Dražba Nehnuteľností: Komplexný Sprievodca

Národná rada Slovenskej republiky schválila zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov. Tento zákon bol prijatý ako súčasť reformy záložného práva na Slovensku. Cieľom bolo zlepšiť zabezpečenie úverov pre veriteľov a znížiť ich riziko spojené s poskytnutím úveru dlžníkom. Jedným z nástrojov na dosiahnutie tohto cieľa je dražba, ktorá umožňuje veriteľovi uspokojiť svoju pohľadávku zo zadefinovaného majetku dlžníka v prípade, že dlh nebude splnený včas a riadne.

Dražba je verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Koná sa na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk. Na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby. Dražba môže byť dobrovoľná alebo nútená (exekučná).

Dobrovoľná Dražba vs. Nútená Dražba

V praxi prebieha dražba nehnuteľností najmä podľa režimu zákona o dobrovoľných dražbách. Dobrovoľná dražba je verejné konanie mimosúdneho charakteru, ktoré iniciuje navrhovateľ s cieľom prechodu vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Licitátor sa obracia na účastníkov dražby s výzvou na podávanie ponúk a príklepom licitátora prejde vlastnícke právo na účastníka, ktorý urobí najvyššiu cenovú ponuku.

Nútená (exekučná) dražba je jedným zo spôsobov, akým sa vykonáva exekúcia voči dlžníkovi. Navrhovateľ, ktorý chce uspokojiť svoju pohľadávku predajom nehnuteľnosti dlžníka, musí mať právoplatný exekučný titul a podať návrh na vykonanie exekúcie. Predaj nehnuteľnosti na exekučnej dražbe je oprávnený vykonať len exekútor a výsledok dražby schvaľuje súd. Exekučná dražba je administratívne aj časovo náročnejší postup, čo sa odráža aj na nákladoch.

Dobrovoľnú dražbu vykonáva dražobník, ktorý je podnikateľom s oprávnením na prevádzkovanie príslušnej živnosti. Navrhovateľ dobrovoľnej dražby nemusí mať rozhodnutie súdu, stačí ak je v jeho prospech zriadené napr. záložné právo k nehnuteľnosti. Dobrovoľná dražba je jednoduchší proces než exekučná dražba, pričom jej výhodami sú rýchlosť uskutočnenia a nižšie náklady.

Prečítajte si tiež: Všetko o výberových konaniach

Právny Rámec Dobrovoľných Dražieb

Problematika dobrovoľných dražieb je upravená v zákone č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Ďalší zdroj predstavujú dražobné poriadky jednotlivých dražobných spoločností. Kontrolu nad dodržiavaním podmienok organizácie a priebehu dobrovoľných dražieb vykonáva Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky.

Kto Môže Iniciovať a Zúčastniť sa Dražby

Navrhovateľom dražby môže byť vlastník predmetu dražby, osoba vykonávajúca záložné právo alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. V praxi je najčastejším iniciátorom banka, ktorej dlžník nie je schopný splácať svoj hypotekárny úver.

Dobrovoľnej dražby sa môže zúčastniť len osoba spôsobilá na právne úkony. Výnimkou sú maloletí alebo osoby, ktoré boli zbavené spôsobilosti na právne úkony alebo ich spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú a zároveň musia byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom. Účastníkom dražby môže byť aj štát. Na dražbe je oprávnený dražiť každý účastník, ktorý nie je vylúčený podľa zákona a splnil si povinnosť zložiť dražobnú zábezpeku.

Dražobná Zábezpeka

Dražobná zábezpeka plní úlohu klasickej zálohy a môže byť maximálne do výšky 30 % z ceny nehnuteľnosti. Ak záujemca dražbu nevyhrá, zábezpeka mu bude v plnej výške vrátená. V prípade úspešného vydraženia nehnuteľnosti, bude musieť do 15 dní doplatiť rozdiel medzi konečnou cenou a výškou zábezpeky. Ak záujemca neuhradí celkovú sumu, bude jeho zábezpeka použitá na úhradu nákladov dražby a opakovanej dražby.

Priebeh Dražby

Priestory, v ktorých sa dražba koná, sa sprístupňujú pre účastníkov dražby najmenej 30 minút a pre verejnosť najmenej 10 minút pred konaním dražby. Dražba sa otvára vyvolaním, ktoré predstavuje oboznámenie účastníkov s predmetom dražby, právami a záväzkami viaznucimi na predmete dražby, s cenou, výškou najnižšieho podania a najnižšieho prihodenia.

Prečítajte si tiež: Zamestnanosť na Kysuciach

Dražba prebieha, pokiaľ účastníci dražby robia vyššie podania. Ak po poslednom podaní nenasleduje ďalšie vyššie podanie, licitátor dvakrát vyzýva na ďalšie podanie. Ak ďalšie podanie nenastane, licitátor oznámi posledné podanie a po tretej výzve vykoná príklep. Udelením príklepu sa účastník dražby, ktorý urobil posledné, a teda najvyššie platné podanie, stáva majiteľom nehnuteľnosti. Podanie je pre účastníka dražby záväzné a udelením príklepu dražba končí. Vydražiteľ nadobudne vlastnícke právo príklepom licitátora len za predpokladu, ak v určenej lehote zaplatil cenu dosiahnutú vydražením.

Neúspešná Dražba

Neúspešná dražba nastáva vtedy, ak sa nepodarí urobiť ani najnižšie podanie na vydraženie predmetu dražby. V takom prípade licitátor dražbu ukončí. Ak vydražiteľ nezaplatí cenu, za ktorú predmet dražby vydražil, hovoríme o zmarenej dražbe. Neplatná je dražba v prípade, ak nebol dodržaný zákonný postup dražby. Ak sa dražba z nejakého dôvodu nepodarí, môže sa uskutočniť opakovane.

