Kedy musí mať kúpna zmluva písomnú formu?

Vzťahy vyplývajúce z kúpnych zmlúv patria medzi najčastejšie sa vyskytujúce občianskoprávne vzťahy. Kúpna zmluva je zásadne zmluvou neformálnou, teda možno ju uzavrieť písomne, ústne i konkludentne. V určitých prípadoch sa ale na platnosť kúpnej zmluvy vyžaduje písomná forma. V nasledujúcom článku sa pozrieme na to, kedy je písomná forma kúpnej zmluvy nevyhnutná a aké náležitosti by mala obsahovať.

Vznik kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva vzniká zhodným prejavom vôle (dosiahnutím konsenzu) medzi zmluvnými stranami kúpnej zmluvy (predávajúcim a kupujúcim), teda akceptáciou návrhu (oferty) obsahujúceho podstatné náležitosti zmluvy. Týmito sú: predmet kúpy a kúpna cena. Predmetom kúpy môžu byť veci určené jednotlivo alebo podľa druhu, vec určená úhrnom „ako stojí a leží“ (bez presného určenia počtu, váhy, akosti a pod.), vec hromadná (napr. knižnica ako súbor kníh, stádo oviec a pod.), vec celá alebo spoluvlastnícky podiel k nej, byt alebo nebytový priestor, prírodné sily, ak sú ovládateľné a slúžia potrebe ľudí (elektrina, plyn, voda a pod.), iné práva alebo iné majetkové hodnoty, pokiaľ to ich povaha pripúšťa a pod. Druhou podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy je dohoda o cene. Kúpna cena je úhrada za predmet kúpy určená v peniazoch.

Písomná forma kúpnej zmluvy

Vo všeobecnosti platí, že kúpna zmluva môže mať rôznu formu - písomnú, ústnu alebo konkludentnú (t.j. vyjadrenú faktickým konaním). Avšak, v špecifických prípadoch zákon vyžaduje, aby kúpna zmluva mala písomnú formu. V prípade nedodržania predpísanej písomnej formy by bola kúpna zmluva absolútne neplatná. Základným zákonným znakom kúpy je jej odplatnosť, t.j. prevod vlastníctva je spojený s povinnosťou kupujúceho zaplatiť zaň kúpnu cenu. Pokiaľ je predmetom prevodu nehnuteľnosť, tak kúpna zmluva musí byť písomná. Pri ostatných veciach alebo právach zmluva nemusí mať písomnú formu a bude postačovať ústna forma.

Kúpa nehnuteľnosti

Podľa Občianskeho zákonníka, zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti musí mať písomnú formu a je potrebné, aby boli všetky podpisy na nej osvedčené. Ak je predmetom kúpnej zmluvy nehnuteľnosť, tak je nevyhnutné, aby bol povolený vklad k nehnuteľnosti príslušným katastrálnym odborom okresného úradu. Nezabudnite, že až vkladom vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností dochádza k prevodu nehnuteľnosti na kupujúceho. Za účelom vkladu v katastri nehnuteľností je potrebné katastrálnemu odboru okresného úradu doručiť spolu s kúpnou zmluvou aj návrh na vklad do katastra a prílohy, ak ich zákon vyžaduje.

Dôsledky nedodržania písomnej formy

Ak zákon pre určitý typ kúpnej zmluvy vyžaduje písomnú formu a táto nie je dodržaná, zmluva je absolútne neplatná. To znamená, že kúpna zmluva nemá žiadne právne účinky, akoby ani nikdy nebola uzavretá. Vlastníctvo k veci neprechádza na kupujúceho a predávajúci má právo požadovať vrátenie predmetu kúpy.

Prečítajte si tiež: Povinnosť podať daňové priznanie v dôchodku

Náležitosti kúpnej zmluvy

Čo by mala obsahovať kúpna zmluva?

