Register obnovenej evidencie pozemkov (ROEP): Kľúčový nástroj pre usporiadanie vlastníctva k pozemkom

Register obnovenej evidencie pozemkov (ROEP) je dôležitý nástroj v rámci správy nehnuteľností na Slovensku. Jeho cieľom je určiť vlastnícke a iné práva k pozemkom, ktoré neboli preukázané listinami. Tento článok poskytuje ucelený pohľad na problematiku ROEP, od jeho vzniku a účelu až po praktické rady pre vlastníkov pozemkov.

Úvod do problematiky ROEP

V minulosti, evidencia pozemkov nebola vždy presná a úplná. Často sa stávalo, že majiteľ mal pocit, že vlastníctvo je jasné, no pri príprave na predaj sa ukázal opak. Niektoré parcely neboli zapísané v katastri vôbec, pri iných boli údaje neúplné alebo nepresné. Práve na riešenie týchto historických nezrovnalostí slúži ROEP.

Čo je ROEP a prečo vznikol?

ROEP (Register obnovenej evidencie pozemkov) je súpis pozemkov a ich vlastníkov, ktorí z rôznych dôvodov neboli evidovaní v katastri nehnuteľností. Zostavením ROEPu a jeho následným zápisom do katastra sa tieto pozemky a vlastníci doplnia do katastra. ROEPom sa teda odstraňujú hluché miesta v evidencii nehnuteľností, ktoré vznikli v minulosti, keď sa vlastníci nehnuteľností dôsledne neevidovali.

ROEP bol zriadený zákonom č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom. Hlavným cieľom bolo vykonať vlastnícku inventarizáciu pozemkov a identifikovať ich vlastníkov, aby sa kataster nehnuteľností dal do súladu s reálnymi vlastníckymi vzťahmi k pozemkom.

Historické pozadie vzniku ROEP

Vzhľadom na rôzne politicko-právne zmeny, dnešný kataster neodráža reálny stav vlastníctva k pozemkom. Navyše, v pozemkových knihách sa neuvádzali adresy ľudí, ich dátumy narodenia, prípadne rodné čísla, čo je potrebné pri zápise vlastníctva predložiť dnes.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

Po roku 1950 došlo k zásadnej zmene právneho systému. Prijatím nového Občianskeho zákonníka č. 141/1950 Zb. bol zrušený tzv. intabulačný princíp, podľa ktorého vznikalo vlastnícke právo až zápisom do pozemkovej knihy. Nahradil ho deklaratórny princíp, ktorý zápis do pozemkovej knihy považoval len za formálne potvrdenie vlastníctva.

V roku 1956 štát zaviedol jednotnú evidenciu pôdy (JEP). Tá však sledovala iba faktických užívateľov pôdy, nie jej skutočných vlastníkov. Dôležité bolo, kto pôdu užíva, napríklad jednotné roľnícke družstvo (JRD), nie kto ju vlastní. Proces kolektivizácie, ktorý prebiehal v 50. a 60. rokoch, spôsobil, že ľudia boli nútení „dobrovoľne“ odovzdať pôdu do družstiev. Vlastníctvo síce nebolo zrušené, ale prestalo sa aktívne riešiť a zápisy sa zastavili. Dedičstvá sa často ani neprejednávali, pretože pôda bola považovaná za bezcennú, keďže ju dedič nemohol reálne užívať.

Dôležitým zlomom bol 1. apríl 1964, kedy sa zápisy do pozemkovej knihy definitívne ukončili. Evidenciu nahradil nový systém podľa zákona č. 22/1964 Zb. o evidencii nehnuteľností.

Dôsledky neúplnej evidencie

  • Historický chaos v evidencii pozemkov: Desiatky rokov staré údaje neodrážali realitu. Parcely boli vedené podľa pozemkových kníh, komasácií, pozemkových úprav či neúplných záznamov z 50. rokov.
  • Desiatky tisíc neznámych vlastníkov: V mnohých oblastiach nie je známy vlastník až tretiny parciel.
  • Rozdrobenosť pôdy: Jedna parcela môže mať 20-100 spoluvlastníkov s podielmi ako 1/96.

Ako prebieha proces ROEP?

ROEP sa vyhotovuje pre každé katastrálne územie zvlášť postupom podľa zákona č. 180/1995 Z. z. Väčšinu prác na ROEPe zabezpečujú geodetické firmy najaté štátom.

