Kataster nehnuteľností na Slovensku: História a súčasnosť

Kataster nehnuteľností je kľúčový systém evidencie a ochrany práv k nehnuteľnostiam na Slovensku. Tento článok sa zaoberá históriou katastra nehnuteľností, jeho funkciami a vývojom, ako aj aktuálnymi problémami a výzvami v tejto oblasti.

Úvod do katastra nehnuteľností

Inštitút katastra nehnuteľností možno definovať ako geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra nehnuteľností sú hlavne údaje o právach k takýmto nehnuteľnostiam. Ide najmä o jedno z najdôležitejších práv týkajúcich sa nehnuteľností, o vlastnícke právo. No to nie je jediné právo, ktoré sa eviduje v katastri. Kataster eviduje tiež údaje o právach, ktoré vyplývajú zo správy majetku štátu - Slovenskej republiky, ale aj údaje o právach vyplývajúce z majetku obcí (miest), z majetku samosprávnych krajov (vyšších územných celkov). Obsahuje tiež údaje o nájomných právach k pozemkom, ak tieto nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej 5 rokov. Kataster nehnuteľností tvoria takzvané katastrálne operáty. Kataster je totiž aj niečo ako veľmi prehľadný informačný systém, ktorý slúži hlavne na ochranu práv k rôznym druhom nehnuteľností. Inak povedané, aj laik si môže prostredníctvom katastra overiť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam, vecné bremená, záložné práva, atď.

Dôležitým účelom katastra je tiež to, že slúži ako informačný systém pre oblasti, akými sú napríklad platenie daní z nehnuteľností, ako aj informačný systém pre rôzne poplatkové účely spojené s vlastníctvom nehnuteľností, prenájmom nehnuteľností, či s prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Kataster slúži tiež na oceňovanie rôznych druhov nehnuteľností. To sa týka najmä pozemkov, ale napríklad aj bytov a nebytových priestorov. Prečo? Z jednoduchého dôvodu, akým je orientácia na trhu z nehnuteľnosťami. V dnešnej dobe moderných informačných technológií je totiž otázkou v podstate elementárnej znalosti práce s internetom a trochou šikovnosti to, aby si aj obyčajný laik vedel aspoň orientačne určiť cenu svojej nehnuteľnosti, svojho bytu, chaty, či pozemku. Stačí do niektorého z vyhľadávačov zadať správne údaje týkajúce sa príslušného katastrálneho územia a je to.

Kataster slúži tiež na ochranu poľnohospodárskeho pôdneho fondu, lesného pôdneho fondu. Slúži tiež na ochranu nášho životného prostredia, na ochranu nášho nerastného bohatstva, ale aj na ochranu národných a kultúrnych pamiatok, ostatných kultúrnych pamiatok, či chránených území a prírodných výtvorov. Zároveň je predpoklad, že kataster bude aj v budúcnosti slúžiť ako základ pre rôzne informačné systémy o nehnuteľnostiach.

História katastra na Slovensku

Dôvody na to, aby v minulosti začali vznikať zápisy pozemkov do ucelených zoznamov (teda v podstate niečo čo by sme mohli nazvať predchodcami dnešného katastra nehnuteľností), boli hlavne ekonomické. Aj v minulosti totiž štáty (rôzne stredoveké kráľovstvá, kniežatstvá, či republiky) potrebovali mať prehľad o veľkosti majetkov - území, ktoré sa nachádzali v ich hraniciach. Dôvod bol veľmi jednoduchý, pretože tento prehľad potreboval mať vtedajší výkonný štátny aparát kvôli rôznych formám zdanenia takéhoto vlastníctva (či dočasnej držby, pričom sa zvyčajne jednalo o pôdu). Z týchto naturálnych daní bol financovaný chod štátu, náklady na prevádzku kráľovského dvora, armádu, atď.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

Napríklad slávny Napoleon Bonaparte dal vybudovať niečo ako súčasný kataster nehnuteľností v nemeckom Bavorsku, ktoré dovtedy podobnú inštitúciu nemalo. Prostredníctvom takejto inštitúcie došlo k výraznému zvýšeniu príjmov štátneho rozpočtu bavorského kráľovstva a taktiež sa zjednodušilo obchodovanie s pozemkami (či inými nehnuteľnosťami). No tieto prvotné formy katastrov nemali ešte za svoj primárny cieľ ochranu majetku ako je tomu dnes.

