Komisionárska zmluva pri kúpe nehnuteľnosti: Všetko, čo potrebujete vedieť! - Domov dôchodcov a Domov sociálnych služieb Tornaľa

25. February 2026

Komisionárska zmluva je právny nástroj, ktorý sa využíva v rôznych oblastiach obchodu, vrátane predaja nehnuteľností. Táto zmluva upravuje vzťah medzi komitentom (vlastníkom nehnuteľnosti) a komisionárom (sprostredkovateľom predaja). Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný pohľad na komisionársku zmluvu pri kúpe nehnuteľnosti, jej náležitosti, výhody a nevýhody, ako aj praktické aspekty jej využitia.

Čo je komisionárska zmluva?

Komisionárska zmluva je upravená v § 577 až 590 Obchodného zákonníka. Patrí do skupiny obstarávateľských zmlúv. Hlavným rysom tejto zmluvy je, že komisionár sa zaväzuje zariadiť určitú obchodnú záležitosť pre komitenta vo vlastnom mene, ale na jeho účet. V kontexte predaja nehnuteľnosti to znamená, že komisionár (realitná kancelária alebo maklér) hľadá kupca a rokuje o podmienkach predaja, ale vlastníkom nehnuteľnosti zostáva komitent až do momentu prevodu vlastníctva na kupujúceho. Tretia osoba tak vôbec nemusí mať vedomosť o tomto vzťahu a vníma iba osobu komisionára.

Základné pojmy

Komitent: Vlastník nehnuteľnosti, ktorý poveruje komisionára predajom.
Komisionár: Sprostredkovateľ predaja, ktorý koná vo vlastnom mene, ale na účet komitenta.
Obchodná záležitosť: V tomto prípade predaj nehnuteľnosti.
Provízia: Odmena pre komisionára za sprostredkovanie predaja.

Náležitosti komisionárskej zmluvy

Hoci Obchodný zákonník nevyžaduje písomnú formu komisionárskej zmluvy ako podmienku jej platnosti, vzhľadom na zložitosť právnych vzťahov a preukázateľnosť dohôd je písomná forma vysoko odporúčaná. Medzi podstatné náležitosti komisionárskej zmluvy patria:

Určenie zmluvných strán: Presná identifikácia komitenta a komisionára (meno, adresa, IČO, DIČ).
Záväzok komisionára: Jasné definovanie povinnosti komisionára zariadiť predaj nehnuteľnosti vo vlastnom mene a na účet komitenta. Predmetom záväzku komisionárskej zmluvy je „zariadenie určitej obchodnej záležitosti“, nemusí to byť len kúpa alebo predaj tovaru, ale aj iné „obchody“.
Opis nehnuteľnosti: Podrobný opis nehnuteľnosti, ktorá je predmetom predaja (adresa, katastrálne číslo, výmera, stav).
Predajná cena: Stanovenie minimálnej predajnej ceny, za ktorú má komisionár nehnuteľnosť predať.
Provízia komisionára: Dohoda o výške a spôsobe výpočtu provízie pre komisionára (percentuálne z predajnej ceny alebo fixná suma). Komitent sa zaväzuje zaplatiť komisionárovi odplatu za obstaranie predaja vo výške predajnej ceny predmetu zmluvy.
Náklady: Dohoda o tom, kto znáša náklady spojené s predajom nehnuteľnosti (inzercia, právne služby, znalecký posudok).
Doba trvania zmluvy: Stanovenie doby, na ktorú sa zmluva uzatvára.
Podmienky ukončenia zmluvy: Určenie podmienok, za ktorých môže byť zmluva predčasne ukončená (napr. neplnenie povinností, zmena okolností).
Zodpovednosť za škodu: Úprava zodpovednosti za prípadné škody spôsobené komisionárom alebo tretími osobami. Komisionár zodpovedá za prípadné poškodenie predmetu zmluvy až do predaja.
Ďalšie dojednania: Akékoľvek ďalšie dojednania, ktoré si zmluvné strany želajú upraviť (napr. exkluzivita, povinnosť informovať komitenta o priebehu predaja).

Výhody a nevýhody komisionárskej zmluvy

Výhody pre komitenta (predávajúceho)

Profesionálne sprostredkovanie: Komitent využíva služby skúseného sprostredkovateľa, ktorý má znalosti trhu a kontakty na potenciálnych kupcov.
Úspora času a energie: Komitent sa nemusí aktívne zapájať do procesu predaja, čo mu šetrí čas a energiu.
Možnosť dosiahnuť vyššiu predajnú cenu: Skúsený komisionár môže dosiahnuť vyššiu predajnú cenu vďaka svojim vyjednávacím schopnostiam a znalosti trhu.
Širší okruh potenciálnych kupcov: Komisionár má prístup k širšiemu okruhu potenciálnych kupcov prostredníctvom svojej siete kontaktov a marketingových aktivít.
Komitent má väčšiu šancu predať tovar, pokiaľ nenúti komisionára, aby si ho hneď zakúpil a vie ho dostatočne finančne alebo inak motivovať k predaju.

