Ako na Kolok Kataster: Rozostavaná Stavba a Cena

Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti, najmä ak ide o rozostavanú stavbu a financovanie cez hypotéku, je dôležité rozumieť poplatkom a postupom spojeným s katastrom nehnuteľností. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o evidencii rozostavaných stavieb v katastri, poplatkoch, listoch vlastníctva a ďalších dôležitých aspektoch, ktoré vám pomôžu ušetriť čas a peniaze.

Kataster Nehnuteľností: Základné Informácie

Kataster nehnuteľností je verejný informačný systém, ktorý obsahuje zoznam nehnuteľností, ich popis a údaje o ich geometrickom a polohovom určení. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam, ako sú vlastnícke právo, záložné právo, predkupné právo, vecné bremeno, správa majetku štátu, obcí, VÚC a nájomné právo (trvajúce viac ako 5 rokov). Katastrálny operát je verejný a každý má právo doň nahliadnuť a robiť si z neho výpisy alebo náčrty.

Čo Obsahuje Kataster?

  • Listy vlastníctva: Súbor popisných informácií, ktoré potvrdzujú práva k nehnuteľnostiam.
  • Zbierku listín: Dokumenty, ktoré potvrdzujú práva k nehnuteľnostiam.
  • Pozemkové knihy: Historické záznamy o nehnuteľnostiach.
  • Údaje o evidovaných pozemkoch a stavbách: Informácie o parcelách, výmere, druhu pozemku a ďalšie.

Evidencia Stavieb v Katastri

V katastri sa evidujú stavby, ktoré majú pevný základ, alebo sú s pevným základom spojené, prípadne podzemné stavby. Pozemné stavby sa v katastri nehnuteľností evidujú iba tie, ktoré majú pevný základ, alebo sú s pevným základom spojené, prípadne podzemné stavby. Hranicou stavby je pri podzemných a nadzemných stavbách jej prienik so zemským povrchom, alebo ak má nadzemná stavba na 2.-3. podlaží previs, jej priemet na zemský povrch.

Parcela registra „C“ je pozemok, ktorý je zobrazený na katastrálnej mape a v teréne je od ostatných pozemkov oddelený hranicou - vlastníckou (plot, hraničné značky) , hranicou druhu pozemku (orná pôda, záhrada, zastavaná plocha) , hranicou spôsobu využívania pozemku (dvor, dom), administratívnou hranicou, hranicou zastavaného územia obce.

Parcela registra „E“ je pozemok, ktorého hranice v teréne sa spravidla nezachovali, a ak chcete vedieť jeho presnú polohu, je potrebné si ho nechať geodetom vytýčiť, prípadné je potrebné vyhotoviť geometrický plán na obnovu pôvodných parciel. Parcely registra „E“ sú zapisované do listov vlastníctva prostredníctvom registra obnovenej evidencie pozemkov. K týmto parceliam sú stále platné právne (vlastnícke) vzťahy, spravidla pochádzajú z evidencie pozemkovej knihy.

Prečítajte si tiež: Podmienky prepisu vozidla ZŤP

Rozostavaná Stavba v Katastri

Osobitný prípad predstavuje rozostavaná stavba, ktorá sa zapisuje do katastra najmä pri zriaďovaní záložného práva v prospech banky pri hypotekárnych úveroch. Za rozostavanú stavbu sa považuje každá existujúca stavba, ktorej proces výstavby nebol ukončený vydaním kolaudačného rozhodnutia.

Prečo Zapísať Rozostavanú Stavbu do Katastra?

S každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, je možné disponovať len v prípade, ak je evidovaná v katastri nehnuteľností. To znamená, že na to, aby bolo možné stavbu predať, darovať či zaťažiť záložným právom, musí byť táto stavba evidovaná v katastri nehnuteľností. Ak chcete predať rozostavaný rodinný dom pred jeho kolaudáciou, je nevyhnutné, aby ste podali na kataster návrh na zápis predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností.

