Vznik Záložného Práva Exekútora na Nehnuteľnosť a Výška Dlhu: Komplexný Prehľad

Úvod

Vymáhanie pohľadávok je komplexný proces, ktorý sa dotýka mnohých aspektov práva a ekonomiky. V tomto článku sa zameriame na vznik záložného práva exekútora na nehnuteľnosť v kontexte výšky dlhu, pričom zohľadníme legislatívne nuansy a praktické aspekty vymáhania nedoplatkov. Cieľom je poskytnúť ucelený pohľad na túto problematiku, ktorý bude zrozumiteľný pre široké spektrum čitateľov, od študentov po odborníkov.

Problém Vymáhania Nedoplatkov

Vymáhanie nedoplatkov je tŕňom vo výkone správy bytových domov pre väčšinu správcov. Každý z nás sa môže ocitnúť v pozícii veriteľa alebo dlžníka. Pozícia ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov zastúpených správcom bytového domu musí byť v tomto vzťahu ako veriteľa silnejšia. Ak bude dlžník chápaný v jeho vlastnom existenčnom prostredí, individuálne každý zvlášť, dá sa vo vymáhaní nedoplatkov dosiahnuť omnoho viac.

Kroky Správcu a Ich Načasovanie

Aké kroky má správca vykonať v závislosti od individuálnych okolností týkajúcich sa dlhu alebo dlžníka? Kedy ich má vykonať? Kedy uplatniť nedoplatok dlžníka na súde a kedy to už stráca zmysel? Prečo si dohodnúť s dlžníkom skôr dohodu o zrážkach zo mzdy, než dlžníka žalovať? A prečo nečakať, kým istina dlhu narastie nad 2 000 €, aby sa vykonala dražba?

Dlh vs. Pohľadávka

Je dôležité upozorniť na určitú slovnú legislatívnu nepresnosť pri používaní pojmov „dlh“ a „pohľadávka“. Pohľadávku má veriteľ a povinnosť uhradiť dlh má dlžník. Ak je vlastník v omeškaní s úhradou, či už do fondu prevádzky, údržby a opráv, alebo s poplatkom za správu v zmysle zmluvy o výkone správy, čo i len jeden mesiac, bude dlžníkom. Prislúchajú mu z toho dôvodu všetky zákonné povinnosti ako dlžníkovi a správca nadobúda všetky práva veriteľa.

Možnosti Správcu pri Vzniku Dlhu

V situácii, keď sa stáva z vlastníka dlžník, vzniká pre správcu niekoľko možností. Prvou je nechať to tak, čo je závažnou chybou. Ak eviduje čo i len jeden mesiac omeškanú platbu, nikdy by to nemal nechať bez povšimnutia. Už prvá nevykonaná úhrada má svoj dôvod.

Prečítajte si tiež: Povinnosť podať daňové priznanie v dôchodku

Kumulatívny Dlh

Úhrady vykonávané na základe § 7b ZVBNP sa stávajú splatnými za každý mesiac zvlášť a spôsobujú tzv. kumulatívny dlh. To znamená, že sa dlh navyšuje postupne. Kumulácia dlhu síce spôsobuje časté problémy pri výpočte úroku z omeškania či zmluvnej pokuty, pri menšej dávke právnej zdatnosti sa tento výpočet dá zvládnuť. Správca má teda možnosť riešiť s dlžníkom situáciu, keď dlh ešte nie je vysoký, je značne nový a zlikvidovať ho speňažením nie je až taký problém.

Mimosúdne Vymáhanie: Prvá Línia Obrany

Prvé štádium vymáhania dlhu sa nazýva mimosúdne, ale časovo by skôr pasovalo označenie predsúdne. Mimosúdne je z toho dôvodu, že už dlh vznikol, ale proti dlžníkovi ešte nie je podaný návrh na súde. Ak je mimosúdne vymáhanie vykonávané správcom aspoň v tých intenciách, o ktorých píšem, správca ani nebude musieť podať proti dlžníkovi návrh na súde, prípadne, aj keď áno, tak podanie návrhu na súd bude potrebné len pri malom percente z celej skupiny dlžníkov.

Povinnosti Správcu a Spoločenstva

Apriórne treba poukázať na paragrafy 7b a 8b ZVBNP, v ktorých sa uvádza, že „správca je povinný vymáhať vzniknuté nedoplatky“ a „spoločenstvo môže vymáhať plnenie“. Je legislatívnou chybou, že zákon rozlišuje medzi právnymi nárokmi správcu a spoločenstva. Vznik nedoplatku predstavuje akýsi štartovací modul do právneho sveta možností a je len na správcovi, ktorú si vyberie. Kritériom na vhodný vyber konkrétneho spôsobu riešenia by mali byť najmä rýchlosť vykonania úhrady a dostatočné zabezpečenie reálnosti jej vykonania.