  1. Názov právneho úkonu. V hlavičke zmluvy je potrebné uviesť, že ide o kúpnu zmluvu.
  2. Označenie zmluvných strán. Dôraz treba klásť na presné označenie zmluvných strán.
  3. Osobné údaje kupujúceho a to najmä meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt, štátna príslušnosť, ak ide o fyzickú osobu a ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje spoločnosti.
  4. Predmet kúpy musí byť v zmluve určený a opísaný čo najpresnejšie tak, aby z obsahu zmluvy bolo zrejmé, čo konkrétne je predmetom kúpy, aby tento nebolo možné zameniť s inou vecou. Pokiaľ je predmetom kúpy viac vecí, je nevyhnutné predmet kúpy určiť aj čo do množstva, príp. váhy či objemu. V zmluve odporúčame dojednať tiež spôsob odovzdania veci, napr. miesto a čas odovzdania.
  5. Vymedzenie kúpnej ceny a jej splatnosti. Zo zmluvy musí byť zrejmá výška dohodnutej ceny za predmet kúpy, alebo aspoň spôsob jej určenia. Rovnako dôležité je presne vymedziť splatnosť kúpnej ceny, t.j. či sa kúpna cena vypláca v deň podpisu zmluvy, alebo v iný termín uvedený v zmluve.
  6. Právny úkon kúpy musí byť v zmluve jasne vymedzený tak, aby bolo zrejmé, že predávajúci predáva a kupujúci kupuje predmet kúpy. V prípade, že je kupujúcich viac je potrebné vymedziť aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich.
  7. Označenie miesta a dátumu uzavretia kúpnej zmluvy. Na konci kúpnej zmluvy je potrebné uviesť miesto uzavretia zmluvy, pričom miestom uzavretia treba rozumieť minimálne mesto, v ktorom došlo k podpisu zmluvy účastníkom zmluvy.
  8. Vlastnoručné podpisy predávajúceho a kupujúceho.

Osobitné náležitosti pri pozemkoch a stavbách

Okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy musí v prípade pozemkov a stavieb kúpna zmluva obsahovať ďalšie osobitné náležitosti určené Katastrálnym zákonom:

  1. Označenie pozemku s uvedením najmä:
    • parcelného čísla pozemku evidovaného v súbore popisných informácií,
    • označenie registra „C“ alebo registra „E“ k pozemku,
    • druhu pozemku a jeho výmery,
    • označenie katastrálneho územia, príp.
  2. Označenie stavby s uvedením:
    • druhu stavby,
    • súpisného čísla stavby a
    • parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, príp.

Väčšinu vyššie uvedených náležitostí je možné zistiť z listu vlastníctva pozemku či domu, ktorý je možné získať na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu.

Osobitné náležitosti pri bytoch

Okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy musí v prípade bytu kúpna zmluva obsahovať ďalšie osobitné náležitosti určené Katastrálnym zákonom a Zákonom o vlastníctve bytov:

  1. Vymedzenie častí a príslušenstva bytu. Časťami bytu sú jeho jednotlivé miestnosti s uvedením najmä ich počtu a druhu. Príslušenstvom bytu treba rozumieť vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom trvale užívali ako napr. pivnica.
  2. Vymedzenie vnútorného vybavenia bytu. Vnútorným vybavením bytu treba rozumieť vybavenie určené na to, aby sa s bytom trvale užívalo. Vnútorným vybavením bytu je najmä jeho vnútorná inštalácia (potrubné rozvody vody, plynu, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie) okrem stúpacích vedení, ktoré sú určené na spoločné užívanie, poštová schránka, zvonček či domáci telefón.
  3. Určenie a popis spoločných častí bytového domu. Spoločnými časťami domu treba rozumieť časti bytového domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, ktoré sú určené na spoločné užívanie.
  4. Určenie a popis spoločných zariadení bytového domu. Spoločnými zariadeniami domu treba rozumieť zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívania a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Spoločnými zariadeniami domu sú najmä:
    • bleskozvod,
    • vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, plynové a telefónne prípojky,
    • výťahy,
    • kočikáreň,
    • sušiarne,
    • práčovne,
    • žehliarne,
    • sklad náradia,
    • inštalačná komora,
    • spoločná televízna anténa.
  5. Úprava práv k pozemkom, ktoré sú zastavané bytovým domom a k priľahlému pozemku. Pokiaľ sú pozemky zastavané bytovým domom v spoluvlastníctve vlastníkov bytov, tak v zmluve je potrebné tieto pozemky vymedziť s uvedením najmä:
    • parcelného čísla pozemku evidovaného v súbore popisných informácií,
    • označenie registra „C“ alebo registra „E“ k pozemku,
    • druhu pozemku a jeho výmery,
    • označenie katastrálneho územia.Pokiaľ nie sú pozemky vo vlastníctve vlastníkov bytov, tak je potrebné sa vysporiadať v zmluve s vecným bremenom, ktoré je v prospech spoluvlastníkov bytov na pozemku zriadené.
  6. Zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada. Ak o to nadobúdateľ nepožiada, nie je potrebné sa s touto otázkou v zmluve zaoberať.
  7. Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy bytového domu.
  8. Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Väčšinu vyššie uvedených náležitostí je možné zistiť z listu vlastníctva pozemku či domu, ktorý je možné získať na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu a z pôvodnej zmluvy o prevode vlastníctva k bytu. Ak ide o byt, tak predmet kúpnej zmluvy musí byť vymedzený aj číslom bytu alebo nebytového priestoru, číslom poschodia, číslom vchodu, veľkosťou spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku.