Kedy Je Možné Zapísať Rozostavanú Stavbu?

Stavba môže byť v katastri nehnuteľností evidovaná ako rozostavaná v zásade okamžite po jej vzniku. V zmysle judikatúry i zákona ide o stavbu v právnom zmysle vtedy, ak je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou.

Dokumenty Potrebné pre Zápis Rozostavanej Stavby

  1. Znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby: V posudku znalec posúdi štádium výstavby a uvedie záver, či je stavbu už možné evidovať v katastri nehnuteľností.
  2. Geometrický plán: Zameranie rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape.
  3. Právoplatné stavebné povolenie: Potvrdenie, že stavba bola povolená a je legálna.
  4. Písomný návrh na zápis: Jednoduchý návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra.

Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok. Konanie o zápise môže trvať až 60 dní.

Zápis Novostavby do Katastra

Ak sa rozhodnete postaviť novostavbu, budete musieť riešiť aj otázku, ako predmetnú novostavbu zapíšete do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Všetko o poplatkoch v katastri

Doklady Potrebné pre Zápis Novostavby

  1. Rozhodnutie o určení súpisného a orientačného čísla stavby: Vydáva ho príslušná obec na základe kolaudačného rozhodnutia.
  2. Geometrický plán: Ak novostavba ešte nie je zakreslená v katastrálnej mape.
  3. Písomný návrh na zápis: Žiadosť o zapísanie novostavby do evidencie katastra nehnuteľností.

Poplatky a Náklady Spojené s Katastrom

Pri hypotéke je dôležité sledovať nielen úrokovú sadzbu, ale aj celkové náklady, ktoré tvoria desiatky položiek.

Poplatky, Ktoré Môžete Očakávať

  • Poplatok za poskytnutie/spracovanie hypotéky: V akciách býva odpustený, inak rádovo desiatky až nízke stovky eur.
  • Vedenie úverového a bežného účtu: Nízke mesačné sumy, no v horizonte fixácie ide o stovky eur.
  • Znalecký posudok: Určuje bankou akceptovanú hodnotu nehnuteľnosti a je kľúčový pre LTV (Loan-to-Value). Cena závisí od typu nehnuteľnosti, lokality a rýchlosti vyhotovenia.
  • Kataster: Poplatky sú úradné a menia sa; rátajte s desiatkami eur za štandardný vklad a násobne vyššou sumou pri urýchlení. Elektronické podanie je zvyčajne lacnejšie ako listinné a skracuje lehoty.
  • Poistenie nehnuteľnosti: Podmienka čerpania hypotéky. Banka vyžaduje vinkuláciu poistného plnenia v svoj prospech, čo administratívne aj finančne niečo stojí.
  • Refinancovanie: Pri refinancovaní sa viacero nákladov opakuje: nový posudok, kataster (nový vklad záložného práva), administratíva.

Elektronické Podanie vs. Listinné Podanie

Elektronické podanie je zvyčajne lacnejšie ako listinné a skracuje lehoty.

Zrýchlený Vklad

V prípade, že prevod vlastníckych práv ponáhľa, musíte zaplatiť 265,50 EUR za tzv. Zrýchlený vklad. To však musí byť aj pri záložných zmluvách a aj kúpnych. Takéto zmluvy vám musia spracovať max.

List Vlastníctva (LV)

List vlastníctva (LV) obsahuje vybrané údaje o nehnuteľnostiach, vlastníkoch, právach a o iných vzťahoch k nehnuteľnostiam a ďalšie údaje. Je to základný doklad na preukázanie vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam. Originál listu vlastníctva je uložený na Správe katastra v okrese, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Správou katastra overený výpis z listu vlastníctva je použiteľný na právne úkony, overenie je potvrdené okrúhlou pečiatkou so štátnym znakom a spoplatnené kolkom v hodnote 8€.

List vlastníctva obsahuje číslo listu vlastníctva, názov okresu, názov obce a názov katastrálneho územia. To sú základné identifikátory podľa ktorých sa list vlastníctva vyhľadáva a identifikuje.

