Neplatnosť zmluvy o výkone správy bytového domu: Dôvody a súvislosti

Zmluva o výkone správy bytového domu je kľúčový dokument upravujúci vzťahy medzi vlastníkmi bytov a správcom. Jej platnosť má zásadný vplyv na fungovanie celého bytového domu. V nasledujúcom článku sa podrobne pozrieme na dôvody, ktoré môžu viesť k neplatnosti takejto zmluvy, a na súvisiace aspekty, ktoré je potrebné zohľadniť.

Úvod do problematiky správy bytových domov

Správa bytového domu je komplexná činnosť, ktorá zahŕňa zabezpečenie prevádzky, údržby, opráv spoločných častí domu, spoločných zariadení a príslušenstva, ako aj poskytovanie služieb spojených s užívaním bytov. Vlastníci bytov sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Táto povinnosť vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Formy správy bytových domov

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje možné spôsoby spravovania bytových domov. Bytové domy môže spravovať buď spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo iná právnická alebo fyzická osoba - správca. Na správu jedného domu môže byť dohodnutá len jedna z foriem správy domu. Nie je možné dohodnúť jeden zo spôsobov správy na vchod, vždy musí byť jednotná správa na bytový dom.

Zmluva o výkone správy: základné aspekty

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvárajú so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b ods. 1 písm. e) sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sú podpísané správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať. Správca je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Náležitosti zmluvy o výkone správy

Zmluva o výkone správy by mala obsahovať najmä:

Prečítajte si tiež: Povinnosť podať daňové priznanie v dôchodku

• Predmet zmluvy: Poverenie správcu zabezpečením prevádzky, údržby a opráv spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva bytového domu a zabezpečením služieb spojených s užívaním bytov.
• Rozsah predmetu: Služby a tovary, ktorými správca zabezpečuje prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva, služby spojené s užívaním bytu, vedenie účtu domu v banke, vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov, iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov v dome.
• Práva a povinnosti správcu: Vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov.
• Spôsob rozúčtovania nákladov za poskytnuté plnenia: Skutočné náklady za poskytnuté plnenia prerozdelí správca na jednotlivé byty v dome.
• Práva a povinnosti vlastníkov: Rozsah práv a povinností vlastníkov je určený zákonom č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení neskorších úprav a touto zmluvou.
• Správa spoločných častí, zariadení, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva domu a pozemku: Vlastník bytu v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov bytov.
• Oprávnenie a spôsob hospodárenia s fondom prevádzky, údržby a opráv: Vlastníci bytov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne.

Dôvody neplatnosti zmluvy o výkone správy

Existuje niekoľko dôvodov, pre ktoré môže byť zmluva o výkone správy neplatná. Medzi najčastejšie patria:

1. Nedostatok formy: Zmluva o výkone správy musí byť uzatvorená v písomnej forme. Ak zmluva nebola uzatvorená písomne, je neplatná.
2. Neodsúhlasenie zmluvy vlastníkmi: Zmluva o výkone správy musí byť schválená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Ak zmluva nebola schválená potrebnou väčšinou hlasov, je neplatná.
3. Neúradne osvedčené podpisy: Zmluva o výkone správy musí byť podpísaná správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená. Ak podpisy nie sú úradne osvedčené, zmluva je neplatná.
4. Rozpor so zákonom: Ak zmluva o výkone správy obsahuje ustanovenia, ktoré sú v rozpore so zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, alebo s inými právnymi predpismi, je neplatná v časti, v ktorej je v rozpore so zákonom. Podľa § 25a zákona č. 182/1993 Z.z., ak sú v zmluve uvedené ustanovenia, ktoré boli novelou zákona zmenené, nemusí byť zmluva povinne aktualizovaná, pretože na základe uvedeného zákonného ustanovenia sa vychádza zo zákona a na tie ustanovenia zmluvy, ktoré sú v rozpore so zákonom, sa neprihliada. Toto ustanovenie § 25a platí od 1.10.2014.
5. Neurčitosť zmluvy: Ak je zmluva o výkone správy neurčitá alebo nezrozumiteľná, môže byť neplatná. Neurčitosť môže spočívať napríklad v nejasnom vymedzení predmetu zmluvy, rozsahu služieb poskytovaných správcom, alebo spôsobu rozúčtovania nákladov.
6. Obchádzanie zákona: Ak je cieľom zmluvy o výkone správy obchádzať zákon, je neplatná. Obchádzanie zákona môže spočívať napríklad v tom, že zmluva má zastierať iný právny úkon, alebo že jej cieľom je dosiahnuť výsledok, ktorý je v rozpore so zákonom.
7. Rozpor s dobrými mravmi: Ak je zmluva o výkone správy v rozpore s dobrými mravmi, je neplatná. Rozpor s dobrými mravmi môže spočívať napríklad v tom, že zmluva obsahuje ustanovenia, ktoré sú pre vlastníkov bytov neprimerane nevýhodné, alebo že zmluva zneužíva ich tieseň, neskúsenosť alebo omyl.
8. Neoprávnené zastúpenie: Ak zmluvu o výkone správy podpísala osoba, ktorá nebola oprávnená zastupovať vlastníkov bytov, je neplatná. Neoprávnené zastúpenie môže spočívať napríklad v tom, že osoba nemala splnomocnenie od vlastníkov bytov, alebo že jej splnomocnenie bolo neplatné.

