Koľko rovnopisov zmluvy potrebujú dvaja kupujúci pri kúpe nehnuteľnosti?

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť platných právnych predpisov. Jednou z kľúčových otázok, ktorú si kupujúci kladú, je počet potrebných rovnopisov kúpnej zmluvy a s tým súvisiace overovanie podpisov. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku, pričom zohľadňuje aktuálne legislatívne požiadavky a praktické aspekty procesu prevodu vlastníctva.

Základné náležitosti kúpnej zmluvy

Všeobecne platí, že každá zmluva o prevode vlastníctva nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom, garáž alebo chatu, musí obsahovať základné náležitosti, ktoré zákon predpokladá pre uzavretie konkrétneho typu kúpnej zmluvy. Z formálneho hľadiska musí obsahovať označenie zmluvných strán (predávajúci a kupujúci), predmet kúpnej zmluvy (presná identifikácia nehnuteľnosti) a kúpnu cenu. Kúpna zmluva, ktorej predmetom sú nehnuteľnosti, musí mať písomnú formu a nesmie odporovať zákonu, obchádzať ho alebo sa priečiť dobrým mravom.

Osobitná pozornosť pri koncipovaní zmluvy

Pri zostavovaní kúpnej zmluvy je najdôležitejšie, aby označenie účastníkov zmluvy a nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prevodu, bolo v súlade s požiadavkami katastrálneho zákona. Pri vymedzení účastníkov zmluvy je potrebné vždy uvádzať aj rodné priezvisko (aj v prípade muža) a popri dátume narodenia aj rodné číslo.

Identifikácia predmetu prevodu

V časti venovanej predmetu prevodu musí byť každý prevádzaný byt označený číslom, poschodím, na ktorom sa nachádza, označením vchodu, súpisným číslom bytového domu, pozemku, na ktorom je postavený, a rovnako musí byť uvedená aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach. Ak k bytu prislúcha podiel na pozemku pod domom alebo k priľahlému pozemku, aj tie musia byť presne uvedené, a to v rozsahu označenia registra, v ktorom je pozemok zapísaný, číslom parcely, druhom pozemku a výmery pozemky. Tieto údaje je možné zistiť z výpisu z listu vlastníctva.

Vyhlásenie zmluvných strán

Veľmi dôležitý je článok zmluvy, kde zmluvné strany uvádzajú všetky právne chyby - teda ako je predmet prevodu zaťažený, akými záložnými právami, vecnými bremenami a podobne.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Pozemky pod stavbou

Ideálny prípad je, ak kupujúci kúpi dom, chatu alebo garáž aj s pozemkom, na ktorom stojí, prípadne aj priľahlý pozemok. Ak to nie je možné, mal by mať vlastník stavby aspoň zriadené vecné bremeno alebo nájomnú zmluvu k pozemkom pod stavbou. Ak prístupová cesta nie je vo vlastníctve obce, je potrebné odkúpiť podiel aj na prístupovej ceste, prípadne si zabezpečiť prístup k stavbe vecným bremenom.

Viac záložných práv

Ťarchy, teda aj záložné práva, prechádzajú v plnom rozsahu na nového vlastníka nehnuteľnosti. Existencia tiarch nie je prekážkou pri prevode vlastníckeho práva z hľadiska katastra.

Počet rovnopisov kúpnej zmluvy a overovanie podpisov

Podľa informácií z praxe, na kataster nehnuteľností je potrebné podať toľko rovnopisov kúpnej zmluvy, koľko je účastníkov zmluvy (predávajúci a kupujúci) plus dva rovnopisy pre kataster. Každý účastník zmluvy by mal dostať jeden rovnopis zmluvy.

Overovanie podpisov

Na kúpnej zmluve sa overujú podpisy len predávajúcich, ktorí ich môžu overiť kdekoľvek na území SR, pričom pri overení Vám zmluvu notár alebo obec zviaže. Podpis kupujúceho na zmluve nemusí byť overený. Overenie podpisov predávajúcich je vyžadované zákonom (§ 42 ods. 3 Katastrálneho zákona). Overenie je možné vykonať na matrike alebo u notára.

Návrh na vklad

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností stačí, ak podpíše jeden z účastníkov zmluvy (najčastejšie ten, kto ho bude podávať na kataster). Ak návrh na vklad podpisuje len jeden z účastníkov zmluvy, tak ho musí sám aj podať. Návrh na vklad sa neoveruje.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodok a roky poistenia

Prílohy k návrhu na vklad

K návrhu na vklad je potrebné priložiť kúpnu zmluvu v dvoch vyhotoveniach (originál alebo úradne overená fotokópia). Okrem zmluvy je potrebné priložiť aj ďalšie prílohy, ako napríklad:

• Dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom (podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený).
• K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku.
• Ak fyzická osoba nemá adresu evidovanú v registri obyvateľov Slovenskej republiky a v návrhu na začatie katastrálneho konania neuvedie adresu na doručovanie v tuzemsku, doručuje okresný úrad písomnosti tejto fyzickej osobe oznámením na úradnej tabuli okresného úradu a na webovom sídle príslušného okresného úradu.
• Číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.

Správne poplatky

Správny poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľnosti v normálnom konaní je vo výške 66,- EUR, resp. 33,- EUR pri podaní v elektronickej podobe. V urýchlenom konaní je poplatok 266,- EUR, resp. 133,- EUR pri elektronickom podaní. Ak návrh na vklad obsahuje viacero právnych úkonov, poplatok sa hradí za každý právny úkon.

Katastrálne konanie a možné zamietnutie návrhu

Okresný úrad preskúma návrh na vklad a zmluvu z hľadiska, či obsahujú podstatné náležitosti a sú priložené potrebné prílohy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

Dôvody zamietnutia návrhu na vklad

Kataster môže odmietnuť návrh na vklad z rôznych dôvodov, ako napríklad:

• Zmluva neobsahuje všetky podstatné náležitosti.
• K zmluve nie sú priložené všetky potrebné prílohy.
• Úkon nie je urobený v predpísanej forme.
• Prevodca nie je oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou.
• Prejavy vôle nie sú dostatočne určité a zrozumiteľné.
• Zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou sú obmedzené.
• Zmluva odporuje zákonu, obchádza ho alebo sa prieči dobrým mravom.
• Nerešpektovanie predkupného práva.

Okresný úrad má zákonnú povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad do katastra nehnuteľností najneskôr do 30 kalendárnych dní od doručenia tohto návrhu. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia.

Prečítajte si tiež: Psychiatrická PN: Trvanie a podrobnosti

Alternatívne možnosti zabezpečenia prevodu vlastníctva

V prípade, ak sa kupujúci obáva možných komplikácií pri prevode vlastníctva, existujú alternatívne možnosti zabezpečenia, ako napríklad:

• Notárska úschova: Kupujúci zloží kúpnu cenu u notára, ktorý ju vyplatí predávajúcemu až po úspešnom prevode vlastníctva.
• Vinkulovaný účet: Kupujúci zloží kúpnu cenu na vinkulovaný účet v banke, z ktorého sa peniaze uvoľnia predávajúcemu až po splnení určitých podmienok (napr. po prevode vlastníctva).

tags: #koľko #rovnopisov #zmluvy #dvaja #kupujúci