Zisťovanie údajov a zostavenie registra

Údaje na potreby registra zistené na základe rôznych listinných dôkazov a výpovedí svedkov zhromažďujú obecné komisie. Obnova evidencie pozemkov a vlastníckych vzťahov k nim sa uskutočňuje v rámci konania, ktoré vytýči správny orgán. Predmetom konania sú tie pozemky, ktoré nemajú v katastri založený list vlastníctva. Účastníkmi takéhoto konania sú väčšinou majitelia pozemkov.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

Predmetom konania o obnove evidencie sú iba tie pozemky, ktoré sú od iných pozemkov oddelené hranicou vymedzenou vlastníckym právom alebo hranicou držby a ak nie sú ešte evidované v katastri nehnuteľností (KN). Ide najmä o pozemky mimo zastavaných území obce (extravilán), ktoré sú zlúčené do väčších celkov. Evidované sú v starších evidenčných nástrojoch, pričom aj tieto podklady majú prirodzene rôznu technickú úroveň a vypovedaciu schopnosť. To platí aj o evidencii práv k týmto pozemkom (pôvodné pozemky).

Konanie sa začína na podnet správneho orgánu, a to dňom vyvesenia oznámenia správneho orgánu o jeho začatí. V oznámení sa vyzývajú nájomcovia a iné oprávnené osoby, aby v určenej lehote poskytli údaje o pozemkoch a ich užívaní a o právnych vzťahoch k nim.

Zistené údaje sa zasielajú vlastníkom vo forme výpisov, ku ktorým sa môžu vlastníci vyjadriť a uplatniť svoje námietky. Po námietkovom konaní ROEP schvaľuje okresný úrad.

Štát do značnej miery zjednodušil práce pri zisťovaní vlastníkov a hraníc pozemkov, preto výsledné údaje nie sú vždy najkvalitnejšie.

Komisia na obnovu evidencie pozemkov

Pre konanie v rámci ROEP zriaďuje správny orgán pre každú obec ako dočasný a iniciatívny orgán komisiu na obnovu evidencie pozemkov a právnych vzťahov k nim.

Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

Činnosť komisie:

  • spolupracuje so štátnymi orgánmi a s účastníkmi konania pri príprave a pri organizačnom zabezpečení
  • zabezpečuje a zhromažďuje podklady potrebné na zostavenie registra a na rozhodnutie správneho orgánu
  • prijíma, posudzuje a so svojím stanoviskom predkladá správnemu orgánu na rozhodnutie návrhy účastníkov konania, ak vlastníctvo nadobudli vydržaním, alebo potvrdenie vlastníctva, ak údaje odporujú skutočnostiam
  • ďalej - doručovanie výpisov z návrhu ROEP účastníkom; prijíma námietky účastníkov konania proti návrhu, posudzuje a so svojím stanoviskom ich predkladá správnemu orgánu na rozhodnutie; písomne predkladateľa oboznámi s výsledkom

Komisia má tiež plniť koordinačné funkcie s využitím znalostí miestnych pomerov, čomu zodpovedá i jej zloženie.

Členovia komisie (8):

  • zástupca katastrálneho odboru okresného úradu
  • zástupca pozemkového odboru okresného úradu
  • zástupca Slovenského pozemkového fondu
  • zástupca Lesy SR (ak ide aj o lesné pozemky)
  • zástupca vyslaný obcou (predseda)
  • ďalší traja - určí ich (s ich súhlasom) správny orgán na návrh obce z vlastníkov, nájomcov, prípadne z držiteľov pozemkov.

Na prvom zasadnutí (zvoláva správny orgán) si komisia schváli svoj rokovací poriadok. Činnosť komisie organizačne a materiálne zabezpečuje obec. Komisia zaniká zápisom údajov registra do katastra nehnuteľností.

Výsledok konania ROEP

Výsledkom spracovania a zápisu registra je písomná časť a grafická časť údajov.

  • Písomná časť: súpis pozemkov a identifikovaných vlastníkov. Táto časť je súčasťou súboru popisných informácii katastra, údaje sú zapísané na listoch vlastníctva ako parcely registra E katastra. Prístup k nim je možný cez CICA - ÚGKK SR podľa dostupnej ponuky vyhľadávania.
  • Grafická časť: tzv. mapa určeného operátu, zobrazujúca parcely registra E. K údajom o tzv. éčkových parceliach je možné sa dostať aj cez mapový klient ZBGIS.