Dôsledky neplatnosti zmluvy o výkone správy

Ak je zmluva o výkone správy neplatná, nastávajú nasledujúce dôsledky:

• Správca nemá právo na odmenu: Ak je zmluva o výkone správy neplatná, správca nemá právo na odmenu za vykonávané služby. Vlastníci bytov nie sú povinní platiť správcovi za služby, ktoré poskytoval na základe neplatnej zmluvy.
• Správca je povinný vrátiť prijaté platby: Ak správca prijal od vlastníkov bytov platby na základe neplatnej zmluvy, je povinný tieto platby vrátiť.
• Vlastníci bytov môžu požadovať náhradu škody: Ak vlastníkom bytov vznikla škoda v dôsledku neplatnosti zmluvy o výkone správy, môžu požadovať od správcu náhradu tejto škody.
• Je potrebné uzatvoriť novú zmluvu: Ak je zmluva o výkone správy neplatná, je potrebné uzatvoriť novú zmluvu, ktorá bude spĺňať všetky zákonné požiadavky.

Zmena zmluvy o výkone správy

Ak je zmluva o výkone správy platná a je potrebné urobiť jej zmenu , znamená to, že práve táto zmena musí byť predmetom hlasovania vlastníkov podľa § 14b ods. 1 písm. e). Ak sa zvolá schôdza za účelom hlasovania o zmene zmluvy o výkone správy, vlastníkom by mal byť predložený dodatok / návrh s uvedením konkrétnych ustanovení zmluvy, ktoré sa majú zmeniť alebo doplniť, a nového znenia menených alebo dopĺňaných ustanovení. Táto zmena zmluvy môže byť na schôdzi odsúhlasená napríklad len z časti (napr. len niektoré body zmeny), a až zákonným kvórom hlasov (za dodržania postupu zvolania schôdze) odsúhlasená zmena po jej podpísaní ustanovenými osobami je záväzná pre všetkých vlastníkov. Ak by už pri hlasovaní bolo vlastníkom predložené len úplné znenie zmluvy, mohlo by to byť pre nich neurčité.

Podľa § 14a ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z. termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Ak je v programe schôdze uvádzané len to, že predmetom hlasovania bude zmena zmluvy o výkone správy, mohli by vlastníci tvrdiť, že to bolo neurčité, preto je vhodnejšie uviesť aspoň oblasť, ktorej sa zmena týka (napr. zmena zásad platenia úhrad za plnenia, zmena zásad určenia výšky platieb za správu alebo zmena povinností správcu či valstníkov a p.)

Právna ochrana vlastníkov bytov

Každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome, ktorý sa cíti byť dotknutý na svojich právach, resp. právom chránených záujmoch sa môže obrátiť na súd v súlade s ustanovením § 14 odsek 4 zákona č. 182/1993 Z.z. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká.

Prečítajte si tiež: Dôchodok pre ročník 1958

Prečítajte si tiež: Kedy zmeniť psie granule

tags: #kedy #je #neplatná #zmluva #o #výkone