Katastrálny zákon a podmienky zápisu vlastníctva: Prehľad a zmeny

Kataster nehnuteľností je verejný register, ktorý obsahuje údaje o nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. Zápis vlastníckeho práva do katastra je kľúčový pre právnu istotu vlastníkov a preukázanie ich vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o katastrálnom zákone a podmienkach zápisu vlastníctva, s dôrazom na zmeny, ktoré priniesla novela zákona č. 212/2018 Z.z.

Úvod do katastra nehnuteľností a katastrálneho zákona

Kataster nehnuteľností je základným pilierom evidencie nehnuteľností na Slovensku. Upravuje ho zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) a vykonávacia vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra č. 461/2009 Z. z. Katastrálny zákon definuje nehnuteľnosti ako pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom (§ 119 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník).

Ciele katastra nehnuteľností

Kataster nehnuteľností plní niekoľko dôležitých funkcií:

• Evidencia nehnuteľností: Zabezpečuje presnú a aktuálnu evidenciu pozemkov, stavieb a bytov na území Slovenska.
• Zápis práv k nehnuteľnostiam: Umožňuje zápis vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam, ako sú záložné práva, vecné bremená a predkupné práva.
• Poskytovanie informácií: Poskytuje verejnosti prístup k informáciám o nehnuteľnostiach, čo prispieva k transparentnosti trhu s nehnuteľnosťami.

Novela katastrálneho zákona z roku 2018

V Zbierke zákonov Slovenskej republiky pod č. 212/2018 bol zverejnený zákon prijatý Národnou radou Slovenskej republiky dňa 19. júna 2018, ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam. Táto novela priniesla viacero významných zmien, ktoré sa dotýkajú evidovania stavieb, geometrických plánov, zápisu rozostavaných stavieb, údajov o cene nehnuteľnosti a iných identifikátorov cudzincov.

Evidovanie stavieb

Predmetom evidovania v katastri nehnuteľností sú stavby spojené so zemou pevným základom. Po novele sa do katastra nehnuteľností zapisujú stavby ohraničené obvodovými stenami a strešnou konštrukciou, teda budovy. Doterajšia právna úprava uvádzala, že v katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby, čo v praxi spôsobovalo nejasnosti. Novela však nerieši, ako sa vysporiadať so situáciou, ak sa do katastra v minulosti zapísali stavby, ktoré nie sú predmetom evidovania v katastri podľa novely.

Prečítajte si tiež: Ako získať späť poplatok za kataster

V prípade pochybností týkajúcich sa evidencie stavieb v katastri nehnuteľností rozhoduje Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ďalej len „Úrad“). Pre toto rozhodovanie je upravené osobitné konanie nepodliehajúce pravidlám správneho poriadku. Na základe podania návrhu okresný úrad preruší konanie o návrhu na vklad a oznámi účastníkom konania o návrhu na vklad predloženie veci Úradu. Na vydanie rozhodnutia má Úrad zákonnú lehotu 30 dní od doručenia návrhu od okresného úradu.

Geometrické plány

Geometrický plán, pokiaľ bude úradne overený od 1. októbra 2018 a neskôr, sa už nebude okresnému úradu prikladať k žiadnemu návrhu na začatie katastrálneho konania. Uvedené sa nevzťahuje na geometrické plány úradne overené do 30. septembra 2018, ktoré bude potrebné predkladať k návrhom na zápis do katastra nehnuteľností ako doteraz.

Zápis rozostavaných stavieb

Zmeny sa týkajú aj zápisov rozostavaných stavieb a rozostavaných bytov a rozostavaných nebytových priestorov do katastra nehnuteľností. Podklady na zápis rozostavanej stavby do katastra sa v zásade nezmenili. Vyžaduje sa právoplatné stavebné povolenie, znalecký posudok o stupni rozostavanosti a uvedenie čísla úradného overenia geometrického plánu v návrhu na zápis stavby (to neplatí ak bol geometrický plán úradne overený skôr ako 01.10.2018).

Rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, ak sa nachádza v stavbe ohraničenej obvodovými stenami a strešnou konštrukciou a jednotlivé rozostavané byty alebo rozostavané nebytové priestory sú stavebnotechnicky oddelené.

Údaj o cene nehnuteľnosti

Kataster nehnuteľností od 1. októbra 2018 obsahuje aj údaj o cene nehnuteľnosti. Touto právnou úpravou sa nahradil doteraz evidovaný údaj o cene týkajúci sa len poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Cena sa bude evidovať vo vzťahu ku všetkým nehnuteľnostiam evidovaným v katastri nehnuteľností, a to z listín, ktoré budú predložené katastru nehnuteľností. Údaj o cene nehnuteľnosti sa nebude zverejňovať. Bude sa poskytovať na požiadanie len vlastníkovi nehnuteľnosti a iným subjektom za účelom plnenia ich úloh podľa osobitných predpisov (napr. súdy, prokuratúra, Policajný zbor, daňový úrad).

Prečítajte si tiež: Otváracie hodiny Katastrálneho úradu Zvolen

Iný identifikátor cudzinca

Súbor popisných informácií katastra je doplnený aj o iný identifikátor, ak ide o cudzinca. Iný identifikátor, ak ide o cudzinca, neznamená len ekvivalent rodného čísla ale týmto môže byť napr. aj číslo pasu, ID karty. Právna úprava katastra nehnuteľností pokiaľ ide o iný identifikátor cudzinca v zásade kopíruje právnu úpravu týkajúcu sa rodného čísla. Iný identifikátor cudzinca bude potrebné uvádzať ako povinnú náležitosť v návrhu na začatie katastrálneho konania.

