Povinnosti prenajímateľa bytu voči daňovému úradu na Slovensku

Prenájom nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých atraktívny spôsob, ako zhodnotiť investície alebo si zabezpečiť pasívny príjem. Avšak, s týmto príjmom prichádzajú aj určité povinnosti voči štátu, konkrétne voči daňovému úradu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, kedy a ako sa musí prenajímateľ registrovať na daňovom úrade, ako správne postupovať pri zdaňovaní príjmov z prenájmu a na čo si dať pozor, aby sa vyhol prípadným sankciám.

Registračná povinnosť prenajímateľa

Ak prenajímate nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky, vzniká vám povinnosť registrácie na daňovom úrade. Táto povinnosť sa týka fyzických osôb, ktoré prenajímajú byt, dom, nebytový priestor alebo ich časti (s výnimkou pozemku). Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na prípady, keď prenajímate len časť bytu, ktorá spĺňa charakteristiku bytu podľa stavebného zákona, teda zahŕňa miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie.

Kedy vzniká povinnosť registrácie?

Povinnosť registrácie vzniká v momente, keď začnete prenajímať nehnuteľnosť. Lehota na splnenie tejto povinnosti je do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste nehnuteľnosť prenajali. Ak ste napríklad začali prenajímať byt v máji, registráciu musíte vykonať najneskôr do konca júna.

Výnimky z registračnej povinnosti

Existujú však aj výnimky, kedy sa nemusíte registrovať na daňovom úrade. Ide o tieto prípady:

• Ak ste už registrovaný na daňovom úrade z dôvodu vykonávania inej podnikateľskej činnosti (napr. živnosti).
• Ak prenajímate len pozemok (napr. ornú pôdu).
• Ak prenajímate len časť bytu, ktorá nespĺňa charakteristiku bytu podľa stavebného zákona (napr. izbu bez príslušenstva).

Ako sa registrovať?

Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu, alebo na ktoromkoľvek daňovom úrade. Vzor žiadosti nájdete na webovej stránke Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať priamo na daňovom úrade. K žiadosti je potrebné priložiť originál zmluvy o prenájme (ktorú vám daňový úrad po nahliadnutí vráti). Správca dane vás zaregistruje do 30 dní od podania žiadosti a vydá vám osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo (DIČ), ktoré budete používať pri komunikácii s daňovým úradom.

Prečítajte si tiež: Povinnosť podať daňové priznanie v dôchodku

Sankcie za nesplnenie registračnej povinnosti

Ak si nesplníte registračnú povinnosť v stanovenej lehote, hrozí vám pokuta od 60 € až do 20 000 €.

Zrušenie registrácie

Zrušenie registrácie z príjmu z prenajatej nehnuteľnosti ste povinný vykonať do 30 dní od zániku tejto povinnosti (tzn. 30 dní odo dňa účinnosti výpovede poslednej nájomnej zmluvy).

Zdaňovanie príjmov z prenájmu

Príjmy z prenájmu sa zaraďujú medzi vaše celkové ročné príjmy a zdaňujú sa sadzbou 19 %. Daňové priznanie musíte podať, ak váš ročný príjem z prenájmu presiahne sumu 2 876,90 eura (pre rok 2025). Lehota na podanie daňového priznania je 31. marec nasledujúceho roka. Túto lehotu si môžete predĺžiť podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace (do 30. júna) alebo o šesť kalendárnych mesiacov (do 30. septembra), ak máte príjmy zo zahraničia.

Oslobodenie od dane

Príjem z prenájmu je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa preto zahrnie len príjem presahujúci túto čiastku. Ak prenajímate nehnuteľnosť, ktorá patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, môžete si príjem rozdeliť v ľubovoľnom pomere. Každý z manželov si potom môže uplatniť oslobodenie od dane do výšky 500 €.

Daňové výdavky

Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu si môžete uplatniť len skutočné preukázateľné výdavky, ktoré súvisia s prenájmom. Medzi tieto výdavky patria napríklad:

Prečítajte si tiež: Dôchodok pre ročník 1958

• výdavky na energie (elektrina, plyn, voda, teplo)
• výdavky na služby (internet, televízia, odvoz smetí, upratovanie spoločných priestorov, výťah, atď.)
• výdavky na opravy a údržbu nehnuteľnosti
• daň z nehnuteľnosti
• poistenie nehnuteľnosti (ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku)
• výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napr. práčka, nábytok)

Dôležité je viesť si evidenciu o všetkých výdavkoch a mať k dispozícii doklady, ktoré ich preukazujú.

Ako vyplniť daňové priznanie

Príjmy z prenájmu sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si nemôžete uplatniť výdavky percentom z príjmov.

Príklady

Príklad 1: Starobný dôchodca prenajímal byt a dosiahol príjem 2 000 eur. Môže si uplatniť oslobodenie 500 eur, takže na zdanenie mu zostane 1 500 eur. Keďže nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá povinnosť podať daňové priznanie.

Príklad 2: Zamestnanec mal príjem zo závislej činnosti 5 000 eur a príjem z prenájmu nehnuteľnosti 1 550 eur. Môže si uplatniť oslobodenie 500 eur z príjmu z prenájmu, takže zdaniteľný príjem z prenájmu je 1 050 eur. Keďže úhrn jeho zdaniteľných príjmov presiahol 2 876,90 eura, musí podať daňové priznanie.

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva je dôležitý dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Mala by obsahovať:

Prečítajte si tiež: Kedy zmeniť psie granule

• označenie zmluvných strán
• predmet nájmu a rozsah jeho používania
• výšku nájomného
• výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak prenajímate byt ako podnikateľský subjekt, musíte platiť odvody do sociálnej a zdravotnej poisťovne.

Zmeny registrovaných údajov

Ak sa zmenia vaše registrované údaje (napr. priezvisko, trvalý pobyt), musíte to oznámiť daňovému úradu do 30 dní od zmeny.

tags: #kedy #sa #prenajímateľ #bytu #prihlási #na