Prečítajte si tiež: Dôchodok pre ročník 1958

Čo by mala (resp. mohla) obsahovať kúpna zmluva?

  • označenie zmluvy s uvedením, či sa uzatvára podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka.
  • predmet zmluvy - predmetom kúpnej zmluvy je predaj (odovzdanie) predmetu kúpnej zmluvy predávajúcim kupujúcemu, za podmienok dohodnutých v kúpnej zmluve a kúpa (prevzatie) predmetu kúpy kupujúcim od predávajúceho za podmienok dohodnutých v kúpnej zmluvy, medzi ktorými musí byť povinnosť kupujúceho zaplatiť za prevod vlastníckeho práva k predmetu kúpy v zmluve dohodnutú kúpnu cenu; v prípade, ak je viac kupujúcich alebo predávajúcich, tak sa v tomto bode uvádza aj veľkosť spoluvlastníckych podielov k predmete kúpy, ktoré predávajúci predávajú, resp. kupujú.
  • prehlásenia zmluvných strán - nejde už o podstatnú náležitosť kúpnej zmluvy, napriek tomu sa však v záujme zvýšenia právnej istoty oboch zmluvných strán v kúpnej zmluvy často takéto články vyskytujú, ich predmetom sú napríklad vyhlásenia predávajúceho o tom, že predmet kúpy nie je zaťažený žiadnymi záložnými právami, právami tretích osôb ako sú práva nájmu a pod., ani inými obmedzeniami, že môže s predmetom kúpy voľne disponovať, že predmet kúpy nemá vady, na ktoré by musel kupujúceho osobitne upozorniť, resp. ak má vady, tak sa v tomto článku uvedie, aké konkrétne vady predmet kúpy má, rovnako je vhodné vyhlásenie predávajúceho o tom, že až do času nadobudnutia vlastníckeho práva kupujúcim predávajúci nezaťaží predmet kúpy a pod.; kupujúci zasa môže vyhlásiť, že sa s predmetom kúpy pred kúpou riadne oboznámil.
  • popis predmetu kúpy - rovnako ani toto nie je podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy, avšak v záujme zvýšenia právnej istoty oboch zmluvných strán je vhodné uviesť v tomto článku kúpnej zmluvy popis predmetu kúpy, napr. v prípade hnuteľných vecí, ale aj nehnuteľných vecí možno odporučiť, čo možno najviac opísať stav predmetu kúpy, pričom je vhodné zamerať sa napr. o okrem toho.
  • kúpna cena a platobné podmienky - kúpna cena je jednou z dvoch podstatných náležitostí, ktoré musí obsahovať každá kúpna zmluva; kúpna cena musí byť, ako je uvedené už vyššie v súlade so zákonom o cenách, ktorý ustanovuje podmienky, v ktorých nie je možné dohodnúť neprimeranú cenu; okrem samotného stanovenia výšky kúpnej ceny spravidla býva predmetom tohto článku aj stanovenie platobných podmienok - zmluvné strany sa totiž môžu dohodnúť napríklad na tom, že kúpna cena bude splatená vo viacerých častiach.
  • ďalšie dojednania - v tomto článku si zmluvné strany môžu dohodnúť úpravu rôznych aspektov súvisiacich s kúpou predmetu kúpy; v tomto článku môžu byť napríklad detailne definované podmienky odovzdania predmetu kúpy (obzvlášť v prípadoch, ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť), v prípade, ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, bude spravidla v tomto článku obsiahnutá úprava podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (spočívajúca v dohode na tom, kto podá návrh na vklad, kto zaplatí správne poplatky spojené s vkladom vlastníckeho práva), rovnako sa zmluvné strany môžu v tomto článku dohodnúť napríklad na tom, kto bude uhrádzať náklady spojené s predmetom kúpy až do jej odovzdania kupujúcemu.
  • podpisy zmluvných strán.