Výsledkom konania je schválený ROEP. Na základe schváleného registra katastrálny odbor okresného úradu vykoná zápis do katastra záznamom a zároveň do časti B listu vlastníctva vyznačí, že hodnovernosť údajov o vlastníckom práve k nehnuteľnosti v katastri bola vyvrátená a podľa § 71 ods. 3 katastrálneho zákona sa takéto údaje nesmú ďalej používať. Túto skutočnosť a vykonanie zápisu do katastra katastrálny odbor okresného úradu oznámi podľa § 47 katastrálneho zákona všetkým účastníkom konania, ktorých právo bolo zápisom dotknuté. Subjekty, ktorých vlastnícke právo bolo dotknuté, môžu sa svojich práv domáhať prostredníctvom súdu.

Lehota na námietky

Vlastníci majú možnosť podať námietky proti obsahu zoznamu. Námietky, ktoré musia byť odôvodnené, možno podať komisii na obnovu evidencie pozemkov a právnych vzťahov k nim do 30 dní odo dňa doručenia výpisu z návrhu registra, ak ide o účastníkov konania, ktorým sa výpis doručuje, alebo do 30 dní odo dňa uverejnenia návrhu registra, ak ide o neznámych účastníkov alebo účastníkov konania, ktorým výpis z návrhu registra nebolo možné doručiť alebo ich pobyt či sídlo nie je známe.

Komisiu zriaďuje pre každú obec vecne príslušný správny orgán v závislosti od členenia katastrálnych území podľa zákona o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom, ktorým je katastrálny úrad alebo pozemkový úrad. Námietky posúdi komisia, ktorá ich spolu so svojím stanoviskom predloží správnemu orgánu na rozhodnutie. Na námietky podané po uplynutí lehoty a na námietky, ktoré neobsahujú odôvodnenie komisia neprihliadne, o čom písomne informuje toho, kto námietku podal. Správny orgán však nemôže rozhodnúť o námietkach, ktoré majú povahu sporu o vlastnícke právo. Na jeho rozhodovanie je príslušný výlučne súd.

Z dikcie zákona vyplýva, že preskúmavanie rozhodnutia o námietkach je zverené do právomoci súdov. Rozhodnutie o schválení registra je konečné a schválený register sa ako verejná listina zapíše do katastra nehnuteľností záznamom. Pri zápise katastrálny úrad neskúma meritum veci, ale iba formálnu stránku zápisu.

Oprava chýb v ROEP

Občania sa po uplynutí trojročnej lehoty od zápisu údajov registra obnovenej evidencie pôdy do katastra nehnuteľností domáhali zmeny údajov schváleného registra prostredníctvom konania o oprave chýb v katastrálnom operáte, ktorého účelom je opraviť chybné zápisy vznikajúce z vlastnej činnosti správnych orgánov alebo z činnosti iných osôb. Zrejme im chýbala informácia, že uvedeným spôsobom sa nedajú opraviť všetky údaje zapísané v katastri nehnuteľností. Katastrálny zákon striktne hovorí o tom, ktoré údaje a akým spôsobom možno opraviť.

O zmene údajov schváleného registra, ak obsahuje údaje o pozemkoch a právnych vzťahov k nim v rozpore s údajmi, ktoré boli podkladom pre jeho zostavenie, rozhoduje do troch rokov od zápisu údajov registra do katastra nehnuteľností správny orgán. Konanie o zmene údajov nemožno začať, ak došlo k prevodu alebo prechodu vlastníctva pozemku na inú osobu. Tým nie je dotknuté právo na začatie konania podľa Občianskeho súdneho poriadku. Ten ustanovuje, že návrhom na začatie občianskeho súdneho konania (tzv. určovacou žalobou) sa možno domáhať, aby súd rozhodol, okrem iného aj o určení, či tu právny vzťah alebo právo je alebo nie je, ak ide o naliehavý právny záujem.

