Kataster nehnuteľností vo Francúzsku a slovenské pohľady na ochranu údajov

Kataster nehnuteľností je kľúčový systém pre správu a evidenciu nehnuteľností v každej krajine. Vo Francúzsku, rovnako ako na Slovensku, prechádza tento systém neustálym vývojom a zmenami, ktoré majú za cieľ zefektívniť jeho fungovanie a zvýšiť ochranu údajov. Tento článok sa zameriava na kataster nehnuteľností vo Francúzsku, s dôrazom na aktuálne zmeny a porovnanie so situáciou na Slovensku, najmä v kontexte ochrany osobných údajov a prístupu k informáciám.

Novinky v katastri nehnuteľností vo Francúzsku: Satelitné snímky odhaľujú nepriznané bazény

Francúzske daňové úrady využili moderné technológie na odhalenie majiteľov, ktorí nepriznali svoje bazény. Analýza satelitných snímok odhalila viac ako 120-tisíc neprihlásených bazénov. Majitelia týchto bazénov sú teraz povinní doplatiť daň z nehnuteľností a nahlásiť presné parametre svojich bazénov. Táto iniciatíva má priniesť dodatočný príjem pre miestne samosprávy, ktorý sa odhaduje na 40 až 50 miliónov eur.

Vlastníci novoobjavených bazénov dostali písomnú výzvu s lehotou 30 dní na ohlásenie svojho bazéna prostredníctvom online služby „Bien immobiliers" na webovej stránke impots.gouv.fr. Táto akcia je reakciou na skutočnosť, že Francúzsko má najväčší počet súkromných bazénov v Európe, pričom bazén s rozlohou viac ako 10 štvorcových metrov podlieha dani z nehnuteľnosti. Daň je splatná spätne štyri roky, a odhaduje sa, že majitelia neprihlásených bazénov zaplatia v priemere 375 eur za bazén.

Použitie satelitných snímok na odhalenie nepriznaných bazénov bolo testované už v roku 2021 v deviatich departementoch, kde sa podarilo odhaliť vyše 20-tisíc nenahlásených bazénov. Vďaka tomu mohli samosprávy v roku 2022 získať dodatočných 10 miliónov eur na daniach z nehnuteľností. Francúzsko spolupracovalo so spoločnosťou Capgemini na vývoji softvéru na analýzu leteckých snímok a porovnávalo získané údaje s údajmi z katastra.

Zmeny v slovenskom katastri nehnuteľností: Dôraz na bezpečnosť a ochranu osobných údajov

Na Slovensku sa pripravuje úprava zákona o katastri nehnuteľností, ktorá má za cieľ zvýšiť bezpečnosť vlastníkov nehnuteľností a chrániť ich osobné údaje. Návrh zákona predkladá predseda Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ÚGKK SR), Juraj Celler. Jednou z hlavných zmien je zavedenie povinnej registrácie pre prístup k podrobnejším informáciám o vlastníkoch nehnuteľností. Bez registrácie budú dostupné iba základné údaje o nehnuteľnostiach a identifikačné údaje o vlastníkovi, ako meno a priezvisko.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

ÚGKK SR argumentuje, že táto zmena je potrebná na ochranu osobných údajov, pretože Policajný zbor SR zistil, že páchatelia trestnej činnosti si vyhľadávajú a typujú obete prostredníctvom osobných údajov zverejnených na katastrálnych portáloch. Podľa hovorkyne ÚGKK SR, Evy Šimkovej, má toto opatrenie prispieť k vyššej transparentnosti spracovávania osobných údajov a nemá nikoho obmedzovať. Údaje katastra budú naďalej prístupné každému, bezodplatne a bez časového obmedzenia, avšak plný kataster nehnuteľností bude dostupný len pre zaregistrovaných členov.

Advokát a odborník na ochranu osobných údajov, Jakub Berthoty, upozorňuje na dve roviny prístupu a využívania údajov vo verejných registroch. Na jednej strane je tu legislatíva na ochranu osobných údajov (GDPR), ktorá sa pozerá na plošné zverejňovanie osobných údajov a ich ďalšie spracúvanie reštriktívne. Na druhej strane, postup vlády má oporu v rozsudku Súdneho dvora EÚ, ktorý povedal, že nie je nevyhnutné plošne zverejňovať na internete osobné údaje pre fungovanie registra. Berthoty však zdôrazňuje, že povinná registrácia je v poriadku, ale musí byť zrejmé, na aké účely bude prevádzkovateľ registra oprávnený údaje využívať, komu ich bude môcť poskytovať a ako sa vysporiada so žiadosťami o prístup osôb zapísaných v registri.

Slovensko.Digital vyzýva štát na odborné prediskutovanie témy ešte pred začatím medzirezortného pripomienkového konania. Obávajú sa, že plošné monitorovanie prístupu k údajom je neprimerané a mohlo by mať nedozerné následky, vrátane zvýšenia kriminálnych aktivít voči majiteľom nehnuteľností. Žiadajú, aby sa nesťažil prístup k dátam, ktoré nie sú osobnými údajmi. ÚGKK však argumentuje, že mnohí Slováci si neuvedomujú, aké osobné údaje sú o nich zverejnené na katastrálnych portáloch, a preto je ochrana týchto údajov nevyhnutná.

Porovnanie prístupu ku katastru nehnuteľností v Európe

Slovenský kataster nehnuteľností je jedným z najotvorenejších informačných systémov o nehnuteľnostiach. Napríklad česká právna úprava zverejňovania údajov katastra na internete sa najviac podobá na slovenskú. V Českej republike sa platia poplatky za úradný výpis, ktorý obsahuje všetky informácie o právnych vzťahoch k nehnuteľnosti.