Slovensko si prešlo v priebehu minulého storočia významnými celospoločenskými zmenami. Ešte začiatkom 20. storočia patrilo ako časť Uhorska do Habsburskej monarchie. Po konci prvej svetovej vojny a rozpade Rakúska - Uhorska sa stalo súčasťou prvej ČSR, v rokoch pred a počas druhej svetovej vojny na našom území existoval samostatný Slovenský štát. Po porážke nacizmu bola opätovne obnovená Československá republika, no už v roku 1948 došlo k prevratu a zmene demokratického režimu na komunistický s vládou jednej politickej strany. Počas všetkých týchto významných historických medzníkov našich dejín sa samozrejme vyvíjal aj inštitút pozemkových úprav, ako aj rôzne evidenčné systémy predchádzajúce dnešnému katastru nehnuteľností.

Zásadným prelomovým obdobím boli roky po páde komunistického režimu a neskôr roky opätovného zavádzania demokratických štandardov, ako aj princípov trhovej ekonomiky a celkovej zmeny právneho systému. Išlo hlavne o obnovu právneho štátu a v rámci toho o obnovu a garantovanie všetkých druhov vlastníctva, samozrejme vrátane vlastníctva nehnuteľností. Najmä v období rokov 1945 až 1951 však mal informačný systém evidencie nehnuteľností pomerne značné nedostatky. Tie boli spôsobené druhou svetovou vojnou, ako aj udalosťami z nasledujúcich rokov. Hlavne v dôsledku preferovania užívacích vzťahov ku kolektivizovaným formám a takýmto využívaním poľnohospodárskej pôdy a lesnej pôdy v období rokov 1950-1989. V tomto období dochádza na našom území k zásadnému oddeľovaniu vlastníctva nehnuteľností od ich užívania. Obdobie týchto zhruba 40 rokov tiež prispelo k tomu, že povedomie Slovákov o vlastníckych vzťahoch k rôznym druhom nehnuteľností zásadne pokleslo a realitný trh na Slovenku fakticky neexistoval, hlavne ak to dáme do porovnania s obdobím po roku 1989. V rokoch 1951 až 1989 napríklad na našom území neexistoval žiadny orgán (úrad, inštitúcia), ktorý by mal na starosti správcovstvo evidencie nehnuteľností, prípadne aktualizáciu informácií o rôznych vlastníckych vzťahoch k nehnuteľnostiam. Následkom bolo, že po roku 1989 logicky nastala potreba, aby sa takýto informačný a evidenčný systém musel vybudovať úplne nanovo.

Každopádne bol stav na Slovensku v roku 1989 na úseku evidencie nehnuteľností, vlastníckych vzťahov k nim v dôsledku vyššie popísaných udalostí veľmi zložitý a málo prehľadný. Už ku dňu vzniku samostatnej Slovenskej republiky, teda 1. januára 1993 vznikli súčasne na celom území Slovenska aj osobitné štruktúry pre evidenciu nehnuteľností. Došlo tak k veľmi podstatnej reorganizácii a zmene dovtedajšieho spôsobu evidovania pozemkov.

Najdôležitejšie bolo prijatie zákona č. 265/1992 Zb. o zápise vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam a samozrejme prijatie zákona SNR č. 266/1992 Zb. o katastri nehnuteľností v Slovenskej republike, ktorý na základe tohto zákona vznikol už k 1. januáru 1993, teda spolu so vznikom samostatnej Slovenskej republiky. Tieto dva zákony položili základy a v podstate umožnili vznik súčasného systému založeného na existencii katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

Funkcie a význam katastra nehnuteľností

Kataster nehnuteľností zohráva kľúčovú úlohu v oblasti realitného práva a trhu s nehnuteľnosťami. Jeho hlavné funkcie a význam možno zhrnúť nasledovne:

• Evidenčná funkcia: Poskytuje pravdivé a hodnoverné údaje o nehnuteľnostiach, ktoré sú v ňom evidované. Týmto zabezpečuje poriadok a právnu istotu pri nakladaní s majetkovými hodnotami.
• Ochrana práv: Pomáha predchádzať konfliktom a problémom, ktoré môžu nastať pri užívaní stavieb alebo pozemkov. Spoľahlivo určuje, kto je vlastníkom konkrétnej nehnuteľnosti.
• Informácie pre verejnosť: Laikom aj odborníkom poskytuje prístup k dôležitým informáciám o nehnuteľnostiach, ako sú vlastnícke práva, vecné bremená a záložné práva.
• Podpora trhu s nehnuteľnosťami: Umožňuje transparentné a efektívne obchodovanie s nehnuteľnosťami.
• Ochrana životného prostredia a kultúrneho dedičstva: Slúži na ochranu poľnohospodárskeho a lesného pôdneho fondu, životného prostredia, nerastného bohatstva, národných a kultúrnych pamiatok.

