Katastrálny Bulletin: Zmluva o vstavbe – Vzor a legislatívne zmeny

Úvod

Katastrálny bulletin je dôležitý nástroj pre správu a evidenciu nehnuteľností. V tomto článku sa zameriame na zmluvu o vstavbe, jej vzor a aktuálne legislatívne zmeny, ktoré ovplyvňujú katastrálne konanie. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad pre širokú verejnosť, od laikov až po odborníkov.

Legislatívne východiská a zmeny

Dôvody pre zmeny

Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ÚGKK SR) pristúpil k vypracovaniu návrhu zákona na základe úloh uložených uznesením vlády SR č. 425 z 29. júna 2011. Tieto úlohy vychádzajú z potreby urýchlenia procesu registrácie majetku, zlepšenia podnikateľského prostredia a zohľadnenia požiadaviek Úradu na ochranu osobných údajov SR. Vláda SR vzala na vedomie aj materiál „Informácia o odstraňovaní duplicitného vlastníctva evidovaného v katastri nehnuteľností v Slovenskej republike“.

Elektronizácia katastra nehnuteľností

Predkladaný návrh novely katastrálneho zákona predstavuje základné kroky súvisiace s realizáciou projektu „Operačný program informatizácia spoločnosti - Elektronické služby katastra nehnuteľností“. Nová právna úprava reaguje na požiadavku zrýchlenia a skvalitnenia registrácie nehnuteľností a vytvára legislatívne podmienky na zlepšenie fungovania katastra nehnuteľností, zohľadňujúc požiadavky aplikačnej praxe.

Ochrana osobných údajov a verejnosť katastrálneho operátu

Navrhovaná právna úprava reaguje na pokrok v oblasti informačných technológií v súvislosti s verejnosťou katastrálneho operátu a poskytovaním údajov z katastra nehnuteľností, a to aj s prihliadnutím na ochranu osobných údajov. V nadväznosti na tieto zmeny je potrebné upraviť aj súvisiace ustanovenia zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 215/1995 Z. z. o geodézii a kartografii a zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 145/1995 Z. z.

Konkrétne legislatívne úpravy

Definícia pojmov

Precizuje sa nadpis pod § 2 v nadväznosti na § 12 ods. 1 písm. c). Vypustenie definície pojmov „rozostavaná stavba“, „rozostavaný byt“ a „rozostavaný nebytový priestor“ súvisí s novelizáciou § 46 katastrálneho zákona. V zákone bola vytvorená definícia pojmu „iná oprávnená osoba“. V doterajšom znení bol tento pojem uvedený iba ako legislatívna skratka, ktorá neobsahovala dostatočne výpočet osôb, ktoré boli v skutočnosti oprávnenými osobami. Pojem iná oprávnená osoba bol rozšírený o Slovenský pozemkový fond a Štátne lesy ako správcov majetku neznámych osôb po konaní podľa zákona č. 180/1995 Z. z.

Prečítajte si tiež: Ako získať späť poplatok za kataster

Predmet evidovania v katastri

Vzhľadom na vypustenie úpravy obsiahnutej v § 6 ods. 1 písm. c) piatom bode ide o duplicitné ustanovenie k § 6 písm. c) body 1 až 3. Vzhľadom na skutočnosť, že poznámka odkazovala na zrušené právne predpisy, bolo potrebné upraviť odkaz v poznámke pod čiarou. Vzhľadom na precizovanie podmienok zápisu stavieb do katastra v navrhovanom znení § 46 katastrálneho zákona je potrebné vypustiť právnu úpravu, podľa ktorej sa v katastri spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby. Uvedenú zmenu si vyžiadala aplikačná prax vzhľadom na nejednotné zapisovanie týchto stavieb do katastra, nakoľko slovo „spravidla“ nedávalo jednoznačnú odpoveď, či tieto stavby zapisovať alebo nie.