V Maďarsku kataster nehnuteľností spravuje ministerstvo poľnohospodárstva a katastrálne úrady. Registrovaní používatelia majú prístup k online službám (TAKARNET) od roku 2003. Bezplatná služba obsahuje len opisné údaje o nehnuteľnostiach. V Rakúsku je návšteva katastra nehnuteľností spoplatnená a poplatok sa platí súdu, notárovi alebo právnikovi. Poliaci majú prístup do katastra bezplatný prostredníctvom katastrálneho portálu, ktorý funguje od roku 2004.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

Investovanie do nehnuteľností vo Francúzsku: Príležitosti a riziká

Pre občanov Slovenskej republiky je obstaranie nehnuteľnosti vo Francúzsku pomerne jednoduché vzhľadom na členstvo v Európskej únii. Francúzsko ponúka zaujímavé investičné príležitosti, najmä v takzvaných leaseback programoch, ktoré sú štátom podporované s cieľom podporiť výstavbu nehnuteľností a zabezpečiť ich celoročné využitie prostredníctvom následného prenájmu. Kupujúci získa nehnuteľnosť za výhodnejších podmienok (väčšinou s odpočtom DPH), ale musí súhlasiť s prenájmom nehnuteľnosti na vopred stanovenú dobu (cca 10 rokov).

Trh s nehnuteľnosťami vo Francúzsku je výrazne regulovaný a byrokraticky zaťažený, čo znamená väčšiu časovú náročnosť celého procesu obstarania nehnuteľnosti. Na druhej strane, byrokratické opatrenia eliminujú potenciálne problémy v priebehu kúpy nehnuteľnosti a chránia tak zúčastnené osoby. Všetky oficiálne dokumenty sú vyhotovené vo francúzštine. Jednorazové poplatky, ktoré súvisia s obstaraním nehnuteľnosti vo Francúzsku, hradí kupujúci a ich výška sa u bežných nehnuteľností pohybuje okolo 9% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. U leaseback nehnuteľností sú tieto poplatky nižšie.

V súčasnej dobe sú vo Francúzsku hypotekárne úvery poskytované až do výšky 80% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Investori vyhľadávajú najmä nehnuteľnosti pri mori, ale aj v Paríži, Savojských Alpách alebo na Korzike. Systém ďalšieho prenájmu nehnuteľností, tzv. leaseback, je vo Francúzsku dobre fungujúci.

Realitní makléri radia: Na čo si dať pozor pri investovaní do nehnuteľností v zahraničí

Pri investovaní do nehnuteľností v zahraničí je dôležité zvážiť niekoľko faktorov. V Taliansku je dôležité, že tunajší kataster nehnuteľností funguje len ako informatívny zdroj, nie je dôkazom vlastníctva. Za správnosť údajov v kúpnej zmluve zodpovedá taliansky notár, ktorý pripravuje zmluvné dokumenty a preveruje aktuálny stav a históriu nehnuteľnosti. Vo Francúzsku dobre funguje systém ďalšieho prenájmu nehnuteľností, tzv. leaseback.

V Chorvátsku je trh nehnuteľností cenovo stabilný a po vstupe Chorvátska do Európskej únie sa očakáva mierny nárast cien. V Turecku je potrebné získať povolenie od armády v Izmire, pretože pre cudzích štátnych príslušníkov je povolené kupovať nehnuteľnosti iba vo vymedzených častiach mesta. V Španielsku je dôležité najať si miestneho advokáta a postupovať podľa jeho inštrukcií, aby sa predišlo realitným podvodom. V Grécku je potrebné overovať všetky doklady a porovnať ich so skutočnosťou priamo na mieste obhliadky. V Maďarsku sa kúpne zmluvy riešia výlučne u právnika, čo zaručuje bezpečnosť obchodu.

Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

Verejné listiny a ich overovanie: Dôležité informácie pre medzinárodné použitie

Verejné listiny vydané slovenskými orgánmi vyžadujú pre svoje použitie pred orgánmi cudzieho štátu alebo pred orgánmi v cudzine vyššie overenie (tzv. konzulárnu superlegalizáciu) alebo tzv. apostil. Vyššie overenie verejných listín vo vzťahu k Českej republike sa spravidla nevyžaduje. Orgány, ktoré vykonávajú vyššie overenie justičných verejných listín, sú uvedené v príslušných predpisoch.

Verejnou listinou je listina, na ktorej je odtlačok pečiatky slovenského orgánu/úradu alebo úradnej osoby a podpis úradnej osoby. Predmetom vyššieho overenia je hodnovernosť podpisu, funkcie osoby, ktorá listinu podpísala, a pravosť pečate alebo odtlačku pečiatky na listine. Vyšším overením sa neoveruje obsah alebo pravdivosť obsahu verejnej listiny, znaleckého posudku či prekladu.

Pre štáty, ktoré sú zmluvnou stranou Dohovoru o zrušení požiadavky vyššieho overenia zahraničných verejných listín, vydá krajský súd alebo ministerstvo spravodlivosti osvedčenie - tzv. apostil. Ak sa má slovenská verejná listina použiť v štáte, ktorý nie je zmluvnou stranou Dohovoru, musí byť listina overená konzulárnym odborom MZV a EZ SR a následne zastupiteľským úradom (veľvyslanectvom, resp. konzulátom) toho štátu, v ktorom sa listina má použiť.

tags: #kataster #nehnutelností #Francúzsko #informácie