Kaucia na Nájomné a DPH: Komplexný Prehľad

Kaucia pri nájme je dôležitou témou, ktorá sa dotýka prenajímateľov aj nájomcov. Tento článok sa zameriava na objasnenie problematiky kaucií na nájomné, ich účtovného a daňového hľadiska, vrátane dopadov DPH. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad, ktorý bude zrozumiteľný pre široké spektrum čitateľov, od študentov až po profesionálov v oblasti účtovníctva a daní.

Čo je to Kaucia na Nájomné?

Kaucia, inak nazývaná aj zábezpeka alebo depozit, je peňažná suma, ktorú nájomca poskytuje prenajímateľovi ako garanciu splnenia svojich povinností vyplývajúcich z nájomnej zmluvy. Slúži ako ochrana prenajímateľa pre prípad, že nájomca nespĺňa svoje záväzky, ako napríklad nezaplatenie nájomného, spôsobenie škody na prenajatom majetku, alebo neuhradenie vyúčtovania za energie.

Analógiou môže byť "záloha za fľašu". Prenajímateľ poskytuje nájomcovi priestor (byt, kanceláriu), ale vyžaduje si zálohu (kauciu). Ak nájomca vráti priestor v poriadku a splní všetky záväzky, kaucia sa mu vráti. Ak nájomca priestor poškodí alebo nezaplatí nájomné, prenajímateľ si kauciu ponechá.

Typy Zábezpek

Zábezpeky môžeme rozdeliť do dvoch hlavných skupín:

1. Zábezpeka určená v zmluve podľa Obchodného alebo Občianskeho zákonníka: Táto zábezpeka sa dohaduje medzi prenajímateľom a nájomcom a jej výška a podmienky použitia sú definované v nájomnej zmluve.
2. Zábezpeka určená priamo zákonom: Ide o zábezpeky, ktoré vyplývajú zo zákona, napríklad zo zákona o DPH alebo zákonov o spotrebných daniach.

Kaucia a DPH

Všeobecne platí, že nájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane z pridanej hodnoty (DPH). Avšak, v prípade kaucie je situácia zložitejšia. Dôležité je rozlišovať, či je kaucia považovaná za zálohu na budúce plnenie (napr. nájomné) alebo za zábezpeku pre prípad vzniku škody.

Prečítajte si tiež: Kaucia pri prenájme nehnuteľnosti

• Kaucia ako zábezpeka: Ak je kaucia určená na pokrytie možných škôd alebo nezaplateného nájomného, nepodlieha DPH v momente jej prijatia. DPH sa uplatňuje až v momente jej použitia na úhradu škody alebo nájomného. Daňový doklad sa vystavuje až pri použití kaucie.
• Kaucia ako záloha: Ak je kaucia vopred určená na úhradu nájomného, môže sa považovať za zálohu a v takom prípade by mala byť fakturovaná s DPH. Táto interpretácia je však sporná a závisí od konkrétnych podmienok nájomnej zmluvy.

Príklad:

Firma A prenajíma firme B obchodné priestory. Mesačná suma prenájmu je 1 000 €. Podľa zmluvy je dohodnutá výška zábezpeky 3-mesačný nájom, t.j. 3 000 €. Firma A eviduje prijatie platby od firmy B za zábezpeku ako záväzok, ktorý bude musieť vrátiť alebo vyrovnať na konci prenájmu, a to buď vrátením zábezpeky, alebo započítaním s nájomným.

Dôležité upozornenie: Ak bola v minulosti na kauciu neoprávnene fakturovaná DPH, je potrebné túto situáciu opraviť.

Účtovanie Kaucie

Účtovanie kaucie závisí od toho, či sa jedná o prenajímateľa alebo nájomcu.

Prenajímateľ:

• Prijatie kaucie sa účtuje ako záväzok voči nájomcovi. Používajú sa účty 378 (iné pohľadávky) alebo 379 (iné záväzky).
• Pri vrátení kaucie sa zníži záväzok.
• Ak sa kaucia použije na úhradu škody alebo nájomného, účtuje sa zníženie záväzku a zároveň sa zaúčtuje príslušný náklad (napr. škoda) alebo výnos (napr. nájomné).

Nájomca:

• Zaplatenie kaucie sa účtuje ako pohľadávka voči prenajímateľovi. Používajú sa účty 378 (iné pohľadávky) alebo 379 (iné záväzky).
• Pri vrátení kaucie sa zníži pohľadávka.
• Ak kaucia prepadne (napr. z dôvodu spôsobenej škody), účtuje sa strata z pohľadávky.

Príklad účtovania:

Predpokladajme, že firma zaplatila kauciu za prenájom priestorov vo výške 1 000 €.

• Nájomca: Účtuje 379/221 (zvýšenie pohľadávky a zníženie bankového účtu)
• Prenajímateľ: Účtuje 221/379 (zvýšenie bankového účtu a zvýšenie záväzku)

Kaucia a Daň z Príjmov

Z pohľadu dane z príjmov je dôležité, či je kaucia vrátená alebo použitá.

Prečítajte si tiež: Kolúzna väzba v nájomných zmluvách

• Vrátená kaucia: Vrátenie kaucie nemá vplyv na základ dane z príjmov ani u prenajímateľa, ani u nájomcu.
• Použitá kaucia: Ak je kaucia použitá na úhradu škody, prenajímateľ si môže uplatniť náklad na opravu škody a nájomca si nemôže uplatniť daňový výdavok. Ak je kaucia použitá na úhradu nájomného, prenajímateľ vykáže príjem z nájmu a nájomca si uplatní daňový výdavok.