Nevýhody pre komitenta (predávajúceho)

Nutnosť platiť províziu: Komitent musí zaplatiť komisionárovi províziu, čo znižuje jeho zisk z predaja.
Závislosť od komisionára: Komitent je závislý od aktivity a schopností komisionára, čo môže ovplyvniť rýchlosť a úspešnosť predaja.
Riziko nepredajnosti: Existuje riziko, že komisionár nepredá nehnuteľnosť v stanovenej lehote alebo za požadovanú cenu.
Komitent nemôže vopred kalkulovať s finančnými prostriedkami získanými za predaj takéhoto tovaru, nakoľko nemôže predpokladať nakoľko šikovný komisionár je, aké aktivity vyvinie na to, aby tovar predal čo najrýchlejšie a nevie ani predpokladať, koľko tovaru sa mu vráti späť s tým, že ho nie je možné predať.

Výhody pre komisionára (sprostredkovateľa)

Možnosť získať províziu: Komisionár zarába províziu za sprostredkovanie predaja.
Nízke finančné riziko: Komisionár nenesie finančné riziko spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti.
Príležitosť budovať si meno a kontakty: Úspešné sprostredkovanie predaja nehnuteľností prispieva k budovaniu mena a kontaktov komisionára.
Pre predávajúceho, teda komisionára je tento spôsob predaja výhodný, pokiaľ si vie sám vybrať, ktorý tovar do komisu vezme, a ktorý nie, poznajúc nákupné správanie svojich zákazníkov. Vie odhadnúť, aký tovar je schopný predať, a pokiaľ ho nepredá, tak ho vráti komitentovi a zoberie iný, bez akejkoľvek finančnej straty, alebo viazania finančných prostriedkov v tovare.

Nevýhody pre komisionára (sprostredkovateľa)

Neistý príjem: Príjem komisionára závisí od úspešnosti predaja, čo znamená neistý a variabilný príjem.
Konkurencia: Komisionár čelí silnej konkurencii zo strany iných sprostredkovateľov.
Nutnosť investovať do marketingu: Komisionár musí investovať do marketingu a propagácie nehnuteľnosti, aby zvýšil šance na jej predaj.
Predaj môže byť ale otázny - nevýhodou pre komitenta je fakt, že tovar, ktorý bude vystavený u komisionára, prejde rukami mnohých potenciálnych zákazníkov a nakoniec sa mu môže vrátiť späť ako nepredajný.

Komisionárska zmluva a DPH

Pri predaji nehnuteľnosti prostredníctvom komisionárskej zmluvy je dôležité správne uplatňovať daň z pridanej hodnoty (DPH). Vlastník tovaru - komitent odovzdá tovar komisionárovi za účelom predaja. Fyzické prevzatie tovaru komisár potvrdí interným dokumentom o prevzatí, napríklad na dodacom liste, nestáva sa však vlastníkom tovaru. Odovzdaním tovaru do komisionálneho predaja komitentovi nevzniká daňová povinnosť o DPH, teda nemá povinnosť vystaviť faktúru. Komisionár pri predaji tovaru vystupuje voči zákazníkovi vo vlastnom mene, teda vyhotoví faktúru alebo zaeviduje platbu v hotovosti podľa aktuálne platných predpisov. Pri dodaní tovaru v rámci Slovenskej republiky sa uplatní § 19 ods. 1 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej zákon o DPH), t. j. pri opakovanom dodaní tovaru sa uplatní § 19 ods. 3 zákona o DPH, t. j. pri intrakomunitárnom dodaní tovaru do iného členského štátu EÚ sa uplatní § 19 ods. 8 zákona o DPH, t. j. daňová povinnosť vzniká buď 15.

Účtovanie komisionálneho predaja

V programe Podvojné účtovníctvo OMEGA odporúčame evidovať tovar v „komise“ na samostatnom sklade. Rovnako na strane komitenta odporúčame viesť samostatné sklady pre každého komisionára. Komitent si obstaral v júli tovar v sume 14 400 eur a časť z neho poskytol na komisionálny predaj jednému komisionárovi. Komisionár1 prevzal tovar do „komisu“ v hodnote 6 900 eur bez DPH. Na konci mesiaca komitent vyfakturuje tovar, ktorý Komisionár1 predal v sume 5 300 eur bez DPH. Účtovaním tovaru na komisný predaj pomocou analytík zabezpečíme, že stav na syntetickom účte 132 bude nulový.

Prečítajte si tiež: Komisionárska zmluva: Kompletný sprievodca

Vzor komisionárskej zmluvy

(Tento vzor je len ilustračný a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnym okolnostiam.)