Na Čo si Dať Pozor

Lehota 15 dní na splatenie výslednej ceny nehnuteľnosti môže spôsobovať problémy. Hypotéku si za tak krátky čas asi nestihnete vybaviť, preto je potrebné mať voľné finančné prostriedky. Účastník dražby by si mal tiež preveriť, či niektoré ťarchy na nehnuteľnosti neprechádzajú na vydražiteľa. Možným problémom môže byť aj neochota predchádzajúcich vlastníkov opustiť vydraženú nehnuteľnosť, čo sa následne musí riešiť podaním návrhu na vypratanie nehnuteľnosti, o ktorom rozhoduje súd. Asi najväčšie riziko pre vydražiteľa nehnuteľnosti predstavuje 3-mesačná lehota odo dňa konania dražby, kedy môže pôvodný vlastník, rovnako aj účastník dražby napadnúť dražbu na súde.

Oznámenie o Dražbe

Konanie dražby sa začína oznámením dražobníka, ktoré obsahuje základné údaje o prebiehajúcej dražbe a o konkrétnych okolnostiach a podmienkach dražby podľa zákona. Dražobník musí splniť oznamovaciu povinnosť zverejnením oznámenia o dražbe najmä v Notárskom centrálnom registri dražieb a v Obchodnom vestníku, a to najmenej 15 dní pred jej konaním, v zákonom stanovených prípadoch (najmä nehnuteľností) najmenej 30 dní. Len ak ide o predmet podliehajúci rýchlej skaze, môže dražobník lehotu primerane skrátiť, ale ani to nie je možné opomenúť zverejnenie oznámenia v Notárskom centrálnom registri dobrovoľných dražieb.

Dražobné spoločnosti zverejňujú zoznamy všetkých dražieb v notárskom centrálnom registri dražieb na adrese www.notar.sk a v obchodnom vestníku na adrese www.justice.gov.sk. Oznam sa spravidla nachádza aj na úradných tabuliach v obci, kde sa predmet dražby nachádza a uverejňuje sa aj v registri dražieb. Oznámenie o dražbe je dražobník povinný uverejniť najmenej 15 dní pred otvorením dražby a v prípade, že je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, je dražobník povinný uverejniť oznámenie o dražbe v registri dražieb najmenej 30 dní pred začiatkom dražby.

Prečítajte si tiež: Kritériá výberových konaní ÚPSVaR Trenčín

Nadobudnutie Vlastníckeho Práva

V prípade dražby nehnuteľností sa vlastnícke právo nadobúda po splnení zákonných podmienok a nie až zápisom do katastra nehnuteľností. Zákonnými podmienkami sa rozumie príklep licitátora v prospech vydražiteľa predmetu dražby a zaplatenia ceny dosiahnutej vydražením. Listinami preukazujúcimi vlastnícke právo vydražiteľa k predmetu dražby ak ide o nehnuteľnosť sú notárska zápisnica osvedčujúca priebeh dražby a potvrdenie dražobnej spoločnosti o uhradení ceny dosiahnutej vydražením. Dražbou však nedochádza k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, tzn. že vydražiteľ neodvodzuje svoje právo od predchádzajúceho vlastníka a teda voči predchádzajúcemu vlastníkovi si ani nemôže uplatňovať nároky za prípadné vady. Preto sa v prípade záujmu o kúpu nehnuteľnosti odporúča zúčastniť sa obhliadky nehnuteľnosti, ktorá je vždy uvedená v oznámení o dražbe, pričom musí byť zo zákona vytýčená minimálne v dvoch termínoch.

Dôležité Aspekty a Upozornenia

• Kontrola dražobníka: V prípade dražby si treba dávať pozor hlavne na to, či dražbu uskutočňuje osoba, ktorá spĺňa všetky podmienky podľa zákona a má osvedčenie na výkon tejto činnosti a ako aj to, v akej výške je dražobník poistený, v prípade zodpovednosti za škodu. Toto poistenie zodpovednosti za škodu je aj jednou z podmienok výkonu tejto činnosti, poistenie v prípade zodpovednosti za škodu je zo zákona v minimálnej výške plnenia 829 847, 27 eur.
• Vypratanie nehnuteľnosti: Ak prebehne dražba v zmysle ustanovení zákona o verejných dražbách, tak budete musieť nehnuteľnosť vypratať v lehote určenej v oznámení o uskutočnení dražby. Táto lehota nie je zákonom stanovená ani limitovaná. Vo väčšine prípadov sa lehota na vypratanie a odovzdanie nehnuteľnosti pohybuje okolo 60-90 dní.
• Napadnutie dražby: Vlastník nehnuteľnosti môže podať žalobu na súde, nemôžete ho vysťahovať z nehnuteľnsoti resp. vypratať túto nehnuteľnosť svojpomocne, ani za účasti polície prípadne exekútora, lebo by došlo k porušeniu Ústavy SR. Následne k bude o žalobe rozhodnuté vo Váš prospech ako vydražiteľa, budete musieť vyzvať terajšieho vlastníka k vysťahovaniu.
• Osobný bankrot: Ak bude dražba vedená podľa zákona o dobrovoľných dražbách tak v zmysle ustanovenia § 51 Z.č. 7/2005 Z.z. Ak podľa osobitného zákona bol udelený príklep k predmetu dražby, ktorý podlieha konkurzu, pred vyhlásením konkurzu a vydražiteľ dražobníkovi zaplatil cenu dosiahnutú vydražením, vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby prechádza na vydražiteľa.

tags: #konanie #o #drazbe #prenajom #nehnutelnosti