Výzva na Úhradu: Prvý Krok

Prvým samozrejmým krokom je doručenie výzvy na úhradu vo forme akéhosi upozornenia, že sa o vzniku dlhu vie a že sa bude jeho speňažovanie riešiť. V tomto momente začína prvé štádium mimosúdneho vymáhania, tzv. vlastná réžia správcu. Začína hneď momentom vzniku dlhu a nemala by trvať viac ako dva, najviac tri mesiace. Vo vlastnej réžii by mal správca využiť všetky prostriedky mimosúdneho vymáhania - či už na účely vymoženia pohľadávky, alebo jej zabezpečenia.

Obsah a Forma Výzvy

Pokiaľ má výzva na úhradu plniť svoj účel, musí mať určitý správny obsah a formu. Nie je celkom efektívne doručiť vlastníkovi výzvu v štýle „zaplať, inak bude vec postúpená súdu“. Jej obsah musí byť skôr psychologický a motivujúci k úhrade. Napríklad tým, že pokiaľ dlh nebude riešený, jeho celková výška presiahne určitú úroveň. Pri vyšších istinách je vhodné operovať aj s možnosťou výkonu zákonného záložného práva a uvedenie potenciálnej straty vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru.

Prečítajte si tiež: Dôchodok pre ročník 1958

Vymáhanie Dlhu Treťou Stranou

Efektívne je už aj samotné vymáhanie dlhu inou osobou ako veriteľom, jednoducho z hľadiska psychologického motívu. To, ako dlho má trvať štádium mimosúdneho vymáhania, je individuálne. Pri určení maximálnej časovej hranice treba vychádzať z troch princípov: pokiaľ nie je dlh uhradený alebo dostatočne zabezpečený, pokiaľ nevznikne nevyvrátiteľný predpoklad, že dlžník dlh uhrádzať nebude a aby sa zabránilo možnému premlčaniu dlhu.

Špecializovaná Spoločnosť pre Vymáhanie

Mimosúdne vymáhanie má aj svoju druhú fázu, v ktorej dlh vymáha tretia osoba, špecializovaná spoločnosť. Zveriť vymáhanie dlhu tretej osobe každopádne považujem za vhodné riešenie. Rozhodnutie pre konkrétnu tretiu osobu alebo spoločnosť by malo byť podložené mnohými rozumnými dôvodmi, nie je to len otázka ceny. Pokiaľ je aj vymáhanie zverené tretej osobe, prichádza na rad zo strany správcu pravidelná kontrola postupov, prípadne by si mal správca zabezpečiť povinnosť podávania pravidelných správ o činnosti a krokoch zo strany „vymáhateľa“.

Splátkový Kalendár vs. Dohoda o Zrážkach zo Mzdy

Vo všeobecnej praxi je najčastejším úkonom vlastníka po oznámení existencie dlhu návrh splátkového kalendára. Neexistuje pádny dôvod neakceptovania takéhoto návrhu dlžníka, existuje však viacero dôvodov, prečo by mal správca pouvažovať nad inými možnosťami. Menej používaným inštitútom, avšak pre správcu výhodnejším, je dohoda o zrážkach zo mzdy podľa § 551 OZ. Na rozdiel od splátkového kalendára je povinnosť vykonávať úhrady vo forme zrážok na strane zamestnávateľa a jej porušením vzniká zamestnávateľovi priama zodpovednosť za vznik škody.

Súdne Konanie a Exekúcie

Predtým, ako upriamim pozornosť na exekúcie, chcem poukázať na rozhodovaciu bežnú prax správcov, ktorej konečným záverom je výkon exekúcie na majetok dlžníka. Podať návrh na vydanie platobného rozkazu alebo začať súdne konanie je vhodné až vtedy, keď nie je možné speňažiť dlh možnosťami v mimosúdnom vymáhaní. Ak je však predpoklad podania návrhu na vydanie platobného rozkazu dôvodný, očakávajte, že exekučný titul v jeho vykonateľnej forme získate približne o rok a pol. Ak po dlhých časových stratách získate exekučný titul, bez zbytočného odkladu podajte návrh na vykonanie exekúcie.

Novela Exekučného Poriadku a Výber Exekútora

Novelou Exekučného poriadku, ktorá nadobudla účinnosť, bol prijatý princíp, na základe ktorého sa poverenia na vykonanie exekúcie udeľujú súdnym exekútorom podľa úplne iného spôsobu. O tom, kto bude exekúciu vykonávať, rozhodne náhodným výberom elektronický systém Okresného súdu v Banskej Bystrici a súdny exekútor bude pridelený zo zoznamu tých, ktorí majú svoje sídlo v kraji, v ktorom má dlžník evidovaný trvalý pobyt. Môžete síce požiadať o zmenu exekútora, no rozhoduje o nej opäť súd a táto zmena je oproti predchádzajúcemu režimu spoplatnená poplatkom vo výške 16,50 €.

Prečítajte si tiež: Kedy zmeniť psie granule

Daňová Exekúcia

Finančná správa vykonáva daňové exekúcie aj priamo v teréne prostredníctvom neohlásených návštev. Od septembra 2016 okrem priebežných exekúcií v teréne organizuje aj pravidelné celoslovenské akcie, na ktorých sa zúčastňujú všetky daňové úrady. Primárne pri takýchto terénnych akciách finančná správa nesleduje okamžitý fiškálny výnos z akcií, ale najmä ich efekt z hľadiska prevencie.