Špecifické Situácie

• Kaucia pri verejných súťažiach: Pri verejných súťažiach sa vyžaduje zloženie zábezpeky (kaucie) na zabezpečenie viazanosti ponuky. Ak uchádzač v súťaži neuspeje, kaucia sa mu vráti. Ak uchádzač súťaž vyhrá, ale nesplní podmienky, kaucia prepadne. Účtovanie kaucie pri verejnej súťaži je dôležité evidovať ako pohľadávku na príslušných účtoch.
• Kaucia a ukončenie nájmu: Pri ukončení nájmu je potrebné vykonať vyúčtovanie kaucie. Ak je kaucia vrátená, účtuje sa zníženie záväzku (u prenajímateľa) a zníženie pohľadávky (u nájomcu). Ak je kaucia použitá na úhradu záväzkov, účtuje sa započítanie pohľadávky so záväzkom.

Zmeny v Nájomnom Vzťahu a Kaucia

Zmena v nájomnom vzťahu, napríklad prechod z priameho nájmu na podnájom, môže mať vplyv na účtovanie a zdaňovanie kaucie.

Príklad:

Od 1. decembra 2019 sa zmenil nájomný vzťah s vlastníkom budovy. Doterajší nájomný vzťah prenajímateľ (fyzická osoba, ktorá je neplatiteľ DPH), nájomca (právnická osoba, ktorá je platiteľ DPH) sa zmenil na nájomca (právnická osoba - platiteľ DPH) + podnájomník (právnická osoba - platiteľ DPH). Nájomca požadoval od podnájomníka úhradu kaucie (vratnej pri ukončení prenájmu) vo výške trojmesačného nájomného vo výške 500 € + DPH, čiže 1 500 € + DPH. V tomto prípade je dôležité správne posúdiť, či je kaucia predmetom DPH a ako ju správne zaúčtovať.

Príjmy z Prenájmu a Daňové Hľadisko (§ 6 ods. 3 Zákona o Dani z Príjmov)

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o dani z príjmov) vtedy, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 (príjmy z podnikania) a v § 5 zákona o dani z príjmov. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia, uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve (v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka). Príjmami z prenájmu podľa § 6 ods.

Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností vymedzené v ustanovení § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napr. služby hotelového typu. Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods.

Ustanovenie § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov vymedzuje, že ak sa daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o účtovníctve“), preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy. Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sú vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada, t. j. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti (§ 5 zákona) alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 zákona). Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t.j.

Prečítajte si tiež: Podmienky kaucie pri prenájme

Praktické Príklady z Praxe

Príklad 1: Kaucia a Neplatiteľ DPH

Naša firma chce prenajímať tovar zákazníkom, pričom pri platbe vyžaduje aj určitú zábezpeku, ktorú si ponechá pri nevrátení tovaru. Bude v poriadku, ak budeme fakturovať napr. tovar 10 € + zábezpeku 20 €. A následne pri vrátení tovaru vystavíme dobropis na 20 €? Nie sme platcovia DPH.

V tomto prípade, ak fakturujete zábezpeku, bude sa to považovať za dodanie tovaru. Odporúča sa evidovať zábezpeku cez účty 379 a keď sa Vám tovar nevráti klient, tak vystavíte riadnu faktúru, ktorú aj zároveň započítate.

Príklad 2: Kaucia a Nájom Reštaurácie

Naša firma prenajala priestory na prevádzku reštaurácie a nájomca má podľa zmluvy zaplatiť trojmesačnú kauciu, čo je zároveň aj cena prenájmu na 3 mesiace. Mám to účtovať na 379/378 a potom po vystavení faktúry následne zúčtovať s 311/315? Nájomné bude bez dph, hoci sme platci dph, ale podľa zákona si môžme vybrať ak sme nájom ešte neúčtovali či s dph alebo bez.

Áno, účtovanie na 379/378 a následné zúčtovanie s 311/315 je správne. Nájomné môže byť bez DPH, ak ste platca DPH a nájom ste ešte neúčtovali.

Príklad 3: Vyúčtovanie Kaucie po Ukončení Nájmu

Naša firmy ukončila zmluvu o nájme kde v roku 2012 bola vystavená fa. Teraz nám prišla 1 faktúra, kde v texte je ukončenie nájmu a následného vyúčtovania kaucie dobropis k fa. č. Prosím ako mám zaúčtovať 1 a 2 fa.

Účtovanie by malo ísť na rovnaké účty (378, 379, 315, 325), ktoré ste použili pri zaúčtovaní kaucie.

Praktické rady a odporúčania

1. Jasná definícia v zmluve: V nájomnej zmluve by malo byť jasne definované, na čo sa kaucia môže použiť (napr. škoda, nájomné, energie). Ak v zmluve kaucia nie je zadefinovaná na konkrétny účel, nemôžeme o kaucii účtovať ako o preddavku.
2. Oddelené držanie kaucie: Prenajímateľ by mal držať kauciu oddelene od ostatných finančných prostriedkov a byť pripravený ju po skončení nájmu vrátiť.
3. Správne účtovanie: Je dôležité správne účtovať kauciu ako záväzok (u prenajímateľa) alebo pohľadávku (u nájomcu) a neúčtovať ju ako príjem alebo náklad v momente prijatia/zaplatenia.
4. DPH: DPH sa uplatňuje len v prípade, ak je kaucia považovaná za zálohu na zdaniteľné plnenie.
5. Refakturovanie energií: Ak prenajímateľ refakturuje energie, je dôležité rozlišovať, či ide o prechodné položky alebo o súčasť nájmu. Ak ide o prechodné položky, refakturuje sa bez DPH. Ak ide o súčasť nájmu, refakturuje sa s DPH.

tags: #kaucia #na #nájomné #a #DPH