Prečítajte si tiež: Vklad do katastra – sprievodca

Predaj Rozostavaného Domu: Dane a Postupy

Pri predaji rozostavaného domu je potrebné zvlášť posudzovať predaj pozemku a zvlášť predaj rozostavaného domu. Podľa Občianskeho zákonníka nie sú súčasťou pozemku stavby, vodné toky a podzemné vody.

Daň z Príjmu

Príjem z predaja pozemku je oslobodený od dane z príjmu po uplynutí 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia. Ak je zapísaná v katastri nehnuteľností (stačí len ako rozostavaná stavba), tak vlastnícke právo vzniká dňom zápisu do katastra nehnuteľností a od tohto dňa za začína počítať 5-ročná doba po uplynutí ktorej je možné oslobodenie predaja od dane z príjmu.

Predaj rozostavanej nehnuteľnosti sa nepovažuje za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností, ale za ostatný príjem - iný. Pri „inom“ príjme si môžete uplatniť len výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie, maximálne do výšky dosiahnutého príjmu. Vašu prácu, ktorú ste urobili pri stavaní svojpomocne, si do výdavkov zahrnúť nemôžete.

Znalecký Posudok

Znalecký posudok by pre potreby výdavkov nebol akceptovateľný daňovým úradom. Nejde totiž o preukázateľne vynaložený výdavok.

Register Obnovenej Evidencie Pozemkov (ROEP)

Register obnovenej evidencie pozemkov ROEP je verejná listina na základe ktorej sa nehnuteľnosti, ktoré neboli evidované v katastri nehnuteľností zapíšu na listy vlastníctva ako parcely registra E, pričom listina ROEP sa do katastra zapíše záznamom. ROEP vyhotovujú súkromné geodetické firmy v súčinnosti s orgánmi štátnej správy a samosprávy vo vybraných katastrálnych územiach, vyhotovenie registra vedie komisia.

Parcely Registra E

Pozemky nezistených vlastníkov sú po zápise registra v správe SPF, prípadne v správe štátnej organizácie lesného hospodárstva (lesné pozemky), ale vlastnícke práva nezistených vlastníkov sú stále platné. Ak sa identifikujete ako nezistený vlastník, musíte preukázať svoje vlastícke práva, alebo práva vašich predchodcov verejnou listinou, alebo inou listinou, ktorá tieto práva osvedčuje.

Praktické Rady Pri Hypotéke a Katastri

  • Sledujte RPMN: RPMN (ročná percentuálna miera nákladov) zahrňuje úrok aj poplatky. Dve ponuky s rovnakým úrokom môžu mať rozdielne RPMN, ak jedna obsahuje drahšie poistenie či poplatky za účet. Pri porovnávaní vždy žiadajte úplné RPMN a rozpis nákladov v horizonte fixácie.
  • Overte platnosť znaleckého posudku: Uistite sa, že znalecký posudok nie je starší ako 3 mesiace.
  • Plánujte termíny: Sledovaním RPMN, plánovaním termínov, rozumným využitím elektronických podaní a tvrdým porovnávaním ponúk dokážete ušetriť stovky až tisíce eur počas fixácie.
  • Spoločný postup pri prevode: Ak sa berie Hypo úver, väčšinou sa zakladá nehnuteľnosť, ktorá je predmetom kúpy, prípadne iná nehnuteľnosť vo vlastníctve kupujúceho. Podpíšte najskôr kúpne zmluvy, hneď ísť spolu dať overiť podpisy predávajúcich a hneď ísť do banky, kde máte dohodnutý čas podpisu záložných zmlúv. Takto má každá strana kontrolu nad každým krokom a po podpísaní všetkých potrebných dokumentov ísť opäť spolu na Kataster, zavkladovať obe zmluvy, záložnú najskôr a pár minút na to aj kúpnu.

tags: #kolok #kataster #rozostavana #stavba #cena

Ďalšie články