiatku tejto sekundy bol neplatný.

V súvislosti s nehnuteľnosťami je situácia jemne komplikovanejšia, keďže máme tri úkony. Po prvé obligačnú zmluvu, po druhé vecnoprávny úkon vyhotovenia vkladuschopnej listiny (ako to Michal nazýva) a po tretie konštitutívny akt orgánu verejnej moci (povolenie vkladu). Prvé dva úkony zväčša splývajú v jednu zmluvu. Ale taktiež nemusia. Taktiež nie je dôvod tvrdiť, že neschopnosť predávajúceho splniť záväzok previesť vlastníctvo spôsobuje absolútne neplatnosť obligačného úkonu.

Dvojitý prenájom

Tak isto je nesprávne postulovať absolútnu neplatnosť v súvislosti s dvojitým prenájmom tej istej veci. Ak A prenajme jednu vec osobe B a potom osobe C, asi nebude schopný poskytnúť osobe C užívacie právo (pretože ho už poskytol osobe B). Možno však bude. Možno má v zmluve s osobou B dohodu, že jej nevadí, keď tú istú vec prenechá do nájmu ďalšej osobe (napr. prenájom bytu viacerým študentom). A možno bude schopný s osobou B ukončiť nájom. Absolútna neplatnosť však všetky tieto možnosti "hádže do koša" a prenecháva stranám zákonné nároky z § 42 OZ a § 268 ObZ.

Najvyšší súd potvrdil, že druhá nájomná zmluva na raz prenajatú vec nie je nevyhnutne neplatná (NS SR sp. zn. 4 MCdo 23/2008).

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Rozhodnutie NS SR sp. zn. 1 Cdo 31/2000 (R 87/2001)

"Ak totiž bola scudzená nehnuteľnosť zmluvou viac subjektom alebo ak bola tá istá nehnuteľnosť prevádzaná dvakrát (resp. viackrát), stane sa jej vlastníkom ten, komu ako prvému bol povolený vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Ten, kto bol dvojitým scudzením poškodený, má nárok na náhradu vzniknutej mu škody podľa všeobecných ustanovení o zodpovednosti za škodu ( § 420 Občianskeho zákonníka). "

Argumentácia Martina Maliara

  1. Ak sa zaviažem uzavretím zmluvy o dielo, že zhotovím určité dielo a nie som toho schopný, tak tiež zmluva o dielo by mala byť neplatná?
  2. Pri veciach určených druhovo je to ešte vypuklejšie, k akým absurdným výsledkom by iná argumentácia viedla. Mám kilo soli. Uzavriem dve zmluvy, ktorými sa zaviažem predať kilo soli dvom veriteľom (kupujúcim). Jednému odovzdám. Druhá je neplatná ? Alebo keď ďalší deň idem od tretej osoby kúpiť kilo soli a odovzdám (splním) obom, tak platná? Alebo som plnil na základe neplatnej zmluvy, lebo v čase keď som uzatváral zmluvu som nemal dve kilá soli?
  3. Ak za spoločnosť nedojednal zmluvu štatutár (ale zamestnanec bez dostatočného splnomocnenia), tak zmluva absolútne neplatná (vo zverejnených rozhodnutiach). To, že niekto by snáď (napr. ten kto konal) z konania mohol byť zaviazaný a teda zmluva platne existuje (akurát možno medzi inými osobami - 33 OZ) súd v argumentácii absolútnej neplatnosti nepomýli.
  4. Ona tá absolútna neplatnosť "oslobodzuje" súd od sporu - ale spravidla nie od vyriešenia problému. Následne síce príde spor o vydanie bezdôvodka, ale to už môže napr. napadnúť kolegovi a okrem toho to bude nová vec :-)

Reakcia ^ez^

  1. Dôvod neplatnosti existuje, len tvoj výklad je trochu formalistický.
  2. Existuje tam nemožnosť plnenia a to od počiatku. § 37 ods. 2 OZ.
  3. § 352 OBZ upravuje DODATOCNU nemoznost plnenia, ktora vyplyva zo zasahu statnej moci. okrem toho § 352 obsahuje slovo "tiez", teda vyjasnuje kedy je zavazok dodatocne nesplnitelny. nedava definiciu co je to nemoznost plnenia.
  4. § 351(1) OZ sa podla mna vztahuje na pripady, kedy uzavries zmluvu o preprave a potom ti policia zoberie vodicak. logicky mozes splnit zmluvu niekym kto vodicak ma. nemozes vsak tvrdit ze mas pravnu paku ako donutit prveho najomcu na splnenie tvojho zavazku - co ani nemoze, prenajima vlastnik, najomca dava do podnajmu.
  5. § 345 OBZ je dispozitivne ustanovenie, od ktoreho sa vacsina najomnych zmluv odchyluje svojim znenim.
  6. Ad § 679 OZ: z realnej zmluvy: "Ak nájomca skončí nájom pred uplynutím doby nájmu, zábezpeka sa použije ako zmluvná pokuta za predčasné ukončenie zmluvy." neplatne? vela stastia pred rozhodcovskym sudom vo Velkom Krtisi. mozno ti ustavny sud da za pravdu.
  7. Ad § 517 a 679 - preco by mal byt najomca zatazovany zbytocnymi ukonmi (poskytnutie lehoty, dorucovanie odstupenia) ak nespravil nic v rozpore so zakonom ani DM, a je jasne ze k odovzdaniu bytu nedojde a este to moze viest k zbytocnym dlhorocnym sporom.
  8. Oklamany najomca nema vacsinou vyjednavaciu poziciu na to aby do zmluvy mohol zapracovat sankcie ktore by mu pomohli keby ostali platne ked nedojde k odovzdaniu. na slovensku moze byt rad ak vobec pisomnu zmluvu dostane.
  9. Tvoj vyklad zbytocne komplikuje situaciu pre 99% najomcov, aby 1% z nich mohlo mat "viac moznosti" voci niekomu kto sa dopustil podvodneho konania.