Aktuálne problémy a výzvy

Aj napriek významu katastra nehnuteľností, existujú v tejto oblasti problémy a výzvy, ktoré je potrebné riešiť. Medzi ne patrí:

• Chyby v katastri: V listoch vlastníctva sa môžu objaviť chybné, neaktuálne alebo neúplné údaje, ktoré vznikajú v dôsledku ľudského faktora.
• Nejasné pravidlá: Nejasné a nejednoznačne upravené procesy schvaľovania zámeru a spôsobu prevodu nehnuteľného majetku z dôvodu hodného osobitného zreteľa môžu poškodzovať záujmy obcí a ich občanov.
• Nedostatočná transparentnosť: Prevod majetku formou osobitného zreteľa môže byť netransparentný a finančne nevýhodný pre verejné inštitúcie.
• Nedostatočné využívanie eurofondov: Problémy s využívaním eurofondov môžu obmedzovať možnosti samospráv pri zveľaďovaní a modernizácii majetku.

Samospráva a nakladanie s majetkom

Samosprávy na Slovensku sú vlastníkmi hnuteľného i nehnuteľného majetku, s ktorým sú povinné narábať v zmysle platnej legislatívy. Časté problémy však vznikajú s takým majetkom, ktorý je pre samosprávu nepotrebný, prípadne jeho oprava je nerentabilná.

V ostatných rokoch sa objavili prípady, kedy sa samosprávy príliš ľahkovážne a nevýhodne zbavovali svojho majetku, neuvažovali o jeho budúcom využití a nesnažili sa predať či prenajať nehnuteľnosti čo najvýhodnejšie. Kontrolóri Najvyššieho kontrolného úradu SR (NKÚ) zistili, že viac ako dve tretiny predajov či prenájmov nehnuteľného majetku realizovali formou tzv. osobitného zreteľa, ktorý mal byť výnimočným spôsobom použitým v odôvodnených prípadoch.

NKÚ upozorňuje na rizikovosť prevodu majetku za symbolickú cenu jedno euro, čím sa obchádza zákaz darovania nehnuteľného majetku. Navyše, predajom majetku pod trhovú cenu poskytuje obec či VÚC kupujúcemu nepriamu peňažnú pomoc v zmysle zákona o štátnej pomoci, z čoho vyplývajú povinnosti, ktoré si obce zvyčajne neplnia.

Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

NKÚ preto odporúča rezortu financií, aby úpravou zákonov o majetku obcí a o majetku VÚC komplexne riešil problematiku prevodu majetku územnej samosprávy z dôvodu hodného osobitného zreteľa, najmä z procesného hľadiska tak, aby pravidla boli jasné a nespochybniteľné. Zároveň odporúča zaviesť sankciu neplatnosti právneho úkonu pri nedodržaní procesných ustanovení zákonov o majetku obcí a o majetku VÚC.

Dostupnosť údajov a kontrola informácií

Možnosť získať informácie o poľnohospodárskej pôde na internete sa odteraz rozšírila. Nový verejný nástroj má pomôcť najmä pri odhaľovaní možných podvodov s agrodotáciami. Na webovej stránke Úradu geodézie a kartografie je možné nájsť Mapový klient, kde si môžete zvoliť tému Kataster nehnuteľností a aktivovať si Agrovrstvy.

Na webovej stránke ministerstva pôdohospodárstva budú pre všetkých dostupné údaje o vlastníkoch jednotlivých pozemkov aj o žiadateľoch o priame podpory. Vlastníci pozemkov si tak môžu overiť, kto na ich pôdu bral agrodotácie. Na lepšiu orientáciu vo vlastníckych a užívacích vzťahoch k poľnohospodárskej pôde pribudli na mapovom portáli tri nové skupiny informácií. Na jednom mieste na webe môžete nájsť už aj presné hranice užívaných pozemkov, na ktoré boli žiadané priame podpory s uvedením konkrétneho žiadateľa. Nájdete tam aj obvyklú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy v danom katastrálnom území.

V systéme si môžete skontrolovať aj bonitované pôdno-ekologické jednotky, ktoré vyjadrujú kvalitu a vyčísľujú produkčno-ekologický potenciál pozemkov. Mapový portál je prepojený s portálom Finstat, online platformou s dátami o slovenských firmách, čo umožňuje získať bližšie informácie o žiadateľovi, ktorý berie na vybraný pozemok agrodotácie. Jedným klikom tak môžete zistiť napríklad to, či na pozemku hospodári schránková firma, alebo zadlžený poľnohospodár.

tags: #kataster #nehnutelneho #majetku #historia #Slovensko