Rozhodovanie o predmete evidovania

Podľa doterajšej právnej úpravy v prípade pochybností o tom, či ide o predmet evidovania v katastri bol príslušným na rozhodnutie okresný úrad, čo bol zdroj nejednotných rozhodnutí a stavu, že v jednom okrese sa určitá stavba evidovala a v niektorom nie. Z tohto dôvodu v pochybnostiach o tom, či ide o predmet evidovania v katastri bude rozhodovať na centrálnej úrovni Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ďalej len „úrad“) ako ústredný orgán štátnej správy na úseku katastra, čo zabezpečí jednotnú evidenciu v celej republike. Na rozhodnutie úradu o tom, či ide o predmet evidovania v katastri alebo nie, sa nebude vzťahovať správny poriadok.

Postup pri pochybnostiach

Návrh na rozhodnutie o tom, či ide o predmet evidovania v katastri, bude oprávnený podať iba okresný úrad a teda pôjde o komunikáciu iba medzi úradom a okresným úradom. Ak sa vyskytne pochybnosť o tom, či určitá nehnuteľnosť je predmetom evidovania v katastri v rámci konania o návrhu na vklad, okresný úrad, katastrálny odbor konanie o návrhu na vklad preruší a účastníkov konania o predložení veci na rozhodnutie úradu upovedomí v rozhodnutí o prerušení konania. Úrad oznámi okresnému úradu, ktorý podal žiadosť o vydanie rozhodnutia, výsledok rozhodnutia a zároveň rozhodnutie zverejní na svojom webovom sídle a na elektronickej úradnej tabuli, v dôsledku čoho bude mať každý možnosť oboznámiť sa s týmto rozhodnutím úradu.

Cena nehnuteľnosti ako údaj v katastri

Nová právna úprava zavádza ako predmet evidencie katastra aj údaj o cene nehnuteľnosti. Podľa doterajšej právne úpravy sa v katastri evidovala iba cena poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Kataster nehnuteľností je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností, pričom predmetom evidovania v katastri sú podľa § 6 ods. 1 písm. a) katastrálne územia, parcely, budovy spojené so zemou pevným základom, byty a nebytové priestory. Pod pojmom cena nehnuteľnosti sa tak rozumie aj cena bytu a cena nebytového priestoru, resp. cena rozostavaného bytu a cena rozostavaného nebytového priestoru. V tejto súvislosti je potrebné poukázať aj na § 3 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.

Kompetencie Úradu geodézie, kartografie a katastra SR

Vzhľadom na novelizačný bod, podľa ktorého v pochybnostiach o tom, či ide o predmet evidovania v katastri bude príslušný rozhodovať Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, sa slová „Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky“ s legislatívnou skratkou „úrad“ použijú už v § 6 ods. 2 katastrálneho zákona, je potrebné novelizovať § 11 ods. 2. Ustanovujú sa kompetencie úradu. Ustanovenie upravuje pôsobnosť úradu vo vzťahu k podriadeným subjektom, ktorá zohľadňuje stav na základe zákona č. 180/2013 Z. z. o organizácii miestnej štátnej správy a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Zákon č. 3/2010 Z. z. o národnej infraštruktúre pre priestorové informácie ustanovuje jednu z tém priestorových údajov „parcely katastra nehnuteľností“. Ustanovenie uvádza kompetencie úradu len príkladmo. Ide o precizáciu ustanovenia.

Prečítajte si tiež: Otváracie hodiny Katastrálneho úradu Zvolen

Úlohy okresného úradu

Okresný úrad vykonáva štátnu správu s územnou pôsobnosťou v rámci okresu. Základnou úlohou okresného úradu na úseku katastra nehnuteľností je vykonávať katastrálne konanie, teda zápisy práv a iných údajov do katastra, opravovať chyby v katastrálnom operáte, vykonávať obnovu katastrálneho operátu. Okresný úrad kontroluje geodetické a kartografické činnosti, ktorých výsledky sa majú prevziať do katastra, úradne overuje geometrické plány. Okresný úrad aktualizuje údaje v katastrálnom operáte, obnovuje katastrálny operát a zabezpečuje ho pred poškodením, zničením, stratou a odcudzením. Okresný úrad naďalej poskytuje údaje z katastra, avšak v mene úradu, nakoľko nie je správcom informačného systému katastra, ktorým je úrad.