Komunikácia s Daňovým Úradom

Daňový subjekt by mal komunikovať so svojím daňovým úradom, v ideálnom prípade už v momente, keď sa jeho finančná situácia zhoršila a vie, že nebude schopný daň zaplatiť v lehote splatnosti. V takom prípade môže požiadať o odklad platenia dane, resp. o platenie tejto dane v splátkach. Ak bude jeho žiadosti vyhovené, sumu nezaplatenej dane správca dane nezačne vymáhať v daňovom exekučnom konaní.

Záložné Právo ako Zabezpečenie

Daňový úrad odklad platenia alebo splátky môže povoliť, ak bude dlžná suma zabezpečená záložným právom. Uvedené znamená, že žiadajúci daňový subjekt by mal disponovať majetkom, ktorý je v jeho vlastníctve a je vhodný slúžiť počas doby odkladu alebo platenia v splátkach ako záloha. Zálohou môže byť napr. motorové vozidlo, peňažná pohľadávka, nehnuteľnosť. Zriadenie záložného práva znamená pre daňový subjekt nemožnosť so založeným majetkom disponovať v zmysle jeho predaja, darovania a pod. Daňový subjekt však môže založený majetok naďalej bežným spôsobom užívať.

Reforma Záložného Práva

Cieľom reformy záložného práva je vytvorenie takého právneho a inštitucionálneho rámca pre záložné právo, ktorý povedie k rozšíreniu možností financovania podnikateľských aktivít, najmä v sektoroch malého a stredného podnikania. Veriteľ, ktorý svoju pohľadávku zabezpečuje záložným právom, získava istotu, že v prípade nesplnenia pohľadávky zo strany dlžníka bude mať možnosť uspokojiť sa zo zálohu.

Predmet Záložného Práva

Záložné právo môže byť zriadené na hnuteľné veci, nehnuteľné veci alebo iné právo alebo inú majetkovú hodnotu. Záloh je v čase existencie záložného práva vyhradený pre záložného veriteľa, ktorý má možnosť uspokojiť svoju pohľadávku zo zálohu v prípade, že dlžník nesplní svoju pohľadávku včas a riadne.

Vznik Záložného Práva

Predpokladom pre vznik záložného práva je uzatvorenie zmluvy o zriadení záložného práva v písomnej forme, s výnimkou vzniku záložného práva odovzdaním veci záložnému veriteľovi alebo tretej osoby do úschovy, kde sa písomná forma nevyžaduje. Ďalším predpokladom vzniku záložného práva je jeho registrácia.

Register Záložných Práv

Notársky centrálny register záložných práv vedie Notárska komora Slovenskej republiky. Takýto register je dostupný osobám, ktoré chcú nahliadnuť do registra na každom notárskom úrade, čím je zabezpečená jeho primeraná dostupnosť. Ak osobitný zákon ustanovuje, že na vznik záložného práva je potrebný zápis v osobitnej evidencii, záložné právo k takýmto predmetom vzniká až zápisom do osobitného registra.

Ochrana Majetku v Exekúcii

Exekútor môže vykonávať exekúciu len na majetok, ktorý patrí dlžníkovi. Ak sa veci nachádzajú v mieste bydliska dlžníka, ale patria inej osobe, je dôležité to dokázať. V prípade sporu o vlastníctvo môžete predložiť doklady o vlastníctve ako sú faktúry, zmluvy, alebo iné doklady, ktoré preukazujú, že daná vec nepatrí dlžníkovi.

Exekúcia a BSM

Vymáhanie pohľadávok z BSM formou exekúcie je možné iba v prípade, ak exekúcia prebieha na vymoženie pohľadávky, ktorá vznikla počas manželstva. Ak totiž Váš dlh vznikol pred uzavretím manželstva, tak sa veriteľ tohto dlhu nemôže uspokojiť z majetku patriaceho do BSM.

Drobné Exekúcie a Predaj Nehnuteľnosti

Ak ide o vykonanie exekúcie na vymoženie peňažnej pohľadávky, ktorá bez príslušenstva ku dňu doručenia návrhu na vykonanie exekúcie neprevyšuje 2 000 eur, nemožno exekúciu vykonať predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný hlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt podľa osobitného predpisu; právo zriadiť exekučné záložné právo na nehnuteľnosť tým nie je dotknuté.

Zodpovednosť Exekútora za Škodu

Exekútor zodpovedá za škodu tomu, komu ju spôsobil on alebo jeho zamestnanci v súvislosti s činnosťou podľa tohto zákona. Exekútor sa zbaví zodpovednosti ak preukáže, že škode nemohol zabrániť ani pri vynaložení všetkého úsilia, ktoré od neho možno požadovať.

tags: #vznik #záložného #práva #exekútora #na #nehnuteľnosť