Tipy z praxe

Kúpa nehnuteľnosti je pomerne zložitý proces. V viaznu nejaké ťarchy (napr. vlastníctva dostupného na portáli katastra nehnuteľností. ťarchy nie sú prekážkou pri kúpe nehnuteľnosti. viacero možností, ako sa s takouto ťarchou vyrovnať (napr. ponúkať nehnuteľnosť na predaj, t. j. plánovaný účel, pre ktorý ju kupujúci kupuje (napr. jej preštudovanie. bežný štandard. a pod.) napovie veľa o kvalite zmluvy. vyžiadať si taktiež znenie kúpnej zmluvy. kúpnej zmluvy prílohou zmluvy o budúcej zmluve. nepríjemnostiam či strate peňazí. sa venuje úplne inej agende, nie je to vhodný kandidát na kontrolu zmluvy). a navrhnúť lepšie riešenie. ktoré musí zmluva obsahovať (napr. vyššej bezpečnosti transakcie (napr. zmluvy, aby sa vyhli prekvapeniam (napr. pred podpisom môže vyžiadať k nahliadnutiu jeho doklad totožnosti. (napríklad plná moc, zmluva o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti). potrebné úkony zabezpečí (napr. transakcia trvať. natiahnuť alebo pokaziť (napr. hrozia, a či sú nastavené obojstranne. o tom, ako bude uhradená kúpna cena za nehnuteľnosť. cena (resp. jej časť) bola uhradená (napr. hypotekárnej banky), a čo sa bude diať, ak kúpna cena (resp. uhradená nebude. ceny). notársku/advokátsku úschovu alebo vinkulovaný účet. zabezpečiť, že napr. vhodné pozrieť sa na to, kto platí poplatky (napr. a pod.). práva, prípadne sa to delí medzi kupujúceho a predávajúceho. požaduje, resp. zrýchleného konania 15 dní), obvykle to ale trvá dlhšie. list vlastníctva, kde bude zapísaný ako nový vlastník.

Postup po uzatvorení zmluvy

Podpísaním kúpno-predajnej zmluvy proces nekončí.Len podpis z kupujúceho nového majiteľa nehnuteľnosti nerobí. Kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vtedy, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné splniť ďalšie dva kroky:

  • overenie podpisov
  • podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra

Pri overovaní podpisov máte opäť dve možnosti. Tými sú notár (drahšia verzia) alebo matričný úrad (lacnejšie riešenie). V súvislosti so šetrením financií je dobré vedieť, že podpis kupcu nemusí byť úradne overený. Stačí tak overiť len podpis predávajúceho na dvoch rovnopisoch, ktoré následne predložíte katastru. Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti. O presnom postupe pri vytváraní a odporúčanom obsahu tohto návrhu sme písali tu. Prílohou k návrhu na vklad je, samozrejme, práve kúpno-predajná zmluva. V prípade, že ju za vás nepodáva advokát spolu s tzv. autorizačnou doložkou, správa katastra ju musí preskúmať.

Správa katastra v tomto kroku rieši, či:

  • zmluva obsahuje všetky zmienené náležitosti,
  • je úkon urobený v predpísanej forme,
  • sú prejavy vôle presné a zrozumiteľné,
  • zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené a prevodca je oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou,
  • zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza a neprieči sa dobrým mravom.

Prečítajte si tiež: Kedy zmeniť psie granule

tags: #kedy #musí #mať #kúpna #zmluva #písomnú

Ďalšie články