Ochrana osobných údajov a overovanie listín

Z dôvodu zabezpečenia ochrany doručených listín a spisového materiálu pre potreby orgánov štátnej správy na úseku katastra overuje kópie alebo rovnopisy verejných a iných listín ako aj kópie geometrických plánov. Okresný úrad spracúva osobné údaje, ktoré sú obsahom úradných dokladov. Správny orgán na úseku katastra v rámci zápisu práv k nehnuteľnostiam vyžadoval od dotknutých vlastníkov rôzne identifikačné údaje, ktoré preukazovali náležitými dokladmi (rodný list, sobášny list…), čo bolo v rozpore so zákonom č. 482/2002 Z. z. o ochrane osobných údajov, resp. so zákonom č. 122/2013 Z. z. o ochrane osobných údajov.

Elektronické služby a centrálny informačný systém

Ustanovuje sa, ktoré úkony robí okresný úrad v mene úradu. Tieto úkony súvisia s budovaním centrálneho informačného systému v rámci projektu OPIS - Elektronické služby katastra nehnuteľností. Súčasný informačný systém je decentralizovaný, každý okresný úrad si spravuje samostatne databázu údajov katastra v rámci svojej územnej pôsobnosti. Právna úprava reaguje na úpravu § 19 ods. 2 zákona č. 215/1995 Z. z. o geodézii a kartografii v znení neskorších predpisov, podľa ktorej správcom informačného systému je Úrad geodézie, kartografie a katastra SR. Centrálny informačný systém, ktorého správcom bude taktiež Úrad geodézie, kartografie a katastra SR, umožní okresnému úradu poskytovať údaje katastra ohľadom nehnuteľností nachádzajúcich sa v územnom obvode iného okresného úradu.

Kompetencie okresného úradu v sídle kraja

Kompetencie okresného úradu v sídle kraja nie je potrebné osobitne uvádzať, nakoľko každý okresný úrad vykonáva rovnaké kompetencie, bez ohľadu na to, či je v sídle kraja alebo nie. Kompetencia okresného úradu v sídle kraja zabezpečovať zostavenie návrhu registra obnovenej evidencie pozemkov vo vzťahu k zákonu NR SR č. 180/1995 Z. z.

Elektronické podania a správne poplatky

Ak bol návrh na začatie katastrálneho konania podaný v elektronickej podobe, potom musia byť aj všetky prílohy predložené v elektronickej podobe, aby bolo možné uplatniť ustanovenie o znížení správneho poplatku. Správny orgán však bude povinný prijímať prílohy návrhu, resp. podania aj v listinnej podobe, napriek tomu, že samotný návrh na vklad bol podaný elektronicky - v takomto prípade však bude potrebné doplatiť správny poplatok do plnej výšky. Predmetný novelizačný bod nadväzuje na zákon č. 272/2016 Z. z. o dôveryhodných službách pre elektronické transakcie na vnútornom trhu a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o dôveryhodných službách) a zákon č. 305/2013 Z. z. o e-Governmente.

Prečítajte si tiež: Dubovany: Katastrálne zmeny

Náležitosti návrhu na začatie katastrálneho konania

Identifikačné údaje a označenie predmetu

Upravujú sa náležitosti návrhu na začatie katastrálneho konania. Návrh musí obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa. Pokiaľ ide o cudzinca bude potrebné uviesť iný identifikátor - môže to byť napríklad číslo pasu. Iným identifikátorom teda nemusí byť len ekvivalent rodného čísla. Medzi náležitosti, ktoré musí návrh obsahovať sa dopĺňa označenie, čoho sa navrhovateľ domáha, ktoré v súčasnej právnej úprave absentovalo a spôsobovalo v praxi veľké problémy, nakoľko okresný úrad ani z obsahu návrhu nevedel posúdiť, čoho sa navrhovateľ domáha. V návrhu je taktiež potrebné uviesť aj číslo úradného overenia geometrického plánu a označenie príloh. Taktiež je potrebné uviesť aj údaj o mieste a čase zverejnenia povinne zverejňovanej zmluvy.