Reakcia Juraja Gyarfasa

V právnom a demokratickom štáte, ktorý si ctí zmluvnú slobodu svojich občanov, by sa vždy malo vychádzať z toho, že zmluva je platná, ak neexistuje dôvod neplatnosti. Diskusia by nemala byť o tom, že sa preukazuje platnosť zmluvy (negatívna skutočnosť - teda neexistencia dôvodov neplatnosti - sa aj tak ťažko preukazuje), ale skôr o vysvetlení, prečo sa takáto zmluva považuje za neplatnú. Argument, že "nič z toho mi nepripadá dosť dôležité, aby zmluva ostala platná" je z tohto hľadiska úplne irelevantný. Skôr treba nájsť niečo, čo je dosť dôležité, aby zmluva nebola platná. Možné dôvody neplatnosti napadajú jedine rozpor so zákonom alebo nemožnosť plnenia.

Po prvé, neexistuje zákonné ustanovenie, ktoré by zakazovalo jednu nájomnú zmluvu na ten istý predmet. Takže tam nevidím neplatnosť pre § 39. Ten príklad so študentským bytom bol práve preto, aby som ilustroval, že takáto norma nevyplýva ani "z povahy veci". Po druhé, nevidím tam ani nemožnosť plnenia. O faktickej nemožnosti nemožno hovoriť, lebo vec zjavne existuje a dala by sa prenajať. Tak isto nemožno hovoriť ani o právnej nemožnosti, pretože tú treba vykladať ako zákaz daného plnenia. Poskytnutie užívacieho práva určite nie je zakázané. Občiansky zákonník je v tomto smere dosť kusý, ale § 352 ObZ (v kontexte dodatočnej nemožnosti) jednoznačne hovorí, že právnou nemožnosťou sa rozumie zákonný alebo úradný zákaz určitého plnenia, nie zákaz na základe inej zmluvy. A musí ísť dokonca o predpisy na dobu neurčitú. A § 352 ods. 1 výslovne ustanovuje, že nemožno hovoriť o nemožnosti, ak možno záväzok splniť pomocou tretej osoby. Pôvodný nájomca nepochybne takouto treťou osobou je a prostredníctvom neho by vlastník vedel záväzok zo zmluvy 2 splniť.

A k riešeniu danej situácie a ochrane "oklamaného nájomcu" - bude mať možnosť odstúpiť. V obchodnom práve to vyplýva z § 345 (ťažko si predstaviť podstatnejšie porušenie). V občianskom práve to bude vyplývať z jemne extenzívneho výkladu § 679 (a minori ad maius) alebo z § 517. Oklamaného nájomcu moje riešenie chráni viac ako tvoje - má totiž na výber, či prenajímateľovi poskytnúť dodatočný čas, či odstúpiť, atď. Má proste viac možností. Zatiaľ čo podľa tvojho výkladu je zmluva raz a navždy neplatná a ak sa strany povedzme aj neformálne dohodli na posunutí začiatku nájmu (teda dodatočnej lehote na plnenie), nebude sa nájomca aj tak už nikdy môcť spolahnúť na nájomnú zmluvu (ak je tam povedzme povinná písomná forma). Takže nakoniec celá situácia ešte bude na škodu oklamaného nájomcu.

Vplyv vlastníctva a nájmu na poľnohospodárske pozemky

Práva a povinnosti vlastníkov a nájomcov

Vlastník veci je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. S vecou (hnuteľnou alebo nehnuteľnou) teda môže disponovať podľa vlastného uváženia.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Nájomná zmluva predstavuje vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti.

Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Spôsob a čas podnájmu je nájomca povinný prenajímateľovi oznámiť do 30 dní. Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi.

Na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24.

Ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas.

Ukončenie nájmu a zmena účelu pozemku

Nájomná zmluva zaniká uplynutím doby, dohodou, výpoveďou alebo odstúpením, ak to zmluva alebo zákon pripúšťa. Samotná zmena evidencie parciel (z E na C) a ich rozdelenie geometrickým plánom nie je automaticky dôvodom na zánik nájomného vzťahu. Rozhodujúce je, či došlo k zmene účelu využitia pozemku a či je táto zmena v súlade s nájomnou zmluvou.

Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo (napr. obec vydá stavebné povolenie alebo začne stavebné konanie), môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.

Riešenie sporov a vymáhanie nájomného

Pri riešení situácie s nezaplateným nájomným je vhodné postupovať systematicky. Najprv by som odporučil poslať písomnú upomienku prostredníctvom doporučeného listu s doručenkou, kde znova uvediete sumu dlžného nájomného a termín splatnosti, ktorý ste mali dohodnutý v zmluve. Ak to neprinesie výsledok, zvážila by som podanie žaloby na súd. V žalobe by ste mali uviesť nároky na nevyplatené nájomné, ako aj uplatnenie prípadných úrokov z omeškania od dátumu splatnosti.

tags: #najomna #zmluva #majitel #a #najomca #rovnaka

Ďalšie články