Podmienky zápisu vlastníctva do katastra

Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je platná okamihom podpisu jej zmluvnými stranami, ale vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti sa stávate až vkladom do katastra.

Katastrálne konanie

Práva k nehnuteľnostiam sa zapisujú do katastra nehnuteľností v tzv. katastrálnom konaní (§ 22 ods. 1 katastrálneho zákona), pričom príslušný na toto konanie je okresný úrad, v ktorého územnom obvode sa nachádza nehnuteľnosť, ktorá je predmetom konania. Konanie o povolení vkladu možno začať výlučne na návrh, katastrálny odbor nikdy nezačne konať z vlastnej iniciatívy. Návrh na začatie konania je oprávnený podať účastník právneho úkonu (teda aspoň jedna zmluvná strana).

Náležitosti návrhu na vklad

Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať (§ 24 ods. 1 katastrálneho zákona):

• označenie okresného úradu, ktorému je návrh určený,
• meno, priezvisko, trvalý pobyt (právnická osoba: názov a sídlo) účastníkov konania,
• označenie nehnuteľností podľa § 42 ods. 2 písm. c) katastrálneho zákona (parcelné číslo, druh pozemku, výmera, súpisné číslo stavby, číslo bytu alebo nebytového priestoru),
• označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti,
• číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods. 5 katastrálneho zákona,
• údaj o cene nehnuteľnosti, ak sa prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti,
• iné údaje, ak to vyplýva z osobitných predpisov.

Návrh na vklad sa podáva písomne, podpisy účastníkov nemusia byť na návrhu úradne overené. K návrhu na vklad je potrebné priložiť potrebné prílohy, predovšetkým zmluvu, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach. Ďalšie prípadné prílohy k návrhu ustanovuje katastrálny zákon. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, prejavy účastníkov musia byť na tej istej listine. Návrh na vklad je potrebné podať na tom okresnom úrade (katastrálnom odbore), v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza.

Prečítajte si tiež: Dubovany: Katastrálne zmeny

Priebeh katastrálneho konania

Ak je katastru doručený návrh na vklad, na návrhu sa vyznačí dátum, presná hodina a minúta jeho doručenia (podania). Predmetom konania o povolení vkladu je posudzovanie zákonných náležitostí samotného návrhu, ale aj formálnych a obsahových náležitostí zmluvy, ktorou sa nehnuteľnosť prevádza. Ak kataster zistí, že návrh na vklad nemá predpísané náležitosti, konanie preruší a účastníka vyzve, aby v určenej lehote nedostatky odstránil. Ak účastník opravu návrhu v stanovenej lehote nespraví, okresný úrad (katastrálny odbor) konanie zastaví a pre zavkladovanie vlastníctva bude potrebné podať nový návrh.

Rozhodnutie o vklade

Ak sú podmienky na vklad splnené, okresný úrad vklad povolí, inak návrh zamietne. Písomné rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom jeho vydania. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nie je možné podať odvolanie, návrh na obnovu konania a nemožno ho preskúmať ani mimo odvolacieho konania. Odvolanie možno podať len proti tomu rozhodnutiu, ktorým katastrálny odbor okresného úradu zamietol vklad, a to do 30 dní od jeho doručenia.

Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom (a vkladu nebránia iné skutočnosti), kataster rozhodne o návrhu do 20 dní.

Oprava chýb v zmluve

Ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní alebo počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti, vykoná sa jej oprava dodatkom k zmluve, ak s tým účastníci súhlasia. Možnosť opravy chýb zmluvy opravnou doložkou zanikla.

Zápis záznamom

Návrh na vykonanie záznamu bude možné podať aj prostredníctvom elektronického formulára zverejnenom na webovom sídle úradu. Lehota na vykonanie záznamu podania návrhu na vykonanie záznamu prostredníctvom elektronického formulára je 30 dní od doručenia návrhu na vykonanie záznamu do elektronickej schránky Úradu.

Ak je dôvodná obava, že okresný úrad v konaní o zázname (aj v konaní o návrhu na vklad) nedodrží lehotu podľa Katastrálneho zákona, predseda Úradu môže na určený čas alebo v určených konaniach rozhodnúť o tom, že v konaní o zázname (aj v konaní o návrhu na vklad) bude konať iný okresný úrad. Na náležitosti návrhu na vykonanie záznamu sa vzťahujú novelizované všeobecné ustanovenia Katastrálneho zákona o návrhu na začatie katastrálneho konania.

Oprava chýb v katastri

Novelou sa významne rozšírili možnosti opravy chybných zápisov okresným úradom v rámci inštitútu opravy chyby. Konanie o oprave chyby môže začať na návrh alebo bez návrhu. Ak sú podmienky na opravu chyby splnené, okresný úrad rozhodne o oprave chyby rozhodnutím v prípade konania vedenom podľa správneho poriadku alebo vyhotoví protokol o oprave chyby v prípade konania nepodliehajúceho správnemu poriadku.

tags: #katastrálny #zákon #zápis #vlastníctva #podmienky