Oznámenie o návrhu na vklad a elektronické oznamovanie

Pred podaním návrhu na vklad budú môcť účastníci konania podať oznámenie o návrhu na vklad. Návrhom na začatie katastrálneho konanie môžu navrhovatelia požiadať o oznámenie vykonania zápisu prostredníctvom elektronickej pošty. Elektronické oznamovanie nielenže urýchli spôsob oznámenia o zápise, ale aj šetrí náklady a kapacity okresného úradu. Ak sa oznámi vykonanie záznamu alebo výsledok prešetrenia údajov katastra elektronicky, papierovo sa už nebude oznamovať. Týmto spôsobom môže byť navrhovateľovi bezprostredne po zápise oznámená zmena údajov.

Elektronický formulár a zníženie správneho poplatku

V prípade úpravy náležitostí návrhu na začatie katastrálneho konania návrh zákona vychádza z § 24 zákona o e-Governmente. Obsahovými náležitosťami elektronického formulára pre elektronické podanie sú obsahové náležitosti návrhu na začatie konania, ustanovené osobitnými predpismi, pričom ak je niektorá z obsahových náležitostí podľa osobitných predpisov viazaná na listinnú podobu, považuje sa za splnenú autorizovaním elektronického podania podávajúcim. V prípade podania návrhu na začatia konania o návrhu na vklad v elektronickej podobe sa správny poplatok znižuje o 50 %, pretože podaním návrhu na vklad elektronicky by sa mala znížiť prácnosť jeho vybavenia zo strany správneho orgánu. Táto prácnosť sa reálne zníži tým, že sa údaje, ktoré sa uvádzajú do návrhu na začatie konania prevezmú do informačného systému katastra nehnuteľností v prípade rozhodnutia o povolení vkladu.

Prijímanie návrhov a povinnosť predkladania listín

Návrhy na začatie katastrálneho konania v elektronickej podobe bude okresný úrad prijímať prostredníctvom prístupového miesta. Na návrhu na začatie konania v listinnej podobe vyznačí okresný úrad dátum a čas jeho prijatia. Doterajšej právnej úprave absentovalo ustanovenie, podľa ktorého by účastníci konania boli povinní predkladať všetky dôležité listiny pre konanie v origináli alebo v úradne osvedčenej kópii. Iba originál alebo úradne osvedčená kópia listiny preukazuje skutočnosti v nej uvedené, a iba na základe takejto listiny je možné vykonať zápis, zmenu alebo výmaz práva v katastri.

Oprávnenia zamestnancov okresných úradov

Legislatívno-technická zmena, ktorá reaguje na prijatie zákona č. 180/2013 Z. z. Ustanovenie upravuje oprávnenie zamestnancov okresných úradov, katastrálnych odbor, katastrálnych inšpektorov alebo členov komisie zriadenej na obnovu katastrálneho operátu vstupovať na cudzie nehnuteľnosti.

Informatívne oznámenie k návrhu na vklad

Ustanovuje sa možnosť pred podaním návrhu na vklad vyplniť oznámenie k návrhu na vklad zverejnené na webovom sídle úradu. Oznámenie má iba informatívny charakter, nenahrádza návrh na vklad a nemá žiadne právne účinky. Účel tohto oznámenia spočíva v tom, že vyplnené údaje z oznámenia sa v prípade povolenia vkladu automaticky premietnu do informačného systému katastra nehnuteľností. Dôsledkom podania oznámenia o návrhu na vklad je zníženie správneho poplatku za návrhu na vklad.