Alternatívy opravy chýb

  • Návrh na opravu údajov v katastri podľa zákona č. 180/1995 Z.: Tento návrh je možné podať do 5 rokov od zápisu ROEP do katastra, iba ak nedošlo k prevodu alebo prechodu vlastníctva na inú osobu.
  • Oprava chybných údajov podľa katastrálneho zákona 162/1995 Z.: Používa sa v prípadoch, keď uplynula lehota 5 rokov.
  • Určovacia žaloba na súde: Ak niekto tvrdí, že má byť zapísaný ako vlastník, ale v katastri figuruje iná osoba, môže podať žalobu podľa Civilného sporového poriadku.

Čo ROEP prináša občanom?

Pre občanov to má praktické dôsledky, najmä im to uľahčuje nakladanie (predávanie, darovanie…) s nehnuteľnosťami a nemusia ku každej realitnej transakcii prikladať listinu preukazujúcu vlastníctvo nehnuteľnosti.

ROEP je jedným zo základných pilierov moderného katastra na Slovensku. Hoci ide o časovo a administratívne náročný proces, jeho výsledkom je právna istota a sprehľadnenie vlastníckych vzťahov, ktoré sú základným predpokladom pre riadne hospodárenie s pôdou a nakladanie s nehnuteľnosťami.

Pozemky nezistených vlastníkov

Čo sú to pozemky nezistených vlastníkov?

  • Pozemky, ktorých meno vlastníka je známe, ale miesto jeho trvalého pobytu alebo sídlo známe nie je. Tieto predstavujú väčšinu.
  • Pozemky, ktorých vlastník nie je známy, napríklad preto, že sa stratila pozemková kniha v obci. Tých je podľa odhadov menej ako jedno percento.

Ako štát získa pozemky nezistených vlastníkov?

Zákon číslo 180/1995 hovorí, že od 1. septembra 2005 pozemky s nezisteným vlastníkom prejdú ako opustené do vlastníctva štátu. Podmienkou je, aby minimálne rok boli v katastri nehnuteľností zapísané ako pozemky s nezisteným vlastníkom.

Práce na registri obnovenej evidencie pozemkov však budú podľa harmonogramu, schváleného vládou, v jednotlivých katastrálnych územiach prebiehať ešte niekoľko rokov, zákon preto počíta s tým, že do vlastníctva štátu prejdú aj tie pozemky nezistených vlastníkov, ktoré nebudú do 1. septembra 2005 zapísané v katastri nehnuteľností najmenej rok, alebo sa zapíšu do katastra po 1. septembri 2005. Aj v tomto prípade však musí byť naplnené ročné moratórium, počas ktorého sa majitelia pozemkov môžu o svoju pôdu na katastri “prihlásiť”.

Ako tieto pozemky získajú obce?

Po tom, čo pozemky nezistených vlastníkov získa štát, sa v období do jedného roka musia previesť do vlastníctva obcí.

Praktické rady pre vlastníkov pozemkov

  • Aktívna účasť v procese ROEP je kľúčová: Ak ste vlastníkmi pozemkov v katastrálnom území, kde prebieha ROEP, aktívne sa zaujímajte o tento proces a zúčastňujte sa ho.
  • Overte si aktuálny stav vlastníctva: Cez portál ÚGKK SR (Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky) si viete overiť aktuálny stav vlastníctva.
  • Podajte námietky včas: Ak nesúhlasíte s údajmi uvedenými vo výpise z návrhu registra, podajte námietky v lehote stanovenej zákonom.
  • Konzultujte s odborníkmi: V prípade nejasností alebo problémov sa obráťte na odborníkov, ako sú geodeti, právnici alebo pracovníci katastrálneho úradu.
  • Ak ste na meno svojho predka objavili pozemky evidované ako ROEP, je možné, že ide o tzv. "stratené dedičstvo": Zistite, aké máte možnosti a ako postupovať pri získaní tohto dedičstva.

Záver

ROEP je dôležitý proces, ktorý má za cieľ usporiadať vlastnícke vzťahy k pozemkom na Slovensku. Hoci ide o komplikovaný a časovo náročný proces, jeho výsledkom je právna istota a sprehľadnenie vlastníckych vzťahov. Pre vlastníkov pozemkov je dôležité, aby sa aktívne zaujímali o tento proces a chránili svoje práva.

Dôležité odkazy

tags: #kataster #nehnutelností #roep #čo #to #je

Ďalšie články