Geometrický plán a prílohy k návrhu na vklad

Vzhľadom na zavedenie všeobecnej právnej úpravy návrhu na začatie katastrálneho konanie je potrebné vypustiť § 30 ods. 4. Vypúšťa sa právna úprava, podľa ktorej k návrhu na vklad je potrebné priložiť geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku. V prechodných ustanoveniach sa navrhuje, že geometrický plán sa bude prikladať k návrhu na vklad len v tých prípadoch, kedy geometrický plán, ktorý bol pokladom pre právny úkon, ktorým sa nakladá s nehnuteľnosťou, bol úradne overený pred nadobudnutím účinnosti tejto novely katastrálneho zákona.

Čestné vyhlásenie a ďalšie listiny

Precizuje sa právna úprava príloh návrhu na vklad. Prílohy k návrhu na vklad uvedené v doterajšom znení § 30 ods. 5 katastrálneho zákona zostávajú zachované, pričom ustanovenie sa dopĺňa o čestné vyhlásenie, ktorým sa preukazuje splnenie podmienok podľa § 59a Obchodného zákonníka alebo čestné vyhlásenie, že sa podmienky na danú obchodnú spoločnosť nevzťahujú. Z § 59a ods. 5 Obchodného zákonníka jednoznačne vyplýva, že dané ustanovenie sa vzťahuje len na akciovú spoločnosť. Navrhuje sa výslovne ustanoviť, že výpočet príloh návrhu na vklad je uvedený len príkladmo. Nie je možné taxatívne vymedziť všetky prílohy k návrhu na vklad, vzhľadom na rozsah a dynamiku vývoja právnej úpravy upravujúcej platnosť, resp. neplatnosť právnych úkonov, ktorými sa nakladá s nehnuteľnosťami. Okresný úrad bude oprávnený požadovať predloženie aj ďalších listín, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad, resp. sú potrebné na preukázanie splnenia podmienok na rozhodnutie o povolení vkladu. Na to, aby mohol byť vklad povolený, je potrebné splniť procesné a hmotnoprávne podmienky a práve ich naplnenie sa preukazuje prílohami k návrhu.

Zmluva o vstavbe - Vzor

(Tu by mal byť uvedený vzor zmluvy o vstavbe. Keďže v poskytnutých dátach nebol priamo vzor zmluvy, uvádzam všeobecné informácie o tom, čo by mal vzor obsahovať. Je potrebné doplniť konkrétny vzor.)

Vzor zmluvy o vstavbe by mal obsahovať:

• Identifikáciu zmluvných strán: Údaje o vlastníkovi pozemku a osobe, ktorá bude stavbu realizovať.
• Popis predmetu vstavby: Presné určenie stavby, ktorá bude realizovaná, vrátane jej umiestnenia na pozemku.
• Práva a povinnosti zmluvných strán: Stanovenie práv a povinností vlastníka pozemku a osoby realizujúcej vstavbu, vrátane zabezpečenia prístupu na pozemok, údržby stavby a pod.
• Finančné podmienky: Určenie ceny za vstavbu, spôsob platby a prípadné sankcie za nedodržanie podmienok.
• Doba trvania zmluvy: Stanovenie doby, na ktorú sa zmluva uzatvára.
• Podmienky ukončenia zmluvy: Určenie podmienok, za ktorých môže byť zmluva ukončená, napríklad pri nedodržaní zmluvných podmienok.
• Záverečné ustanovenia: Riešenie sporov, platnosť zmluvy a iné relevantné ustanovenia.

Vplyvy a dôsledky

Vplyv na rozpočet verejnej správy

Vplyvy predkladaného zákona na rozpočet verejnej správy, na podnikateľské prostredie, vplyv na informatizáciu spoločnosti a vplyvy na služby verejnej správy pre občana sú uvedené v doložke vybraných vplyvov.

Prínosy elektronizácie

Elektronizácia katastra nehnuteľností prináša zrýchlenie a zefektívnenie katastrálnych konaní, zníženie administratívnej záťaže pre občanov a podnikateľov, a zlepšenie dostupnosti informácií o nehnuteľnostiach. Zavedenie centrálneho informačného systému zabezpečí jednotnú evidenciu údajov v celej republike.

tags: #katastrálny #bulletin #zmluva #o #vstavbe #vzor